“香蜜湖·天宝物华”考查流水帐
半求
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〖时间〗：2006年11月16日10：30~11:30
2006年11月22日09：30~11:50
〖天气〗：阴、小雨
〖事件〗：实地步行考查福田区农科-香蜜湖片区“香密湖·天宝物华”
〖地点〗：香蜜湖丰田路以南、农园路以西、香榭里花园正门的对面
〖实录〗：
导读：
■项目概况
【项目指标】
【区域内稀缺户型】
【香蜜湖-农科片区断供：“香密湖·天宝物华”成唯一供应】
■周围情况
【东南西北】
【高层景观优越：四面不一，各具特色】
■工地考察
【工地管理严格】
【双层车库、人车分流，电梯全面直达地下车库，地下室隔水钢围】
【负筋马凳、水泥垫块布置密集，平衡活筋】
【预制模板：脱模剂涂刷】
【后浇带施工法】
【预埋施工法】
【剪刀式消防楼梯扩大了紧急情况下的疏散能力】
【降板填埋处设通气孔，区域内降板最深的洗手间：44公分】
【厨房的集中式烟道】
【9个近200平米空中花园】
【锣纹保护套】
【全面采用新型高分子聚合物污水管道】
【区域第一高架空层，室内层高达2米9】
■数据与用料
【测量数据】
【部分用料】
■片区概况
【片区交通：路网发达、地铁密集】
【公园比例高：片区占地的23.74%为公园】
一、片区总面积：1.9平方公里
二、纯公园面积：0.45平方公里，相当于占片区的23.74%
【教育资源位居福田前列】
【文体休闲设施密集】
【农科片区具有洲际意义】
一、深圳眼科医院落户
二、沃尔玛亚洲总部及亚洲期舰店落户农科片区
正文：
■项目概况
【项目指标】
“香密湖·天宝物华”位于福田区丰田路以南、农园路以西、香榭里花园正门的对面。由深圳市金益达实业发展有限公司开发，宗地为B302-0083。
项目占地面积4001.75平米，建筑面积31862.47 平米，其中住宅面积为23057.88 平米，由2栋30层的塔楼组成，共267户，停车位140辆（地下133辆，地上7辆）。
【区域内稀缺户型】
“香密湖·天宝物华”的户型结构与户型设计，属于一种中规中矩的户型设计，平均面积为约为120㎡/户，户型定位为中型面积豪宅，但从户型比和面积比看，71.78-90.03㎡二房二厅和110.71-141.94㎡三房二厅为主力户型；230 ㎡带花园六房为具有代表性的亮点户型。
其中：39.44~40.63平米的单房、49.31~53.51平米的1房1厅、71.78~90.03平米的2房2厅分别占总套数的9.7%、16.9%、41.6%，合计68.2%，为区域内提供了中小户型的供应。
由于区域一直以大户豪宅为主，中小户型的供应接近于零。很显然，本项目主力户型是市场的空白点，没有竞争者，也就是说，在户型型式上，其实就是稀缺品种。
【香蜜湖-农科片区断供：“香密湖·天宝物华”成唯一供应】
环顾由深南大道、侨香路、香梅路和农林路围合而成的香蜜湖-农科片区，香蜜湖-农科中心片区原为深圳综合性的农业科学研究机构及旅游用地，但在深圳快速发展的过程中，目前已经成为深圳目前居住较为集中的片区，人口规模不断扩大。
片区也是深圳传统的豪宅区，香榭里花园、东海花园、香域中央、香蜜湖1号、熙园、水榭花都都在这里。
“香密湖·天宝物华”就位于深圳设计最专业、最原汁原味的香榭里花园大门口。2006~2007年年内，仅有“香密湖·天宝物华”一个住宅项目供应。
■周围情况
【东侧】
和本项目仅一墙之隔的是香榭里花园紫园，紫园南北两栋，中间三楼是平台花园，楼距约20米，已入伙约三年时间的紫园小区园林树木茂密，清淅可见。通过两楼中间约20米的空隙向东望去是424211平方米的农科中心植物园，再往东远望就是香蜜湖了。
【西侧】
西南侧是占地面积8000平方米，建筑面积9000平方米，现有15个教学班，创办于2004年7月的深圳市荔轩小学。同时本项目的临时办工区，工人们的宿舍、饭堂、以及部分材料的堆放都集中在项目的西侧，项目建成后可能会恢复绿地。
【南侧】
南侧是香榭林苑，共五栋，有小高层和多层，住在里面的几乎全是国土局的职工。本项目是高层（30层）所以，中低楼层南向会被香榭名苑遮档，不过还好，只是挡住一部分，西南方向只有零星建筑并且较远，如建业大厦香珠花园等，所以本项目的中高层可以观赏到红树林深圳湾海景。
【北侧】
正北向与丰田路仅一路之隔的是响誉国内外的香榭里花园，特别是香榭里花园的大门口有喷泉，有绿化，更多的是旺盛的大叶树。如果在中、高楼层看到的是深圳高级中学及港中旅国际公馆和塘朗山山脉。
【高层景观优越：四面不一，各具特色】
项目周围道路情况理想、环境优雅，配套齐全，交通方便，购物则更是近在家门口。
一、低层部分
项目景观整体比较优越，少数低楼层东侧看紫园的园景，北侧则是香榭里花园的绿化、树木、雕塑景观极具欣赏性，南侧差一些直接对着香榭林苑，西和西南方向是空地和学校。
二、高层部分
高层部分景观非常优越，四面各有不同，各有特色。东面是农科中心植物园，424211平方米荔枝林和花卉场，一片绿的海洋。南向近处是东海购物公园，公园内植物丰富和形状奇特的雕塑是休闲，娱乐的场所，远一点是车公庙的城市景观。
正西方向以多层、高层的建筑为主，不过远处可以观赏到园博园山景，西南方向的深圳湾，红树林也是一幅美丽的画面。北面放眼望去，透过交织错落的建筑，连绵起伏的塘朗山山脉呈现在眼前。
■工地考察
【工地管理严格】
项目工地外围墙已做全部密封，只有一个出入口位于丰田路和农轩路的交汇处，工地出入口的保安检查很严格，陌生人根本进不来，即使本司进入工地考查，也受到“关照”。
考查正值天下着小雨，我们来到顶楼布筋处正在考察时，了解到施工现场有五六位工作人员专门负责施工中的安全事项，并说只要进到工地，安全问题可不容忽视，项目虽小能有这样高度的安全防范意识是值得学习和表杨的。
雨过后有几位中年女性在工地的出入口和保安交谈，是要买房的，来关注“香密湖·天宝物华”的一静一动，可惜她们没能进到工地。
【双层车库、人车分流，电梯全面直达地下车库，地下室隔水钢围】
项目的车库是双层车库，电梯可直达到地下双层车库，车库的出口位于项目的东北角，出来车库就是丰田路，很方便，入口在西南角，塔吊就设在车库入口处。目前车库里面目前堆放了一些材料。
根据目前地下车库电梯井的设计，应该是每栋的两部电梯都直接下地下室，与纯海岸的设计是一样的。至于最终是否如此，还需要咨询发展商。
项目地下工程的墙脚部位，全部设置了高31公分的地下室隔水钢围，隔水钢围设在墙体中央位置，围绕墙壁四周，以无缝焊接技术连成一片，与添加的防水剂、防水涂料、混凝土墙壁一起组成四重防水屏障。
【负筋马凳、水泥垫块布置密集，平衡活筋】
半求www.BANQ.cn看到现场制作的负筋马凳值得一提。一般的工地，负筋马凳两边只有支脚，而支脚之间则没有加固钢筋。而本工地则在两个脚指教以横向布置的钢筋予以加固，提高负载能力，从而避免露筋现象的产生。在材料堆放场，已负筋马凳的布置足够，人踩上去基本没有问题。
在同墙体的木模之间，现场采用无须抽取的水泥垫块，是固定钢筋不移位，不外漏。水泥垫块是定制的，布筋处放了很多活筋，活筋主要是平衡钢筋，浇灌混凝土时起到调整作用，能够有效的控制布筋的质量。
【预制模板：脱模剂涂刷】
在施工现场预制模板堆放非常整齐，施工模板都是在工厂预先制造好，然后表面涂抹脱模剂，以便施工完毕之后与施工体之间分离。因此表面都很平整，脱离墙体时不留木屑，而且在一些缝隙处还采用了粘结带过渡的方式，避免结合处漏浆。
【后浇带施工法】
在高层建筑中，由于结构和功能的需要，往往把高层主楼与低层裙楼连在一起，裙楼包围了主楼的大部分。这就需要设变形缝；因为设缝会出现双梁、双柱、双墙，使平面布局受限，因此才有了施工后浇带法。
后浇带施工法分为后浇沉降带、后浇收缩带和后浇温度带，分别用于解决高层主楼与低层裙楼间差异沉降、钢筋混凝土收缩变形相减小温度应力等问题。具有多种变形缝的功能，后浇带施工是整个建筑物，包括基础及结构施工中的预留缝(“缝”很宽，故称为“带”)，待主体结构完成，将后浇带混凝土补齐，这种“缝”即不存在。在整个施工中解决了高层主楼与低层裙楼的差异沉降。
考察工地时，师傅们说地下室的后浇带，马上就是补齐啦。
【预埋施工法】
本项目采用了泡沫预埋施工法，在浇灌混凝土时，电线合及电线槽和水管槽均采用预埋泡沫施工法。同时在电梯的按纽处，也是采用预埋法，此处预埋的是木盒，这样做提高了施工质量，安全有了保证。在布筋处厨房位置预埋的是圆形钢圈，预埋钢圈更能有效的保证了墙体的质量。
【剪刀式消防楼梯扩大了紧急情况下的疏散能力】
本项目的消防楼梯，设计是剪刀式双出入口的消防楼梯，每层有两个出入口实现可上又可下，等于是设计了两条楼梯，剪刀式楼梯的好处是输出量倍增，意外事件时逃生的通道是很重要的。
消防楼梯靠门口的一侧设计有完全落地玻璃窗，并且落地玻璃窗和消防梯门的大小相当，所以消防楼梯是完全自然采光，避免了物理照明的弊端。
【降板填埋处设通气孔，区域内降板最深的洗手间：44公分】
项目的洗手间下沉幅度为44公分，这在片区所有采用下沉式洗手间的楼盘之中也是最深的，这么大的洗手间的下沉度，对于在洗手间的内装置浴缸等大件设备是有利的，可以将浴缸装低些，方便进出。
由于下沉式卫生间及厕所需要用陶粒填充，以前项目都是采用完全密闭的方式，后来发现这种方式久了以后将慢慢向外渗臭味。后来，华侨城的“波托菲诺•天鹅堡2期3区”率先在降板处设计了永久性的透气孔，以保证里面不会发臭。
而“香密湖·天宝物华”则是深圳楼盘为数不多的在降板处设计了永久性的透气孔的项目，作为小户型，这是值得表扬的。
洗手间外墙一半是实墙一半是完全落地玻璃，呈树条形状，别具一格。
【厨房的集中式烟道】
项目的厨房是采用的集中式烟道，这种利用热压进行无能耗排烟的方式可应用于30层以下多、高层住宅厨房的排烟，所需烟道尺寸与目前使用机械排烟方式的集中式烟道相当，具有节能、环保的应用前景。
厨房是平板非降板式的，这样做保证了楼板的平整。厨房有点小但带有内阳台，可放置洗衣机之类。
【9个近200平米空中花园】
本项目最大的建筑设计特点为就是每隔三层就有一个近200平米的空中花园，在前后交错楼体中间连接部分，净层高达6.38米，共9个这样的空中花园，有效扩大了高层住户的活动空间，是使高层建筑低层化的典型设计手法。
【锣纹保护套】
半求在现场看到，所有锣纹钢材的锣纹端头，在端部用塑料保护套予以保护，以免罗纹受到冲击而导致花丝，同时可以防止切割部分被空气风蚀生锈。与香蜜湖1号同一水准。
【全面采用新型高分子聚合物污水管道】
在现场，半求
www.BANQ.cn看到，项目全面采用了高分子聚合物ABS管材与管件系列产品做污水系统，高分子聚合物ABS管材与管件系列产品化学性能更稳定、耐强大的外力冲击，并具有超高韧性的特点，抗震性佳，磨阻系数极小，提高流体输送效率，节约能耗。
材料还经抗紫外线及耐侯性处理，物性稳定，比PVC，GIP使用寿命更长。同时材料不含重金属安定剂，不会有重金属渗透出污染，无毒性。
【区域第一高架空层，室内层高达2米9】
以激光测距仪测试，项目室内层高达2.90米，也就是说设计层高在3.1米了，超出国家标准50公分，一个中小户项目做到这种空间感，应该表扬。
同时，一层架空净层高7.9米，这个架空层高，在农科中心排名第一，如果计算香蜜湖1号高层在内，则属于亚军位置。
同时，空中花园的层高为6.38米，爽啊。
■数据与用料
【测量数据】
消防楼梯间净层高2.91米
消防楼梯间宽1.2米
客厅净层高2.90米
房间净层高2.90米
洗手间下沉44公分
房间内隔墙厚20公分
房间主墙厚25公分
电梯厅宽1.67米
电梯厅净层高2.90米
客厅楼板厚12公分
空中花园净层高6.38米
首层架空层净层高7.9米
【部分用料】
深圳天众塑胶PVC水管、奇力牌变通硅盐酸水泥、海天锣纹钢筋保护套。
■片区概况
【片区交通：路网发达、地铁密集】
片区主要交通道路为侨香路、香蜜湖路、农林路、深南大道和红荔路，同时，结合途径片区的5#地铁线、9#地铁线、1#地铁线，将建设地下过街人行通道，最小净宽度不小于5米，以实现全天候通行。
此片区路宽车少，无污染、无堵车现象，自驾车出行四通八达，非常方便。步行至深南大道只需五分钟，既使乘坐公交车也较为便利，主要公交路线有46路：银湖汽车站——侨城东站，73路：农林路总站——鹿丹村，235路：皇岗口岸——留仙居，237站：福光村——田心村。
【公园比例高：片区占地的23.74%为公园】
一、片区总面积：1.9平方公里
在农科中心片区法定图则第一章“总则”中第一条，对于农科中心片区予以了界定：“深南大道以北，侨香路以南，香蜜湖路以西，农林路以东的围合区域。总用地面积190.5公顷”。
二、纯公园面积：0.45平方公里，相当于占片区的23.74%
在法定图则中，04-05规划为永久性绿地公园，也现状是农科植物园，占地424211平方米。03-04地块规划为街边公园，占地1231平方米。03-10地块规划为街边公园，占地23804.2平方米。
这三项加加起来就有0.45平方公里，这还不包括道路配套的绿化带，及建设小区的绿化面积。片区公园占地相当于占片区总面积的23.74%。如果计算小区绿化和道路绿化，这个比例估计将达到55%左右。
半求www.BANQ.cn认为农科中心片区的公园比例仅仅次于香蜜湖片区，而这两个片区有是紧密相连的，因此整体上说这里的公园面积的比例应该是深圳第一。
【教育资源位居福田前列】
本片区的教育资源很丰富，位居福田前列。周边有深圳市高级中学、深圳外国语学校附小、福景外国语学校、国际幼儿园等。同时，政府通过法定图则确定增加以下教育配套：
其中，幼儿园由原来规划的2个增加到了7个，增加的5所，位于01-01、02-04、03-07、04-02、04-04五个地块。小学由原来规划的1个增加到了4个，中学则由原来的2个增加到了3个，增加的3 所位于02-02、02-12 、04-03 地块。中学现有2所，位于02-08、03-01地块，规划增加 1所， 位于 01-03 地块。
片区教育配套设施未来将相当完善，覆盖了从幼儿园到高中全部大学前教育体系。
【文体休闲设施密集】
区域内，规划的文体休闲设施较为密集，为业主的生活提供了很好的社会资源平台：
1、体育配套设施现有 5 处，位于 02-09、03-11 、04-01、05-09、05-12 地块。规划增加5处， 位于01-01、02-04、03-06、03-07、 04-04地块。
2、文化中心规划增加1所，位于 03-09地块。
3、电影院规划增加1所，位于 03-09地块。
4、文化活动站现有3处，位于 02-09、03-11、05-12地块， 规划增加5处， 位于01-01、02-04、03-07、04-04、05-02 地块。
5、老年人活动中心现有 1 所，规划增加4所，位于01-01、02-04、03-07 、05-02 地块。
【农科片区具有洲际意义】
一、深圳眼科医院落户
创建于1985年9月的深圳市眼科医院，为中国深圳狮子会眼库、深圳市眼病防治研究所，深圳市“眼外伤”重点专科、深圳市交通意外眼损伤法医鉴定门诊所在地，2002年6月成为暨南大学医学院附属教学医院（暨南大学医学院深圳眼科中心），是暨大眼科硕士及博士研究生培养基地。
目前，该医院即将由罗湖区迎春路15号迁移到农科片区泽田路与农林路交汇点，新的大楼正在兴建中。
二、沃尔玛亚洲总部及亚洲期舰店落户农科片区
世界第一大企业美国沃尔玛的亚洲总部及亚洲期舰店落户农科片区已经落户农科片区深圳国投广场。
半求www.BANQ.cn认为沃尔玛亚洲总部、SAM’S会员店期舰店迁移到农科中心，这样一来农科片区将成为沃尔玛亚洲运营的基地，全亚洲的沃尔玛表情将在这里汇集，深圳也已经成为沃尔玛全球采购的核心，来自全球的货物采购将在深圳汇总并配送。
沃尔玛全球3000亿美元的销售额全部由位于深圳的采购总部调配。而位于深圳的全球采购总部，下辖香港、汉城、台北、新加坡四个采购等全球20个采购点。当一个片区开始具备洲际意义的时候，对其的研究判断应该予以调整了。
沃尔玛SAM’S会员店期舰店设立在农科片区，也将给片区带来沃尔玛的国际人流，比如供货商、观摩、考查、培训等，以及深圳的一些国际客户聚集，片区住宅产品租赁需求提升。
“香密湖·天宝物华”北侧是香榭里花园的绿化、树木、雕塑景观极具欣赏性
“香密湖·天宝物华”东面紫园的园林景观和植物园
“香密湖·天宝物华”西侧是荔轩小学和空地
“香密湖·天宝物华”南向近处是东海购物公园，公园内植物丰富和形状奇特的雕塑是休闲,娱乐的场所，远一点是车公庙的城市景观。
“香密湖·天宝物华”本项目的中高层可以观赏到红树林深圳湾海景。
“香密湖·天宝物华”施工现场,首层堆放了些材料
“香密湖·天宝物华”施工现场,靠近丰田路的车库出口
“香密湖·天宝物华”施工现场,师傅说后浇带马上就要补齐啦
“香密湖·天宝物华”施工现场,地下车库第二层的出入口
“香密湖·天宝物华”施工现场,在顶楼,虽然下着小雨,但师傅们披着雨衣仍在施工中
“香密湖·天宝物华”施工现场,半求www.BANQ.cn看到现场制作的负筋马凳值得一提。一般的工地，负筋马凳两边只有支脚，而支脚之间则没有加固钢筋。而本工地则在两个脚指教以横向布置的钢筋予以加固，提高负载能力，从而避免露筋现象的产生。
“香密湖·天宝物华”施工现场,本项目的消防楼梯，设计是剪刀式双出入口的消防楼梯，每层有两个出入口实现可上又可下，等于是设计了两条楼梯，剪刀式楼梯的好处是输出量倍增，意外事件时逃生的通道是很重要的。
“香密湖·天宝物华”施工现场,消防楼梯靠门口的一侧设计有完全落地玻璃窗，并且落地玻璃窗和消防梯门的大小相当，所以消防楼梯是完全自然采光，避免了物理照明的弊端。
“香密湖·天宝物华”施工现场, 洗手间外墙一半是实墙一半是完全落地玻璃，呈树条形状，别具一格
“香密湖·天宝物华”施工现场,本项目最大的建筑设计特点为就是每隔三层就有一个近200平米的空中花园，在前后交错楼体中间连接部分，净层高达6.38米，共9个这样的空中花园，有效扩大了高层住户的活动空间，是使高层建筑低层化的典型设计手法。
“香密湖·天宝物华”施工现场,预制模板堆放非常整齐，施工模板都是在工厂预先制造好，然后表面涂抹脱模剂，以便施工完毕之后与施工体之间分离
“香密湖·天宝物华”和东海购物广场的关系
“香密湖·天宝物华”周围,地铁车公庙站
“香密湖·天宝物华”周围,世界第一大企业美国沃尔玛的亚洲总部及亚洲期舰店落户农科片区已经落户农科片区深圳国投广场
“香密湖·天宝物华”周围,天主教教堂
“香密湖·天宝物华”周围,正在施工中的深圳眼科医院
“香密湖·天宝物华”周围,一墙之隔的荔轩小学
“香密湖·天宝物华”周围,深圳高级中学
“香密湖·天宝物华”周围,424211平方米的农科中心植物园