“八卦岭·合正美寓”考查流水帐
半求
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    〖时间〗：2006年10月09日10：00~12：30 
    〖天气〗：阴、间有有小雨
    〖事件〗：实地步行考察八卦岭·合正美寓（注册名：合正瑞园）
    〖地点〗：八卦四路以北、南方苑酒店北侧
    〖实录〗： 

导读：
    ■基本情况
    【强强联合的开发团队】
    【户型简况】
      一、面积介于45.96~98.00平米之间
      二、八卦岭片区赠送面积之冠
    【使用年限长】
    【八卦岭最安静、也是全市最安静的小区之一】
    ■工地考查
    【工地管理较好】
    【施工进度】
    【五层转换层楼板厚18公分名列前茅】
    【中小户中，最好钢材：华美牌】
    【中小户难得实现：消防楼梯自然采光通风】
    【3米9层高首次现身八卦岭，可做阁楼】
    【剪刀式消防楼梯扩大了紧急情况下的疏散能力】
    【项目产品创新】
      一、外构件实现虚实结合
      二、采用新型钢筋定位技术：朔料定位环
      三、锣纹钢筋端部保护与香蜜湖1号同一水准
      四、2005~2006福田布筋最佳的小户型
      五、深圳中小户型中，最不压抑的车库
    ■片区情况
    【片区改造前景：关注“工转商”机会】
      一、八卦岭：不改则已，一改惊人
      二、现在有点丑的八卦岭，其实是政府手中的宝贝
      三、教育配套密度高
    【位于罗湖、福田两区衔接点】
    【“工转商”机会点】
    ■景观及周边  
    ■交通概况
    ■用料及数据
正文：

    ■基本情况

    【强强联合的开发团队】

    本项目规模很小，但是合作团队则较强。   

    发展商合正地产为深圳房企20强之一，排名深圳所有房企的第16名。项目由赫赫有名的精细施工单位江苏华建承建，其以施工精细、管理规范赢得了深圳的很多工程。

    而建筑设计单位则是由“深圳天安数码时代大厦”和“华润中心万象城”的设计单位广东省建筑设计研究院承担，该院是我国最早成立的综合设计院之一。
  
    而园林设计是由设计过深圳万科金域蓝湾、中海华庭、深圳湾畔、广州万科四季花城、深圳君逸世家、长沙君悦香邸、深圳阳光海湾的广州林德房地产顾问有限公司操刀。

    【户型简况】

    一、面积介于45.96~98.00平米之间

    A1型：2房2厅1卫，建筑面积75.74平方米，套内面积63.69平方米。
    A2型：2房2厅1卫，建筑面积79.63平方米，套内面积66.96平方米。
    A3型：3房2厅1卫，建筑面积98.00平方米，套内面积76.52平方米。
    A5型：2房2厅1卫，建筑面积75.21平方米，套内面积63.24平方米。
    A6型：2房2厅1卫，建筑面积68.68平方米，套内面积57.75平方米。
    A7型：1房2厅1卫，建筑面积45.96平方米，套内面积38.65平方米。
    A8型：1房2厅1卫，建筑面积49.91平方米，套内面积41.96平方米。

    二、八卦岭片区赠送面积之冠
 
    八卦岭小户众多，比如鹏盛、旭飞等，但是直到了2005年才有了招商城市主场开始赠送面积较多，但依然不高。而合正美寓部分或者全部单位设计了入户花园（本项目三梯七户，设计在5—19层以上的三个户型有入户花园单位，A3房、A5的送入户花园；A2房从5—26层送入户花园；入户花园的面积算一半）、3米9层高、凸窗等等，因此赠送面积相对较高，在全市相比，这里赠送比例不算最高之列，但是却是片区以前所没有的。

    【使用年限长】

    合正美寓地块的年限从2006年2月16日至2076 年2月15日。在本片区，这是少见的新地，也是本片区剩余可使用期限最长的地块。
    
    【八卦岭最安静、也是全市最安静的小区之一】

    合正美寓虽然是靠近泥岗路和红岭路，但来自两个主干道的燥音都被阻隔，北面是三栋多层的办公楼，和先科及深大电话公寓。东侧是翠馨居，来自两条主干道的燥音都被这些建筑物档住，所以楼盘本身会很安静。

    ■工地考查

    目前，工地进度刚刚到5楼，架空花园一个角因为需要堆放材料的原因还没有施工，估计年底才能面世。

   【工地管理较好】

    进入工地的大门口右侧是黑板宣传栏，上面有不同颜色的字体，用于工地宣传。左侧靠近值班室位置放有一盒（5瓶）灭火器，材料区和生活区的隔离防护栏上也挂有一盒（2瓶）灭火器，共有三盒，可见安全工作做的比较好，中建公司名不虚传。

    在项目主体的西侧靠车库的位置，临时变压器就设在这里，变压器的外围全部用竹栏围封起来，底部砖砌，一保证安全。

    和变压器紧挨着的是配电室，配电室有门有窗，管理严格，看上去很是放心，工地安全措施做得常好。在变压器的对面有一个垃圾池专门堆放一些钢筋和铁块的边角余料。

    项目南侧靠近南方苑酒店的位置，是工地临时食堂，操作间和就餐区约200平方米，餐厅的干净整洁出乎意料之外，碗筷放置整齐、卫生不比餐馆差。这在其他项目是很少看到的，体现出大施工单位的人性化，值得学习。

    【施工进度】

    项目开工日期是2006年的7月13号，竣工日期雨季四海2007年8月。半求www.BANQ.cn到工地时，一二三层浇灌混凝土已完成，第四层正在铺设钢筋和模板。虽然人不多，场面不大，但工人们正在紧张有絮的忙碌着。

    【五层转换层楼板厚18公分名列前茅】

    在5层，根据施工图纸以及实际测量，发现合正美寓五层转换层楼板厚达18公分。一般的转换层楼板确实厚一些，但是一般也只在15公分左右，18公分的楼板厚度，在笑户型以及绝大多数楼盘中，是名列前茅的，应该提出表扬。

    【中小户中，最好钢材：华美牌】

    根据半求www.BANQ.cn2003~2006年的看楼记录，在此期间深圳的中小户型没有任何一家楼盘使用过华美牌钢材。而在合正美寓的现场材料堆放场，全部种类的钢材全部是华美牌。

    只要是专业人士，就都知道深圳华美钢铁公司的产品在深圳建筑市场是非常有名气的。当然其价格也是最贵的。

    【中小户难得实现：消防楼梯自然采光通风】
  
    作为中小户型，每层的户数都比较多，因此消防楼梯及电梯间一般都很难做到自然采光通风。合正美寓同样每层户数比较多：每层7户、3部电梯、2部消防楼梯，但是即使每层户数较多，电梯间、消防楼梯还是设计了采光槽，实现了中小户型中难得的消防楼梯自然采光通风。

    设有自然采光通风口，电梯间、消防楼梯采光就好，明亮、不黑暗。有利于阻隔传染病的传播。非典的快速传播原因之一，就是密密麻麻的楼盘不通风。 

    【3米9层高首次现身八卦岭，可做阁楼】
 
    合正美寓住宅层高5—19层高为2.8米，从20—25层设计为高厅特色的户型，20—25层厅高为3.9米高.20、22、24层房间的层高为2.8米，21.23.25层夹层房间的层高为2.2，其余房间为2.8米，26层的层高为3.0米。
 
    这是3米9层高首次现身八卦岭，这个层高，足够在室内最出小阁楼，一层变两层，变相的面积赠送。

    【剪刀式消防楼梯扩大了紧急情况下的疏散能力】
 
    本项目的消防楼梯，设计是剪刀式双出入口的消防楼梯，每层有两个出入口实现可上又可下，等于是设计了两条楼梯，剪刀式楼梯的好处是输出量倍增，意外事件时逃生的通道是很重要的。

    【项目产品创新】

    一、外构件实现虚实结合

    合正美寓在一些部位设计了围合式外构件，实现虚实结合的效果。比如窄格栅外构件，以及顶部几层楼形成的建筑体块。这些做法，使外部形象较为饱满，同时，与间或出现的黄色涂料呼应，形成活跃的格调，使建筑本体显得轻盈灵动。

    二、采用新型钢筋定位技术：朔料定位环
 
    项目使用了龙兴牌朔料定位环，而放弃使用最传统的沙浆预制块，从而实现精度更高、质量更稳定，施工更方便高效的目的。龙兴牌朔料定位环是由莆田市龙兴朔胶有限公司生产的，是政府推广的新型建材和施工技术。

    三、锣纹钢筋端部保护与香蜜湖1号同一水准
 
    本项目所使用的锣纹钢，对于那些锣纹连接的端头，在端部用塑料保护套予以保护，以免罗纹受到冲击而导致花丝，同时可以防止切割部分被空气风蚀生锈。与中海香蜜湖1号的做法是一模一样的。

    四、2005~2006福田布筋最佳的中小户型
 
    在合正美寓的4层施工平面，半求www.BANQ.cn看到，布筋现场的非常仔细、干净、整齐、足料（相关照片放到流水帐中，大家注意），同时钢筋全部采用华美生产的钢筋。在2005~2006年福田的中小户型中，这个楼盘的布筋工作，完全可以说是福田布筋最佳的中小户型。

    五、深圳中小户型中，最不压抑的车库

    合正美寓地上一层有约1800平方的商业，住宅地下一层为停车库（共有停车位约160个，小区停车采取地上架空层和地下停车的方式，充分实现了人车分流）和部分设备用房，2—3层为架空开敞式停车库设计，4层是架空花园主要为未来小区业主提供休息娱乐的场所。

    两层地上车库，地面的方式停车，通风、采光一流，而且没有地下的压抑感，在车库外侧还可以实现空中绿化，从车库回家，即使电梯厅也没有地下的阴暗之感。

　　六、全面采用新型高分子聚合物污水管道

　　在现场，半求看到，项目全面采用了高分子聚合物ABS管材与管件系列产品做污水系统，高分子聚合物ABS管材与管件系列产品化学性能更稳定、耐强大的外力冲击，并具有超高韧性的特点，抗震性佳，磨阻系数极小，提高流体输送效率，节约能耗。

　　材料还经抗紫外线及耐侯性处理，物性稳定，比PVC，GIP使用寿命更长。同时材料不含重金属安定剂，不会有重金属渗透出污染，无毒性。

    ■片区情况

    【片区改造前景：关注“工转商”机会】   

    一、八卦岭：不改则已，一改惊人

    半求www.BANQ.cn看到在《深圳市福田02-02号片区[八卦岭地区]法定图则》中的第7条中，政府用4段对八卦岭的改造予以确定：“鉴于本区大部分土地的土地使用合同期将在10-15年期满，本图则按照综合服务区为目标，制定近期控制规划”。也就是说，在2013年之后，八卦岭绝大多数的土地就可以收回改造了，而改造的目标就直指“综合服务区”。

    另外，图则还指出“本地区为旧区重建地区，为了在按照商业原则开发和保证公共利益之间取得平衡，保证改造能获得良好的居住环境和城市景观，除了现状和已获准的建筑项目，本片区不允许零星开发改造，任何的改造开发都必须以街坊为单位统一进行。”

    也就是说，八卦岭不改则已，一改惊人，而且将整体改造，避免在其它片区上演的那些零敲碎打的改造模式，保证改造的水平和档次。

    二、现在有点丑的八卦岭，其实是政府手中的宝贝

    鉴于此，政府规定片区“任何地块在合同年限内都不得拆除现有建筑物，不得新建和扩建任何商业、商业性办公和住宅（包括单身公寓）”。

    也就是说在没有决定采取行动和条件没有成熟之前，政府宁愿维持现状，也要等到土地使用期到了以后，再整体改造，避免商业利益的过度渗透，这是深圳政府在法定图则中极为少见的表态，充分反应了政府对此片区的重视。

    为了在土地使用期限内维持建筑的回报，政府明确规定“可在原有合同年限范围内，经规划和土地管理的主管部门批准，签定临时合同，将原建筑物的使用功能改变为商贸、办公用途”，也就是说，先让这些建筑能够通过改变功能获得在使用期内的生命力，一旦到期，则将立即收回。

    为了强调决心，政府最后再次在图则说明中表态“片区最终的发展规划，将视乎未来二十年市场的实际需求，以及城市经济和整体发展策略的要求综合考虑”，同时对于改造方式再次予以强调“届时八卦岭工业区的土地使用期基本届满，由政府统一收回，经对本图则进行必要的检讨和修改后，再重新出让、统一改造”。

    而对于片区在整个深圳的地位，半求www.BANQ.cn看到政府是这样表述的：“在配合经济发展和更充分地利用工业区土地的同时，为城市未来发展留有余地”，也就是说，政府将这里作为保留用地，类似深圳高新区中区西片区的地位一样，一旦以后又重大设施或者项目，就将设立在这里。

    三、教育配套密度高

    片区只有1平方公里，但在法定图则中，则配套有3所托儿所（位于08-16、11-02、12-02三宗地块）、2所小学（位于03-03、08-07两宗地块）、1所中学（位于01-03地块）、1所成人学校（位于02-05地块）。

    这个教育资源的配套水平，各位可以计算一下，其实相当于其它一些面积超过3平方公里的片区的教育配套水平，密度是相当高的。

    【位于罗湖、福田两区衔接点】

    八卦岭位于罗湖、福田两区相邻之地，颇有点左右逢源的味道。因此罗湖得的笋岗的物流、商贸及福田的八卦岭的物流、商贸都对八卦岭小户型构成支持，同时笋岗小户已经没有新增供应。

    八卦岭历来就是小户型开发的天堂，最早的小户型源于此，众多的小户型聚于此，承租率最高的小户型汇于此，回报率最高的小户型生于此。

    【“工转商”机会点】

    其实，深圳房地产业内，最大的机会是“工转商”，比如上步工业区转身为华强北商业街以后，租金翻了25倍，深圳没有什么品种能够有这种潜力和收益。

    与八卦岭相邻的笋岗仓储区率先向商业区转化对八卦岭的发展起到了示范效应。八卦岭的转变早在90年代初就已展开，但复苏起于1995年底，而大规模的“工转商”预计在2007年后，也就是政府着手改造开始。
  
    ■景观及周边

    在合正美寓的周围，工厂企业较多，餐馆、医院、证券、银行等也不少，但是由于片区规划建成较早，因此区域的形象相对一般，道路路况也一般，区域面临转型。

    而楼盘本身四楼是架空花园（有游泳池），又在顶楼设计天台花园，自身具有一定的景观和园林资源，作为笑户型来说，其实是不错的。

    【南】
   
    一、南方苑酒店

    合正美寓南侧是南方苑酒店，小有名气的聚福茶艺馆就在酒店的东侧路口处，酒店的对面是一致药店的办公楼，光大银行就在一楼。而八卦岭汽车检测中心也在这里。

    二、景观可远望地王大厦

    合正美寓南面是一些以多层为主的办公楼和零星高层建筑，远望可以看见地王大厦和周边的繁荣景象。

    【西】

    一、意馨居

    合正美寓西面是流花医院第二门诊部、南方证券，流花医院和南方苑酒店中间的地面停车场很大，可以停置很多车辆。和合正美寓并排的流花医院北侧是意馨居，在本项目刚好看到意馨居的园林。意馨居1998年批地、2000年入伙，小区内共有7栋楼。

    意馨居开发商是深圳市中银达实业发展有限公司，小区容积率2.28，由世居物业管理。

    二、景观看意馨居园景

    项目西侧是意馨居，可以看到其园景，西南方向没有高层的建筑物，视野比较开阔，高楼层可以看得更远一些。

    【东】

    一、翠馨居

    合正美寓东侧是翠馨居，入伙多年的翠馨居首层是下沉式商铺，拐角位置是著名的711便利店，还有深记私房菜和各种日常生活小商店，人流很旺。
 
    翠馨居由深圳市源溢新投资有限公司（与意馨居开发商实际是一家）投资开发，2002年3月28日开盘，当时是精装修销售，翠馨居的最大优势就是低密度、高实用率和较大园林（号称德国风格）。一梯八户的设计、30米楼距、60％绿化率及三户一个的停车位配置，由世居物业管理。

    二、景观观赏到翠馨居园景

    站在项目的架空层，可以观赏到翠馨居的园景，项目和翠馨居的中间有一条两车道的小路，路两边枝叶茂盛。

    【北】

    一、办公楼中浩大厦

    项目以北有三栋厂房或者写字楼，最高的是中浩大厦，这三栋楼将来自泥岗路的噪音基本全部挡住了，所以此项目交通方便，但社区安静，两全齐美。

    二、景观看银湖山效野公园的山景

    北面是高层建筑，在南方苑酒店的八楼和主体五楼，清淅可见银湖山效野公园的山景，虽然是远景，但观赏性还是不错的。

    ■交通概况

    被泥岗路、红岭路上步路和笋岗路包围着的八卦岭片区，出行路网发达。合正美寓距泥岗路和红岭路约500米，到上步路和笋岗路也只需2~5分钟车程，无论是公交线路还是自驾车都很方便。

    八卦四路是双车道，宽约10米路两边有人行道。由于行业聚集，人流，车流较多。南方苑东南侧的深圳市机动车辆检测站，会导致此路段车流量较大。

    车流虽多但没有堵车现象，一是因为南方苑的停车场和对面一致药办公楼都有地面露天停车场，可以停放很多车。二是距离红岭路和泥岗路主干道较近，容易疏导。

    八卦岭通往罗湖，福田，南山甚至龙岗，布吉，宝安的路线都有，乘车出行很方便，途径区域及附近的公共交通车辆有：

    5路（北斗——银湖汽车站）、23路（东湖客运站—皇岗口岸）、24路（鹿丹村—东昌）、105路（海上世界——德兴花园）、212路（东昌—下沙村）、222路（清水河——世界之窗）、303路（福田汽车站——布吉钱树排）、322路（东角头——水径村）、333路（坂田四季花城——莲塘）、352路（火车站——龙华富士康工业区）、7路（银湖——火车站东）、11路（紫薇阁——东门中）、102路（下梅林——火车站）、111路（梅林一村——莲塘总站）、209路（田心村——华强北）、213路（福田汽车站——布吉检查站）、302路（火车站——龙华）、315路（银湖汽车站——沙井大王山）、320路（西乡码头——东湖站）、336路（布心翡翠园山湖居——龙华同胜村）、357路（皇岗口岸——横岗）、360路（银湖——南澳镇）、361路（野生动物园——坪地镇）、365路（科技园总站——田头村）。

    ■用料及数据

    【部分用料】

    永享牌PVC内锣旋消音污水管、齐力牌水泥、华美牌钢材、南朔牌电线阻燃套管、龙兴牌朔料钢材定位块……

    【测量数据】

    公共楼梯间宽130公分
    公楼梯间高3.83米
    车库高3.04米
    建筑总高度90.9米
    五层转换层楼板厚18公分 

合正美寓南侧的南方苑酒店。

合正美寓的北侧是以印刷为主的办公楼。

合正美寓施工现场。

合正美寓的布筋工作，完全可以说是福田布筋最佳的中小户型。

合正美寓工地，变压器的外围全部用竹栏围封起来，底部砖砌，保证安全。

合正美寓施工现场，靠车库出入口处，垃圾池专门堆放一些钢筋和铁块的边角余料。

合正美寓的车库，两层地上车库，地面的方式停车，通风、采光一流。

整洁光滑的预制模板。

合正美寓剪刀式消防楼梯扩大了紧急情况下的疏散能力。

合正美寓施工图纸。

合正美寓的钢材，锣纹钢筋端部保护与香蜜湖1号同一水准。

合正美寓工地安全意识高，工地管理较好。

合正美寓东侧的翠馨居是下沉式商铺。

合正美寓和人才大市场的距离。

合正美寓南侧，南方苑对面的中国光大银行。

合正美寓西侧，南方苑酒店的停车场。