“宏发·领域”考查流水帐
半求
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〖时间〗：2006年12月8日13：00~15:30
〖天气〗：晴、多云
〖事件〗：实地步行考察宝安区政府“宏发·领域”项目情况
〖地点〗：深圳宝安中心区创业一路与新湖路交汇处
〖实录〗：
导读：
■基本情况
【项目概况】
【户型面积】
【合作单位】
■周围及景观
【双重景观：宝安中心广场和珠江海景】
【东、西、南、北】
【路网极其优越，交通四通八达】
■工地考察
【工地较大，管理严格】
【预制模板：脱模剂涂刷】
【1.85米的深圳最大凸窗：洗手间下沉+落地窗】
【最新无级变频升降机】
【高效变截面式排烟道】
【采用剪刀式消防楼梯，楼道内自然通风采光】
【一米超长负筋马凳，采用沙浆预制水泥垫块】
【锣纹钢筋端部采用塑料保护】
【宏发的怪异设计：车位】
【空中绿化设计思想值得借鉴】
【高赠送的典型案例】
【骑楼商铺带卫生间设计】
【区内5万占地以下小区中，室外空间最大】
【建筑表现豪宅化】
一、椭圆户型首现宝安
二、深圳高层住宅唯一、宝安中心区唯一的三挑高户型
三、三大堂设计带来的地下车库地面化效果
四、宝安区第一个电梯带空调的住宅项目
五、宝安中心区唯一拥有双商业广场及纯步行内街的项目
■片区特点
【项目紧邻珠江东岸商业龙头：行政、经济、公共核心区】
【深圳黄金轴线之上：1#地铁宝安中心站】
【关外少有的干净片区】
■用料和数据
正文：
■基本情况
【项目概况】
位于宝安新中心区创业路与新湖路交汇处东面“宏发·领域”，与宝安区政府仅一路之隔，西南规划20万平米购物公园，距离西北面宝安体育馆约200米，西面为宝安新行政中心及五星级酒店高端写字楼用地，东北向规划建设大量住宅区及规划中的中学用地。占地37352㎡、建筑面积168000㎡、容积率4.5、建筑覆盖率38.5%。
建筑面积分配如下：住宅135700㎡、商业30000㎡（ 其中约1.1万㎡商场、约1.9万㎡商铺 ）、托儿所700㎡、会所1500㎡、居委会100㎡。
“宏发·领域”将是宝安中心区2006-12~2007-5之间，唯一的新增供应， 此其间，宝中面临供应断档的尴尬。
【户型面积】
跃复式5房2厅3卫建筑面积约225.70~225.87平方米
跃式4房2厅3卫建筑面积约170.44~171.54平方米
错层复式5房2厅4卫建筑面积约225.33~236.74平方米
5房2厅3卫弧形大平面建筑面积约201.15~203.66平方米
4房2厅3卫建筑面积约159.24平方米
4房2厅2卫建筑面积约139.74平方米
4房2厅2卫建筑面积约143.88平方米
3房2厅2卫建筑面积约129.94平方米
3房2厅2卫建筑面积约 140.66平方米
3房2厅2卫建筑面积约109.71~111.71平方米
3房2厅2卫建筑面积约129.9~129.83平方米
【合作单位】
开发商：深圳市宏发投资有限公司
承建商：湛江市住宅建筑工程公司深圳分公司
景观设计单位：筑奥国际景观建筑设计（香港）有限公司
■周围及景观
【双重景观：宝安中心广场和珠江海景】
项目的四周除北侧均以城市景观高层建筑为主，其他东、西、南方向视野都很开阔并且这三个方向都能够欣赏到不同程度的海景。最优越的景观主要集中在西南方向，宝安中心广场、中心公园及未来的宝安堤坝景观工程。
远处大铲湾港区，和小铲岛以及珠江口海域碧蓝色的海景清淅可见，近处是公园远处是海景，当然这些远近双重景观资源都是永久性的。
【东侧】
现时以空地为主，大部分都是建材方面的临时建筑，东南近景基本上是绿色地表的空地，远处只有两个高层建筑分别是“西岸官邸”和“金泓凯旋城”。所以，现时东侧方向视野开阔，远景更为舒适。在规划中紧临项目东侧是学校用地，未来将建成九年制一贯制学校。
【西侧】
和项目仅一路之隔的是行政中心宝安区政府和政府兴建的大型广场---宝安中心广场。由下沉式广场、花山、绿化、灯光、水景、市政配套等组成的中心广场是市民休闲、娱乐及举办大型活动的综合场所。远处高楼耸立分别是“第五大道”和“深业新岸线”，西北处是宝安体育中心，也是宝安的标志性建筑。
【南侧】
现时此方向是大面积的空地，没有任何建筑，非常平整，所以吸引不少航模爱好者，考察项目时刚好有三架航模在上空盘旋一展飞行技术。规划中和项目仅一路之隔的是30万平方米的购物公园用地，购物公园南侧已围起围墙的地块是龙光地产开发的“龙光世纪大厦”。
【北侧】
近处和项目一墙之隔是丽晶国际和西城上筑两个已入伙的楼盘，在这两个楼盘分别驻有华润万佳和苏宁电器两家大型商场。过了创业一路楼盘比较集中有富通好旺角和天悦龙庭、菁英趣庭等楼盘，其中银河星艺术培训中心就位于富通好旺角的裙楼处。
【路网极其优越，交通四通八达】
项目的北侧为双向六车道的宝安大道，宝安大道是宝安中心区最主要的交通干线，道路的绿化风格与深南大道保持一致，道路两边及道路中间都有较宽的绿化带，中间绿化隔离带与深南大道不同的是，这里的中间绿化隔离带不但种植了草坪，而且还种植了很多乔木。
同时宝安大道是宝安区向东依次跨平南铁路、港湾大道、前海路，最后与深南大道衔接的一条主干道，也是连接深圳和宝安的一条重要路线，现此道路车流量不是很大，未来车流量将比较大，本项目与宝安大道之间有丽晶国际和西城上筑，将燥音有效的阻档所以不受影响。
项目的南侧为双向六车道新湖路，此路是一条与宝安大道平行的主车道，此路北到宝安体育馆，南到未来的宝华路，是将来居住者出行的主要线路之一。
公交线路311、319、367、368、K548、320、511、522、548、601、602、608、609、610、613、616、630、654、702、704、708、774、866等。
■工地考察
【工地较大，管理严格】
本项目都是高层，覆盖率降低了，所以空地面积较大，工地办公区在靠东侧位置，紧临办公区是材料堆放区，堆放了大量的钢材，在工地四个角落里分别有四个保安看守，一是防止建筑材料被盗、二是及时的消除了安全隐患。
项目7栋同时进行施工，有三栋在顶层30楼已封顶，另外四栋也在在23层左右浇灌混凝土。总体施工同时进行。
在堆放区师傅们正在给铁护栏涮防绣涂料，临时施工通道的铁护栏做了防锈处理，不会因生绣而断裂，消除了安全隐患。
【预制模板：脱模剂涂刷】
半求www.BANQ.cn看到，施工模板都是在工厂预先制造好，然后表面涂抹脱模剂，以便施工完毕之后与施工体之间分离。因此表面都很平整，脱离墙体时不留木屑，而且在一些缝隙处还采用了粘结带过渡的方式，避免结合处漏浆。
【1.85米的深圳最大凸窗：洗手间下沉+落地窗】
户型比较有特色的是一些主卧房的超大拐角凸窗，宽度尺寸达到185公分，这是深圳最宽的凸窗了。也就是伸出建筑本体达到185公分，但是这种超大拐角凸窗是隔层一个，因此玻璃窗则只能装到90公分的位置，多出部分目前还不知道具体用途，可能是种花，也可能是放置空调室外机、或者观景阳台、围栏等。
项目的洗手间下沉35公分，公共洗手间是平常的采光窗户，不同的是主卧房的洗手间是落地窗。
【最新无级变频升降机】
施工梯采用GJJ牌变频式升降机，该升降机额定提升度为0~63米/分钟，在此之间为无级变速，升降机刚开始起动时先慢后快，停止时也是缓慢停止，不会由于突然上下造成眩晕。
乘升降机上下时可以看到布置整齐有序的楼层号和安全标语，工地管理还是不错的。采用无级变速升降梯，虽然与业主没有关系，但是也反应了施工单位在采用新技术、关心工人方面的一些倾向。
【高效变截面式排烟道】
本项目采用的是变截面式排烟道，排烟道的截面积呈阶梯状变化，低层的截面积小于高层的截面积，排烟道侧壁的室内排气孔处设有进风导向嘴，导向嘴的上部竖直且开口朝上。
这种结构的排烟道由低层到高层截面逐步加大，以适应不同通风量，保证合理的风速和吸力，避免楼层之间的串烟串味，采用单孔变截面，有效通风面积相对增大，结构简单，安装方便。
【采用剪刀式消防楼梯，楼道内自然通风采光】
项目的消防楼梯，设计是剪刀式双出入口的消防楼梯，每层有两个出入口实现可上又可下，等于是设计了两条楼梯，剪刀式楼梯的好处是输出量倍增，意外事件时逃生的通道是很重要的。
在消防楼梯的消防门正对面是自然采光窗，采光窗和消防门宽度相同，所以本项目的消防楼梯是自然通风采光，避免了物理照明的弊瑞。
【一米超长负筋马凳，采用沙浆预制水泥垫块】
半求在顶楼布筋处现场看到的负筋马凳值得一提。一般的工地，负筋马凳两边只有支脚，而支脚之间则没有钢筋，而本工地则在两个支脚以横向布置的钢筋予以加固，提高负载能力，从而避免露筋现象的产生。负筋马凳的布置足够，人踩上去基本没有问题。
负筋马凳长度达到一米多，承载力更强，是06年考察工地中最长、最牢固的负筋马凳。
项目布筋时使用了水泥垫块，沙浆预制块和混凝土同一材料制作，无需要抽取，从而实现精度更高、质量更稳定，施工更方便、高效的目的。
【锣纹钢筋端部采用塑料保护】
本项目所使用的锣纹钢，对于那些锣纹连接的端头，在端部用塑料保护套予以保护，以免罗纹受到冲击而导致滑丝，同时可以防止切割部分被空气风蚀生锈。与中海香蜜湖1号的做法是一模一样的。
另外，在布筋处电工管的瑞口位置也使用了塑料保护套，此保护套主要防止浇灌混凝土时有杂物漏进管内，保证电工管的静畅，确保质量和未来的安装。
【车位配比新盘第一：宏发的怪异设计】
本项目的地下车库有两层，第一层在周边靠墙体位置与地面之间有2米宽的采光通风口，并且在四周不同位置有楼梯上到园林。地下室一、二层车库现已清理干净，正在进行消防设施的安装。
不过半求www.BANQ.cn在现场以高科技仪器测试地下车库层高，发现地下室一层车库净层高2.92米、而地下室二层车库净层高3.20米，地下二层高于地下一层，这个设计之怪实在让人看不懂，如果地下一层高度限制了，那么地下二层要这么高有什么用呢？请宏发给个专业解释？
在宝安中心区内，目前的新增小区的车位户数比的数据如下：
“宏发·领域”0.87：1、“鸿荣源·西岸观邸”0.84：1、君逸世家0.82：1。最高者为“宏发·领域”。车位配比高，意味者户均拥有的车位数量相对较多。
在私家车越来越多的时期，车位对于保障楼盘的长期潜力还是非常重要的。
【空中绿化设计思想值得借鉴】
本项目所有户型都有入户花园，并且入户花园靠外侧都带有76公分宽的花槽，可以种一些花草、植物，包括厨房的生活阳台也设计有这种花槽。而项目各层电梯间朝外侧都是连廊花园式公共走道，连廊处设计有花槽。
如果这些地方都种满花草，整个小区都实现了空中绿化，大家觉得华侨城好，其实空中绿化功不可没。
【高赠送的典型案例】
“宏发·领域”通过主阳台、生活阳台（部分为弧形结构）格删带来全赠送、半赠送入户花园及内庭院等面积赠送设计手法，为购房者赠送了较多的面积。
尤其是3栋复式结构赠送面积之大，很是诱惑。总赠送面积达到约85.92平方米。而项目中赠送面积最少的也有21.70平方米，平均赠送面积约40~50%之间。
而设计师在设计时，通过将附送面积预设为可变成房间的方法，户型可进行变化。几乎所有入户花园、内庭院均可隔多一间房，一些露台、阳台也可隔多一间房，可隔房最多的一套房，可以隔出4间房。无论是哪种户型，均可以自己改动，可以将赠送的面积变成增加的一间房，使客户在面积上得到实惠。
同时，为户型的适应性改进预留了充足的空间。自由组合的空间可以满足客户家庭结构的变化和不同功能的需要，灵活地对室内空间改造升级，有效满足客户多变的购房选择。
自深圳2006年6月25日新的房屋面积测绘规范实施后，由于凹阳台和露台计算全部面积，这样的设计将不复存在，这种户型未来就绝版了。
【骑楼商铺带卫生间设计】
“宏发·领域”整个项目共有7栋高层围合而成，每一栋的一层（由于是挑高商业，实际可以隔为两层）是商铺，以上是住宅。每间商铺的一角都有独立的卫生间，商铺外侧有约5米的连廊，这样可以实现全天候营业，也方便了购物的业主。总共30000平方米商业面积能够形成一定的规模和商业氛围。
第二层部分除了商业裙楼就是空中花园，形成了集购物、休闲多功能于一体。会所位于第四栋也就是现在的营销中心，共三层。
【区内5万占地以下小区中，室外空间最大】
“宏发·领域”占地37352㎡，而其用来做园林、消防通道的土地面积为22971平米。园林面积大约为19000平米，与区域内西城上筑、西岸观邸、君逸世家、丽晶国际、御景湾、金成时代等5家4万占地以下小区比较起来，“宏发·领域”的园林面积最大、广场面积最大。
即使与占地5万以上的小区尚都、天悦龙庭、第五大道比较起来，也一点不逊色。园林是衡量小区室外活动空间充足度的关键指标。
【建筑表现豪宅化】
一、椭圆户型首现宝安
椭圆、圆形户型2002年在深圳出现以后，几乎全部是豪宅的专利，比如招商海月2期、阳光带海滨城、熙园等均有运用。椭圆、圆形建筑通过内方外圆的构造，表达了天圆地方的传统哲学思想，同时以建筑本体与柔和外构件的配合，带来更完整的视觉感受，也是室内的视野从传统的180度的简单叠加，升级到270度、甚至360度。
“宏发·领域”5栋2号户型就是椭圆户型，这是椭圆户型首次出现在珠江东岸深圳段。
二、深圳高层住宅唯一、宝安中心区唯一的三挑高户型
此前中海·香蜜湖1号的别墅做出了深圳第一个三挑高户型，但这里只有别墅才有三挑高户型，高层是没有的。
而“宏发·领域”3栋05户型建筑面积约140.66平方米复式，户型餐厅、客厅和露台均是挑高5.8米，在这些位置上层增加一层楼板都可以改成房间或变成有效的利用空间，
这是迄今为止，深圳高层住宅唯一、宝安中心区唯一的三挑高户型，极具杀伤力。
三、三大堂设计带来的地下车库地面化效果
深圳发展25年，豪华的大堂、阳光车库、情景车库都出现了不少，但是，多大堂、实现地下车库地面化的，在整个宝安区就“宏发·领域”一个，也是迄今为止唯一的一个。
项目采用了三大堂设计，就是两层地下室、一楼的电梯厅，都设计了同档次的大堂，层高也比一般的住宅层高要高，就算你停车直接回家，不去小区走走， 那么你也能够感受到与花园平台回家一样的待遇。
四、宝安区第一个电梯带空调的住宅项目
大家可能都有夏天在空调中的尴尬：热、由此带来的体伟弥漫和情绪急躁。而“宏发·领域”所有的业主电梯，均单独设计了空调，这是宝安区第一个电梯带空调的住宅项目，在深圳，这样的项目也没有超过6个，连华侨城的天鹅堡也没有这等待遇。
五、宝安中心区唯一拥有双商业广场及纯步行内街的项目
在宝安中心区，此前已经有天悦龙庭、尚都设计了商业街，但都是基于通过小区中央的市政道路而设计的，是人车混行的。西城上筑设计了区域内第一条纯步行内街。
而“宏发·领域”在4、5栋之间及周围设计了主商业广场，则3栋设计了小商业广场，两个商业广场之间，则设计了纯粹的步行商业街，长约120米，这里车辆不能通行。截止目前为止，“宏发·领域”是宝安中心区唯一拥有双商业广场及纯步行内街的项目。纯步行商业街自然也就意味着人在里面更自在、更安全、环境更简单。
■片区特点
【项目紧邻珠江东岸商业龙头：行政、经济、公共核心区】
“宏发·领域”西南面为已经被鸿荣源以18.8亿获得的30万㎡购物公园用地A004-0100，本地块楼面价已经达到6102元/平米，可售楼面地价接近7000元/平米。
同时，A004-0100宗地中，213100平方米的商业面积，足以使A004-0100宗地成为深圳截止目前最大的商业城，超过此前的建筑面积18.8万平方米的华润万象城、总面积12万平方米的金光华广场、70000平方米的中信城市广场。
A004-0100将对改善区域配套和商业环境、提升生活品质作用关键，这个设施与深圳最大的体育场馆-----宝安体育中心、深圳最大港区之一大铲港一起，成为深圳唯一真正滨海的中心区的公共核心，珠江东岸的商业将以此为龙头。
商业龙头往往成为区域的核心和资源聚集的焦点，对于改善生活、购物便利性，以及提高租赁指数都帮助较大。
【深圳黄金轴线之上：1#地铁宝安中心站】
“宏发·领域”紧邻宝安中心区CBD核心圈，西面为宝安新行政中心及五星级酒店高端写字楼用地，东北向规划建设大量住宅区及规划中的中学用地，建成的有丽晶国际、西城上筑，西北面为天悦龙庭及大型住宅社区。
西南景观优良，根据宝安新中心区总体规划，“宏发·领域”旁规划两个标志性建筑，将与“宏发·领域”形成核心地标三角区。
2005年3月，地铁一号线续建工程通过评审和审查，宝安中心区将设三个站点：“新安路站”、“宝安中心站”、“体育场站”，地铁将给宝安中心区带来巨大的辐射效应；宝安大道、滨海大道的建设，将实行与特区内的无缝对接，交通、市政配套设施的完善是聚集人气，带动区域吸引力的重要因素。
其中，宝安中心区最重要的一站“1#地铁宝安中心区站”就在“宏发·领域”小区楼下，受益最大。
1#地铁开通以后，以及宝安大道与深南大道对接、滨海大道与海滨大道对接以后，宝中就与南山、福田、落湖实现了一体化，“深南-宝大”以及其地下的1#地铁就成为深圳黄金轴线。
【关外少有的干净片区】
“宏发·领域”周边的道路网络不错，而且没有任何违法建筑，是关外少有的非常干净的一个片区，只是片区内的地块内有太多的临时建筑，在一定程度上，总体看上去有些零乱的感觉，多数都是临时的建材生意。不过这些临时建筑终将拆除。
周边新开发项目有金泓凯旋城和西城上筑、西岸观邸等，待建项目有：泰华地块、润恒地块，可见这里的小区分布比较密集。
■用料和数据
【测量数据】
洗手间下沉35公分
房间净层高2.78米
房间楼板厚12公分
内隔墙厚20公分
入户花园下沉10公分
消防楼梯宽117公分
房间内隔墙厚20公分
消防楼梯净层高2.78米
客房间凸窗宽105公分
地下室一层车库净层高2.92米
地下室二层车库净层高3.20米
【部分用料】
宝创混凝土、雄塑牌电工套管、永高PVC-U环保牌排水管、惠州惠供钢业钢材、千层峰水泥、南通三联牌钢材、达亿难燃电线管、马可波罗磁砖、金阳地砖、佛山南海区华富兴五金不绣钢……
施工中的“宏发·领域”
“宏发·领域”西侧的宝安区政府
“宏发·领域”的南侧是大面积的空地
“宏发·领域”西南的宝安中心广场
“宏发·领域”东侧近处是空地，规划是学校用地，远处只有两栋高层建筑
“宏发·领域”北侧是丽晶国际和西城上筑
“宏发·领域”双层地下车库的出入口
“宏发·领域”第一层车库的采光通风及楼梯口
“宏发·领域”车库正在安装消防设施
“宏发·领域”隔墙防裂钢丝网
“宏发·领域”首层商铺连廊
“宏发·领域”顶楼正在浇灌混凝土
“宏发·领域”的布筋现场，一米超长负筋马凳
“宏发·领域”消防楼梯的采光窗
“宏发·领域”入户花园的花槽
“宏发·领域”房间的可步入式落地窗
“宏发·领域”泡沫预埋施工
“宏发·领域”椭圆户型格删式阳台
“宏发·领域”的超大入户花园
“宏发·领域”可步入式主卧衣帽间
“宏发·领域”椭圆户型中前后都有格删
“宏发·领域”正在施工的样板房
“宏发·领域”中空玻璃
“宏发·领域”变截面式排烟道
“宏发·领域”预制模板：脱模剂涂刷表面
“宏发·领域”铁护栏正在做防锈处理
“宏发·领域”隔壁的苏宁电器
“宏发·领域”隔壁的华润万家
“宏发·领域”与宝安中心广场的关系
“宏发·领域”与宝安区政府的关系
