啄楼·万科金域蓝湾：湾区头等舱价值与购房决策基本功
半求
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    ■前言

    鉴于目前香地咨询&半求工作室www.banq.cn接到的关于楼盘营销的咨询越来越多，从2006-9起，已新增一个网络产品：《啄楼》，取啄木鸟寻找问题之意，产品作用主要是探讨房地产项目营销、规划、设计等存在的问题或者值得借鉴之处，并提出建设性意见。

    《啄楼》将与此前的《考查流水帐》、《购买指数》、《首发》、《开盘昭象》、《VS》、《楼盘对比分析》、《片区简析》等形成外延更广的产品系列，以方便阅读和查核、培养较为固定的阅读习惯。

    ■购房投资决策基本功：住宅4大价值

    购房，主要看价值与价格之间的关系，价格低于价值无疑要买进。而价格与价值保持对等，则要看未来城区价值的变化预期，预期好当然也要买进。如果价格大大高于价值，就要谨慎了。

    作为住宅，其价值主要包括品牌价值、景观价值、产品价值、服务价值4大部分。自信研究产品的这些价值组成部分以及它们的关系，就是购房决策的基本功。

    其中，如果遇到稀缺价值，则需要给它提高加权系数，以准确判断，否则就会错失良机。以上价值论，在长期的房地产实践中，经过了检验，证明是准确可行的。可能大家也发现了，半求的一些流水帐、专业研究也基本沿着着个主线进行。

    最近咨询万科金域蓝湾3期的人比较多，尤其是在价格判断上都十分忧郁，因此利用购房价值决策论去衡量可能会看得更清楚一些。

    ■品牌价值：被拷贝18次的金域蓝湾成深港湾区“头等舱”

    品牌价值表现为标签价值、比较价值，品牌商品很多时候具有商务、事业促进的功能。无疑万科的品牌价值在中国大陆房地产是第一位的。

    当万科金域蓝湾1期以“深（福）房许字（2002）027号”开始销售的时候，全国还只这一个金域蓝湾，4年过去，全国已经有了遍布各地的18个金域蓝湾，但其中只有一个属于万科，其中最高的，也还是深圳的万科金域蓝湾3期，万科金域蓝湾3期是深港湾区的“头等舱”。

    2006-6-8，万科进入厦门，以人民币6.68亿元竞得厦门2006G06地块（原万景新城）。地块位于厦门思明区吕岭路以南、洪文路以东。地块面积55657.22平方米、容积率3。核计楼面地价为4000元/平方米。而该地块，将成为万科金域蓝湾系列的又一成员，名字就叫“金域蓝湾”。

    这是万科首次面向闽南地区推出产品。万科金域蓝湾系产品，源于2001年深圳，是万科高档产品线研发的又一以“关注城市文化，建筑人文生活”为主旨的产品。从反复被拷贝、抄袭来看，金域蓝湾品牌价值无须质疑。

    ■景观价值：全球唯一的城市红树林湾区海景

    景观资源包括海景、山景、湖景、园景，其中以海景、山景为最稀缺，其它的可以人造。而海景中，又是城市的、又是红树林的、又是湾区的，就更稀缺。同时拥有这些要素的海景，在全球都不多见。

    红树林沿着深圳湾东北面，有11公里的长度，与海岸线一起延绵跌宕。居住在其他城市的人也许很难想象，只需几分钟作别中心区的繁华，就到达一个完全原生的生态环境，这是全球唯一亲近市中心的自然红树林保护区。

    万科金域蓝湾，地处福荣路，直面红树林的腹地。蜿蜒500米的海岸线让每户人家拥有穿堂的海风，当我们居住的环境迅速蜕变为现代化的都市，熟悉的生活区间被复杂的交通系统和巨大的购物中心围绕，人在这样庞大的尺度下面失去语言和行动能力。温暖的人际交往变成单调冷漠的电波。

    在高速扩张膨胀的都市里寻找宜人的居住空间，不再是追随公路和商业中心，密密麻麻地聚居，而是重新开拓空地，给城市营造新的呼吸空间，给自己一个安放梦想的家，红树林，应该可以承载这份居住的向往。 

    ■产品价值：深西红树林海岸带中，景观面最长，临海面最佳

    产品价值就包括地段、产品建造等部分。万科金域蓝湾的产品价值体现在哪里呢？深圳的海景住宅开发史上，有不少本来可以看海的“海景住宅”变成了陆地建筑的例子。但是万科金域蓝湾的海景则是永无阻挡。

    同时，地段上兼有万城市和红树林海景，处于城市与海景之间的“黄金分割地段”。波浪型布局尽量使每户都可享受红树林海景，是深圳城市西部的9公里红树林海岸带中，具有景观面最长，距离最近，临海面最佳，受人为因素影响最小的特点。

    项目通过出挑的弧形大露台和横线条，创造出富于雕塑感，充满张力和动感的海滨建筑形象。保证社区内约1800户单位的主要功能空间都可以看到不同层次，不同内容的城市海景。

    在产品用料上，铝合金门窗用德国GU执手，通风系统采用法国的ALDES通风系统，外墙涂料采用英国品牌ICI优质外墙涂料，住宅电梯采用比现行标准宽些、高些、载重量大些的电梯，豪华液晶楼层显示器也颇为罕见。入口大型主题喷水雕塑群，在小区公共会客大厅等方面，味道做得也相当纯粹、纯美———异域风情的Lobby，泰式的黄铜浮雕、烫金壁画、澳洲砂岩雕塑、木制大门、风扇、舒服的质朴的实木椅，特色卵石图案铺地。

    ■服务价值：中国第一管家“万客会+万科物业”
    
    万客会是中国大陆第一家客户服务组织，而万科物业是中国第一物管企业，这就不多论了。

    ■简论

    综合万科金域蓝湾的品牌价值、景观价值、产品价值、服务价值4大部分，考虑特区内供应状况，相信购房者可以自己得出价值结论，然后用价值与房价去做对比，就可以知道是否值或不值。