“珠江·旭景佳园”唯论
半求
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导读：
    ■前言
    ■项目劣势
    【目前周边配套不完善】
    【项目地势有些低洼】
    【小区被市政路分为三个组团】
    ■项目优势
    【容积率普涨：关外新批项目容积率均将破3】
    【路网发达，自驾出行方便】
    【片区内，使用率最高的小高层项目】
    【珠江在深圳的第一个项目、三强竞争，首演必然集中资源】
    ■片区特点
    【市中心区的配套综合服务组团、商贸生活功能区、高新工业功能区】
    【坂田：中国研发圣地】
    【就业人口层次高】
    ■商家特点
　  【深圳最大的外来内资房企】
    【海外融资渠道畅通】
    【成本控制和工程管理能力一流】
    【可能重新标定坂田房价体系】
正文：

    ■前言

    “珠江·旭景佳园”位于龙岗区坂田布龙公路与坂田大道交汇处南侧(富豪花园侧、第五园以北) ，是赫赫有名的珠江合生系在深圳的第一个项目。宣称是“首个kidults时尚街区式商住小区”，距梅林关口约4公里。

    项目占地52079m2、建筑面积147000m2、商业面积约为7500m2，项目共计拥有10栋多层和小高层建筑，整个小区成半围合式建筑，容积率2.8，1419户，停车位862个，车位户数比为0.6：1，项目目前正在建设中。估计10月份开始销售。

    珠江地产在东莞临近深圳区域曾开发过“珠江·骏景高尔夫花园”，在2006年3月29日上午在深圳土地交易中心，以三亿四百万人民币拍得龙岗中心城编号为G01006-0017地块，楼面地价约2037元/m2。此地为商业用地，规划中含有酒店、写字楼。同时该发展商在深圳已经储备多幅地块，原来的深圳副市长加萌以后，对拿地帮助很大。

    半求www.BANQ.cn认为，要了解一个项目，应该从横向、纵向上来分析，单就产品说产品不足以真正搞清楚项目的角色，并要抓住其个性或者说唯一性方面去判断，半求称之为个性研究或者说“唯一性研究”（半求简称其为“唯论”）。
 
    为了能让消费者更全面的了解“珠江·旭景佳园”，现将《“珠江·旭景佳园”唯论》分为“项目劣势”、“项目优势”、“片区特点”、“商家特点”三个部分。
   
    ■项目劣势

    每个项目都存在着不同程度的不足之处，不管是市场上的高端产品还是普通商品，或者是商业项目，“人无完人、楼无完楼”，“珠江·旭景佳园”也不例外。

    【目前周边配套不完善】

    “珠江·旭景佳园”南北两侧的现状都是山体，南侧隔山头与万科第五园相望，周围尤其是东面空空如也，而且项目的南侧有几栋厂房，对于本项目存在一定的影响。

    其外，项目周边除去拥有富豪花园及荣幸大厦外，居住和办公项目不多，片区规划和配套还待进一步提高。虽然按照规划，这里作为居住区规划，但要成熟，起码还需要3年左右的时间。

    【项目地势有些低洼】

    “珠江·旭景佳园”属坡地建筑，项目沿坂田南路由西至东，地势越来越底，项目地块则比较平整，处于一个小盆地中。

    但是项目南侧和北侧的地平都高与本项目的地平，粗略目测算了一下，隔坂田南路的北侧地块应该比本地块高处5米左右，而项目南侧的要比本项目高出2米左右。

    【小区被市政路分为三个组团】

    占地52079m2、建筑面积147000m2的“珠江·旭景佳园”被市政路分为三个组团，其中西侧两个组团最大，东侧的就小很多。被市政路分开的楼盘有很多，比如蔚蓝海岸、第五园等，但总体来说，这是一个缺点。

    ■项目优势
 
    【容积率普涨：关外新批项目容积率均将破3】

    半求认为容积率是衡量一个小区单位面积承载人口的关键指标，也是衡量小区居住舒适度的最重要指标。容积率越小，单位面积上居住的人口就越少，自然居住就越舒服。

    “珠江·旭景佳园”做为一个14.7万m2居住区，在规划设计时并没有受政府关于提高住宅容积率的影响，2.8的容积率在宏观调控之前是很不起眼的。不过，在目前深圳市政府着手提高住宅容积率的市场形势下，“珠江·旭景佳园”2.8的容积率还是比较不错的。

    按照《深圳住房建设规划》，未来深圳关外的容积率不能低于3。

    【路网发达，自驾出行方便】

    交通方面，项目位于布龙公路与坂田大道两大主干道交汇处，同时上南坪快速也较为方便，路网发达，自驾非常方便。

    而楼盘北侧有“杨美村”公交站，停靠公车有300B、310、312、315、321、329、380B、616、662、711、863等，业主基本出行是可以得到解决的，到达龙岗、布吉检查站、大小梅沙、龙岗镇、横岗镇和布吉镇均有公交车辆。

    【片区内，使用率最高的小高层项目】

    项目总户数1419户，户户都设计了入户花园，包括中小面积户型也是如此，同时双阳台、特色多功能房、户型方正也扩大了使用面积，实用率最高达到93.6％，如果计算赠送面积，就更多了。

     在本片区内，“珠江·旭景佳园”是使用率最高的小高层住宅项目，而且它的户型设计相当不错，采光、通风与户型功能分区之间平衡得不错。

    【珠江在深圳的第一个项目、三强竞争，首演必然集中资源】

    “珠江·旭景佳园”只珠江在深圳的第一个项目，首演对于未来发展的意义重大。

    1、必须建立良好口碑，包括增值、服务、质量、设计等，以为以后打好基础。因此可以预期发展商将在价格服务、质量上作出成效，尤其是在价格上，应该会给它的第一批深圳客户创造赚钱机会，积累沉淀品牌。

    2、近邻万科，大陆真正的三强聚集坂田，都不能失掉面子。万科、珠江、中海这三个真正的全国布局、实力强劲的企业，巧合、奇迹般地聚集坂田。这种近距离竞争的局势，有利于激发发展的潜能，提高产品质量。

    ■片区特点

    在深圳市规划局最新的一轮规划中，设计到坂田的定位是这样描述的：中心区配套综合服务组团、商贸生活功能区、高新工业功能区。

   【市中心区配套综合服务组团、商贸生活功能区、高新工业功能区】

    坂田属于深圳中部综合组团，深圳市规划局以“功能拓展、活力之城——强大的综合实力、高效的交通体系、优质的人居环境”将组团坂田定位为市中心区的配套综合服务组团。
  
    中部组团坂田将重点发展：以华为、富士康等高新技术产业为支柱的制造业；以华南物流园与和记黄埔物流园为代表的仓储业；以商贸、教育、卫生、文体娱乐为主的配套产业。

    至2020年，组团人口控制规模为125万人，当量人口规模为99万人；至2020年组团城市建设用地规模为119.5平方公里，生态控制用地61.0平方公里，限制区用地20.9平方公里。
    
    在涉及坂田的部分，规划根据组团城市结构的特点和产业发展需要，要求形成特区综合功能区、龙华—坂田商贸生活功能区、华为—富士康高新工业功能区、远景发展功能区。

    而半求则以为，仅仅从规划远景来衡量坂田是不足够的，一定要区别出与其它区域的不同点才能够真正认清坂田的真正价值。

   【坂田：中国研发圣地】

    在坂田，不但有华为，世界著名的网络能源生产商艾默生、世界著名的汽车诊断电脑元征科技、全国前列的显示器生产商康冠电脑技术、全国专业平面显示器福比特公司、总资产60亿的新天下、年产值3亿的当纳利旭日、年产值4亿的以莱特都聚集在此。

    这些公司也恰恰是专利大户，根据相关数据保守估计，这里年专利量在2300件，坂田总面积28.35平方公里，单位面积专利量是：81件/平方公里·年，相当于全市平均水平的10.5倍，超出水平为：81-7.7=73.4件/平方公里·年，超出幅度108%。

    如果说专利是一个区域创新标准的推断成立的话，坂田则当之无愧地成为深圳创新最活跃片区。而深圳又是中国内地创新最活跃的城市，因此是否可以这样推断，坂田是中国创新最活跃的区域。

    很多去华为参观的人，往往都有一种神圣的被震撼的感觉，华为所在的坂田无疑已经成为中国创新圣地。

    【就业人口层次高】

     根据“香地·半求工作室”的最新调研数据，华为、艾默生、元征科技、康冠电脑技术、福比特公司、新天下、当纳利旭日、以莱特每年吸引来的商务客流为81万人/年，日均2227人次。

     同时，单是本文多列的这些企业目前就已经吸引就业人口53000人，区域总就业人口为10万。而且就业人口层次较高。

    ■商家特点

　  【深圳最大的外来内资房企】
 
    在2004年年中以后，顺驰号称要超过万科、销售额要上100亿时，万科与顺驰斗嘴斗得不可开交。其实珠江-合生系就已经实现了这个目标。当年，合生一家就超过100亿，与珠江加起来，大约140亿。

    截止目前，珠江-合生系共发展51个项目，面积近2000万平米，服务业主约18万户、63万人，而万科到2006年年中，业务大约6万户、18万人。

    珠江-合生系作为中国内地业绩表现最佳、开发规模最大、业主数量最庞大的房地产发展商，已无须质疑。它也是深圳外来干涉房企中最大的内资房企。

    【海外融资渠道畅通】

    2005年4月29日，具有丰富的银行与政府任职经验、在国内国际资本市场及投资银行界拥有深厚人脉关系、又经过粤海这样错综复杂的重组实战考验的武捷思出任合生创展集团行政总裁。

  　之后，2005年8月9日，珠江-合生系与两名策略性投资者———淡马锡合资附属子公司ARANDA和TIGER GLOBAL MANAGEMENG管理的TIGER基金(老虎基金)签订认购协议。两家策略投资者将共注入资金10亿港元。

    珠江-合生系不声响之间，已经完成了海外融资渠道的布设。

    【成本控制和工程管理能力一流】

    珠江-合生系，以“向利润极限挑战、向成本极限挑战、向质量极限挑战”为特征。从拿地到卖房，实行设计、建设、开发、物业管理，甚至建材的全产业链通吃的模式，再到适当集权和适当分权的较为节省成本的公司治理结构，使珠江具备巨大的成本、质量优势。

    珠江-合生系是“广派发展商”的典型代表。

    这种全产业链通吃的模式，在全国范围内，仅在广州较为常见，不但珠江-合生系、祈福、碧桂园等等都是这样。而广州的房价一直相对较低且稳定，与这种模式密切相关。

    在深圳，分工细致，在获得产业链各个环节专业性更强的好处的同时，成本提高、管理复杂的弊端也显现出来，万科则是“深派开发商”的典型代表。广州房企的成本、工程优势，远非深圳房企所能比。

    【可能重新标定坂田房价体系】

    珠江地产在东莞临近深圳区域曾开发过“珠江·骏景高尔夫花园”，在2006年3月29日上午在深圳土地交易中心，以三亿四百万人民币拍得龙岗中心城编号为G01006-0017地块，楼面地价约2037元/平米。

    但是，位于龙岗区坂田布龙公路与坂雪岗大道交汇处南侧(富豪花园侧、万科第五园以北)的“珠江·旭景佳园”，才是珠江-合生系在深圳的真正首演和亮相。

    “珠江·旭景佳园”占地52079平方米、建筑面积147000平方米、共计10栋多层和小高层建筑，成半围合式布局，容积率2.8，1419户。可以说这个项目不大不小，但介于其首演的特殊，预料珠江-合生系应该会祈求一炮而红。

    同时，鉴于珠江-合生系的过往习惯，极其可能为了首演的大获成功而作出让市场惊讶的事情，其中之一，就应该关注其价格。由于其有成本、质量优势，具备以低于市场预期价格入市的条件。

    一旦如此，那么珠江-合生系除获得销售的轰动、成功亮相之外，还将重新厘定坂田的房价体系，同时，“性价比”也将在深圳购房观中重新浮出水面，尤其是在目前的调控背景下，值得购房者关注。