均价=现值：“劲力·城市明珠3期”开盘昭象
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    ■3期开盘首日成交90%

    龙华北部供应目前呈现断档的局面，在这种背景下，劲力·城市明珠3期今日（2006-10-29）开盘，香地咨询&半求工作室www.BANQ.cn得到最新消息，项目总共推出220套住宅，头天成交198套、首日均价7800元/平米，经过工商物价局备案的整体均价7890元/平米。第一天成交率为90%。

    位于龙华街道龙观路、东环二路交汇处东南侧的“劲力·城市明珠”是龙华的第一块住宅拍卖地，而本项目3期也是龙华第一个准现楼销售的商品房楼盘。项目共有12层住宅12栋、18层住宅共9栋，23层、27层高层各1栋和3层商铺。

   “劲力·城市明珠”总占地72989.93㎡，总建面216018.28㎡（其中：住宅建筑面积163450㎡，商业建筑面积15000㎡，幼儿园建筑面积2496.2㎡），容积率2.5，住宅总户数1649户，停车位约1452个，车位户数比0.81：1，这个水平在龙华及整个关外的同类小高层小区中，位居前列。

    ■用家主导：项目收官

    从第一天的成交数据来看，单价高、条件好的单位销售最快，而单价低、条件稍差的单位销售则慢，从而导致第一天成交均价达到7800元/平米，创造了区域小高层均价之最。

    三期位于项目的最东端，是整个社区形成合拢的关键部分，是项目收官，同时本期产品较之于前期进行了优化，而商业街即将招商，生活较以前要便利。同时园林也基本成型、1500平方米游泳池建成，又可避免后续施工噪音影响，因此价格有所上升具备基础条件。

    城市明珠第一期均价从4700元上升到第二期的6000多元，现在又达到7890元/平米，不到2年时间里实现了68%的增值幅度。

    不过，第一天的成交单价高、条件好的单位销售最快也说明购房者以用家为主，投资客确实已经大规模退场。
  
    ■实现均价=理论现值

    根据香地咨询&半求工作室www.BANQ.cn监测，龙华1~9月份新房成交套数6475套、587242平米、均价8800元/平米，但城市明珠所在的龙华北部今年供应远比往年少。

    同时，龙华新房销售表现出“两头大、中间稍小”的特点，大于100平、70平以下户型是成交主力户型，所占比例都达到36%，两者合计72%。而70~100平的户型只占28%。属于典型的用家特征及升级居住为主的市场。

    如果采用估价模型，植入地段、产品、经济、人口等条件以后，得出项目“理论现值”为8293元/平米、未来“5年内折现值”为9115元/平米。按照惯例，鉴于购房者认识的滞后和接受能力的培育需要时间，现值在销售过程中实现往往会丧失10%的效率，即“理论可实现现值”为7463元/平米（注：以上估算没有考虑宏观调控影响）。

    也就是说，城市明珠3期的定价和最终实现了成交均价，与理论可实现现值基本一致。这说明劲力经过这些年的房地产实践，专业能力和市场嗅觉、独立精准定价能力已经今非昔比。

    ■高赠送户型对用家具有较强吸引力

   3期推出的户型，位于整个城市明珠的正东方，户型以三房为主。这些户型较之于前批户型更好，视野更远，景观更大。以入户花园、错层露台、落地凸窗、洗手间凸窗、外立面大窗设计增加了赠送比例。

    绝大多数房子赠送面积达到近20~30平方米，这一点在龙华小高层小区中无出其右。因此，如果考虑到高赠送的因素，实际均价将有所下降。

    而深圳新的查丈条例开始施行后，这样大面积的赠送将成为绝唱，根据首日成交数据可以发现，高赠送户型对用家具有较强吸引力。