啄楼·金地名津：最流动的不动产
半求
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导读：
    ■前言
    ■中国第一关
    ■外向型深圳的经济之门：口岸
    ■双城商务、两地家庭之“双城第一宅”：深港商务人流28万人次/天
    ■最流动的不动产：越多的流动带来越大的价值
    ■外向型：“行商”深圳的城市出入口的庞大客户基础
    ■结论
正文：

    ■前言

    鉴于目前香地咨询&半求工作室www.BANQ.cn接到的关于楼盘营销的咨询越来越多，从2006-9起，已新增一个网络产品：《啄楼》，取啄木鸟寻找问题之意，产品作用主要是探讨房地产项目营销、规划、设计等存在的问题或者值得借鉴之处，并提出建设性意见。

    《啄楼》将与此前的《考查流水帐》、《购买指数》、《首发》、《开盘昭象》、《VS》、《楼盘对比分析》、《片区简析》等形成外延更广的产品系列，以方便阅读和查核、培养较为固定的阅读习惯。

    金地·名津位于皇岗口岸区，有是深圳口岸区项目中第一个品牌项目，因此充分认识其位于国门之上的地缘因素，是了解本项目价值和营销的关键。

    ■中国第一关

    根据深圳口岸办公室2005年的数据，当年，深圳口岸出入境人员1.59亿人次，日均43.7万人次，比2004年增长6.1%；出入境车辆1483万辆次，日均4.1万辆次,比2004年增长3.0%。

    而2006年上半年，经深圳口岸出入境人员达8115万人次，比去年同期增长5.7%；出入境车辆732万辆次，比去年同期增长4.2%。

    深圳口岸已经连续13年成为“中国第一关”，其过境客流最大、过境车流最大、进出口货物最多。其中，罗湖口岸、皇岗口岸、文锦渡口岸、沙头角口岸中，皇岗口岸2002年开始第一个实行24小时通关，到目前为止，也只增加了一个：沙头角口岸。皇岗口岸是深圳对港陆路口岸中最主要的口岸。

    而2005年，深圳与香港的贸易总额强劲增长29.3%，达473.7亿美元。而外商投资企业是深圳对香港出口的主力军。

    ■外向型深圳的经济之门：口岸

    目前全国外贸依存度平均为60%，北京为150%，上海约250%，香港、新加坡等外贸依存度较高的地区也不超过300%，而深圳近几年来外贸依存度为320%~330%，持续走高，在全国乃至国际上都非常突出。半求www.BANQ.cn认为，深圳经济与国际大循环高度联系，经济外向型明显、外贸依存度高。

    外向依存度极高的深圳经济有个明显特点，产品、市场都在外，甚至原材料也在外。以华为、中兴、鸿富锦、中集、康佳、创维为代表的深圳企业的产品源源不断地输送到世界各地。

    这样一来，口岸就成为深圳向世界展现表情的主要载体，也是深圳经济之门。

    ■双城商务、两地家庭之“双城第一宅”：深港商务人流28万人次/天

    列举以上数据，其实只想佐证一个，那就是，穿梭深圳与香港之间的双城商务人士之多，超出我们的想象。即使是计算其中60%为商务人士，那就有28万人次/天、1.022亿人次/年的商务人流.

    从这个数据来看,大家应该不难理解为什么深圳口岸区的房子总是不愁卖,即使是在金地·名津之前,口岸区没有任何品牌小区,都照样销售畅旺。是环境好吗?是规划有超前吗？是靠近中心吗？都不是。

    主要原因就是双城商务人士的大量存在。由于要进行双城商务、频繁来往与深圳与香港之间，因此这些人士对于居住，必然要考虑到时间的成本，口岸区就成为必然的选择。
   
    金地·名津位于皇岗口岸区，是深圳最靠近香港的项目之一、并紧邻口岸区，因此半求将其定义为“国门1号”，而从双城商务的意义来说，将其定义为深圳着眼双城商务、两地家庭的“双城第一宅”是没有问题的，其与深圳中心区、香港轨道交通、口岸之间的居中关系，对于双城商务人士和两地家庭，其意义在于提供了一个各个方面条件结合最佳的选择。

    ■最流动的不动产：越多的流动带来越大的价值

    商品的根本属性就是其流通性，不能流通的产品是无法成为商品的。房产属于商品。但又属于不动产，所谓不动产顾名思义就是不能移动的产品。所以房产又属于特殊商品，与常规商品相比，其流通性由于其不动性变得难以琢磨。不能流通就不是商品，但房产却明明就是商品的一种，这里面似乎存在驳论。

    不动产不能移动，但这并不妨碍房产的流通。认真研究可以发现，房产的流通并不是靠
房产本身的流动来实现的，而是通过产权的转移、人的流动来实现的。其中在销售阶段，人
的流动是实现房产流通性的根本。

    就是说，一个片区房地产的发展，在其它条件等同的情况之下，人流具有决定性影响。以此为判断标准，可以说是放之四海而皆准。人流越大越便利，房产实现其流通属性就有了更坚实的保证，何况口岸区的人流经久不息，如果论深圳与香港之间的人流量，金地·名津在住宅中，肯定处于冠军位置。

    以经济规律中的“越多的流动带来越大的价值”这样的规律，长期的流动价值无限，半求www.BANQ.cn认为作为深圳口岸区项目中第一个品牌项目，金地·名津具有机会窗效应。
 
    ■外向型：“行商”深圳的城市出入口的庞大客户基础

    深圳经济以外向型为主导。而外向一旦成为一个城市经济的主题词之后，半求认为这个城市的商人就是典型的“行商”，深圳就是这样的城市，“深商”就是典型的“行商”。“行商”是深圳商人的主体，也是深圳富裕群体的主体。

    在中国三大城市群：珠江三角洲、长江三角洲、环渤海城市带中，京津地区长期以来都是中华民族的政治中心，由于历史的积垫，这里形成了数量较多的权贵一族。而在民族资本主义的发源地江浙沪一带，经过几代人的努力，这里也形成了庞大的产业贵族，他们“有钱有闲”。

    而在珠江三角洲的深圳不但年轻无历史，而且是中国最大的移民城市，市民平均年龄仅仅只有25.37岁，整个城市属于典型的“创业型城市”。在这个移民城，市民表现出的共性是“无闲”，有钱人很忙，没有闲时。

    “无闲”的行商城市，其“无闲”的特点也必然影响到行商对于住宅的选择：省时、便利、高效成为住宅选择价值观的主要表现。双城“行商”需要频繁地出入深圳，必然要靠近深圳的主要出入口，具体到其中的双城商务人士和两地家庭，自然要选择口岸落户。这就是金地·名津的社会决定的庞大客户基础。

    ■结论

    根据以上的简单分析，可以得出简单清晰的结论：中国最主要的陆路出入口、双城行商与两地家庭、深圳的外向型特点，就是金地·名津营销的基础，做透、落实到这些方面也是决定项目高度的关键。

    而对于投资客来说，如何研判深圳香港之间的商务规律，是决定投资收益的关键，在商品房领域，面对商务人士的租金回报，是最高的。

“金地·名津”与国门的关系图