“大梅沙·优品艺墅”考查流水帐
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    〖时间〗：2006年09月26日10：00~11：30
                2006年09月28日09：30~12：20
    〖天气〗：晴
    〖事件〗：实地步行考察盐田区大梅沙“优品艺墅”
    〖地点〗：盐田大梅沙海滨度假区，内环路以北
    〖实录〗：

导读：
    ■基本情况
    【基本资料】
    【4大别墅区环绕】
    【吻合中国传统堪舆说】
    【大梅沙：深圳23个沙滩中最近城区，特区内最低容积率】
     一、深圳23个沙滩中最近城区的海滩
     二、特区内最低容积率片区
    【区域规划超前】
    【30亿东部华侨城成为片区龙头】
    【公园、度假、风景用地比例大】
    【区域配套汇总】
    【四周简况】
    ■工地考查
    【工地管理和建筑质量位居大梅沙前二】
    【护栏与墙体连接处预留了焊接钢板预埋件】
    【等待亲人归来的楼顶明灯、钢制烟道】
    【电梯间设计媲美华侨城天鹅堡2期三区、中海香蜜湖1号高层“华府”】
    【卫生间干湿分区】
    【厨房空间被压缩】
    【全面采用江苏宜兴紫砂劈离外墙砖：3层防水、1层防裂、不勾缝工艺】
    【全面采用无机房电梯】
    【创新多：集合定制+甲板式阳台+倒置户型+横向镂空天井】
    【小区内全防腐木铺地】
    【外围地面采用光带设计】
    【多种建筑元素合理运用】
    【具戏剧性的小区游泳池】
    ■项目景观
    ■数据及用料
    ■交通情况
正文：
 
    ■基本情况

    【基本资料】
 
    优品艺墅总占地面积1万平方米，总建筑面积2.9万平方米，容积率2.2，停车位132个，车位户数比为0.61：1。项目共217套，户型57种，由两栋8层独立的建筑围合组成。
 
    项目紧邻未来的万科国际会议中心（万科集团总部所在地），位于深圳东部大梅沙海滨度假中心区的中心位置，与盐田外国语学校、中兴通讯学院、东部华侨城、万科东海岸、万科国际会议中心（万科集团总部所在地）与大梅沙天然海滨浴场、京基大梅沙喜来登五星级酒店、雅兰酒店、梅沙医院、海景酒店、愿望湖公园、京地酒店、等重要设施都在15分钟步程、3分钟程以内，处于所有社会公共配套的核心位置。
 
    【4大别墅区环绕】
 
    优品艺墅10分钟车程内，聚集着天琴湾、华侨城东部别墅、万科东海岸、联泰梅沙湾等4大别墅区，这里有深圳目前最高档的别墅。目前的最高单价（天琴湾）已经达到10万/平米，最便宜的别墅也已达到35000元/平米。
 
    别墅的大量聚集，对于其它品种的住宅也存在榕树效应，一些为高端客户提供工作服务的下级、乙方就可能聚集，也就是说，别墅区的存在，对于拉升区域价值是有帮助的。
 
    【吻合中国传统堪舆说】
 
    梧桐山脉从北、西、东侧环抱大梅沙，南面朝向大鹏湾，在大梅沙海滨公园，从大鹏湾、到大梅沙海滩、酒店区、湖心岛、万科国际会议中心，延伸到优品艺墅、万科东海岸，愿望塔成为标志，向北看去，东部华侨城则闪耀着迷人的光彩，在山的怀抱里划上圆满的句号，与中国传统堪舆说几乎完全吻合。
 
    当人类在大山面前的时候，总会感觉到环境的宁静以及内心世界的安详与自己的渺小。这里可以迅速地从闹市转换到丛林山野，休闲及理性气氛，与山脉较多应该是有密切关系的。大山、海边，还是思考、让人心平气和的大环境。
 
    【大梅沙：深圳23个沙滩中最近城区，特区内最低容积率】
 
    一、深圳23个沙滩中最近城区的海滩
 
    深圳有23个沙滩：大梅沙、小梅沙、溪涌、水头沙、上洞、官湖、沙鱼涌、大鹿湾、迭福、狮子湾、下沙、水头沙、羊筹湾、鹅公湾、西冲、东冲、大深湾、大水坑湾、杨梅坑、桔钓沙、龙旗湾、岭澳旧村、廖哥角则处于半开发、未开发状态。
 
    在这23个沙滩中，大梅沙距离深圳市中心区最近，它环山面海，就像一个温柔的避风港湾。同时，这里是唯一实现了整体事前规划之后再建设的海滩旅游区。
 
    随着政府斥资50亿用于东部的7大交通工程建设，大梅沙因此成为受益第一站。按照法定图则，大梅沙片区是深圳市市级海滨旅游度假区和深圳东部重要的旅游服务基地。同时，这里有深圳最靠近市区的天然海滩，因此更具有居住的条件。
 
    二、特区内最低容积率片区
 
    大梅沙片区为正角嘴以东、崎头岭以西、菠萝山以南陆域以及上坪水库下游、炉床峰南部的山坡谷地，总用地面积464.19公顷，而区域建设规模总量为158.5万平方米，总容积率仅有0.34，是深圳特区内，容积率最低的片区。
 
    容积率低，说明单位面积土地上的承载人口就少，就更宽敞开阔。
 
    【区域规划超前】
 
    按照法定图则，大梅沙片区是深圳市市级海滨旅游度假区和深圳东部重要的旅游服务基地。同时，这里有深圳最靠近市区的天然海滩，因此更具有居住的条件。大梅沙片区为正角嘴以东、崎头岭以西、菠萝山以南陆域以及上坪水库下游、炉床峰南部的山坡谷地，总用地面积464.19公顷。
 
    大梅沙片区的发展目标是利用特定的区位及资源优势，建设具有一流滨海风光，集娱乐休闲、高尚居住和自然生态为一体的滨海旅游度假区和东部旅游服务基地。
 
    应该说，深圳类似这里即有优越的自然资源，又距离特区远近适中，同时违法建筑极的少的地段，是很少的，而这里的规划也是非常超前的，但是目前，很多规划落实还需要大约2年的时间，给区域居民带来些许不便。
 
    【30亿东部华侨城成为片区龙头】
 
    东部华侨城是华侨城集团投资30亿建设的占地6.9平方公里的中国最大的山地旅游区，也是深圳面积最大、投资额最大的综合旅游项目。仅其一期预计每年接待游客就达300万人次，在旅游旺季预计每天客流量将达8万人次。
 
    由于优品艺墅就在东部华侨城主入口处以西大约200米，因此，景区开业后，这里的人流可能造成一定的干扰。但是这种重大项目的落户，将大大促进区域经济、改善区域租赁。

    【公园、度假、风景用地比例大】
 
    大梅沙片区的发展目标是利用特定的区位及资源优势，建设具有一流滨海风光，集娱乐休闲、高尚居住和自然生态为一体的滨海旅游度假区和东部旅游服务基地。本片区的主要土地用途为滨海公园、旅游度假、商业服务、配套居住及风景林地。
 
    可见，片区内，公园、度假、风景用地比例大，公共配套及园林绿地就有保障。
 
    【区域配套汇总】
 
    按照法定图则，大梅沙片区规划有：
 
    星级酒店12处、幼儿园4处、九年一贯制学校1处、社区健康服务中心4处、区级医院（分院）1处、文化中心1处、影剧院2处、文化活动站4处、老年人活动站3处、标准运动场1处、体育馆1处、网球场1处、小型运动场地3处、居委会及社区管理机构9处、社区服务中心1处、综合市场2处、公交总站1处、社会公共停车场库8处、邮政支局1处、邮政所2等。

    【四周简况】
 
    东侧紧临海语东园，而海语东园以东就是云顶天海。海语东园已经入伙，项目外围的商业也正在营业中，周边商业氛围一般，消费水平应属中上等水平。项目的西侧紧临大梅沙外国语学校，此学校距离本项目有一点距离，学校的喧哗影响不到本项目。
 
    北侧是盐坝高速，与高速路之间的直线距离约有500米左右，项目与高速之间，还有一块住宅用地，目前是空地，另外还有梅沙医院。来自高速公路的噪音、灰尘等等对本项目的影响不大。
 
    南面就是万科国际会议中心，本地块是2004年7月28日万科以6000万元竞得挂牌出让的J402-0127号宗地，与优品艺墅一路之隔。这里不但将是万科的总部，还是区域的商务中心。
 
    万科国际会议中心将包括会议中心、酒店及办公，占地面积61729.7平方米，可建设总建筑面积为80200平方米，其中，会议中心8000平方米，酒店46200平方米(其中7000平方米不能作为产权式酒店)，办公26000平方米。这里不但将是万科的总部，还是区域的商务中心。商务活动将带旺区域租赁。
 
    而万科国际会议中心南，就是湖心岛、大鹏湾，游泳就在这里了。
 
    ■工地考查
 
    “优品艺墅”已封顶，内部空间呈“L”形，楼体呈盒装摆放于“L”周边。项目的盒式建筑内部空间，很像是溪水冲过的峡谷，外部立面规则，而内部立面的非常丰富。
 
    【工地管理和建筑质量位居大梅沙前二】
 
    由于已封顶，因此工地内部少有材料堆放，善于建筑材料多数已经堆放到了楼体下的架空层，而项目使用的电线管套、供水管和落水管入在售楼处的后侧。
 
    项目工地出入口处于大梅沙内环路上，在售楼处的东侧，因工地不大，所以出入口也不起眼，但工地管理却有模有样，比起很多优秀的大盘来，也是毫不逊色的，尤其是在大梅沙，肯定是前二名之列。2006年上半年，优品艺墅获得深圳优质结构工程奖励，这就是一个明证。

    【护栏与墙体连接处预留了焊接钢板预埋件】

    项目的天台已经做好，天台防护栏高度约1.5米，而在户型内，所有的步入式凸窗也采用了这种护栏，而且有些窗子采用的是双层的隔音玻璃。
 
    栏杆与墙体的结合处，全部预留了焊接钢板预埋件。与绝大多数采用预留钢筋的做法相比，这种做法牢靠、稳定，质量更有保证，期限更长。
 
    【等待亲人归来的楼顶明灯、钢制烟道】
 
    不但厨房，而且所有的内向型卫生间都采用集中排气管，与厨房集中排烟管一样，出顶楼以后全部是钢制烟道，在烟道的外层装置了钢管，有一定的可观赏性。
 
    南面多层楼顶顶层复式上楼顶花园的楼梯间采用全玻璃构造。到了晚间，房子里的灯光透过楼顶楼梯间发出暗暗的泛泛的灯光，夜色中犹如是为等待亲人归来的标志，呼唤着正在路上的家人。
 
    【电梯间设计媲美华侨城天鹅堡2期三区、中海香蜜湖1号高层“华府”】
 
    在最顶层，电梯间挑高设计，层高达到4.18米，这是深圳仅次于天鹅堡2期三区挑高电梯间的第二高电梯间，作为一个小项目，采用这个标准，值得表扬。
 
    而其中一些电梯间采用了与香蜜湖1号·华府一样的设计，电梯间部分楼板部分上下是错开布置的，因此，电梯厅楼板布局交错，成为目前两家上下贯通的电梯厅的项目之一，，错层布置也使电梯亭局部达到双层挑高效果，邻居间的交流是很方便的。
 
    项目采用的是连廊式公共走廊，每层拥有四部电梯和两部消防楼梯，分两部电梯和一部楼梯分列于楼体的两端边缘。电梯与楼梯是相对设计的，同时电梯、公共走廊和消防楼梯全部采用的是自然采光，因此通风采光效果都很好。

    【卫生间干湿分区】
 
    项目的洗手间没有采用降板处理。洗手间都设计有平推式采光窗，而且采光窗较大，采光和通风不错。
 
    另外，卫生间实现了沐浴如侧等隐私性空间与一般性洗漱空间独立的设计手法，可以实现两人同时使用卫生间和进行刷牙得活动，提高使用效率。这一点原是比较早的一种做法，最近这种做法又开始被一些项目采用，可见很多传统的东西，其实是符合国人的生活习惯的。
 
    【厨房空间被压缩】
 
    项目由于定位不同，因此厨房普遍较小，空间被压缩，并将压缩出来的面积安排到其它功能区间。不过厨房依然设计了集中排烟道，只有很少数户型中的厨房较大，很多搞创作、艺术的人选择这里，目的已经不是住家的概念了。

    【全面采用江苏宜兴紫砂劈离外墙砖：3层防水、1层防裂、不勾缝工艺】
 
    大家都知道，江苏宜兴的紫砂陶土是做紫砂壶的好材料，但可能不知道，江苏宜兴紫砂劈离砖已经成为我国最具有质感、原材料最好的外墙砖之一。
 
    而本项目全部采用暗红色的江苏宜兴陶土外墙砖，深圳在一些高端项目上曾经局部使用过这种高档材料，但是整体全面采用，优品艺墅则还是第一个。
 
    而为了达到最彻底、最自然的美学效果，发展商采纳了设计师傅的意见，外墙砖不勾缝，达到立体、痕迹之感。
 
    在外墙处理上，本项目的工艺同样值得一提。一是采取了3层防水、1层防裂工艺：先是浇灌混凝土墙外是涂料防水，然后是防裂网、添加防漏剂的保护沙浆层、以防漏性能的粘接材料将外墙砖粘接。
 
    这种外墙工艺，是值得所有的发展商学习的。
 
    【全面采用无机房电梯】
 
    本项目都在9层以下，最南面一栋为多层，但是，依然非常讲究电梯的配置。以前，深圳的一些项目上，局部采用过无机房电梯，但所有电梯均采用此类电梯的小区还没有出现。
 
    而优品艺墅由两栋8层独立的建筑围合组成，全面采用OTIS无机房电梯，是深圳首个全面采用无机房电梯的住宅项目。
 
    【创新多：集合定制+甲板式阳台+倒置户型+横向镂空天井】
 
    项目217套，共有户型57种，即使是相同的户型也尽量设计为不同朝向，因此呈现出几乎套套不同的户型组合，让人在集合式项目上感受到了定制的色彩。

    户型面积都在70平米以上，主力户型为一房一厅。在本项目中，一房的户型（约70平米）占有131套，二房的户型（约100平米）占有47套，较大户型的三至五房有24套，还有空中优墅复式10套和原创Loft5套。
 
    在建筑设计上，较多的采用了空中庭院和横向搂透采光通风天井的做法，同时，颠覆户型思维的舰船厨房与客厅的倒置组合、甲板式阳台、露台和阳台的叠错层设计……这些都是户型的主要创新点。但这些设计虽然增加了施工难度，延续施工工期，但在专业及未来的使用、艺术价值上，这些都是值得的。
 
    【小区内全防腐木铺地】
 
    内向的盒盒叠加的建筑外立面，以及外向的理性冷静的构造，以及小区内全防腐木铺地，形成材质细节的纹理对比，营造出坚定、简致、平展和阔扬的空间感，建筑整体构成高低错落，空间通透，凹凸动感。
 
    【外围地面采用光带设计】
 
    项目周围地面设计了规律间隔的条状光带，东面14条、南面8条，西面14条，北面9条，共54条条状光带在晚上发出柔和的灯光，楼盘四周缤纷四射，整个小区包围在辉煌的气氛之中，同时，这些光带还起着强烈的昭示作用，明显区别与其它项目。
 
    同时，在底层附楼中，设计了四处园林，以春夏秋冬四季为题材，统称四季庭园，与环绕的条状光带形成呼应。
 
    【多种建筑元素合理运用】
 
    小区入口处、以及园林内，设计了带绿化的屏风共12处，应用的建筑语言较为成熟，颇有点古为今用的味道。
 
    比如每个单元的入口，都设计有中国传统建筑里的典型建筑元素：屏风。为了减轻封闭感，屏风顶部设计成绿化。屏风无异于提醒回到小区的人们放慢自己的脚步。
 
    另外，建筑体块语言得到了大量的应用，使内部充满了活跃的风格，而外部，则相对冷静、规则，形成外部规律内部活跃的格调，公私有别、内外有序、外收内放。
 
    还有，最南面的一栋，最顶层复式上楼顶花园的楼梯间，全部设计成玻璃房，到了晚间，房间的灯光辉映到玻璃楼梯间，似乎总有一盏灯在等着业主回家。

    【具戏剧性的小区游泳池】
 
    项目中间靠西侧一栋的架空层下是游泳池，游泳池的设计很有意思，三分之一的面积在架空层内，而三分之二在架空层外，南北长方型。
 
    这样一来，游泳的时候，就时而在楼下，时而露天，充满了戏剧性，也便于业主选择晒太阳还是要荫凉。
 
     ■项目景观
 
    “优品艺墅”建筑层高八层，高约23米，四周除去东面的“海语东园”比本项目高外，其它三面都没有高层的建筑，多的一些是待建用地。

    另外，本项目地块属于坡地建筑，大梅沙的整个地块北高南低，项目处于大梅沙的中心位置，北高南低，北面也南面均无高层建设，景观还不错。
东侧为“海语东园”，建筑高与本项目，对本项目东侧的景观造成了些许影响，不过东面看到海语东园的园林、远处的山脉景观还是不错的。

    西侧为大梅沙外国语学校，学校建筑不高，而且地势较低，对本项目西侧的景观没有影响，近处可以看到待建用地和学校的操场、球场等等，远处可以看到中兴培训基地和山景，不错。

    南面为内环路和万科国际会议中心待建用地，远处可以看到海景，大梅沙海滨公园愿望塔和香港远山清晰可见，视线开阔，海、山和建筑景观都有。

    北面为待建用地和盐坝高速，北面视线开阔，可以看到东部华侨城、万科·东海岸和梧桐山景观，高速公路、建筑群体、山体景观，三者相映，别有一番味道，再加上东部华侨城的部份建筑景观，非常生动，景观一流。

    ■数据及用料
 
    【测量数据】
 
    最顶层电梯间层高4.18米
    楼梯间走道层高：2.87米
    客厅层高：2.82米
    房间净层高：2.81米
    公共走廊层高：2.87米
    入户大厅层高：4.13米
    公共消防楼梯宽：1.25米
    凸窗净宽：75公分
    架空层高：5.27米  
 
    【部份用料】
 
    八达有限公司生产的电线管件和落水管、108环保型建筑胶水、大庭粘砖王的聚合物水泥砂桨防水胶结粉、U-PVC粘合剂、杭州诺贝尔瓷砖、OTIS无机房电梯、双开子母门、氟碳喷涂铝合金中空玻璃落地窗、宜兴紫砂劈离砖、南塑黑色污水管、金昆牌水泥、美颜保温板……
 
    ■交通情况
 
    【公共交通】
 
    到达项目附近的车辆有360380443103J1等多路公交车。
 
    【路网发达】
 
    项目的周边道路：大梅沙内环路、罗沙路、盐坝高速、盐排高速、深盐第二通道。

优品艺墅前广场

优品艺墅汤桦艺术展

优品艺墅路牌

优品艺墅与中兴通讯学院、万科东海岸、盐田外国语学校、山之间的关系

优品艺墅与深圳顶级别墅距离很近，此外还有华侨城东部别墅、联泰梅沙湾别墅、万科东海岸三家别墅在楼盘周围

、

优品艺墅楼顶看东部华侨城的风能发电

优品艺墅与华侨城东部别墅的关系

   【优品艺墅全面采用江苏宜兴紫砂劈离外墙砖：3层防水、1层防裂、不勾缝工艺】
 
    大家都知道，江苏宜兴的紫砂陶土是做紫砂壶的好材料，但可能不知道，江苏宜兴紫砂劈离砖已经成为我国最具有质感、原材料最好的外墙砖之一。
 
    而本项目全部采用暗红色的江苏宜兴陶土外墙砖，深圳在一些高端项目上曾经局部使用过这种高档材料，但是整体全面采用，优品艺墅则还是第一个。
 
    而为了达到最彻底、最自然的美学效果，发展商采纳了设计师傅的意见，外墙砖不勾缝，达到立体、痕迹之感。
 
    在外墙处理上，本项目的工艺同样值得一提。一是采取了3层防水、1层防裂工艺：先是浇灌混凝土墙外是涂料防水，然后是防裂网、添加防漏剂的保护沙浆层、以防漏性能的粘接材料将外墙砖粘接。
 
    这种外墙工艺，是值得所有的发展商学习的。
    【优品艺墅所在的大梅沙吻合中国传统堪舆说】
 
    梧桐山脉从北、西、东侧环抱大梅沙，南面朝向大鹏湾，在大梅沙海滨公园，从大鹏湾、到大梅沙海滩、酒店区、湖心岛、万科国际会议中心，延伸到优品艺墅、万科东海岸，愿望塔成为标志，向北看去，东部华侨城则闪耀着迷人的光彩，在山的怀抱里划上圆满的句号，与中国传统堪舆说几乎完全吻合。
 
    当人类在大山面前的时候，总会感觉到环境的宁静以及内心世界的安详与自己的渺小。这里可以迅速地从闹市转换到丛林山野，休闲及理性气氛，与山脉较多应该是有密切关系的。大山、海边，还是思考、让人心平气和的大环境。

优品艺墅顶层电梯厅这么高，与华侨城天鹅堡2期3区及中海香蜜湖1号保持同一水准，你相信吗？

 而优品艺墅其中一些电梯间采用了与香蜜湖1号·华府一样的设计，电梯间部分楼板部分上下是错开布置的，因此，电梯厅楼板布局交错，成为目前两家上下贯通的电梯厅的项目之一，，错层布置也使电梯亭局部达到双层挑高效果，邻居间的交流是很方便的。

优品艺墅东侧就是投资30亿的深圳规模最大的旅游重地东部华侨城的大门

   【优品艺墅等待亲人归来的楼顶明灯、钢制烟道】
 
    不但厨房，而且所有的内向型卫生间都采用集中排气管，与厨房集中排烟管一样，出顶楼以后全部是钢制烟道，在烟道的外层装置了钢管，有一定的可观赏性。
 
    南面多层楼顶顶层复式上楼顶花园的楼梯间采用全玻璃构造。到了晚间，房子里的灯光透过楼顶楼梯间发出暗暗的泛泛的灯光，夜色中犹如是为等待亲人归来的标志，呼唤着正在路上的家人。

优品艺墅售楼处别致的观赏区