“珠江·旭景佳园”考查流水帐
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    〖时间〗：2006年08月18日14：00~15：00
                2006年09月01日09：30~13：20
    〖天气〗：晴、阴
    〖事件〗：实地步行考察龙岗坂贩田、万科·第五园北之“旭景佳园”项目
    〖地点〗：布龙公路南，坂田大道东、绿怡工业区及大光碪村侧
    〖实录〗：

导读：
    ■基本情况
    【珠江合生系在深圳的第一个项目】
    【估计10月份开始展示和登记客户】
    ■周边情况
    【周围村落犹如另外一个世界】
    【村级工业区正在快速外迁，将改造为住宅和配套设施】
    【项目被分为三块，西侧是主要部分】
    ■考察情况
    【售楼处正准备装修】
    【进度快慢有别，东侧地块地势最高】
    【施工现场稍显杂乱】
    【商铺内高5.9米可分为两层，并设计了风雨连廊】
    【今年至今考察项目中，立柱梁体做的最好的一个项目】
    【人流与疏散系统在人行、采光、通风方面表现出色】
    【所有户型都有2个及以上阳台，上沿外飘提供全天候使用功能】
    【楼板够厚】
    ■项目景观
    ■测量数据
    ■部份用料
    ■交通与配套
    ■片区特点
    【市中心区配套综合服务组团、商贸生活功能区、高新工业功能区】
    【坂田：中国研发圣地】
    【就业人口层次高】
    ■商家特点
    【深圳最大的外来内资房企】
    【海外融资渠道畅通】
    【成本控制和工程管理能力一流】
    【可能重新标定坂田房价体系】
正文：
 
    ■基本情况

    【珠江合生系在深圳的第一个项目】

    “珠江·旭景佳园”位于龙岗区坂田布龙公路与坂雪岗大道交汇处南侧(富豪花园侧、第五园以北) ，是珠江合生系在深圳的第一个项目，宣称是“首个kidults时尚街区式商住小区”，距梅林关口约4公里。

    【估计10月份开始展示和登记客户】

    项目占地52079平方米、建筑面积147000平方米、项目共计拥有10栋多层和小高层建筑，整个小区成半围合式建筑，容积率2.8，1419户，停车位862个，车位户数比为0.6：1，项目目前正在建设中。

    项目估计10月份开始展示和登记客户。
 
    ■周边情况
 
    【周围村落犹如另外一个世界】
 
    项目周边有万科·第五园、大光碪村、河背村、禾塘光村、扬美村等，东面较为空旷，西面的设施相对较多，距离项目最近的是绿怡工业区和大光碪村，大光碪村从项目中间的东西向道路进入，半求www.BANQ.cn专程进入，此村环境、卫生一般，但治安却还可以，而且周边的几个村都有保安管理，村入口有人检查证件，非本村人员不给进入。

    大光碪村等村落进入之后，人们生活平和、节奏缓慢，犹如另外一个世界。

    【村级工业区正在快速外迁，将改造为住宅和配套设施】

    周边的村级工业区规模都比较小，主要集中在大光碪村、扬美村等。半求www.BANQ.cn考查过后发现，在这些工业区里，主要是一些加工厂，基本没有高科技企业，而塑胶厂、电子加工厂、食品厂和服装厂较多。

    比如深圳市厅美思食品有限公司、深圳志琪电子有限公司、黑江龙电子、深圳市益鹏储运有限公司、国运塑胶厂和颜宝颜料厂等都集中在这里。不过村里人反应，随着深圳几次提高最低工资待遇，企业外迁东莞的数量越来越多，现在厂房空置已经到了40%以上。大家进入注意观察的话，很多空厂房其实就是一个例证。

    问当地人以后工厂怎么办，说是按照市里的规定将改造，主要建设住宅和配套设施。

    【项目被分为三块，西侧是主要部分】
 
    “珠江·旭景佳园”项目被市政道路分成三个地块，三个地块西边的地势较低，也是建设比较快的两个地块。
 
    项目的东侧为坂田大道的南侧，此路上灰尘较大，而车辆不是很多，此路再往南通可台穿过一个小山包与万科第五园中间的雅园路相通。只不过目前只修建到了本项目的南侧。
 
    还有一条小路是通往大光碪村的，此路比较窄，主要是行人，车辆不是很多。是通往项目西侧的大光碪村和绿怡居工业区的唯一市政道路。
 
    ■考察情况
 
   【售楼处正准备装修】
 
    “珠江·旭景佳园”的东侧与坂田路之间留有一块约50米的园林用地，此地现在正在进行地下煤气管道的施工和下水道的施工，将来做为绿化既分流了坂田路所来带来的噪音也阻隔了灰尘的污染。
 
    售楼处正在装修中，处于坂田路与通往大光碪村道路的交汇处。现状是毛坯商铺，考查期间开发商正在准备售楼处的装修。
 
   【进度快慢有别，东侧地块地势最高】
 
    “珠江·旭景佳园”正在建设中，目前进度到了五层左右，因为项目被分成了三块地分先后顺序建设，所以进度有快有慢，目前建设进度最快的是西北处的地块，而在其南面的两块地只有西侧一块有一栋已经建设到五层了，其余还是一片空地。，工地大部份地面还处于修整的时期，到处是裸露的黄土地。
 
    处于东侧的最小地块高与另外两个地块，而且也高出坂田路很多。在项目的一些商铺，内部可以直通二楼，而且跨过整个走廊的阶梯也比较高。
 
    在建的项目中，应该是项目的幼儿园建设最快，而项目的最南侧和最北侧都是空地。在最南侧的空地上，已经整理好，地面也已经划分好了白色的格子，而在项目最北侧的地块上，目前有一个打桩机正在施工。
 
    【施工现场稍显杂乱】
 
    本项目的施工现场稍显杂乱，这主要与地块分割有关系，分成三个地块，在物料、加工、施工方面肯定不好协调和统一。
 
    由于加工钢筋需要就地解决，因此在两个施工的地块中各有一个加工场，不过钢筋的堆放还是比较集中的。
 
    【商铺内高5.9米可分为两层，并设计了风雨连廊】
 
    项目外围朝两条大道沿线是街铺，商铺是框架结构，目前还只是稍稍可以看出是商铺的外观，层高5.9米，和项目一楼的大厅高度差不多，可以做成双层的，上面做成阁楼可以居住，提高了商铺的使用率。
 
    同时，商业部分设计了风雨连廊，即使是雨天，也可以自由地在商业部分散步，这种广州传统非常不错，而且仪式感较强。
 
   【今年至今考察项目中，立柱梁体做的最好的一个项目】
 
    因为本项目的进度相差较大，现在正在修建的都是主体框架，内部现在还没有开始施工。

    在施工现场，半求www.BANQ.cn看到施工模板都很平整而且以脱料剂予以加工，保证脱离墙体时不留木屑，而且在一些缝隙处还采用了填补的方式，有一些预埋的泡沫和电线盒使用了胶纸包着，以免施工时进入水份影响使用效果。

    而所有梁柱的拐角处做的非常的漂亮，角、棱分明，线条很齐，而且很平整、光滑，是今年至今考察项目中，立柱梁体做的最好的一个项目。

    【人流与疏散系统在人行、采光、通风方面表现出色】

    项目消防梯采用的是普通楼梯设计并没有采用剪力梯设计，这样的好处就是楼梯内不压抑、更宽敞。楼梯设置在楼体的北侧框架外部，设计有采光窗，实现自然采光和通风。

    而电梯厅与消防梯是连通的，电梯门与消防门相对，出了消防梯之后便是电梯间，电梯间和消防梯一样，处于楼体的一侧，采光、通风效果一流。
 
    电梯按扭采用预埋法制做的，这种做法不会影响质量，而且和定做是一样的，在使用上会比一般的凿墙安装有保障的多。
 
   【所有户型都有2个及以上阳台，上沿外飘提供全天候使用功能】

    项目总户数1419户，户户都设计了入户花园，包括中小面积户型也是如此，同时户型内拥有双阳台、特色多功能房，而且本项目户型方正，实用率最高达到93.6％，如果计算赠送面积，就更多了。

    在本片区内，“珠江·旭景佳园”是使用率最高的小高层住宅项目，而且它的户型设计相当不错，采光、通风与户型功能分区之间平衡得不错。裙楼建设为共7500m2的商业风情购物街。
 
    所有户型中，都设计有两个及以上的阳（含露台、入户花园）台，而且户型方正，洗手间内也设计有凸窗。而且户型内的干混分区，采光、通风等户型功能间的平衡不错。
 
    项目的洗手间全部采用下沉式，减少上下邻居之间的噪音影响，和方便发生问题的维修。在三房两卫的户型中主人房的洗手间内还设计有衣帽间。
 
    有一些户型的客厅中没有阳台设计，采用的是面积较大的凸窗，在此户型的入户处有一个面积较大的露台，在它的主人房和次卧室中设计有阳台，不过面积都不大。
 
    项目内有些阳台设计和“枫情·梧桐半山”、“名家富居”一样的，阳台的上沿外漂，可避免阳光的直射和下雨时的雨水进漂入，这种设计在招商海月2期用过，目前又开始流行起来了，在考察的多个楼盘内，阳台都是此种设计。
 
    【楼板够厚】
 
    实事求是地说，项目楼板虽然没有红树西岸那么厚，但是在坂田却是名列前茅。经过现场测量，“珠江·旭景佳园”房间楼板厚度为13.5公分，而区域内某大盘这个厚度仅为11公分。

    同时本项目洗手间楼板厚度13公分、公共楼板厚度为14公分，表现不错。虽然楼板厚度在短期内购房者根本无法感受得到，但是长远来看，则是一项根本保证。表现一下吧！
 
    ■项目景观
 
    “珠江·旭景佳园”周边的高层只有北面的三栋绿怡阁，其它的都是五六层的建筑，而且周边较为空旷，目前四周视野还是比较开阔，只是西面陈旧建筑物稍多，欣赏性不大。

    南侧透过一些建筑和一个小山包可以看到远处在建的第五园，西南侧通过大光碪村可以看到远处的第五园和中海月朗苑，只不过大光碪村的规划不是很完善，厂房的座落秩序也有些乱。

    其它三面的景观都是一些较矮建筑，视线很开阔，只是远景和近景都不是很好，只有西北侧的富豪花园比较有规则，而且里面的绿化和景观不错。

    在项目的西侧是绿怡工业区，看到的是一些厂房的楼顶，景观十分单调，而在它的远处有一个小山坡，山上绿油油的，还是不错的。

    ■测量数据

    主墙体厚度：20公分
    洗手间楼板厚度：13公分
    客厅楼板厚度为：13.5公分
    公共楼板厚度为：14公分
 
    楼梯宽度为：1.20米

    一楼大厅层高为：5.90米
    外围商铺层高为：5.90米
    客厅层高为：2.70米
    电梯间高度为：2.70米
    楼梯间高度为：2.70米
    房间内净层高为2.70米

    洗手间下沉为：40公分

    ■部份用料
 
    深圳天塑的电线管材，金龙牌镀锌电焊网、普通硅酸盐水泥，911地下建筑防水涂料、富盈的混泥土------
 
    ■交通与配套
 
    【交通情况】
 
    交通方面，项目位于布龙公路与坂田大道两大主干道交汇处，同时上南坪快速也较为方便，路网发达，自驾非常方便。
 
    而楼盘北侧有“杨美村”公交站，停靠公车有300B、310、312、315、321、329、380B、616、662、711、863、378、982、989和839等，业主基本出行是可以得到解决的，到达龙岗、布吉检查站、大小梅沙、龙岗镇、横岗镇和布吉镇均有公交车辆。
 
    【配套情况】
 
    项目自身配有裙楼7500m2的商业风情购物街，和一所幼儿园。其周边有24小时浦发银行自助服务、扬美社区建康服务中心、恒丰家具批发城、怡兴商场、富豪幼儿园、深圳坂田医院等等。
 
    ■片区特点
 
    在深圳市规划局最新的一轮规划中，设计到坂田的定位是这样描述的：中心区配套综合服务组团、商贸生活功能区、高新工业功能区。
 
    【市中心区配套综合服务组团、商贸生活功能区、高新工业功能区】
 
    坂田属于深圳中部综合组团，深圳市规划局以“功能拓展、活力之城——强大的综合实力、高效的交通体系、优质的人居环境”将组团坂田定位为市中心区的配套综合服务组团。
   
    中部组团坂田将重点发展：以华为、富士康等高新技术产业为支柱的制造业；以华南物流园与和记黄埔物流园为代表的仓储业；以商贸、教育、卫生、文体娱乐为主的配套产业。
 
    至2020年，组团人口控制规模为125万人，当量人口规模为99万人；至2020年组团城市建设用地规模为119.5平方公里，生态控制用地61.0平方公里，限制区用地20.9平方公里。
     
    在涉及坂田的部分，规划根据组团城市结构的特点和产业发展需要，要求形成特区综合功能区、龙华—坂田商贸生活功能区、华为—富士康高新工业功能区、远景发展功能区。
 
    而半求www.BANQ.cn则以为，仅仅从规划远景来衡量坂田是不足够的，一定要区别出与其它区域的不同点才能够真正认清坂田的真正价值。
 
    【坂田：中国研发圣地】
 
    在坂田，不但有华为，世界著名的网络能源生产商艾默生、世界著名的汽车诊断电脑元征科技、全国前列的显示器生产商康冠电脑技术、全国专业平面显示器福比特公司、总资产60亿的新天下、年产值3亿的当纳利旭日、年产值4亿的以莱特都聚集在此。
 
    这些公司也恰恰是专利大户，根据相关数据保守估计，这里年专利量在2300件，坂田总面积28.35平方公里，单位面积专利量是：81件/平方公里·年，相当于全市平均水平的10.5倍，超出水平为：81-7.7=73.4件/平方公里·年，超出幅度108%。
 
    如果说专利是一个区域创新标准的推断成立的话，坂田则当之无愧地成为深圳创新最活跃片区。而深圳又是中国内地创新最活跃的城市，因此是否可以这样推断，坂田是中国创新最活跃的区域。
 
    很多去华为参观的人，往往都有一种神圣的被震撼的感觉，华为所在的坂田无疑已经成为中国创新圣地。
 
    【就业人口层次高】
 
    根据“香地·半求工作室”的最新调研数据，华为、艾默生、元征科技、康冠电脑技术、福比特公司、新天下、当纳利旭日、以莱特每年吸引来的商务客流为81万人/年，日均2227人次。
 
    同时，单是本文多列的这些企业目前就已经吸引就业人口53000人，区域总就业人口为10万。而且就业人口层次较高。
 
    ■商家特点
 
    【深圳最大的外来内资房企】
 
    在2004年年中以后，顺驰号称要超过万科、销售额要上100亿时，万科与顺驰斗嘴斗得不可开交。其实珠江-合生系就已经实现了这个目标。当年，合生一家就超过100亿，与珠江加起来，大约140亿。
 
    截止目前，珠江-合生系共发展51个项目，面积近2000万平米，服务业主约18万户、63万人，而万科到2006年年中，业务大约6万户、18万人。
 
    珠江-合生系作为中国内地业绩表现最佳、开发规模最大、业主数量最庞大的房地产发展商，已无须质疑。它也是深圳外来干涉房企中最大的内资房企。
 
    【海外融资渠道畅通】
 
    2005年4月29日，具有丰富的银行与政府任职经验、在国内国际资本市场及投资银行界拥有深厚人脉关系、又经过粤海这样错综复杂的重组实战考验的武捷思出任合生创展集团行政总裁。
 
    之后，2005年8月9日，珠江-合生系与两名策略性投资者———淡马锡合资附属子公司ARANDA和TIGER GLOBAL MANAGEMENG管理的TIGER基金(老虎基金)签订认购协议。两家策略投资者将共注入资金10亿港元。
 
    珠江-合生系不声响之间，已经完成了海外融资渠道的布设。
 
    【成本控制和工程管理能力一流】
 
    珠江-合生系，以“向利润极限挑战、向成本极限挑战、向质量极限挑战”为特征。从拿地到卖房，实行设计、建设、开发、物业管理，甚至建材的全产业链通吃的模式，再到适当集权和适当分权的较为节省成本的公司治理结构，使珠江具备巨大的成本、质量优势。
 
    珠江-合生系是“广派发展商”的典型代表。
 
    这种全产业链通吃的模式，在全国范围内，仅在广州较为常见，不但珠江-合生系、祈福、碧桂园等等都是这样。而广州的房价一直相对较低且稳定，与这种模式密切相关。
 
    在深圳，分工细致，在获得产业链各个环节专业性更强的好处的同时，成本提高、管理复杂的弊端也显现出来，万科则是“深派开发商”的典型代表。广州房企的成本、工程优势，远非深圳房企所能比。
 
    【可能重新标定坂田房价体系】
 
    珠江地产在东莞临近深圳区域曾开发过“珠江·骏景高尔夫花园”，在2006年3月29日上午在深圳土地交易中心，以三亿四百万人民币拍得龙岗中心城编号为G01006-0017地块，楼面地价约2037元/平米。
 
    但是，位于龙岗区坂田布龙公路与坂雪岗大道交汇处南侧(富豪花园侧、万科第五园以北)的“珠江·旭景佳园”，才是珠江-合生系在深圳的真正首演和亮相。
 
    “珠江·旭景佳园”占地52079平方米、建筑面积147000平方米、共计10栋多层和小高层建筑，成半围合式布局，容积率2.8，1419户。可以说这个项目不大不小，但介于其首演的特殊，预料珠江-合生系应该会祈求一炮而红。
 
    同时，鉴于珠江-合生系的过往习惯，极其可能为了首演的大获成功而作出让市场惊讶的事情，其中之一，就应该关注其价格。由于其有成本、质量优势，具备以低于市场预期价格入市的条件。
 
    一旦如此，那么珠江-合生系除获得销售的轰动、成功亮相之外，还将重新厘定坂田的房价体系，同时，“性价比”也将在深圳购房观中重新浮出水面，尤其是在目前的调控背景下，值得购房者关注。

“珠江·旭景佳园”进入特区后的项目宣传牌：
 
   

“珠江·旭景佳园”较有渲染性的项目墙：

“珠江·旭景佳园”项目前期的施工现场：

“珠江·旭景佳园”项目外围朝两条大道沿线是街铺，商铺是框架结构，目前还只是稍稍可以看出是商铺的外观，层高5.9米，和项目一楼的大厅高度差不多，可以做成双层的，上面做成阁楼可以居住，提高了商铺的使用率。
 
    同时，商业部分设计了风雨连廊，即使是雨天，也可以自由地在商业部分散步，这种广州传统非常不错，而且仪式感较强：

“珠江·旭景佳园”售楼处正在装修中，处于坂田路与通往大光碪村道路的交汇处。现状是毛坯商铺，考查期间开发商正在准备售楼处的装修：

“珠江·旭景佳园”的底层情况：

 “珠江·旭景佳园”项目消防梯采用的是普通楼梯设计并没有采用剪力梯设计，这样的好处就是楼梯内不压抑、更宽敞。楼梯设置在楼体的北侧框架外部，设计有采光窗，实现自然采光和通风。

“珠江·旭景佳园”项目内的供水管槽，是提前预埋好的：

“珠江·旭景佳园”项目的洗手间全部采用下沉式，减少上下邻居之间的噪音影响，和方便发生问题的维修：

“珠江·旭景佳园”有一些户型的客厅中没有阳台设计，采用的是面积较大的凸窗，在此户型的入户处有一个面积较大的露台，在它的主人房和次卧室中设计有阳台，不过面积都不大：

“珠江·旭景佳园”电梯按扭采用预埋法制做的，这种做法不会影响质量，而且和定做是一样的，在使用上会比一般的凿墙安装有保障的多：

“珠江·旭景佳园”电梯厅与消防梯是连通的，电梯门与消防门相对，出了消防梯之后便是电梯间，电梯间和消防梯一样，处于楼体的一侧，采光、通风效果一流。

“珠江·旭景佳园”所有梁柱的拐角处做的非常的漂亮，角、棱分明，线条很齐，而且很平整、光滑，是今年至今考察项目中，立柱梁体做的最好的一个项目。

在施工现场，半求www.BANQ.cn看到施工模板都很平整而且以脱料剂予以加工，保证脱离墙体时不留木屑，而且在一些缝隙处还采用了填补的方式，有一些预埋的泡沫和电线盒使用了胶纸包着，以免施工时进入水份影响使用效果：

 “珠江·旭景佳园”项目内有些阳台设计和“枫情·梧桐半山”、“名家富居”一样的，阳台的上沿外漂，可避免阳光的直射和下雨时的雨水进漂入，这种设计在招商海月2期用过，目前又开始流行起来了，在考察的多个楼盘内，阳台都是此种设计。

“珠江·旭景佳园”在建的幼儿园：

“珠江·旭景佳园”的东侧与坂田路之间留有一块约50米的园林用地，此地现在正在进行地下煤气管道的施工和下水道的施工，将来做为绿化既分流了坂田路所来带来的噪音也阻隔了灰尘的污染。

“珠江·旭景佳园”目最北侧的地块上，目前有一个打桩机正在施工：

“珠江·旭景佳园”周边的高层只有北面的三栋绿怡阁，其它的都是五六层的建筑，而且周边较为空旷，目前四周视野还是比较开阔，只是西面陈旧建筑物稍多，欣赏性不大。

南侧透过一些建筑和一个小山包可以看到远处在建的第五园，西南侧通过大光碪村可以看到远处的第五园和中海月朗苑，只不过大光碪村的规划不是很完善，厂房的座落秩序也有些乱：

 “珠江·旭景佳园”其它三面的景观都是一些较矮建筑，视线很开阔，只是远景和近景都不是很好，只有西北侧的富豪花园比较有规则，而且里面的绿化和景观不错。

    在项目的西侧是绿怡工业区，看到的是一些厂房的楼顶，景观十分单调，而在它的远处有一个小山坡，山上绿油油的，还是不错的：

“珠江·旭景佳园”项目附近的坂田医院：