超级层高“CBD·现代国际”唯论
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导读：
    ■前言
    ■项目劣势
    【规模相对要小概况】
    【写字楼共性问题：车位】
    ■项目优势
    【交通极便利：临近1#、4#地铁换乘站，与会展中心隔路相望】
     一、东南西北四个方向的交通都非常便利
     二、与会展中心隔路相望
     三、公路网：“福华三路口”公交站
    【产品装备水平】
     一、瑞士讯达选程技术电梯：深圳中心区最大轿箱、最节能
      1、中心区最大轿箱。
      2、目的地选程技术
      3、电梯驱动系统为变频驱动系统（VVVF）。
     二、世界首创、中国首家VRV3空调：全天候、24小时商务功能
     三、双保险网络：中国电信+中国网通
    【建材选料有突破】
     一、给水涂塑复合钢管给水系统
     二、深圳写字楼唯一双层LOW-E玻璃
      1、优异的隔热性能
      2、良好的光学性能
     三、大堂基座钢挂大理石
    【产品设计标准】
     一、每层设计四个董事长卫生间，凸显人性化设计
     二、华南唯一超级层高写字楼
     三、地下室可行货车：风机口实现隐蔽布置
     四、深圳首个公共洗手间降板处理的写字楼
    ■片区优势
    【深圳首都：高度复合片区】
    【中国绿地率最高的CBD】
正文：

    ■前言
 
    位于深圳中心区（CBD）南区金田路与福华路交汇处的现代国际，是即将销售的写字楼项目，与华南最重要的三个展馆之一、占地面积22万平方米、总建面28万平方米、展览面积共11万平方米深圳会展中心隔路相望。

    现代国际占地面积4025㎡、总建面71915.31㎡、楼体高度179.6米、容积率14、标准层面积1748㎡、300㎡大堂。
 
    现代国际临近1#、4#号地铁线换乘站，而1#地铁会展中心站就有一个出入口在现代国际大门口，仅4米距离。12月份本楼盘就要开盘。

    要了解一个项目，应该从横向、纵向上来分析，单就产品说产品不足以真正搞清楚项目的角色，并要抓住其个性或者说唯一性方面去判断，半求www.BANQ.cn称之为个性研究或者说“唯一性研究”（简称为“唯论”）。
 
    为了能让消费者更全面的了解项目，现将《超级层高“CBD·现代国际”唯论》分为“项目劣势”、“项目优势”、“片区优势”三个部分。

    ■项目劣势

    【规模相对要小概况】

    现代国际总建面71915.31㎡的体量，放在2003年以前的深圳，就算一个大盘了。这个体量，即使放到现在的深圳写字楼中，也算是比较大的。但在大写字楼众多的深圳中心区，这个规模就相对要了。

    好在中心区、写字楼并不对自身配套有过多要求，大小差异不大。

   【写字楼共性问题：车位】

    与深圳其它所有写字楼面临的一个共性问题是，本写字楼的车位虽然在所有写字楼中处于上游水平，但依然存在一些问题。

    现代国际的标准层面积为1748平方米，停车位320个， 合计33层。假设33家公司入驻，每家公司可以占有9.7个车位。以每家企业平均拥有车位量来看，这个水平是不错的。但由于现在私人开车越来越，尤其是本写字楼可能创意类公司较多，这些群体行动讲究自由，恐怕开车比例比较高。

    ■项目优势

    【交通极便利：临近1#、4#地铁换乘站，与会展中心隔路相望】

    一、东南西北四个方向的交通都非常便利

    项目位于金田路与福华路交汇处，与1#、4#号地铁线换乘站会展中心站近在咫尺，而1#地铁会展中心站就有个出入口在现代国际大门口，仅4米距离。由于1#地铁、4#地铁分别是东西与南北走向，因此本写字楼东南西北四个方向的交通都非常便利。

    二、与会展中心隔路相望

    另外，项目与华南最重要的三个展馆之一、占地面积22万平方米、总建筑面积28万平方米、展览面积共11万平方米的深圳会展中心隔金田路相望。

    三、公路网：“福华三路口”公交站

    环绕项目的滨河大道、莲花路、彩田路及新洲路四条城市干道，金田路与福华路无缝接驳深南大道、滨河大道及广深高速，地理位置极为优越。

     项目靠金田路一侧有个公车站，站名为福华三路口：线路为60——梅林检查站至福田保税区 ，K113——蛇口码头至莲塘，71——公交大厦至上沙，221 ——购物公园至清水河。

    【产品装备水平】

    一、瑞士讯达选程技术电梯：深圳中心区最大轿箱、最节能

    项目总高180米，电梯有11台，低区5部，高区4部，还有2部消防梯，结构是并列型的。采用的是国际上顶级品牌瑞士讯达牌电梯。讯达700是讯达电梯全球最顶级的产品，它具有以下几个独特的功能：

    1、中心区最大轿箱。首先轿箱非常的宽大，速度比较快。轿箱为1600㎏，为深圳中心区最大，意味着一次载重量大，提高了纵向运输效率。

    2、目的地选程技术，这是讯达公司的专利技术，也就是说在大厦的每一层都设有了目的选层，这样做的好处就是可以让客户按照所去的楼层进行一个合理、科学地分配，大大地提高了运输的效率，节省的能源，减少了客户的候梯时间。同时避免进入轿箱之后交叉按电梯时身体接触的尴尬。

   3、电梯驱动系统为变频驱动系统（VVVF）。驱动系统的曳引机采用高效行星齿轮，行星齿轮与曳引轮安装在一起，电机采用法兰式安装，整机面积比传统的有齿轮电梯驱动装置缩短40%。该电梯的主要特点是节能效率高达95%，并降低了电机和变频的额定功率，减小了启动电流，与传统的电梯技术相比，节能超过20%。

    二、世界首创、中国首家VRV3空调：全天候、24小时商务功能

    日本大金是VRV空调的鼻祖，是业界首创，项目采用的是大金空调刚刚推出的VRV3顶级产品，目前全球刚刚推出，在中国本项目是第一家采用VRV3的，这个技术是非常先进的，节能、高效，非常实用的一种空调系统。

   深圳的写字楼，绝大多数采用集中供冷，这样的设计，由于空调系统统一控制，一到晚间8：00之后，就停止供气，对于深圳的企业来说，加班是家常便饭，这就非常不便。

    而原装进口的大金VRV3空调系统分户独立专用，而且带有供热功能。这样一来，各个企业就独立控制自己的空调系统，即使是24小时办公加班也没有问题，更适合深圳的工作实际。
 
    VRV空调系统全称为Variable Refrigerant Volume系统，即变制冷剂流量系统。系统结构上类似于分体式空调机组，采用一台室外机对应一组室内机（一般可达16台）。控制技术上采用变频控制方式，按室内机开启的数量控制室外机内的涡旋式压缩机转速，进行制冷剂流量的控制。

    VRV空调系统与全空气系统，全水系统、空气—水系统相比，更能满足用户个性化的使用要求，设备占用的建筑空间比较小，而且更节能。正是由于这些特点，其更适合那些需经常独立加班使用的办公楼建筑工程项目。 　　

    三、双保险网络：中国电信+中国网通
  
    与一般的项目只铺设一个公司的数字网络不同的是，本项目的数字网络选择了两家大型通讯公司的网络，以为互相备用，并增加客户选择面。一是中国电信，另一个是中国网通。

    这两家无论在语音和数据上，都是中国最先进的。另外，可实现千兆光纤主干，百兆到桌面，无线上网，多功能的会议厅能够视频全球同步，语音同步。
 
    【建材选料有突破】

    一、给水涂塑复合钢管给水系统

    项目使用了中山华通牌给水涂塑复合钢管，钢管内外涂给水涂塑复合钢管是直接以钢管（也可为镀锌管）为基体，通过前处理、加热、热吸涂、流平、外喷涂、固化、吹胀等工艺生产的一种新型环保复合管材。

    内涂层采用食品级改性复合聚乙烯粉末涂料，与焊管有着极强的附着力，外涂层采用强胶耐候型改性复合聚酯或环氧富锌双重涂装，生产和使用、运输过程中均无 “三废”排出，这种内外涂钢塑管兼具金属管和塑料管的双重性能。

    二、深圳写字楼唯一双层LOW-E玻璃
 
    项目的立面采用双层LOW-E玻璃，这是深圳第一个采用双层LOW-E玻璃的写字楼，深圳其它写字楼采用双层玻璃的不少，但两层都是LOW-E玻璃的，则仅此一家。同时，钢化玻璃厚2.8公分，而中空Low-E玻璃厚4公分，这个厚度， 够意思。

    Low-E玻璃又称低辐射玻璃，其镀膜层具有对可见光高透过及对中远红外线高反射的特性，使其与普通玻璃及传统的建筑用镀膜玻璃相比，具有以下明显优势：

    1、优异的隔热性能

    玻璃内表面的传热以辐射为主，占58%，这意味着要从改变玻璃的性能来减少热能的损失，最有效的方法是抑制其内表面的辐射。普通浮法玻璃的辐射率高达0.84，当镀上一层以银为基础的低辐射薄膜后，其辐射率可降至0.1以下。因此，用Low-E玻璃制造建筑物门窗，可大大降低因辐射而造成的室内热能向室外的传递，达到理想的节能效果。如果使用Low-E玻璃，由于热损失的降低，可减少有害气体的排放。

    2、良好的光学性能

    Low-E玻璃对太阳光中可见光有高的透射比，可达80%以上，而反射比则很低，这使其与传统的镀膜玻璃相比，光学性能大为改观。从室外观看，外观更透明、清晰，即保证了建筑物良好的采光，又避免了以往大面积玻璃幕墙、中空玻璃门窗光反射所造成的光污染现象，营造出更为柔和、舒适的光环境。

    Low-E玻璃的上述特性使得其在发达国家获得了日益广泛的应用。大力推广应用Low-E玻璃，必将带来显著的社会效益和经济效益。

     因此“CBD·现代国际”的隔热、防噪、防辐射、强透光的性能应属于深圳一流水平。

     三、大堂基座钢挂大理石

    考察时，大堂基座外围一角三位师傅正在进行钢挂施工，外立面基座全部采用厚3公分的大理石外部钢挂，这种施工方法的成本比水泥沙浆粘贴贵起码1.5倍。这种做法一般是公共建筑用得多，好处是精度高、脱离了混凝土的酸碱性物质因此耐久性更好并不易变色、由于与墙体之间存在空间因此隔热保温性能好、热胀冷缩小。   

    另外首层大堂净层高11.75米、标准层楼板厚度16.5公分让半求这个看楼无数的考查者感到非常满意。

    【产品设计标准】

    一、每层设计四个董事长卫生间，凸显人性化设计

    项目每层还专设了董事长卫生间，一层楼有四个位置，分别位于东西南北四个角落处。除了考虑到整层购买，也考虑到半层和四分之一层的购买者，也可以同样得到这个配置。

    董事长卫生间的配置增加了给排水和建筑成本的投入，此设计符合一些企业老总的办公口味，这一举动说明为业主考虑的比较周到，凸显人性化设计。

    二、华南唯一超级层高写字楼

    “CBD·现代国际”最大的特点之一，就是18层及以上直到33层均设计为超级层高。在施工现场的顶楼处，师傅们正在焊接钢筋，超高层高导致现场光是角手架就要搭四层了。所以在现场完全感受到这种层高的好处。

    至于超级层高的未来利用，设计师已经准备好了技术条件，连空调的设计也考虑到了，所以，业主入驻后可最大程度的自由变换空间，充分发挥设计创意。

    “CBD·现代国际”标准层面积1748平方米，设计为优化核心筒结构，因此内部无粱柱，空间分布自由，分割灵活，适合不同类形、规模的企业。

    三、地下室可行货车：风机口实现隐蔽布置

    在地下室半求注意到，其他写字楼都是风机口设在靠墙壁侧、外露布置，而本项目的风机口是隐藏在顶部贴近楼板处，实现了隐蔽布置，这样做的好处是地下室整体更加美观，更容易维护。

    地下室经过测量，净层高为4.12米，这个层高，在深圳地下室内属于最佳之列，完全可以通行货车，方便了业主、租户的货物运输甚至是搬家。
   
    四、深圳首个公共洗手间降板处理的写字楼

    项目设计有两个消防楼梯以确保意外事件的逃生通道，一处设在电梯厅的一侧，和电梯成并排，另一处是在靠近洗手间的一侧。

    在公共电梯厅的西侧是公共洗手间，洗手间采用降板处理，降板下沉幅度达50公分。
现场看到洗手间够大，两个卫生间面积应该24个平米左右。

    ■片区优势

    【深圳首都：高度复合片区】

    深圳中心区大家都比较了解，这里就不多说了。这里是“深圳首都”，集中了深圳企业总部基地、未来的金融中心、文化中心、商业中心、展览中心、地铁换乘中心、穗深港城际轨道快线唯一地下站等复合功能。
 
    【中国绿地率最高的CBD】

     深圳中心区是深圳最烫金的土地，是深圳的心脏，寄托了深圳的未来和希望、光荣和梦想。

    中心区位于深圳市特区内的福田区，是深圳经济特区的地理中心，占地6平方公里，总建筑面积750万平方米。规划就业人口26万人，居住人口7.7万人。

    中心区内，0.45平方公里的的“城市大客厅”、1.7平方公里的莲花山公园，构成了中心区的绿地，计算路边绿化和环岛绿化在内，中心区绿地率超过50%，在中国，没有哪个CBD能够拥有如此之高的绿地率。