树高不过天：福田价值片区之供求判断
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导读：
    ■树高不过天
    ■深圳规划进入严控时代
    ■区区八卦岭：72万平米的巨大住宅差额
    【八卦岭将不改则已，一改惊人】
    【黎明前的寂静：政府在核心城区的少有片区储备】
    【区区八卦岭72万平的巨大差额：合正美寓杯水车薪】
    ■香蜜湖-农科豪宅区：中小户型饥渴症
    【供求关系：香蜜湖-农科片区断供】
    【唯一供应香蜜湖·天宝物华：填补中小户空白具机会窗效应】
    【福田罕见的片区低容积率：1.38】
    【公园比例高：片区占地的23.74%为公园】
    一、片区总面积：1.9平方公里
    二、纯公园面积：0.45平方公里，相当于占片区的23.74%
 正文：

    ■树高不过天

    房价由包括地段、成本、经济发展状况、产品质素、服务、供求关系等基本过程元素，是多个元素共同作用形成的，而不是由某个因素决定的，只是在市场仍旧不规范的情况下才会出现单个因素决定市场价值的情况。但是供求关系则是决定房价的最关键要素。

    比如半求www.BANQ.cn2003~2004年说“南山房价将超罗赶福”、“人民币升值房地产将暴涨”、“关外将大跃进”等都是基于这个判断基础。同时，无论是宏观调控也好，还是购房决策也罢，必须要在供求关系的判断下来进行。

    如果把调控、政策、开发、购房行为比喻为树的话，那么按照法国成语来说，就是“树高不过天”，这里的天，就是供求关系。如果有了这个判断，就能够看到问题本质，自己的心情就不会随着“树”的摇摆而一惊一咋了，也不要去理会一时的短时间变化了。
  
    ■深圳规划进入严控时代

    2004年三月份，深圳新设主管规划的副市长，公告天下“审定后的法定图则具有严格的法律地位，未经市人大许可，任何领导或其他社会成员不得改变规划的内容”，深圳规划从此进入了严控的时代，而法定图则的地位则得到了进一步的确认。

    所以以法定图则做根据来展开谈论，将更具有事实基础。而根据《深圳市福田02-02号片区[八卦岭地区]法定图则》、《深圳市福田05－03号片区［农科中心地区］法定图则》，加以分析就可以发现，八卦岭片区、农科中心片区是福田最可能跃升的片区，也是供求关系最严峻的片区，中长期具备不小的潜力。

    但是，由于片区的改造需要假以时日，因此等待的耐心是获取供求关系严峻回报的必要代价。

    ■区区八卦岭：72万平米的巨大住宅差额

    【八卦岭将不改则已，一改惊人】

    政府在《深圳市福田02-02号片区[八卦岭地区]法定图则》的第7条中，用4段对八卦岭的改造予以确定：“鉴于本区大部分土地的土地使用合同期将在10-15年期满，本图则按照综合服务区为目标，制定近期控制规划”。

    也就是说，在2013年之后，八卦岭绝大多数的土地就可以收回改造了，而改造的目标就直指“综合服务区”。

    另外，图则还指出“本地区为旧区重建地区，为了保证改造能获得良好的居住环境和城市景观，除了现状和已获准的建筑项目，本片区不允许零星开发改造，任何的改造开发都必须以街坊为单位统一进行。”

    也就是说，八卦岭不改则已，一改惊人，而且将整体改造，避免在其它片区上演的那些零敲碎打的改造模式，保证改造的水平和档次。这种改造前景光明，但是需要的时间较长、条件较为苛刻。

    而本规定，对于已经获得批准的合正美寓来说，则是一个利好。毕竟可以在大规模改造开始之前填补区域供应空白。

    【黎明前的寂静：政府在核心城区的少有片区储备】

    鉴于此，政府规定片区“任何地块在合同年限内都不得拆除现有建筑物，不得新建和扩建任何商业、商业性办公和住宅（包括单身公寓）”。

    也就是说在没有决定采取行动和条件没有成熟之前，政府宁愿维持现状，也要等到土地使用期到了以后，再整体改造，避免商业利益的过度渗透，这是深圳政府在法定图则中极为少见的表态，充分反应了政府对此片区的重视。

    为了在土地使用期限内维持建筑的回报，政府明确规定“可在原有合同年限范围内，经规划和土地管理的主管部门批准，签定临时合同，将原建筑物的使用功能改变为商贸、办公用途”，也就是说，先让这些建筑能够通过改变功能获得在使用期内的生命力，一旦到期，则将立即收回。

    为了强调决心，政府最后再次在图则说明中表态“片区最终的发展规划，将视乎未来二十年市场的实际需求，以及城市经济和整体发展策略的要求综合考虑”，同时对于改造方式再次予以强调“届时八卦岭工业区的土地使用期基本届满，由政府统一收回，经对本图则进行必要的检讨和修改后，再重新出让、统一改造”。

    而对于片区在整个深圳的地位，半求www.BANQ.cn看到政府是这样表述的：“在配合经济发展和更充分地利用工业区土地的同时，为城市未来发展留有余地”，也就是说，政府将这里作为保留用地、是在核心城区内的少有片区储备，类似深圳高新区中区西片区的地位一样，一旦以后又重大设施或者项目，就将设立在这里。

    【区区八卦岭72万平的巨大差额：合正美寓杯水车薪】

    八卦岭片区是指泥岗西路以南、笋岗西路以北、红岭北路以西、上步北路以东的城市用地，总用地面积116.05万平方米。

    但是法定图则强调“本片区居住建设规模总量为87.8万平方米，住宅地块占地面积为26万平方米”，换言之，八卦岭片区将只有26÷116.05＝22.4%的地块用来建设住宅，住宅供应量不大，其余将被规划为综合服务功能。

    而众所周知，综合服务功能的建筑将带来众多的就业机会，就业机会反过来推高这里的住宅需求，各位自己推算推算。象合正美寓这样的小规模楼盘，消化起来不是轻而易举的事情么？

    半求www.BANQ.cn看到片区综合服务功能建筑的建筑面积为104万平方米，按人均15平方米，则片区未来总计可以容纳69000人就业。按深圳人均23平方米的居住面积计算，需要的住宅面积为160万平方米，而片区仅仅能够提供87.8万平方米，剩余的72万平方米只有向区外扩散。

    72万的住宅差额，你说片区住宅的机会大不大？！供求严峻不严峻？

　　 
    ■香蜜湖-农科豪宅区：中小户型饥渴症

    深圳眼科医院、沃尔玛亚洲总部及亚洲期舰店相继续落户农科片区之后，这里就更引起了市场的关注。

    【供求关系：香蜜湖-农科片区断供】

    环顾由深南大道、侨香路、香梅路和农林路围合而成的香蜜湖-农科片区，香蜜湖-农科中心片区原为深圳综合性的农业科学研究机构及旅游用地，但在深圳快速发展的过程中，目前已经成为深圳目前居住较为集中的片区，人口规模不断扩大。

    片区也是深圳传统的豪宅区，香榭里花园、东海花园、香域中央、香蜜湖1号、熙园、水榭花都都在这里。但是，2006年下半年开始，这里已经没有住宅供应。

    【唯一供应香蜜湖·天宝物华：填补中小户空白具机会窗效应】

    香蜜湖·天宝物华就位于深圳设计最专业、最原汁原味的香榭里花园大门口。2006~2007年年内，仅有香蜜湖·天宝物华一个住宅项目供应。

    由于这里是大面积豪宅的聚集地，因此对于中小户的需求也因此被提高，区域内户型结构区域丰富和合理才有利于区域的长远利益。

    香蜜湖·天宝物华的户型结构中:39.44~40.63平米的单房、49.31~53.51平米的1房1厅、71.78~90.03平米的2房2厅分别占总套数的9.7%、16.9%、41.6%，合计68.2%，为区域内提供了仅有的中小户型供应。

    由于区域一直以大户豪宅为主，中小户型的供应接近于零。很显然，本项目主力户型是市场的空白点，没有竞争者，也就是说，在户型型式上，其实就是稀缺品种，具有机会窗效应。

    【福田罕见的片区低容积率：1.38】
 
    法定图则确定本片区的建设规模总量为263.7万平方米，占地190.5万平方米，片区总容积率为1.38。这个容积率的水平是相当不错的，如果撇开地下建筑面积约25万平米，那么片区容积率只有1.25。
 
    在寸土寸金的福田，半求www.BANQ.cn认为这种低容率对于保证片区的天际线和开阔视野非常重要。
 
    【公园比例高：片区占地的23.74%为公园】
 
    一、片区总面积：1.9平方公里
   
    在农科中心片区法定图则第一章“总则”中第一条，对于农科中心片区予以了界定：“深南大道以北，侨香路以南，香蜜湖路以西，农林路以东的围合区域。总用地面积190.5公顷”。
 
    二、纯公园面积：0.45平方公里，相当于占片区的23.74%
 
    在法定图则中，04-05规划为永久性绿地公园，也现状是农科植物园，占地424211平方米。03-04地块规划为街边公园，占地1231平方米。03-10地块规划为街边公园，占地23804.2平方米。
 
    这三项加加起来就有0.45平方公里，这还不包括道路配套的绿化带，及建设小区的绿化面积。片区公园占地相当于占片区总面积的23.74%。如果计算小区绿化和道路绿化，这个比例估计将达到55%左右。
 
    半求www.BANQ.cn认为农科中心片区的公园比例仅仅次于香蜜湖片区，而这两个片区有是紧密相连的，因此整体上说这里的公园面积的比例应该是深圳第一。