“香蜜湖·天宝物华”唯论
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导读：
    ■前言
    ■项目劣势
    【项目规模偏小】
    【户型面积跨度较大】
    ■项目优势
    【高层建筑低层化：不仅具技术意义，且具影响邻里的社会价值】
    【香蜜湖-农科片区断供：香蜜湖·天宝物华成唯一供应】
    【区域内稀缺户型】
    【创新窗户高挡水坎：提高窗户防漏性能的设计】
    【地下室隔水钢围】
    ■片区优势
    【福田罕见的片区低容积率：1.38】
    【公园比例高：片区占地的23.74%为公园】
       一、片区总面积：1.9平方公里
       二、纯公园面积：0.45平方公里，相当于占片区的23.74%
    【教育资源位居福田前列】
    【文体休闲设施密集】
    【农科片区具有洲际意义】
       一、深圳眼科医院落户
       二、沃尔玛亚洲总部及亚洲期舰店落户农科片区
    【片区定位：储备型、居住及绿地片区】
正文：

    ■前言
 
    位于福田区丰田路以南、农园路以西、香榭里花园正门的对面的“香蜜湖·天宝物华”是由深圳市金益达实业发展有限公司开发，宗地为B302-0083。深圳市金益达实业发展有限公司成立十二年以来，业务涵盖了房地产开发、贸易，金麒麟花园A区就是其开发。

    项目占地4001.75平米，总建面31862.47 平米，其中住宅面积为23057.88 平米，由2栋30层的塔楼组成，共267户，停车位140辆（地下133辆，地上7辆），户型由一房到六房，面积由39.95~233.67平米不等。

    要了解一个项目，应该从横向、纵向上来分析，单就产品说产品不足以真正搞清楚项目的角色，并要抓住其个性或者说唯一性方面去判断，半求www.BANQ.cn称之为个性研究或者说“唯一性研究”（简称为“唯论”）。
 
    为了能让消费者更全面的了解项目，现将《“香蜜湖·天宝物华”》分为“项目劣势”、“项目优势”、“片区优势”三个部分。

    ■项目劣势

    【项目规模偏小】

    香蜜湖·天宝物华的地块，开始本来是介绍给招商地产的，招商评估过之后，对价格表现和赢利能力没有顾虑，但嫌地块面积较小，因此而放弃。不过放弃之后随即后悔，在后悔的时候，金益达已经捷足先登了。

    项目占地为4001.75平米，总建面31862.47 平米，其中住宅面积为23057.88 平米，由2栋30层的塔楼组成，共267户，停车位140辆（地下133辆，地上7辆），户型由一房到六房，面积由39.95~233.67平米不等。可见项目规模较小。

    不过好在项目1000米范围内，是20万水面的香蜜湖、424211平方米永久性农科植物园、占地1231平方米03-04地块街边公园、占地23804.2平方米03-10地块街边公园。因此规模小的缺点被基本弥补。

    【户型面积跨度较大】
 
    香蜜湖·天宝物华的户型结构与户型设计，属于一种中规中矩的户型设计，平均面积为约为120㎡/户，户型定位为中型面积豪宅，但从户型比和面积比看，71.78-90.03㎡二房二厅和110.71-141.94㎡三房二厅为主力户型；230 ㎡带花园六房为具有代表性的亮点户型。

    本项目户型面积跨度由39平方米单房到六房，不超过300平方米，大部分户型在230平方米以内，四房以下，不追求更多的房间数，而使空间更宽敞、舒适，显示定位具有一定的差异性。

    由以上分析可以看出，户型面积分布较广、跨度较大。

    ■项目优势

    【高层建筑低层化：不仅具技术意义，且具影响邻里的社会价值】

    一般地说，高层建筑不能像多层一样享受绿地，也少了邻居相互交流的机会。香蜜湖·天宝物华在这个问题上，完全突破常规。首先，每隔三层就有一个近200平米的空中花园，共9个、1800平米的空中花园有效扩大了高层住户的活动空间，是使高层建筑低层化的典型设计手法。

    同时空中花园将两个单元在空中9个位置形成连通局面，形成一个有意思的邻里空间，可以互相交流。空中花园与外界完全紧密接触，没有任何阻隔，使空中交流空间没有任何封闭之感，空中花园由此变成了一个花园和廊桥。这个桥梁连接消防楼梯、电梯、家。

    这些手法解决了高层住宅居住者“老死不相往来”的弊端，给大家提供了一个相互交流的场所。较大户型则以入户花园、挑高露台为核心，形成私家灰色空间，并以此连通客厅、餐厅、卧室，在感受上完全替换掉了高层楼宇的封闭性。

    这种高层建筑低层化的设计手法，不但具有设计的技术意义，而且具有影响邻里关系的社会价值。

    【香蜜湖-农科片区断供：香蜜湖·天宝物华成唯一供应】

    环顾由深南大道、侨香路、香梅路和农林路围合而成的香蜜湖-农科片区，香蜜湖-农科中心片区原为深圳综合性的农业科学研究机构及旅游用地，但在深圳快速发展的过程中，目前已经成为深圳目前居住较为集中的片区，人口规模不断扩大。

    片区也是深圳传统的豪宅区，香榭里花园、东海花园、香域中央、香蜜湖1号、熙园、水榭花都都在这里。

    香蜜湖·天宝物华就位于深圳设计最专业、最原汁原味的香榭里花园大门口。2006~2007年年内，仅有香蜜湖·天宝物华一个住宅项目供应。某位于北环大道南、正在建设的深圳最大立交桥旁的某小区号称自己属于香蜜湖片区是不合实际的。

    【区域内稀缺户型】

    香蜜湖·天宝物华的户型结构与户型设计，属于一种中规中矩的户型设计，平均面积为约为120㎡/户，户型定位为中型面积豪宅，但从户型比和面积比看，71.78-90.03㎡二房二厅和110.71-141.94㎡三房二厅为主力户型；230 ㎡带花园六房为具有代表性的亮点户型。

   其中:39.44~40.63平米的单房、49.31~53.51平米的1房1厅、71.78~90.03平米的2房2厅分别占总套数的9.7%、16.9%、41.6%，合计68.2%，为区域内提供了中小户型的供应。

    由于区域一直以大户豪宅为主，中小户型的供应接近于零。很显然，本项目主力户型是市场的空白点，没有竞争者，也就是说，在户型型式上，其实就是稀缺品种。

    【创新窗户高挡水坎：提高窗户防漏性能的设计】

    由于在门窗安装和施工过程中，其质量不易控制，易造成渗漏、旁边墙面易开裂等现象，因此，本项目在门窗的节点和施工做法上，做了以下改进。其中窗户高档水坎的做法值得推荐。
 
    具体就是在窗户下设置混凝土坎，比窗户铝合金材质结合平面比混凝土平面要高出部门，即使窗户与墙壁连接处不慎发生一些问题，也可以起到防水的目的。这个做法，目前在桑达棕榈堡和本项目上可以看到，深圳其它项目并未见过。
 
    【地下室隔水钢围】

    项目地下工程的墙脚部位，全部设置了高31公分的地下室隔水钢围，隔水钢围设在墙体中央位置，围绕墙壁四周，以无缝焊接技术连成一片，与添加的防水剂、防水涂料、混凝土墙壁一起组成四重防水屏障。

    ■片区优势

    【福田罕见的片区低容积率：1.38】
 
    法定图则确定本片区的建设规模总量为263.7万平方米，占地190.5万平方米，片区总容积率为1.38。这个容积率的水平是相当不错的，如果撇开地下建筑面积约25万平米，那么片区容积率只有1.25。
 
    在寸土寸金的福田，半求www.BANQ.cn认为这种低容率对于保证片区的天际线和开阔视野非常重要。
 
    【公园比例高：片区占地的23.74%为公园】
 
    一、片区总面积：1.9平方公里
   
    在农科中心片区法定图则第一章“总则”中第一条，对于农科中心片区予以了界定：“深南大道以北，侨香路以南，香蜜湖路以西，农林路以东的围合区域。总用地面积190.5公顷”。
 
    二、纯公园面积：0.45平方公里，相当于占片区的23.74%
 
    在法定图则中，04-05规划为永久性绿地公园，也现状是农科植物园，占地424211平方米。03-04地块规划为街边公园，占地1231平方米。03-10地块规划为街边公园，占地23804.2平方米。
 
    这三项加加起来就有0.45平方公里，这还不包括道路配套的绿化带，及建设小区的绿化面积。片区公园占地相当于占片区总面积的23.74%。如果计算小区绿化和道路绿化，这个比例估计将达到55%左右。
 
    半求www.BANQ.cn认为农科中心片区的公园比例仅仅次于香蜜湖片区，而这两个片区有是紧密相连的，因此整体上说这里的公园面积的比例应该是深圳第一。

    【教育资源位居福田前列】

    本片区的教育资源很丰富，位居福田前列。周边有深圳市高级中学、深圳外国语学校附小、福景外国语学校、国际幼儿园等。同时，政府通过法定图则确定增加以下教育配套：
   
    其中，幼儿园由原来规划的2个增加到了7个，增加的5所，位于01-01、02-04、03-07、04-02、04-04五个地块。小学由原来规划的1个增加到了4个，中学则由原来的2个增加到了3个，增加的3 所位于02-02、02-12 、04-03 地块。中学现有2所，位于02-08、03-01地块，规划增加 1所， 位于 01-03 地块。

    半求www.BANQ.cn认为片区教育配套设施未来将相当完善，覆盖了从幼儿园到高中全部大学前教育体系。
  
    【文体休闲设施密集】

    区域内，规划的文体休闲设施较为密集，为业主的生活提供了很好的社会资源平台：

    1、体育配套设施现有 5 处，位于 02-09、03-11 、04-01、05-09、05-12 地块。规划增加5处， 位于01-01、02-04、03-06、03-07、 04-04地块。

    2、文化中心规划增加1所，位于 03-09地块。

    3、电影院规划增加1所，位于 03-09地块。

    4、文化活动站现有3处，位于 02-09、03-11、05-12地块， 规划增加5处， 位于01-01、02-04、03-07、04-04、05-02 地块。

    5、老年人活动中心现有 1 所，规划增加4所，位于01-01、02-04、03-07 、05-02 地块。

    【农科片区具有洲际意义】

    一、深圳眼科医院落户
 
    创建于1985年9月的深圳市眼科医院，为中国深圳狮子会眼库、深圳市眼病防治研究所，深圳市“眼外伤”重点专科、深圳市交通意外眼损伤法医鉴定门诊所在地，2002年6月成为暨南大学医学院附属教学医院（暨南大学医学院深圳眼科中心），是暨大眼科硕士及博士研究生培养基地。

    目前，该医院即将由罗湖区迎春路15号迁移到农科片区泽田路与农林路交汇点，新的大楼正在兴建中。

    二、沃尔玛亚洲总部及亚洲期舰店落户农科片区

    世界第一大企业美国沃尔玛的亚洲总部及亚洲期舰店落户农科片区已经落户农科片区深圳国投广场。

    半求www.BANQ.cn认为沃尔玛亚洲总部、SAM’S会员店期舰店迁移到农科中心，这样一来农科片区将成为沃尔玛亚洲运营的基地，全亚洲的沃尔玛表情将在这里汇集，深圳也已经成为沃尔玛全球采购的核心，来自全球的货物采购将在深圳汇总并配送。

    沃尔玛全球3000亿美元的销售额全部由位于深圳的采购总部调配。而位于深圳的全球采购总部，下辖香港、汉城、台北、新加坡四个采购等全球20个采购点。当一个片区开始具备洲际意义的时候，对其的研究判断应该予以调整了。

    沃尔玛SAM’S会员店期舰店设立在农科片区，也将给片区带来沃尔玛的国际人流，比如供货商、观摩、考查、培训等，以及深圳的一些国际客户聚集，片区住宅产品租赁需求提升。
 
    【片区定位：储备型、居住及绿地片区】
 
    在《深圳市福田区分区规划（1998－2010）》中，对该片区的功能定位是：“①福田区的储备型片区。②具有齐备配套、完善组团结构的居住及绿地片区。”
 
    依据本片区的功能定位，法定图则确定本片区主要土地用途为“居住及公共绿地”。这种土地利用性质，将确保片区具备良好的居住生态条件。
 
    半求www.BANQ.cn认为以上定位和定性对于片区楼盘是一个利好，将保证片区具备良好的居住环境和空间。
 
    而本片区规划为四大功能片区：城市公建带、次区域中心区、居住片区、绿地片区。片区深南大道沿线为集中性的城市公建带，提供商业办公等公共建筑形象及城市空间。红荔西路为片区次区域中心定位核心景观线，实现居住空间及绿地空间的融合。红荔西路的连续界面设计将形成错落有致、富有韵律感和节奏感的建筑天际线，对农林路东侧的旧房地带实行改造。
 
    本片区内重要的标志性景点为：1、世贸中心及沿深南大道地带的建筑形象及外部空间；2、红荔西路与农园路交叉口及周边。

香蜜湖·天宝物华位置图

 

香蜜湖·天宝物华高层建筑低层化的具体做法图示

农科片区法定图则

香蜜湖·天宝物华鸟瞰

香蜜湖·天宝物华与香榭里花园的关系