啄楼·招华曦城商业之道：弃普商为极商
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导读：
    ■深圳容积率最低的商业
    ■招华·曦城商业：深圳最难做的商业
    ■弃普商为极商：招华·曦城的商业之道
    【“普商”、“极商”】
    【建成顶尖阶层非去不可的“极商”】
    【建成深圳西部国际人流非去不可的“极商”】
    【建成深圳创意人士非去不可的“极商”】
    ■结束语
正文：

    ■前言

    鉴于目前香地咨询&半求工作室www.banq.cn接到的关于楼盘营销的咨询越来越多，从2006-9起，已新增一个网络产品：《啄楼》，取啄木鸟寻找问题之意，产品作用主要是探讨房地产项目营销、规划、设计等存在的问题，并提出建设性意见。

    《啄楼》将与此前的《考查流水帐》、《购买指数》、《首发》、《开盘昭象》、《VS》、《楼盘对比分析》、《片区简析》等形成外延更广的产品系列，以方便阅读和查核、培养较为固定的阅读习惯。

    ■深圳容积率最低的商业

    招华·曦城一期北区不声不响就已经销售完毕，而曦城的商业部分设计方案已经基本确定，山顶会所、酒店、高级公寓、商业街、音乐广场等建成后纷将呈现。现在就牵扯到一个问题：

    正待招华·曦城商业的开工。曦城商业地块占地就达68624平米、建筑面积却仅有49000平米，是深圳商业中容积率最低的。

    ■招华·曦城商业：深圳最难做的商业

    但曦城虽然是做别墅的地段，但由于偏安一隅，与外界仅有一条两车道互相连接，过境者多而停留者少，因此商业存在较大难度。而本身居民虽然消费能力强劲，但数量有限。

    深圳的商业，小商店、百货、超级市场、MALL、主题餐饮、普通餐饮、休闲娱乐等等常规商业形态基本都全面涵盖。因此，选择普通的商业形态肯定不是方向。

    因此看起来，招华·曦城的商业几乎可以成为深圳乃至整个华南最难做的商业。但很多时候，危机就是机会。

    ■弃普商为极商：招华·曦城的商业之道

    【“普商”、“极商”】

    普通商业面对的是普罗大众，但这种商业的特点就是替代性较强、消费的基础物质意识浓厚。半求www.BANQ.cn认为不妨打个比方，如果将地球上的普通陆地比喻为“普商”，那么南极和北极就是“极商”。

    南极和北极与普罗大众关系不大，到达性差、作为陆地，其陆地的人类使用价值较低，但是其地理价值、标签价值却非常响亮。但是如果是探险家、冒险家、旅游家，那么不到这两个地方，是难以容忍的。

    这就是提出“极商”的含义，“极商”也是招华·曦城商业的唯一方向。为什么？

    【建成顶尖阶层非去不可的“极商”】

    以前，由于深圳历史较短、没有沉淀、阶层模糊，因此，缺乏顶尖阶层。但经过20多年发展，深圳新的创富阶层已经形成，但与之配套的居住、商业等还在形成之中，目前正式巨大的空白点。

    在北京、上海，有面对顶尖阶层的俱乐部，需要交纳昂贵的会费才能入会，即使如此，顶尖阶层也以跻身于这里而挤破；了脑袋，从而形成了北京4大顶尖俱乐部。这其实就是“极商”的典型模式。

    这个商业模式在深圳就是空白，招华·曦城靠近深圳制造业中心、物流中心、旅游中心和城市的主出入口，因此具备最佳的机会。同时，招华·曦城位于山脉之中，商业与别墅相关配套，与顶尖阶层目前的回归的价值取向非常吻合，因此具备最佳的条件。

    【建成深圳西部国际人流非去不可的“极商”】

    此外，大铲港、蛇口港等西部港区，集装箱运输量已占深圳的60%，成为深圳乃至珠江三角洲面向世界展现表情的主要窗口。港口多，国际化人士就多。蛇口即是如此。蛇口没有什么大商业，唯一的大商业花园城中心还位于与南油交界处，但是蛇口面对国际人群的商业却一直非常活跃，这何尝又不是一种“极商”模式？

    未来的招华·曦城，位于半山，俯瞰整个港区和宝安中心区，面对国际化人流的商业机会完全可以补缺。

    【建成深圳创意人士非去不可的“极商”】

    北京长城脚下的公社，建筑量不大，地点偏僻，与招华·曦城商业颇有几分类似，但建成以后，这里入住的客人甚至还需要预定，尤其是创意人士，都纷至沓来。

    为什么？因为其与长城交相辉映的独特历史韵味、其独特的艺术鉴赏价值、其极高的身份标签价值。这又何尝不是招华·曦城商业可以借鉴的一个方向？

    ■结束语

    就象半求www.BANQ.cn在与招华公司交流的一样，招华·曦城的商业，如果常规操作，就没有出路，如果能够以“极商”的思维去考虑规划建造，那么，非常没有危险，还将弥补深圳商业的缺憾，创造机会窗效应。

    可喜的是，招华公司似乎正在这条路上，前进。我们期待深圳商业的创造、超越和跃升。