“CBD·现代国际”考查流水帐 
半求
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    〖时    间〗：2006年12月2日10：00~12:30      
    〖天    气〗：晴、多云  
    〖事    件〗：实地步行考察深圳福田中心区“CBD·现代国际”
    〖地    点〗：深圳福田中心区金田路与福华路交汇处
    〖实    录〗：

导读：
    ■项目概况
    【概况】
    【双地铁物业，与会展中心隔路相望】
    【第一太平戴维斯提供物管】
    ■周围及景观
    ■工地考察
    【工地管理：党员责任制】
    【现场施工】
      一、特制负筋马凳，采用锣纹钢接驳套
      二、大堂基座钢挂大理石
    【公共设施】
      一、地下室可行货车：风机口实现隐蔽布置
      二、最新无级变频升降机
      三、深圳首个公共洗手间降板处理的写字楼
      四、瑞士讯达选程技术电梯：深圳中心区最大轿箱、最节能
      1、中心区最大轿箱。
      2、目的地选程技术。
      3、电梯驱动系统为变频驱动系统（VVVF）。
      五、世界首创、中国首家VRV3空调：全天候、24小时商务功能
      六、双保险网络：中国电信+中国网通
    【建材选用】
      一、涂塑复合给水钢管
      二、深圳唯一双层LOW-E玻璃
    【室内空间】
      一、每层设计四个董事长卫生间，凸显人性化设计
      二、华南唯一超级层高：层高6.6米
    ■数据及用料
    ■片区概况
    【深圳首都：高度复合片区】
    【中国绿地率最高的CBD】
正文：

    ■项目概况

    【概况】

    “CBD·现代国际”位于深圳中心区（CBD）南区金田路与福华路交汇处，项目占地面积4025平方米、总建筑面积71915.3平方米、楼体高度179.6米、容积率14、标准层面积1748平方米、大堂300平方米。 由深圳市祥南石化投资有限公司精心打造。

    “CBD·现代国际”咨询处现已开放，预计将在2006年12月或者2007年1月开盘。

    【双地铁物业，与会展中心隔路相望】

    项目位于金田路与福华路交汇处，1#、4#号地铁线换乘站，而1#地铁会展中心站就有个出入口在现代国际大门口，仅4米距离。

    项目与华南最重要的三个展馆之一、占地面积22万平方米、总建筑面积28万平方米、展览面积共11万平方米的深圳会展中心隔金田路相望。

    紧靠滨河大道、莲花路、彩田路及新洲路四条城市干道，金田路与福华路无缝接驳深南大道、滨河大道及广深高速，地理位置极为优越。

    项目靠金田路一侧有个公车站，站名为福华三路口：线路为60——梅林检查站至福田保税区 ，K113——蛇口码头至莲塘，71——公交大厦至上沙，221 ——购物公园至清水河。

    【第一太平戴维斯提供物管】

    现代国际决定由第一太平戴维斯提供物业管，第一太平戴维斯拥有着全球150家分公司及合作公司，是世界领先的地产咨询公司客户遍及英国、欧洲大陆、亚太区及非洲。

    在过去的5年中，第一太平戴维斯的营业额从2.354亿英镑攀升为3.739亿英镑，税前盈利从216万英镑攀升为586万英镑。公司在伦敦证交所的FTSE排名已上升至250位。

    同时，考虑到一些跨国公司、跨国集团，而偏向租赁，发展商将预留部分的出租空间，为这些高端的跨国商务提前做了一定的准备。

    ■周围及景观

    【东侧】

    和项目仅一墙之隔的是临时体育设施，有六个蓝球场，并排连在一起，考察工地时有两个蓝球场地正在进行激烈的比赛（也有女生哟）。

    东侧近距离范围一部分是岗厦村的农民房，也是本项目唯一不具欣赏性的地方，大量的握手楼已有相当的年数，好在这里已经被签给金地进行城中村改造，但完全治理，看到效果还需假以时日。

    远处望去是繁荣的岗厦片区，有彩虹新都、星河世纪、福华新村、联合广场、福建大厦、风华盛世、彩天名苑、辛诚花园、港湾丽都等等，并且分别驻有新一佳、好百年、景轩酒店、家乐居电器、肯德鸡、麦当劳，社保局等众多商业、企业、政府驻地。

    位于岗厦村中间的福华路彩田至大中华段正在施工中，很快就可建成通车了。
   
    【北侧】

    “CBD·现代国际”四周高层、超高层耸立，主要以写字楼、酒店、大型商场为主。但主要的景观面则集中在北侧。

    西北方向是大中华国际交易广场及水晶岛城市景观，远处是凤凰大厦、华联大厦，市政府“大鹏展翅”格处耀眼，莲花山、塘朗山连绵起伏，极具欣赏性。

    【南侧】

    紧临项目南侧是财富大厦，南偏东方向是原来的“世纪城家居广场”，现在已被卓越收归囊中，正在进行地基施工准备阶段。

    西南处是华南最重要的三个展馆之一、占地面积22万平方米、总建筑面积28万平方米、展览面积共11万平方米的深圳会展中心。考察时这里正在举办的是“2006冬季中高级人才招聘会”，人是很多的。

    会展中心造形雄伟、状观。深圳会展中心场馆于2005年9月全部建成，同年10月全面启用，共有11万平方米展览面积及2.2万平方米的会议面积，设施先进，服务完善，已成为深圳一大景观。

    【西侧】

    和本项目一路之隔是金中环，正西方向是高楼林立，近处是正在进行地基施工的“星河丽思卡尔顿酒店”，再往西是家乐福、星河COCO广场及星河国际、城中雅苑、中海华庭等商业项目及住宅楼盘，写字楼还有国际商会大厦和中国电信枢纽大厦等等。

    ■工地考察
   
    【工地管理：党员责任制】
   
    项目的东侧是工地临时办公区，在这里，临时板房上分别贴着十几块标识牌，主要是项目的展示及责任人等等。

    在这些板房的外墙上贴着三块标识牌格外引人注目，上面写着“党员责任区施工区责任人XXX”、“党员责任区生活区责任人XXX”等等以及工地共产党党员的公示。

    一个工地党员这么多、这么密集，在考察众多工地还是第一次。施工单位是中铁建工集团深圳分公司。在办公区一侧，远大铝业也在工地现场设有项目部办公室，在一个项目设立专门办公室，可见供货商重视此项目。

    【现场施工】

    一、特制负筋马凳，采用锣纹钢接驳套

    半求看到现场特别制作的负筋马凳值得一提，负筋马凳是用四条钢筋和一块钢板焊接而成，非常的稳，布筋时就更能有效的保证钢筋的稳固性能，提高负载能力，从而避免露筋现象的产生。 在顶楼负筋马凳排放的非常整齐，保护的很好。

    也是在顶楼的钢筋堆放区观察到，钢筋的瑞部是采用的锣纹钢接驳套，把两根钢筋分别以锣丝的方式连接，相比焊接更实用，同时也提高了使用性能。

    二、大堂基座钢挂大理石

    考察时，大堂基座外围一角三位师傅正在进行钢挂施工，外立面基座全部采用厚3公分的大理石外部钢挂，这种施工方法的成本比水泥沙浆粘贴贵起码1.5倍。这种做法一般是公共建筑用得多，好处是精度高、脱离了混凝土的酸碱性物质因此耐久性更好并不易变色、由于与墙体之间存在空间因此隔热保温性能好、热胀冷缩小。   

    另外首层大堂净层高11.75米、标准层楼板厚度16.5公分让半求这个看楼无数的考查者感到非常满意。

    【公共设施】

    一、地下室可行货车：风机口实现隐蔽布置

    在地下室半求注意到，其他写字楼都是风机口设在靠墙壁侧、外露布置，而本项目的风机口是隐藏在顶部贴近楼板处，实现了隐蔽布置，这样做的好处是地下室整体更加美观，更容易维护。

    地下室经过测量，净层高为4.12米，这个层高，在深圳地下室内属于最佳之列，完全可以通行货车，方便了业主、租户的货物运输甚至是搬家。

    二、最新无级变频升降机
 
    施工梯采用GJJ牌变频式升降机，总共两部，该升降机额定提升度为0~63米/分钟，在此之间为无级变速，升降机刚开始起动时先慢后快，停止时也是缓慢停止，不会由于突然上下造成眩晕。

    乘升降机上下时可以看到布置整齐有序的楼层号和安全标语。采用无级变速升降梯，虽然与业主没有关系，但是也反应了施工单位在采用新技术、关心工人方面的一些倾向。

    三、深圳首个公共洗手间降板处理的写字楼

    项目设计有两个消防楼梯以确保意外事件的逃生通道，一处设在电梯厅的一侧，和电梯成并排，另一处是在靠近洗手间的一侧。

    在公共电梯厅的西侧是公共洗手间，洗手间采用降板处理，降板下沉幅度达50公分。现场看到洗手间够大，两个卫生间面积应该24个平米左右。

    四、瑞士讯达选程技术电梯：深圳中心区最大轿箱、最节能

    项目总高180米，电梯有11台，低区5部，高区4部，还有2部消防梯，结构是并列型的。采用的是国际上顶级品牌瑞士讯达牌电梯。讯达700是讯达电梯全球最顶级的产品，它具有以下几个独特的功能：

    1、中心区最大轿箱。首先轿箱非常的宽大，速度比较快。轿箱为1600㎏，为深圳中心区最大，意味着一次载重量大，提高了纵向运输效率。

    2、目的地选程技术，这是讯达公司的专利技术，也就是说在大厦的每一层都设有了目的选层，这样做的好处就是可以让客户按照所去的楼层进行一个合理、科学地分配，大大地提高了运输的效率，节省的能源，减少了客户的候梯时间。同时避免进入轿箱之后交叉按电梯时身体接触的尴尬。

   3、电梯驱动系统为变频驱动系统（VVVF）。驱动系统的曳引机采用高效行星齿轮，行星齿轮与曳引轮安装在一起，电机采用法兰式安装，整机面积比传统的有齿轮电梯驱动装置缩短40%。该电梯的主要特点是节能效率高达95%，并降低了电机和变频的额定功率，减小了启动电流，与传统的电梯技术相比，节能超过20%。

    五、世界首创、中国首家VRV3空调：全天候、24小时商务功能

    日本大金是VRV空调的鼻祖，是业界首创，项目采用的是大金空调刚刚推出的VRV3顶级产品，目前全球刚刚推出，在中国本项目是第一家采用VRV3的，这个技术是非常先进的，节能、高效，非常实用的一种空调系统。

   深圳的写字楼，绝大多数采用集中供冷，这样的设计，由于空调系统统一控制，一到晚间8：00之后，就停止供气，对于深圳的企业来说，加班是家常便饭，这就非常不便。

    而原装进口的大金VRV3空调系统分户独立专用，而且带有供热功能。这样一来，各个企业就独立控制自己的空调系统，即使是24小时办公加班也没有问题，更适合深圳的工作实际。
 
    VRV空调系统全称为Variable Refrigerant Volume系统，即变制冷剂流量系统。系统结构上类似于分体式空调机组，采用一台室外机对应一组室内机（一般可达16台）。控制技术上采用变频控制方式，按室内机开启的数量控制室外机内的涡旋式压缩机转速，进行制冷剂流量的控制。

    VRV空调系统与全空气系统，全水系统、空气—水系统相比，更能满足用户个性化的使用要求，设备占用的建筑空间比较小，而且更节能。正是由于这些特点，其更适合那些需经常独立加班使用的办公楼建筑工程项目。

    六、双保险网络：中国电信+中国网通
  
    与一般的项目只铺设一个公司的数字网络不同的是，本项目的数字网络选择了两家大型通讯公司的网络，以为互相备用，并增加客户选择面。一是中国电信，另一个是中国网通。

    这两家无论在语音和数据上，都是中国最先进的。另外，可实现千兆光纤主干，百兆到桌面，无线上网，多功能的会议厅能够视频全球同步，语音同步。

    【建材选用】

    一、涂塑复合给水钢管

    项目使用了中山华通牌给水涂塑复合钢管，钢管内外涂给水涂塑复合钢管是直接以钢管（也可为镀锌管）为基体，通过前处理、加热、热吸涂、流平、外喷涂、固化、吹胀等工艺生产的一种新型环保复合管材。内涂层采用食品级改性复合聚乙烯粉末涂料，与焊管有着极强的附着力，外涂层采用强胶耐候型改性复合聚酯或环氧富锌双重涂装，生产和使用、运输过程中均无 “三废”排出，这种内外涂钢塑管兼具金属管和塑料管的双重性能。

    高性价比的产品优点使之适用于：给水管、直饮水管、煤气液化气管、化工食品流体输送管、消防管、装饰管、防腐管、穿线管等领域。

    这种给水涂塑复合钢管非常环保效果很好，所以在发达国家采用的比较多，如美国、日本等。

    二、深圳唯一双层LOW-E玻璃
 
    项目的立面采用双层LOW-E玻璃，这是深圳第一个采用双层LOW-E玻璃的写字楼，深圳其它写字楼采用双层玻璃的不少，但两层都是LOW-E玻璃的，则仅此一家。即使包括所有的商品房，这也是仅此一家。

    Low-E玻璃又称低辐射玻璃，其镀膜层具有对可见光高透过及对中远红外线高反射的特性，使其与普通玻璃及传统的建筑用镀膜玻璃相比，具有以下明显优势：

    1、优异的热性能

    玻璃内表面的传热以辐射为主，占58%，这意味着要从改变玻璃的性能来减少热能的损失，最有效的方法是抑制其内表面的辐射。普通浮法玻璃的辐射率高达0.84，当镀上一层以银为基础的低辐射薄膜后，其辐射率可降至0.1以下。因此，用Low-E玻璃制造建筑物门窗，可大大降低因辐射而造成的室内热能向室外的传递，达到理想的节能效果。如果使用Low-E玻璃，由于热损失的降低，可减少有害气体的排放。

    2、良好的光学性能

    Low-E玻璃对太阳光中可见光有高的透射比，可达80%以上，而反射比则很低，这使其与传统的镀膜玻璃相比，光学性能大为改观。从室外观看，外观更透明、清晰，即保证了建筑物良好的采光，又避免了以往大面积玻璃幕墙、中空玻璃门窗光反射所造成的光污染现象，营造出更为柔和、舒适的光环境。

    Low-E玻璃的上述特性使得其在发达国家获得了日益广泛的应用。大力推广应用Low-E玻璃，必将带来显著的社会效益和经济效益。

    因此“CBD·现代国际”的隔热、防噪、防辐射、强透光的性能应属于深圳一流水平。

    【室内空间】

    一、每层设计四个董事长卫生间，凸显人性化设计

    项目每层还专设了董事长卫生间，一层楼有四个位置，分别位于东西南北四个角落处。除了考虑到整层购买，也考虑到半层和四分之一层的购买者，也可以同样得到这个配置。

    董事长卫生间的配置增加了给排水和建筑成本的投入，此设计符合一些企业老总的办公口味，这一举动说明为业主考虑的比较周到，凸显人性化设计。

    二、华南唯一超级层高：层高6.6米

    “CBD·现代国际”最大的特点之一，就是18层及以上直到33层均设计为超高层高6.6米。在施工现场的顶楼处，师傅们正在焊接钢筋，6.6米的层高，现场光是角手架就要搭四层了。所以在现场完全感受到这种层高的好处。

    至于超高层高的未来利用，设计师已经准备好了技术条件，连空调的设计也考虑到了，所以，业主入驻后可最大程度的自由变换空间，充分发挥设计创意。

    “CBD·现代国际”标准层面积1748平方米，设计为优化核心筒结构，因此内部无粱柱，空间分布自由，分割灵活，适合不同类形、规模的企业。

    ■数据及用料

    【项目数据】

    占地面积4025平方米
    总建筑面积71915.31平方米
    停车位320
    容积率14
    总高33层
    大堂300平方米
    楼体高度179.6平方米
    标准层面积1748平方米
    使用年限50年

    【测量数据】

    车库净层高4.12米
    钢化玻璃厚2.8公分
    Low-E玻璃厚4公分
    大理石厚3公分
    首层大堂净层高11.75米
    标准层楼板厚度16.5公分
    消防楼梯宽1.35米
    公共洗手间降板50公分
    18以下标准层净层高3.93米
    18层以上标准层净层高6.6米

    【部分用料】

    深圳南玻牌中空玻璃、中山华通牌给水涂塑复合钢管、沈阳远大铝业、丰用牌水泥、吉祥牌铝扣板、河源德润牌钢材、深圳华美牌钢材。

    ■片区概况

    【深圳首都：高度复合片区】

    深圳中心区大家都比较了解，这里就不多说了。这里是“深圳首都”，集中了深圳企业总部基地、未来的金融中心、文化中心、商业中心、展览中心、地铁换乘中心、穗深港城际轨道快线唯一地下站等复合功能。
 
    【中国绿地率最高的CBD】

     深圳中心区是深圳最烫金的土地，是深圳的心脏，寄托了深圳的未来和希望、光荣和梦想。

    中心区位于深圳市特区内的福田区，是深圳经济特区的地理中心，占地6平方公里，总建筑面积750万平方米。规划就业人口26万人，居住人口7.7万人。

    中心区内，0.45平方公里的的“城市大客厅”、1.7平方公里的莲花山公园，构成了中心区的绿地，计算路边绿化和环岛绿化在内，中心区绿地率超过50%，在中国，没有哪个CBD能够拥有如此之高的绿地率。

“CBD·现代国际”施工中的外立面

“CBD·现代国际” 东侧近距离范围一部分是岗厦村的农民房，这里已经被签给金地进行城中村改造，但完全治理，看到效果还需假以时日,远处望去是繁荣的岗厦片区,

  和项目仅一墙之隔的是临时体育设施，有六个蓝球场，并排连在一起，考察工地时有两个蓝球场地正在进行激烈的比赛（也有女生哟）

“CBD·现代国际”西南处是华南最重要的三个展馆之一、占地面积22万平方米、总建筑面积28万平方米、展览面积共11万平方米的深圳会展中心。考察时这里正在举办的是“2006冬季中高级人才招聘会”，人是很多的

“CBD·现代国际”紧临项目南侧是财富大厦，南偏东方向是原来的“世纪城家居广场”，现在已被卓越收归囊中，正在进行地基施工准备阶段。

“CBD·现代国际”车库出入口

“CBD·现代国际” 在地下室半求注意到，其他写字楼都是风机口设在靠墙壁侧、外露布置，而本项目的风机口是隐藏在顶部贴近楼板处，实现了隐蔽布置，这样做的好处是地下室整体更加美观，更容易维护。

“CBD·现代国际”考察时，大堂基座外围一角三位师傅正在进行钢挂施工,这种施工方法的成本比水泥沙浆粘贴贵起码1.5倍。这种做法一般是公共建筑用得多，好处是精度高、脱离了混凝土的酸碱性物质因此耐久性更好并不易变色、由于与墙体之间存在空间因此隔热保温性能好、热胀冷缩小

“CBD·现代国际”外立面基座全部采用厚3公分的大理石

“CBD·现代国际”项目的立面采用双层LOW-E玻璃，这是深圳第一个采用双层LOW-E玻璃的写字楼，深圳其它写字楼采用双层玻璃的不少，但两层都是LOW-E玻璃的，则仅此一家

“CBD·现代国际” 项目使用了中山华通牌给水涂塑复合钢管，钢管内外涂给水涂塑复合钢管是直接以钢管（也可为镀锌管）为基体，通过前处理、加热、热吸涂、流平、外喷涂、固化、吹胀等工艺生产的一种新型环保复合管材。内涂层采用食品级改性复合聚乙烯粉末涂料，与焊管有着极强的附着力，外涂层采用强胶耐候型改性复合聚酯或环氧富锌双重涂装，生产和使用、运输过程中均无 “三废”排出，这种内外涂钢塑管兼具金属管和塑料管的双重性能。

“CBD·现代国际”水管的一端位置使用了塑料保护套,保证了水管不被损坏

“CBD·现代国际”施工人员多集中在顶楼,正搭设角手架

“CBD·现代国际”最大的特点之一，就是18层及以上直到33层均设计为超高层高6.6米。在施工现场的顶楼处，师傅们正在焊接钢筋，6.6米的层高，所以在现场完全感受到这种层高的好处。

“CBD·现代国际”现场光是角手架就要搭四层了

“CBD·现代国际”钢筋的瑞部是采用的锣纹钢接驳套，把两根钢筋分别以锣丝的方式连接，相比焊接更实用，同时也提高了使用性能

“CBD·现代国际”现场特别制作的负筋马凳值得一提，负筋马凳是用四条钢筋和一块钢板焊接而成，非常的稳，布筋时就更能有效的保证钢筋的稳固性能，提高负载能力，从而避免露筋现象的产生。 在顶楼负筋马凳排放的非常整齐，保护的很好

“CBD·现代国际”消防及弱电井采用预埋施工法

“CBD·现代国际” 在公共电梯厅的西侧是公共洗手间，洗手间采用降板处理，降板下沉幅度达50公分

“CBD·现代国际”18层以下标准层无梁无柱，可任意分割

“CBD·现代国际”董事长卫生间的配置增加了给排水和建筑成本的投入，此设计符合一些企业老总的办公口味，这一举动说明为业主考虑的比较周到，凸显人性化设计

“CBD·现代国际”的咨询处

“CBD·现代国际”门口的“福华三路口”站台

“CBD·现代国际”周边的购物中心COCO

“CBD·现代国际”即将开业的家乐福

“CBD·现代国际”与会展中心的关系

“CBD·现代国际”与一号地铁岗厦站的距离

“CBD·现代国际”与地铁会展中心的距离

“CBD·现代国际”与市政府的关系

“CBD·现代国际”刚刚施工到20层，条幅也比较简单