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均价=现值:“劲力·城市明珠3期”开盘昭象

作者:半求 类型:楼盘资讯

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2006-10-29 20:04:00点击5604


均价=现值:“劲力·城市明珠3期”开盘昭象
半求
BANQ@vip.163.com

    ■3期开盘首日成交90%

    龙华北部供应目前呈现断档的局面,在这种背景下,劲力·城市明珠3期今日(2006-10-29)开盘,香地咨询&半求工作室www.BANQ.cn得到最新消息,项目总共推出220套住宅,头天成交198套、首日均价7800元/平米,经过工商物价局备案的整体均价7890元/平米。第一天成交率为90%。

    位于龙华街道龙观路、东环二路交汇处东南侧的“劲力·城市明珠”是龙华的第一块住宅拍卖地,而本项目3期也是龙华第一个准现楼销售的商品房楼盘。项目共有12层住宅12栋、18层住宅共9栋,23层、27层高层各1栋和3层商铺。

   “劲力·城市明珠”总占地72989.93㎡,总建面216018.28㎡(其中:住宅建筑面积163450㎡,商业建筑面积15000㎡,幼儿园建筑面积2496.2㎡),容积率2.5,住宅总户数1649户,停车位约1452个,车位户数比0.81:1,这个水平在龙华及整个关外的同类小高层小区中,位居前列。

    ■用家主导:项目收官

    从第一天的成交数据来看,单价高、条件好的单位销售最快,而单价低、条件稍差的单位销售则慢,从而导致第一天成交均价达到7800元/平米,创造了区域小高层均价之最。

    三期位于项目的最东端,是整个社区形成合拢的关键部分,是项目收官,同时本期产品较之于前期进行了优化,而商业街即将招商,生活较以前要便利。同时园林也基本成型、1500平方米游泳池建成,又可避免后续施工噪音影响,因此价格有所上升具备基础条件。

    城市明珠第一期均价从4700元上升到第二期的6000多元,现在又达到7890元/平米,不到2年时间里实现了68%的增值幅度。

    不过,第一天的成交单价高、条件好的单位销售最快也说明购房者以用家为主,投资客确实已经大规模退场。
  
    ■实现均价=理论现值

    根据香地咨询&半求工作室www.BANQ.cn监测,龙华1~9月份新房成交套数6475套、587242平米、均价8800元/平米,但城市明珠所在的龙华北部今年供应远比往年少。

    同时,龙华新房销售表现出“两头大、中间稍小”的特点,大于100平、70平以下户型是成交主力户型,所占比例都达到36%,两者合计72%。而70~100平的户型只占28%。属于典型的用家特征及升级居住为主的市场。

    如果采用估价模型,植入地段、产品、经济、人口等条件以后,得出项目“理论现值”为8293元/平米、未来“5年内折现值”为9115元/平米。按照惯例,鉴于购房者认识的滞后和接受能力的培育需要时间,现值在销售过程中实现往往会丧失10%的效率,即“理论可实现现值”为7463元/平米(注:以上估算没有考虑宏观调控影响)。

    也就是说,城市明珠3期的定价和最终实现了成交均价,与理论可实现现值基本一致。这说明劲力经过这些年的房地产实践,专业能力和市场嗅觉、独立精准定价能力已经今非昔比。

    ■高赠送户型对用家具有较强吸引力

   3期推出的户型,位于整个城市明珠的正东方,户型以三房为主。这些户型较之于前批户型更好,视野更远,景观更大。以入户花园、错层露台、落地凸窗、洗手间凸窗、外立面大窗设计增加了赠送比例。

    绝大多数房子赠送面积达到近20~30平方米,这一点在龙华小高层小区中无出其右。因此,如果考虑到高赠送的因素,实际均价将有所下降。

    而深圳新的查丈条例开始施行后,这样大面积的赠送将成为绝唱,根据首日成交数据可以发现,高赠送户型对用家具有较强吸引力。


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