“金地·名津”唯论
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导读：
■前言
■项目劣势
【容积率6.85，即将成为旧城改造的主流容积率】
【深、港两地人士聚集，管理难度较大】
■商家优势
【金地是深圳旧改之冠：获旧改项目最多、政府支持最大的房企】
【金地获岗厦成中心区新冠王】
【深圳一线品牌房企首个旧改项目】
■项目优势
【自身配套比例最高的旧改项目】
【深圳首个弧型短板风格建筑】
【口岸区首个品牌项目】
【福田首区个推倒重来的整体改造项目】
■片区优势
【国门1号：深港轨道无缝对接咽喉】
【28万人次/天的深港商务人流：商务客流最大的项目】
正文：
■前言
“金地·名津”位于深港三铁交汇处、福田口岸东侧。用地面积29451.6平方米、总建筑面积228422平方米、容积率6.85、覆盖率56.6%、绿地率19.5%、绿化率52.8%、地下车位数360个。
由9座25-32层高层弧形建筑组成，集商务公寓、商业以及住宅多种功能于一体，是城市综合建筑群。“弧型短板”建筑群，颇有特色。
项目的商务公寓以赠送高档装修40-45㎡一房、52-68㎡两房、76－93㎡三房为主力户型。据半求www.BANQ.cn了解，项目即将销售，目前已经进入客户积累阶段。
要了解一个项目，应该从横向、纵向上来分析，单就产品说产品不足以真正搞清楚项目的角色，并要抓住其个性或者说唯一性方面去判断，半求www.BANQ.cn称之为个性研究或者说“唯一性研究”（简称为“唯论”）。
为了能让消费者更全面的了解项目，现将《“金地·名津”唯论》分为项目劣势、项目优势、商家优势、片区优势几个部分。
■项目劣势
【容积率6.85，即将成为旧城改造的主流容积率】
容积率是衡量一个小区单位面积承载人口的关键指标，也是衡量小区居住舒适度的最重要指标。容积率越小，单位面积上居住的人口就越少，自然居住就越舒服。
“金地·名津”做为建筑面积超二十万平米的小区，容积率上限指标为6.85，这个容积率是比较高的。在《深圳市城中村(旧村)改造总体规划纲要(2005—2010年)》中，明确指出，未来深圳市城中村(旧村)改造将放宽容积率要求，容积率普遍将在7左右，以满足改造的各方利益平衡要求。因此，这种容积率未来将成为深圳旧改的主流将已经不是疑问。
【深、港两地人士聚集，管理难度较大】
由于项目位于国门一侧，因此可以预料，来自深港两地的人士都将比较多。近17万的住宅面积，聚集的居民将达近5500人。
由于深港两地的居住文化不尽相同，因此，虽然金地物业水平在国内是超一流的，但依然存在较大挑战。
■商家优势
【金地是深圳旧改之冠：获旧改项目最多、政府支持最大的房企】
占地面积4万平方米、建筑面积达到25万平方米的福田区政府旧址将由改建成福田科技广场，命名为“蓝牙水晶”，这是福田区现有土地存量中规模较大，条件最优越的地段。建成后的福田科技广场，将形成软件研发、生产和交易中心，成为福田软件园区的龙头。
而15.16万平米的岗厦旧改也已经交由金地负责开发建设，将改造为深圳中心区最大的建筑综合体。
加上“金地·名津”，金地已经获得了占地23万、建筑面积约95万平方米的旧改项目。
金地因此成为获得旧改项目最多、政府支持最大的房地产企业。金地特别成立了“深圳市金地旧城改造开发有限公司”，以期在旧改越来越成为制胜关键的未来掌握先机。
【金地获岗厦成中心区新冠王】
深圳城中村重点改造项目，北临深南大道、东侧为彩田路、西侧为金田路、南邻福华三路的岗厦河园片区，也已经基本明确归金地发展，岗厦河园片区旧改占地23.2平方米，约占整个中心区南区面积的9%。其中用于改造的可建设用地面积15.16公顷（不包括学校用地1公顷），建筑面积70万平方米，在整个深圳中心区所有建筑的建筑面积750万中，市场份额为9.3%。
金地因获得岗厦旧改而成为深圳中心区内拥有待建土地面积最大、面积最多的房地产企业，占地超过了卓越集团（占地93887.1m2、建筑面积61万m2）、亚军“和记黄埔”（占地14万平的黄埔雅苑）、星河地产（建筑面积466423.9平米的4大项目）。
【深圳一线品牌房企首个旧改项目】
“金地·名津”是金地集团在深圳第一次涉足旧改，而同时，金地在深圳土地储备极为稀少，因此，旧改对于金地保持竞争力、保持大本营地位至关重要。因此，相信金地在本项目上一定是务求必胜，以为日后积累经验，获取各方面的认可，以求获得更多的改造机会。
而深圳的一线品牌企业万科、金地、中海、招商、华侨城中，金地是第一个介入旧改的，因此“金地·名津”是深圳一线品牌房企首个旧改项目，具有标志性意义，对于介定未来深圳旧改的参与力量至关重要。
■项目优势
【自身配套比例最高的旧改项目】
“金地·名津”用地29451.6平方米、总建面228422平方米。
其中：商务公寓81533平方米、住宅83188平方米、商业31000平方米、幼儿园2500平方米、会所2000平方米、民政配套1500平方米。
计算可以发现，商业、幼儿园、会所2000、民政配套及车库合计达51500平米，占总建面的比例为：50500/228422=23%。也就是说，项目本身的各项配套占了总建面的23%。
而此前，深圳所有的旧改项目本身配套占总建面的比例最高没有超过20%，在非旧改的住宅项目中，本身配套占总建面的平均比例为17%、最高的是水榭花都，也仅为24%。所以“金地·名津”在深圳所有的商品房项目中，公建比例应该在前5之列，值得一提。
公共配套越多，生活就越方便，对于中小户就尤其如此。
【深圳首个弧型短板风格建筑】
“金地·名津”由9座25-32层高层弧形建筑组成，集商务公寓、商业以及住宅多种功能于一体，是城市综合建筑群。
项目设计特色为“弧型短板”，简单说就是弧形外立面、建筑板块控制其长度、跨度较短以保证各个方位的采光通风，颇有特色。
【口岸区首个品牌项目】
综观深圳的几个口岸如罗湖、皇岗、文锦渡口岸中，目前集中的皇御苑、港城华庭、港田花园、海悦华城、凯悦华庭、云景豪园、天泽花园、福涛东园、绿茵阁、星河华居、金港豪庭等项目，就可以发现，一直没有深圳一线品牌发展商在口岸区开发物业。
而半求www.BANQ.cn认为“金地·名津”是全国品牌企业金地地产在口岸区的项目，是口岸区内第一个品牌。
综观深圳楼市25年的发展，一个片区楼市水平的高低，与是否有品牌企业的参与密切相关，目前深圳楼市水平发展最好的华侨城片区、蛇口片区、后海片区、前海片区、香蜜湖片区、农科片区、国家森林公园片区、大梅沙片区、坂雪岗片区、横岗片区、宝安中心片区……
以上发展良好的区域都是由一到三家品牌发展商奠定了区域内的开发低线，直接决定和带动了区域内的房地产开发水平，希望金地的到来，对于提高口岸区的开发水平起到拐点的作用。
作为深圳所有口岸区内第一个由深圳品牌发展商规划、设计、开发、管理的“金地·名津”小区。从规划设计一直到后来的物业管理都有品牌企业负责，这在口岸区房地产发展的历史上，具有非常重要的意义。
【福田首区个推倒重来的整体改造项目】
本地块在2005年5月22日，实施了“中国第一爆”，将原来的深圳福田区渔农村拆除重建，渔农村改造是深圳市福田区第一个实行整体改造、推倒重来的城中村改造，将为深圳城中村改造模式贡献崭新范本。
由于其成功与否将对未来的旧改起关键的示范意义，因此，可以相信的是，政府对此项目将在规划、配套等各个方面予以扶持，并且只许成功、不许失败。
■片区优势
【国门1号：深港轨道无缝对接咽喉】
深圳、香港越来越象双子城，两城一体化趋势明显，深圳4#地铁、香港侧的九广东铁上水—落马洲支线以及香港西铁北环线三铁交汇于此，广深港快速客运专线从这里穿过，深圳香港之间在这里实现轨道交通的无缝接轨。
“金地·名津”就位于地铁枢纽建筑的一侧，代表深圳的门户形象。作为典型的国门物业，又与双城地铁枢纽紧邻、又是口岸区首个品牌小区，半求www.BANQ.cn认为将其定义为“第一国门物业”、“国门1号”应该是比较贴近的。
【28万人次/天的深港商务人流：商务客流最大的项目】
根据深圳口岸办公室2005年的数据，当年，深圳口岸出入境人员1.59亿人次，日均43.7万人次。而2006年上半年，经深圳口岸出入境人员达8115万人次，比去年同期增长5.7%。
深圳口岸已经连续13年成为“中国第一关”，其过境客流最大、过境车流最大、进出口货物最多。其中，皇岗口岸2002年开始第一个实行24小时通关，是深圳对港陆路口岸中最主要的口岸。
即使是计算其中60%为商务人士，那就有28万人次/天、1.022亿人次/年的商务人流.
从这个数据来看,大家应该不难理解为什么深圳口岸区的房子总是不愁卖,即使是在金地·名津之前,口岸区没有任何品牌小区,都照样销售畅旺。是环境好吗?是规划有超前吗？是靠近中心吗？都不是。
主要原因就是双城商务人士的大量存在。由于要进行双城商务、频繁来往与深圳与香港之间，因此这些人士对于居住，必然要考虑到时间的成本，口岸区就成为必然的选择。
金地·名津位于皇岗口岸区，是深圳最靠近香港的项目之一、并紧邻口岸区，因此半求将其定义为“国门1号”，而从双城商务的意义来说，将其定义为深圳着眼双城商务、两地家庭的“双城第一宅”是没有问题的，其与深圳中心区、香港轨道交通、口岸之间的居中关系，对于双城商务人士和两地家庭，其意义在于提供了一个各个方面条件结合最佳的选择。
如果论深圳与香港之间的人流量，金地·名津在住宅中，肯定处于冠军位置。以经济规律中的“越多的流动带来越大的价值”这样的规律，长期的流动价值无限，半求www.BANQ.cn认为作为深圳口岸区项目中第一个品牌项目，金地·名津具有机会窗效应。