“劲力·城市明珠”唯论
半求
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导读：
    ■前言：龙华首家现楼销售
    ■项目劣势
    【噪音影响龙观路、东环二路沿线单位】
    【品牌较弱】
    【龙华的景观条件非常一般】
    ■项目优势
    【龙华赠送比例季军，小高层小区之最】
    【同档次小区楼体间距最大：35~80米之间】
    【龙华少有的70年使用期的项目】
    【小区西北、西南两侧留有大面积空地，对沿街商业有好处】
    【交通情况不错：两个车站，其中之一叫“城市明珠”站】
    【商铺高达6米67，完全可以做夹层】
    【玻璃、铝合金颜色过多、华美钢铁质量不错】
    ■片区特点
    【政府机构密集区：东环路一带是行政一条街】
    【靠近中介一条街】
    【深圳街道一级最大的广场，附近将成为龙华新中心】
     ■商家特点
    【第一代民营企业的常青树】
    【政治嗅觉一流】
    【劲力在土地市场上的表现很清白】
    【劲力打开龙华土地交易阳光化大门、奠定龙华地价标准】
正文：

    ■前言：龙华首家现楼销售

  位于龙观路、东环二路交叉口东南侧的A835－0032宗地，就是总占地72989.93平米、总建面216018.28平米（其中住宅建筑面积163450平米、幼儿园建筑面积2496.2平米）、容积率2.5、1799户、1452个停车位的“劲力·城市明珠”。

    “劲力·城市明珠”共23栋，前两期已经顺利销售完毕并入伙，而三期也即将销售，并在龙华首家实现现楼销售。

    半求www.BANQ.cn认为，要了解一个项目，应该从横向、纵向上来分析，单就产品说产品不足以真正搞清楚项目的角色，并要抓住其个性或者说唯一性方面去判断，半求称之为个性研究或者说“唯一性研究”（半求简称其为“唯论”）。
 
    为了能让消费者更全面的了解“劲力·城市明珠”，现将《“劲力·城市明珠”唯论》分为“项目劣势”、“项目优势”、“片区特点”、“商家特点”四个部分。

    ■项目劣势

    【噪音影响龙观路、东环二路沿线单位】

    “劲力·城市明珠”龙观路、东环二路沿线单位大约占总户数的25%左右，龙观路作为连接龙华与观澜的交通干道，车流量较大。东环二路属于区间道路，虽然车辆少一些，但依然存在噪音影响。

    不过，3期受到这两条大道影响的单位很少，基本可以忽略。

    【品牌较弱】

    无须讳言，劲力的品牌较弱，IC系统就更不用说，随着竞争越来越激烈，劲力必须给自己的品牌以清晰的定位，否则将失去不少的分数。同时，物业管理也没有突出品牌优势，失掉一些分数。

    【龙华的景观条件非常一般】

    上到项目楼顶，半求发现，龙华的景观条件非常一般，唯有北面的两个小山头让人有那么一点喜悦的感觉，其它地方都是钢筋混凝土的森林。

    小区隔龙观路对面是一个汽车维修大店，很多牌子的汽车都在这里维修。小区东侧一个非常漂亮的厂房就是金和田纸厂房，半求看过以后，发现厂房非常漂亮，绿化、建筑都是不错的，可是在龙华的规划图上，这里规划的却是一座小学，奇怪。

    ■项目优势

    【龙华赠送比例季军，小高层小区之最】

    城市明珠3期的入户花园绝大多数都在16~23平米之间，这么大的入户花园面积，在龙华小高层小区中无出其右。

    同时，全赠送可上封的阳台（阳台处理与南山的西海明珠的处理是一样的，也就是阳台的一半上面是实体楼板，而另外一半则是用混凝土浇铸而成的格栅，这样一来，就可以达到无须计算建筑面积而赠送的目的）、挑高大露台、与入户花园形成一体并无间隔的赠送一半的工人房、全赠送凸窗（公共卫生间也都有、部分主人卫生间有）、赠送花池加起来，赠送面积比例高达近30%，这个比例，在龙华小高层小区中，没有第二家，只有星河丹堤这样的TOWNHOUSE超过。

    随着深圳新的查丈条例开始施行，这样大面积的赠送将成为绝唱，购房者应该考虑到这个因素。

    【同档次小区楼体间距最大：35~80米之间】

    根据设计图纸以及现场估算，城市明珠的楼体间距在35~80米之间，这个间距比龙华现有的多层小区都要宽不少，虽然小区容积率要比多层小区高，但由于小高层建筑的建筑覆盖低，因此才能带来间距宽的好处。

    由于建筑覆盖率低，因此内部形成了大约38000平米的空地，营造园林。

     【龙华少有的70年使用期的项目】

    由于龙华原来是以镇属企业为主的开发模式，因此很多土地早在上个世纪90年代就已经出让，因此使用期限受到了很大的影响，绝大多数项目使用期限都过去了10年或者有多。

    由于城市明珠是2003年拍卖的土地，使用期限自2003年年底拍卖当日开始计算，因此使用期限在片区内是最长的小区之一（不超过5家）。这是一个优势，也是容易被忽视的优势。

    【小区西北、西南两侧留有大面积空地，对沿街商业有好处】

    西北龙观路、西南东环路靠城市明珠侧全部是20米~24米的绿化带和小广场，在西北和西南两个角上，则是三角地带的商业和商业内街。龙观路侧的绿化带长达到近350米，蔚为壮观。而东环路侧的也有近180米。

    这么宽的绿化带和小广场，对于小区周边的商业是有好处，可以留驻人流，因此半求感觉此小区的商业比住宅更有看头。而龙观路与东环二路的两侧是密集种植了榕树，并设计了非机动车道，状况在关外还是不错的。

    【交通情况不错：两个车站，其中之一叫“城市明珠”站】

    在东环路上有一个站是“工商所”站，途径的巴士有624、971、312、370、654、945等几路车。而龙观路侧的候车站则改名叫“城市明珠“站了，途径的交通线路比较多，半求记录了一下：

    龙观路“城市明珠”汽车站的交通车有L624（上横浪村→民乐村）、663（松岗→坪地）、654（西乡→坪环村）、668（松岗→龙华东站）、855（福永→坑梓）、625（宝安86区→观澜）、866（福永→坪山）、869（福永→龙岗）、788（梅林→宝田）、300B（建设路→平湖）、868（松岗→龙岗街道）、651（大王山→同乐）。

    因此，城市明珠的交通情况还算是不错的。

    【商铺高达6米67，完全可以做夹层】

    经过测试，底层商铺层高6米67、可隔为两层，对于那些小商业者来说，商业、居住则完全可以融合为一体，这是具备相当吸引力的，加上上面分析的道路两边有很宽的空地，容易聚集人气，因此半求觉得商业的价值应该不错。

    【玻璃、铝合金颜色过多、华美钢铁质量不错】

    楼盘采用的是淡绿色和淡蓝两种窗户玻璃、而窗户及室外空调位的铝合金也采用淡绿色和淡蓝两种颜色。玻璃和铝合金的质量还不错。

    但是半求认为，一个楼盘窗户和铝合金采用两种颜色太多了，建筑很多时候颜色淡一些、简单一些反而更好，更耐看，颜色跳跃初期看起来可能有吸引力，但长期看起来则太过于流行而失去其持久性。

    在现场，半求看到项目全部采用深圳华美钢铁公司的螺纹钢，实事求是地说，深圳华美钢铁公司的产品在深圳建筑市场是非常有名气的。

    ■片区特点
  
    【政府机构密集区：东环路一带是行政一条街】

    楼盘位于龙观路、东环二路交叉口东南侧，在四车道的东环二路西侧也就是小区对面，就是龙华交警大队、龙华消防队、龙华工商所，这些机构与楼盘隔街正面对望，龙华法庭、龙华政府、远东技能学校、广东边防龙华医院也在小区300米开外，这里的政府职能机构分布比较密集。

    而在800米范围内，有三联小学、三联公园天虹商场、万福佳购物广场、新华中学、龙华公园、中心小学、龙华国土所等配套。在龙华还算是不错的。

    【靠近中介一条街】

    不远处的美丽365商业街已经形成了中介一条街，从南往北，美365大门以南有住隆地产、硕峰地产、京达地产，大门以北有世华地产、巨鹿兴达地产、中原地产、星联地产、曼联地产，共计8家中介公司在此安营扎寨，说明片区的二手交易是比较活跃的。而从中介张贴的信息来看，片区内的房产价格已经比前一年有了很大程度的提高。

    【深圳街道一级最大的广场，附近将成为龙华新中心】

    而美丽365隔着一块地与小区向望，此地在很多年前批出去的时候是作为工业用地，但由于现在地块的两侧都是大型居住区，鉴于土地价值和居住功能的限制，此地开发工业房产的可能性较小，改变性质作为住宅应该是价值最大化的选择。这一点与中海怡美山庄应该是类似的。

    距离不过200米。而从小区往南800米，就是龙华文化广场，文化广场东侧就是空旷的军事用地。

    龙华文化广场占地面积20万平方米，其中主广场占地5万平方米，可容纳观众近万人。广场于2001年7月动工，当年12月27日落成，总投资5000万元，其附近将成为龙华街道的新中心区，也是深圳镇一级最大的广场。  

    2005年3月至6月龙华街道决定以广东人民抗日游击队冲破关山险阻，将300多名文化精英从日军占领下的香港营救出来，并安全护送到龙华白石龙根据地为历史题材，斥资570万元在龙华文化广场建设占地面积约1万平方米的大型群雕“胜利大营救”。这座大型群雕弥补龙华该项文化空白。整个群雕由“白石龙盛会”、“龙华九龙壁”大型石刻浮雕以及“艰险历程”、“欢腾的根据地”青铜群像等组成。
      
     ■商家特点
　
    【第一代民营企业的常青树】

    1982年郑卓辉先生靠以手扶拖拉机跑运输开始创业。到1985年发展到拥有推土机、泥头车队伍。从1990年起，劲力开始代理销售、生产工程机械以及零部件。

    劲力工贸发展有限公司在本世纪之前，在工程机械与零部件这一行业，劲力做到了华南五省的龙头地位。劲力也是深圳第一代民营创富代表之一，如今第一代营创富代表企业中，仍然健康发展的已经不多。

    【政治嗅觉一流】

    影响深远的私有财产保护提案并最终被写入宪法，其发起人就是劲力的董事长郑卓辉先生，而深圳开始创业板也是郑卓辉先生首先提议的。

    在深圳民营企业中，在政治上的敏感性劲力确实是走在前面的。但是在房地产这个行业，劲力需要做的事情和需要努力的地方则还有很多。

    【劲力在土地市场上的表现很清白】

    劲力在南山的第一个项目“海岸明珠”地块是从南山文化中心区开发公司接手的，由于南山文化中心区开发公司属于政府企业，因此劲力一开始在土地市场上就没有得到多少利益，而在协议转让、行政划拨、合作开发这些模式盛行的年代里，劲力一直没有进入市场。

    而第二块土地也就是城市明珠地块则是通过拍卖得到的，由此可见，劲力在土地市场上的表现属于比较清晰和清白的状态。

    【劲力打开龙华土地交易阳光化大门、奠定龙华地价标准】

    2003年10月17日下午15：30，拍卖官王晓敏落锤，龙华第一块拍卖土地A835－0032顺利成交，此前多次在报纸上发布“求地公告”的宝安劲力以3亿1、楼面地价1698元/平方米拍得地块。

    此次拍卖有宝安劲力、招商、富通·正中联盟、星河、美丽集团、中航、鹏宝东、鹏基、南光共9家发展商参与。真正的竞争发生在宝安老一辈成功人士郑卓辉（宝安劲力）与新一代创富代表陈治海（富通·正中联盟）之间，劲力在3亿1的价位上喝退了富通，获得了其历史上第一块拍卖土地。而直到2004年11月26日龙华才开始第二次拍卖。

    劲力此次拍卖得到地块的意义，在于拉开了龙华从镇属企业小圈子操做土地交易过渡到土地阳光化交易阶段，并奠定了龙华的地价标准，由于阳光化交易，龙华未来的增量土地价值获得了大幅度提升，从500元左右的私下交易价格猛增到1600以上，政府财政利益得到了保障。