“1#地铁·前海金岸”唯论
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导读：
■前言
■项目劣势
【北面原居民房较为拥挤、形象较差】
【项目位于商圈主轴：噪音偏大】
■项目优势
【产品优势】
一、商住两用：适应性较大
二、南头避雷系统及防漏电系统最完善的中小户
三、中小户中，最具想象力与雕塑感、高居前二的转换层
四、全落地玻璃电梯间开间2.18米
【市场优势】
一、南头2006年唯一新盘、唯一双地铁物业供应
二、前海物流商务区、深圳西站的租赁带动
三、规划签注、南山东门、黄金十字
1、规划签注
2、黄金十字、南山东门
3、最国际化
四、业态最完整之商轴
【改造预期，前海金岸位于卓越改造项目的中心】
正文：
■前言
“前海金岸”位于南山区桃园路以北、南新路以西。开发商是1992年创建、曾经开发过南山最早的大盘“麒麟花园”、前海片区“天朗风清”、南头片区“前海华庭”、坂田片区容积率最低的“依云山庄”的深圳市前海股份有限公司，该公司总资产逾四亿人民币、累计完成开发面积70多万平方米。
项目总用地面积6883.5平米，总建面59288.6 平米（计容积率建筑面积47497.8 平米。住宅建筑面积37500 平米，共三层商业建筑面积10000 平米），建筑容积6.9，地上建筑层数28层，总户数700户，停车位264辆。
要了解一个项目，应该从横向、纵向上来分析，单就产品说产品不足以真正搞清楚项目的角色，并要抓住其个性或者说唯一性方面去判断，半求www.BANQ.称之为个性研究或者说“唯一性研究”（简称为“唯论”）。
为了能让消费者更全面的了解项目，现将《“1#地铁·前海金岸”唯论》分为“项目劣势”、“项目优势”两个部分。
■项目劣势
【北面原居民房较为拥挤、形象较差】
前海金岸北面，是大新村、四港村组成的原居民住房，较为拥挤、形象较差。其中关口正街、四巷虽然未来有规划扩建，但目前内部交通较为闭塞。
目前，大新村、四港村基本都被卓越收购改造，改造包括商业、写字楼和住宅，改造结束以后将有彻底改变。但预计改造所需时间将在3年以上，购房者应该做好心理准备。
【项目位于商圈主轴：噪音偏大】
桃园路、南新路作为南头半岛商业的黄金十字，人流、车流较多，同时商业经营本身也带来较多的噪音。
实事求是地说，商业，对本项目是经济上的大利好，但也是居住上的小利空，如果对噪音、商业较为敏感的人士，半求www.BANQ.cn建议回避。
■项目优势
【产品优势】
一、商住两用：适应性较大
前海金岸属于商住两用楼，即可住家、又可办公司，目前这种性质的房子不多见。在目前要求禁止住宅办公司的呼声越来越强烈的情况下，这种性质的建筑将受到相当的市场欢迎。
在深圳，工转商、住转商的回报其实是最高的。相信本项目应该在定价的时候偏向居住，但是使用性质却可以“转商”，一旦实现转商，租赁给企业做写字楼用途，其租金表现肯定是超过住宅的。
二、南头避雷系统及防漏电系统最完善的中小户
2006-11-6上午，半求www.BANQ.cn与助手来到工地考查，看到前海金岸避雷系统及防漏电系统做得非常完善，一是接地线布置较为密集，在可能的部位都布设了；二是以扁钢代替一般楼盘所用的锣纹钢，接触面更大、结合更紧、安全系数更高。
按照1997年以来在南头半岛看楼（所有楼）的看楼经历来判断，前海金岸是南头避雷系统及防漏电系统最完善的中小户，这一点购房者其实看不见、[平时也很难体会，但往往就是这些隐藏的细节才最能说明问题。
三、中小户中，最具想象力与雕塑感、高居前二的转换层
前海金岸的转换层在4楼，这里也被设计为以后的架空花园。在现场我们看到，这里的转换层设计非常特别，一是立柱转换大胆地采用倒锥体、倒梯形，一眼看去，非常具有想象力、雕塑感。
这不但是南头半岛最具想象力与雕塑感的转换层，同时其层高为5米6，在南头的中小户中，这个架空层高度位居前二之列。
四、全落地玻璃电梯间开间2.18米
前海金岸的电梯间除了设计成全落地玻璃自然采光之外，还拥有2.18米的面宽。其实电梯间设计成1米5~1米8就已经满足要求了，2.18米的面宽就可以减少业主在等电梯时候的压抑和局促之感。
这个宽度相信去看过实地的人都有很强的感受，非常开阔。
【市场优势】
一、南头2006年唯一新盘、唯一双地铁物业供应
在整个南头片区，除前海金岸之外2006年没有其它新盘供应，也是整个南头半岛唯一的双地铁中小户，1#地铁大新站、桃园路站均在500米范围内，属于一级辐射区域，步行距离均在5分钟以内，与华侨城东方花园类似。。
而前海金岸所处的南新路与桃园路，其商业对于小户型具有较大的带动作用。
二、前海物流商务区、深圳西站的租赁带动
规划中的前海物流商务中心就在前海金岸以西，目前正在填海，前海物流商务中心将建设以物流及相关服务为内容的行业中心兼片区商业中心同时是前海片区级服务中心，远期结合宝安中心区一体化建设形成更高一级服务中心。
同时，1#地铁服务人口多，客流量大，周边网络体系完善，且沿线站点周边还有土地可供开发，同时与深圳火车西站有良好的交通接驳条件，想象空间比较大。
三、规划签注、南山东门、黄金十字
1、规划签注
市政规划把桃园路列为南山城市中心组团重要的公交走廊和商业服务性道路，道路两侧为南山城市次中心区，是行政办公、商业、公共设施及居住人口密集区。这是政府为片区所做的“规划签注”。
2、黄金十字、南山东门
南新路与桃园路是南山商业的“黄金十字”，是南山历史最悠久（堪称“南山东门”）、业态最完整、地理位置最中心的商圈，前海金岸又处在南头商圈和前海商圈的交叉部位，兼有两个片区的优势。
3、最国际化
“黄金十字”拥有沃尔玛、家乐福、麦当劳、肯德基、百安居5家国际商家，在整个南山区目前位居第一，呈现国际化的竞争特色。这种格局有助于提高片区的商业经营水平和档次。
四、业态最完整之商轴
“黄金十字”串连起了商业、餐饮、酒店、金融证券、医院、学校、文化、体育、展览、居住、公园等多种功能，业态非常完善，在深圳乃至整个南山，没有第二条商业街具有这样的特征。
商业包括：沃尔玛、家乐福、天虹商场、岁宝百货、前海人人乐、学府人人乐、苏豪商城、南新商业街、常兴商业街、国美电器、苏宁电器、南山赛格电子、西部电子、停工的南城购物中心、南景苑商业。
餐饮包括：麦当劳、肯德基、湘鄂情、小肥羊、华神火锅、面点王、新桃园酒店、中南海滨、南蓉新酒店。
文化娱乐包括：南山文体中心、南山图书馆、已经审批即将兴建的南山艺术博览馆、深圳大学、荔香中学等。
金融证券包括：深圳发展银行南山支行总部、招商银行南山支行总部、中国银行、工商银行、农业银行、民生银行、交通银行、建设银行、招商证券、国泰君安证券等 。
医院包括：南山医院、南山妇幼保健院。
公园是荔香公园。
【改造预期，前海金岸位于卓越改造项目的中心】
香地咨询&半求工作室www.BANQ.cn得到消息并经权威核实，2006年9月份，在南山开发了蔚蓝海岸、浅水湾的卓越置业，将位于南新路西、桃园路南北的4幅相邻地块揽入怀中，地块与1#地铁南新路站形成对接的优势。
地块东西长1.4公里，南北最宽处达到100多米，占地面积63351.41平米、总建面380108.46平方米、容积率6.0。其中，住宅建筑面积约70000平米、商业建筑面积超过300000平米。商业面积异常庞大，如果建成，将成为深圳最大体量的单个商业项目。
前海金岸则基本位于卓越改造项目的中心。卓越项目为建筑综合体，写字楼、商业两大块有助于为片区带来新增居住需求和改善租赁状况。
地铁1号线续建工程部分站点命名,前海金岸位于桃园站与大新站之间
