“1#地铁·前海金岸”考查流水帐
半求
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    〖时间〗：2006年11月6日09：38~12:20
    〖天气〗：晴、多云   
    〖事件〗：实地步行考察南山区桃园路南新路交汇处“前海金岸”
    〖地点〗：南新路与桃园路组成的“黄金十字”南山商轴
    〖实录〗：

导读：
    ■项目概况
    【项目指标】
    【户型面积】
    【双地铁物业：1#地铁即将开工】
    【商住两用：适应性较大】
    ■周围情况
    ■工地考察
    【售楼处基座采用花岗岩全钢挂】
    【立柱采用清水施工法】
    【转换层设计极为特别】
    【车库顶部设计了两处通风口】
    【2.18米面宽电梯间带落地玻璃窗：宽敞明亮】
    【自然采光通风剪刀式消防楼梯：疏散能力倍增】
    【采用新型钢筋定位技术：朔料定位环，负筋马凳布置足够】 
    【预制模板：脱模剂涂刷】
    【南头避雷系统及防漏电系统最完善的中小户】 
    【泡沫预埋施工法、劲牛牌加气轻型隔音砖】
    【最新无级变频升降机】
    【倒梁施工不马虎】
    【5.6米高架空层、81公分凸窗】
    ■用料与数据
    ■片区概况
    【古建筑聚集，首兴之地】
    【黄金十字：位处南山最国际化、深圳业态最完整商轴之上】
    【60亿元“移山填海”前海物流园】
    【改造预期，前海金岸位于卓越改造项目的中心】
正文：

    ■项目概况

    【项目指标】

    项目总用地面积6883.5平米，总建面59288.6平米（计容积率建筑面积47497.8平米。住宅建筑面积37500平米，共三层商业建筑面积10000平米），建筑容积6.9，地上建筑层数28层，总户数700户，停车位264辆。

    【户型面积】

    主力户型设计为两房和三房。

    单身公寓:27.25_27.97平米
    1房1厅:40.75平米
    2房2厅:70.67-70.68平米
    3房2厅:85.83-97.93平米

    【双地铁物业：1#地铁即将开工】

    1#地铁在在此路段有两个站点，分别是“大新站”和“桃园路站”，而前海金岸就位于这个两个站点的中间位置，与华侨城东方花园类似。项目靠大新站近些，步行在3分钟以内，而距离桃园路站则需要大约6分钟，也属于一级辐射区域。

    在整个南头片区，除前海金岸之外2006年没有其它新盘供应，也是整个南头半岛唯一的双地铁中小户。

    现在地铁工程已经开始，桃园路上地铁的围墙已经建设好，并涂上了地铁标志。

    【商住两用：适应性较大】

    前海金岸属于商住两用楼，即可住家、又可办公司，目前这种性质的房子不多见。在目前要求禁止住宅办公司的呼声越来越强烈的情况下，这种性质的建筑将受到相当的市场欢迎。

    在深圳，工转商、住转商的回报其实是最高的。相信本项目应该在定价的时候偏向居住，但是使用性质却可以“转商”，一旦实现转商，租赁给企业做写字楼用途，其租金表现肯定是超过住宅的。

    ■周围情况

    项目周围目前集中了众多的原居民建筑，密密麻麻感觉不好，但越是差，就越是有改造机会，改造的迫切性就越强，最怕的就是那些不好不坏的区域，改造没有迫切性、不改造又显得有些破败。

    【东侧】

    项目和南新路之间目前是一些多层的农民房，对低一点的楼层来说景观不雅，南新路以东是苏豪大厦、南山常兴时代广场等建筑，所以东面中高楼层的户数可以看到南山区东面部分城市景观。

    【西侧】

    远处是港湾丽都、前海花园阳光棕榈园等楼盘，8层以上的楼层就已经可以看到珠江出海口的海景，此方向景观不错。近处是农民房，不太理想。

    【南侧】

    近处只有零星的高层建筑所以视野很开阔，中楼层的单位可以看到远处的蛇口片区，大南山景观尽收眼底，桃园路以南是一些年代非常久远的古代建筑，从高处看去，忽然感受到原来深圳也很有历史，真是担心未来卓越在改造的时候将这些古代建筑拆除，那就非常可惜了。

    【北侧】

    北侧无一例外，基本全部是农民房，据香地咨询＆半求工作室www.BANQ.cn监测，前海金岸的北侧已是卓越的地块，所以未来有可能会成为园林景观。而远处可以看到郁郁葱葱的中山公园，极具观赏性。

    ■工地考察

    【售楼处基座采用花岗岩全钢挂】

    项目售楼处基座和“香蜜湖1号”一样，外立面基座全部采用花岗岩外部钢挂，这种施工方法的成本比水泥沙浆粘贴贵起码1.5倍。这种做法一般是公共建筑用得多，好处是精度高、脱离了混凝土的酸碱性物质因此耐久性更好并不易变色、由于与墙体之间存在空间因此隔热保温性能好、热胀冷缩小。

    售楼处正在进行内部装修，有部分工作人员在售楼处已开始值勤，售楼处门口宽约30米，长约40米，比较空旷，是售楼阶段的临时停车场，未来可能会作为商业小绿化广场。

    【立柱采用清水施工法】

    首层商铺高5.91米，外围的立柱细长，而里面的立柱粗短，在四楼（转换层）基座立柱和倒堆型墙体别具一格，上面粗下面窄，整个四楼的柱和墙如同各种各样的雕塑比较有意思，本项目所有的立柱全部采用清水施工法，光滑的柱面，无需再次批灰，很本色。

    【转换层设计极为特别】

    前海金岸的转换层在4楼，这里也被设计为以后的架空花园。在现场我们看到，这里的转换层设计非常特别，一是立柱转换大胆地采用倒锥体、倒梯形，一眼看去，非常具有想象力、雕塑感。

    这不但是南头半岛最具想象力与雕塑感的转换层，同时其层高为5米6，在南头的中小户中，这个架空层高度位居前二之列。

    【车库顶部设计了两处通风口】

    商铺部分一至四楼目前大部分堆放了部分建筑材料。

    项目由两栋塔楼组成，四层以下是商业部分，以上是住宅。停车场的出入口分别位于整个项目的东北角和西北角。在车库顶部设计了两处通风口，通风口较大，可以改善地下室的空气状况。

    【2.18米面宽电梯间带落地玻璃窗：宽敞明亮】

    项目每层拥有三部电梯并排，消防楼梯在电梯的背面，电梯间设计有落地玻璃窗，一出电梯就是一个自然通风采光的落地窗，电梯间宽2.18米，高2.67米，电梯间宽敞、明亮、够大。同时电梯、公共走廊和消防楼梯全部采用的是自然采光，因此通风采光效果都很好。

    其实电梯间设计成1米5~1米8就已经满足要求了，2.18米的面宽就可以减少业主在等电梯时候的压抑和局促之感。这个宽度相信去看过实地的人都有很强的感受，非常开阔。

    电梯外按扭位置采用预埋法制做的，这种做法不会影响质量，比凿墙安装对质量更有保障的多。

    【自然采光通风剪刀式消防楼梯：疏散能力倍增】
    本项目的消防楼梯，设计是剪刀式双出入口的消防楼梯，每层有两个出入口实现可上又可下，等于是设计了两条楼梯，剪刀式楼梯的好处是输出量倍增，意外事件时逃生的通道是很重要的。

    消防楼梯有自然采光通风窗，窗外就是采光槽。

    【采用新型钢筋定位技术：朔料定位环，负筋马凳布置足够】 

    项目布筋时使用了龙兴牌朔料定位环，而放弃使用最传统的沙浆预制块，从而实现精度更高、质量更稳定，施工更方便、高效的目的，龙兴牌朔料定位环是由莆田市龙兴朔胶有限公司生产的，是政府推广的新型建材和施工技术。

    在最顶层的施工现场，半求看到布筋时布置了数量足够的负筋马凳，负筋马凳可提高负载能力，从而避免露筋现象的产生。在材料堆放场，负筋马凳的布置足够，人踩上去基本没有问题。

    【预制模板：脱模剂涂刷】

    半求www.BANQ.cn看到，施工模板都是在工厂预先制造好，然后表面涂抹脱模剂，以便施工完毕之后与施工体之间分离。因此表面都很平整，脱离墙体时不留木屑，而且在一些缝隙处还采用了粘结带过渡的方式，避免结合处漏浆。

    【南头避雷系统及防漏电系统最完善的中小户】 

    半求www.BANQ.cn与助手来到工地考查，看到前海金岸避雷系统及防漏电系统做得非常完善，一是接地线布置较为密集，在可能的部位都布设了；二是以扁钢代替一般楼盘所用的锣纹钢，接触面更大、结合更紧、安全系数更高。

    按照1997年以来在南头半岛看楼（所有楼）的看楼经历来判断，前海金岸是南头避雷系统及防漏电系统最完善的中小户，这一点购房者其实看不见、[平时也很难体会，但往往就是这些隐藏的细节才最能说明问题。

    【泡沫预埋施工法、劲牛牌加气轻型隔音砖】

    本项目采用了泡沫预埋施工法，在浇灌混凝土时，电线合及电线槽均采用预埋泡沫，最后再用预先放置的铁丝将泡沫取出，方便电线盒和电线管的安装，而最少程度的损坏墙体。

    临时施工通道的铁护栏做了防锈处理，不会因生绣而断裂，消除了安全隐患。项目采用的加气轻型隔音砖，所有的砖体上都有商标标识：“劲牛牌”。现在连砖都要讲品牌了，质量诉求应该是重要因素。

    【最新无级变频升降机】

    施工梯采用GJJ牌变频式升降机，该升降机额定提升度为0~63米/分钟，在此之间为无级变速，出厂日期为2006年6月，升降机刚开始起动时先慢后快，停止时也是缓慢停止，不会由于突然上下造成眩晕。

    乘升降机上下时可以看到布置整齐有序的楼层号和安全标语，工地管理还是不错的。采用无级变速升降梯，虽然与业主没有关系，但是也反应了施工单位在采用新技术、关心工人方面的一些倾向。

    【倒梁施工不马虎】

    厨房和洗手间没有采用下沉式，而是平推式的，这种做法优点与缺点并存。优点是楼板更整体质量就更有保障，对施工要求降低。缺点就是污水管必穿越上下邻居，造成一定的噪音影响。

    不过，洗手间、厨房围墙的基础部分都采用了倒梁施工法，起到防渗漏、减少后砌墙膨胀的作用。而在所有的门框上方，都加入了承担重量的预制梁，避免未来门扇承受外力而变形。

    后砌墙与浇铸柱之间都配置了足够的拉结筋，布置的比较密集，预埋在隔墙混凝土里的钢筋，其作用主要是连接并固定隔墙和砖墙，防止开裂，漏水。

    【5.6米高架空层、81公分凸窗】

    位于4层的架空层净层高达5.6米，这个高度是比较高的，有利于提高架空层的可利用性，同时改善通风及视觉状况。

    而房间凸窗宽81公分，按照最新的测绘条例，未来的凸窗只允许在65兝一下，81公分的凸窗除开已经审批通过的项目，未来是不可能再有了。

    ■用料与数据

    【部分用料】

    港创混凝土、深圳雄发粘胶剂、劲牛A加气空心砖、川路牌PVC电线管、达亿环保排水管、粤华牌水泥……

    【测量数据】

    首层商铺净层高:5.91米
    房间净层高:2.70米
    阳台楼板厚度:9公分
    房间楼板厚度:12公分
    外墙厚度:21公分
    内隔墙厚度:20公分
    车库楼梯间宽:2.6米
    车库楼梯间净高4.89米
    架空层净层高:5.6米
    电梯间面宽2.18米
    电梯间净层高:2.67米
    消防楼梯宽:1.2米
    房间凸窗宽:81公分
    房间凸窗高:2.00米

    ■片区概况

    【古建筑聚集，首兴之地】

    由于片区是南头半岛最早的建成区，因此这里的老建筑非常之多，从高处看去蔚为大观。青砖黛瓦的古建筑星星点点散落在现在的原居民房之中，一些是原来的居民楼，一些是宗族纪念堂。

    由于卓越已经收购了此地进行改造，半求真是为这些古代建筑即将消失而感到遗憾，这里必将是深圳的首兴之地啊。

    【黄金十字：位处南山最国际化、深圳业态最完整商轴之上】
  
    市政规划把桃园路列为南山城市中心组团重要的公交走廊和商业服务性道路，道路两侧为南山城市次中心区，是行政办公、商业、公共设施及居住人口密集区。这是政府为片区所做的“规划签注”。
   
    南新路与桃园路是南山商业的“黄金十字”，是南山历史最悠久（堪称“南山东门”）、业态最完整、地理位置最中心的商圈，前海金岸又处在南头商圈和前海商圈的交叉部位，兼有两个片区的优势。

    “黄金十字”拥有沃尔玛、家乐福、麦当劳、肯德基、百安居5家国际商家，在整个南山区目前位居第一，呈现国际化的竞争特色。这种格局有助于提高片区的商业经营水平和档次。

    “黄金十字”串连起了商业、餐饮、酒店、金融证券、医院、学校、文化、体育、展览、居住、公园等多种功能，业态非常完善，在深圳乃至整个南山，没有第二条商业街具有这样的特征。

    商业包括：沃尔玛、家乐福、天虹商场、岁宝百货、前海人人乐、学府人人乐、苏豪商城、南新商业街、常兴商业街、国美电器、苏宁电器、南山赛格电子、西部电子、停工的南城购物中心、南景苑商业、协享手机连锁店、田厦商业大厦。

    餐饮包括：麦当劳、肯德基、湘鄂情、小肥羊、华神火锅、面点王、新桃园酒店、中南海滨、南蓉新酒店、宾达连锁洒店、温莎洒店、新世纪宾馆和王府大洒店。

    文化娱乐包括：南山文体中心、南山图书馆、已经审批即将兴建的南山艺术博览馆、深圳大学、荔香中学、新安学院、前海小学、阳光小学、前海中学、南头中学、北大附中私立中学等中小学，和前海幼儿园、阳光幼儿园。
 
    金融证券包括：深圳发展银行南山支行总部、招商银行南山支行总部、中国银行、工商银行、农业银行、民生银行、交通银行、建设银行、招商证券、国泰君安证券等 。

    医院包括：南山医院、南山妇幼保健院。
 
    公园是荔香公园。

    【60亿元“移山填海”前海物流园】

    未来五年内，深圳将借助“移山填海”的方式，在现在的前海海面填出一片面积达13.78平方公里的新土地，这就是深圳面积最大的物流园区——前海物流园区，目前物流园填海工程已经启动，正处于紧张施工当中。

    “移山填海”被列为“2006年度深圳市重大建设项目”之一，工程开发实行“政企”合作的方式，该园区将主要开发多功能仓储基地、集装箱堆场以及汽车转运中心。重点发展港口、陆路、集装箱中转、加工、转运和配送等服务的综合物流中心。

    规划中的前海物流商务中心就在前海金岸以西，目前正在填海，前海物流商务中心将建设以物流及相关服务为内容的行业中心兼片区商业中心同时是前海片区级服务中心，远期结合宝安中心区一体化建设形成更高一级服务中心。
 
    同时，1#地铁服务人口多，客流量大，周边网络体系完善，且沿线站点周边还有土地可供开发，同时与深圳火车西站有良好的交通接驳条件，想象空间比较大。

    【改造预期，前海金岸位于卓越改造项目的中心】

    香地咨询&半求工作室www.BANQ.cn得到消息并经权威核实，2006年9月份，在南山开发了蔚蓝海岸、浅水湾的卓越置业，将位于南新路西、桃园路南北的4幅相邻地块揽入怀中，地块与1#地铁南新路站形成对接的优势。

    地块东西长1.4公里，南北最宽处达到100多米，占地面积63351.41平米、总建面380108.46平方米、容积率6.0。其中，住宅建筑面积约70000平米、商业建筑面积超过300000平米。商业面积异常庞大，如果建成，将成为深圳最大体量的单个商业项目。

    前海金岸则基本位于卓越改造项目的中心。卓越项目为建筑综合体，写字楼、商业两大块有助于为片区带来新增居住需求和改善租赁状况。

 前海金岸桃园路上的广告牌

前海金岸与正在施工中的地铁桃园站的关系

前海金岸距这边的地铁口更近一些,施工人员说这里是前海站

1#地铁全线站点图

前海金岸正在施工中的处立面

前海金岸的售楼处已装修好,很快就开放了

前海金岸,临时施工通道的铁护栏做了防锈处理，不会因生绣而断裂，消除了安全隐患

前海金岸,靠升降机处每一层都有消防栓,工地管理较好

前海金岸,在车库顶部设计了两处通风口,并且通风口较大

前海金岸,避雷系统及防漏电系统做得非常完善，一是接地线布置较为密集，在可能的部位都布设了；二是以扁钢代替一般楼盘所用的锣纹钢，接触面更大、结合更紧、安全系数更高

前海金岸的布筋

前海金岸, 项目布筋时使用了龙兴牌朔料定位环，而放弃使用最传统的沙浆预制块，从而实现精度更高、质量更稳定，施工更方便、高效的目的

前海金岸,本项目的消防楼梯，设计是剪刀式双出入口的消防楼梯，每层有两个出入口实现可上又可下，等于是设计了两条楼梯，剪刀式楼梯的好处是输出量倍增，意外事件时逃生的通道是很重要的

前海金岸,后砌墙与浇铸柱之间都配置了足够的拉结筋，布置的比较密集，预埋在隔墙混凝土里的钢筋，其作用主要是连接并固定隔墙和砖墙，防止开裂，漏水

前海金岸, 这里的转换层设计非常特别，立柱转换大胆地采用倒锥体、倒梯形，一眼看去，非常具有想象力、雕塑感

前海金岸,厨房和洗手间没有采用下沉式，而是平推式的，优点是楼板更整体质量就更有保障

前海金岸,在所有的门框上方，都加入了承担重量的预制梁，避免未来门扇承受外力而变形

前海金岸工地岸钢材堆放区

前海金岸,项目采用的加气轻型隔音砖，所有的砖体上都有商标标识：“劲牛牌”,现在连砖都要讲品牌了，质量诉求应该是重要因素

前海金岸北侧远处可以看到郁郁葱葱的中山公园，极具观赏性

前海金岸南侧对面的王府大洒楼

前海金岸西南侧远望蛇口片区，大南山景观尽收眼底，

前海金岸,桃园和南新路“黄金十字”串连起了商业、餐饮、酒店、金融证券、医院、学校、文化、体育、展览、居住、公园等多种功能，业态非常完善，在深圳乃至整个南山，没有第二条商业街具有这样的特征

深圳面积最大的物流园区——前海物流园区面积达13.78平方公里，“移山填海”被列为“2006年度深圳市重大建设项目”之一，该园区将主要开发多功能仓储基地、集装箱堆场以及汽车转运中心。重点发展港口、陆路、集装箱中转、加工、转运和配送等服务的综合物流中心