华侨城“波托菲诺·纯水岸4期”考查流水帐
半求
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〖时 间〗：2006年12月16日10：15~15：20
〖天 气〗：晴、多云
〖事 件〗：实地步行考察华侨城“波托菲诺·纯水岸4期”
〖地 点〗：华侨城香山西街以南、香山中街以西
〖实 录〗：
导读：
■基本情况
【项目概况】
【高车位户数比】
■工地考查
【准买家深入工地考察】
【深圳住宅外墙易裂漏部位采用杜拉纤维防裂网】
【完全够用、留有余量：无须改造的网线系统】
【燕栖湖】
一、海鸟、垂钩者
二、森林防火要引起重视
【TOWNHOUSE考察】
一、TOWNHOUSE地下室面积较大
二、8个阳台6个天窗：深圳TOWNHOUSE之最
三、深圳Townhouse中最宽敞的面宽与进深：三花园+“三明”
四、水管网全隐蔽布置
【小高层考察】
一、局部预应力布钢筋施工
二、深圳最高风雨连廊：7.5米高
三、内庭院：降板60公可种树、封闭也拥有阳台
四、主卧局部降板卫生间，天台花园51平方米
五、组团花园并排两个一模一样车库出入口：就为了浪费？
六、主仆分流、全入户花园、超大空中庭院、2米宽阳台、工人房洗手间降板首现
七、3#楼9x10米“建筑眼”融洽人车关系：各期车库将互联
八、深圳第一个带集中除尘系统的小高层：设热交换通风装置
■周围及景观
【东、西、南、北】
【全国第一条城区自行车专用道】
■数据和用料
正文：
■基本情况
【项目概况】
波托菲诺总占地面积80万平方米、建筑面积108万平方米，是深圳特区内第一大盘，同时，全国最大的低密度住区曦城别墅华侨城也拥有50%股份。
“波托菲诺·纯水岸4期”位于燕栖湖北岸，东邻纯水岸一期和会所。南是燕栖湖，北是华侨城高尔夫练习场和央校。项目以11层高、220～320平方米左右的大户型平层单位为主。
【高车位户数比】
如果半求问你，深圳什么样的小区车位户数比最高，你一定回答的是纯别墅区，因为春别墅区一般可以达到2：1的车位户数比。以前，这个答案是对的，但到了现在，你错了。
波托菲诺·纯水岸4期占地35649.69平米、建面101115.67平米（计容积率面积53900.00平米），194户(其中联排别墅14户)，为车位达844个，其中部分要与续建工程合用，但车位户数比依然很高。
■工地考查
【准买家深入工地考察】
在工地，有一辆宝马车停在现场，当时以为是施工单位或发展商的人，不料在2、3#楼之间的商业街位置遇到两位中年女性正在向师傅打听有关项目的祥细情况。现在的准买家，已经亲自深入工地考查了，这种情况半求www.BANQ.cn已多次遇到，充分体现了买家对项目的探求欲望，可惜大部分都由于专业积累等原因而不得要领、获知甚少、无功而返。
【深圳住宅外墙（容易发生开列渗漏的部位）首现杜拉纤维外墙防裂网】
“波托菲诺·纯水岸4期”连排别墅和高层的部分外墙（容易发生开列渗漏的部位）都采用了杜拉纤维外墙防裂网。在披荡墙面前，将墙面清扫干净，防止空鼓，墙面抹灰是墙面防漏的关键工序，要通过对第一层砂浆的抹平、压实来实现切断抹灰层的毛细管，然后通过铺设一层全杜拉纤维外墙防裂网，来增强砂浆拉结力，使外墙具有防裂、拒水、防渗、防漏性能。
这种方法应用得最多的是重要公共建筑的外墙及地下室底板防裂防渗的处理。在住宅领域，这是第一个。
【完全够用、留有余量：无须改造的网线系统】
电话通信系统、宽带信息网有线、电视系统住宅的网线系统。很多购房者相信都有体会，那就是，很多房子的网线系统都需要另外改造，要不就是位置不对，要不就是数量太少，很多该布置的位置没有布置。
在4期，半求www.BANQ.cn欣喜地看到，几乎是你能想到的位置和所需要的数量，发展商都预先布置好，避免装修时再大动干戈。
比如宽带信息网，每户1条五类非屏蔽双绞线引入住户，接至住户弱电箱，然后再接至客厅、书房、卧室的信息插座，避免以后还要加装。
而电话通信系统则在客厅、书房、卧室、主卫生间都布置了电话插座。有线电视系统则在客厅、书房、卧室都有布置。
再比如安全监控与报警系统，主卧室设一个红外防盗探测器、客厅和主走廊合设一个红外防盗探测器，主走廊合主卧室门后各设一个紧急报警按钮，也无须加装和改造，完全够用，并留有余量。
【燕栖湖考查】
一、海鸟、垂钩者
考察“波托菲诺·纯水岸4期”时行走在燕栖湖沿岸（包括南岸）至少有50分钟，基本上把湖的北岸、南岸西段走遍了，由于没有道路、植被天然野生，因此非常难行。
考察燕栖湖有如驴友发现新大陆般的兴奋感觉。湖边南侧的发展备用地目前是茂密的树林，平常人迹罕，不过考查当天垂钩爱好者不少，想必那些小路也是他们走出来的吧。
在行走燕栖湖南岸过程中，我们发现了燕栖湖的涵洞出口，其间更有海鸟忽隐忽现行走在湖面及芦苇之间，在被高楼大厦钢筋混凝土的现代化城市里能有这样一片属于原始生态的自然环境，太让我们感到意外了，详细请看后面附的图片。
二、森林防火要引起重视
同时在燕栖湖南岸涵洞出口的位置，湖边一棵树下有些许燃烧过的灰迹，证明这里有人生火，是烤鱼？取暖？还是好玩？湖边这片树林茂密，长年累月有很多是干草枯叶，一旦有火源这些易燃杂草会很容易发生火灾，想毕华侨城房地产及物业公司的人估计也没有来过这里，也不知道目前这里是否属于华侨城管理的范畴，今天半求www.BANQ.cn提醒他们注意这一点，问题虽小但隐患甚大，在享受原生态的同时，森林防火尤其重要。
所以建议华侨城物业应该到此观察，在湖边及小道上放置多处敬示防火标识，禁止火源的发生，防患于未然。
【TOWNHOUSE考察】
一、TOWNHOUSE地下室较大约150平方米
地下室车库净层高2.99米，这个高度超过了住宅大部分的房间高度。和地下室并排的有一个储藏室和工人房，并且都有窗户可实现自然通风采光。另外有三个房间其中两间房是采光窗，利用上面的采光槽实现采光通风，另外的一间房会较暗一些。
地下室总共面积约有150平方米左右。
二、8个阳台6个天窗：深圳TOWNHOUSE之最
项目的连排别墅二楼5个阳台，三楼3个阳台，总共8个阳台，同时三楼前后共6个天窗。8阳台6天窗，创下了深圳阳台和天窗数之最。
其中阳台以特殊“浅降板设计”创造出可植土植水的空中花园，降板16公分，“阳台降板设计”为现时多数豪宅产品普遍采用，是一种能极大地拓展了豪宅空间度和观赏性的解决方案。
所有的给水管和污水管都是隐藏式的，管道是隐藏在砖墙里面和水泥柱里，水管不外露，减少了来自水管的燥音。
三、深圳Townhouse中最宽敞的面宽与进深：三花园+“三明”
Townhouse为三层框架结构，建筑高度13.3米，地下室一层，沿湖布置，面宽8.1米，进深约24.5米，这个面宽在深圳所有Townhouse中是最宽敞的。因此其内部空间就可以达到7x8.1米客厅、4.7x4.7米内花园、主卧带30平米空中露台，无黑间的“三明”设计。
每户均为三花园设计：前花园、内花园和后花园（湖侧），其中端头户型更带超大侧花园和泳池；同时，采用半地下车库与全地下室相结合设计，所有洗衣等设备用房、工人房均置于半地下室，保证自然通风采光的同时，杜绝服务流线与生活流线的交叉。
四、水管网全隐蔽布置
TOWNHOUSE的给水、污水、雨水系统的管网，设计为全隐式布置，从外表是看不到管线的，整体观感上就更清爽、整洁。同时，检修口、盖板等则预留位置，方便以后的维护。
【小高层考察】
4期的2#、3#楼都是11层高的小高层，目前已经基本封顶。
一、局部预应力布钢筋施工
记得去年有一次在纯水岸的汉阳馆吃饭，馆内手机无信号，客人有意见，店方人说，华侨城钢筋太多，频闭了信号。这应该是关于华侨城建筑质量的一种别样评价吧。华侨城的房子，质量是一流的，一流到不想说了。
项目在施工上，所有的大跨度顶板凑采用了预应力布筋，比如车库顶板、地下室等。每40公分一组预应力钢筋组，钢筋组外面用波纹管包裹，每组预应力钢筋组包裹内有多根多芯钢筋，内充防磨损海绵，以防在施加外力的时候钢筋之间互相磨插。
这样做的好处是，可以实现大跨度甚至无梁，扩大地下车库的使用率、减少障碍物，车库内屋顶显得更简洁、平整，这一点进去过华侨城地下车库的人应该有些感触了，因为除开立柱车库顶上没有其它突出来的东西。波托非诺的地库与华侨城的其它地库设计一模一样，施工方法、施工单位、设计思路也是一模一样的。
预应力钢筋混凝土是在外荷载作用下，预先建立哟内应力的混凝土，混凝土的预压应力一般是在结构或者构件受拉区域，通过对预应力筋进行张拉，锚固，放松，借助钢筋的弹性回缩，使受拉区混凝土事先获得预压应力来实现的。
二、深圳最高风雨连廊：7.5米高
3#楼东西两侧是水景观商业街，从燕牺湖延伸过来，组成了V字型水景观商业街，商业街宽约45米，两侧的首层是商铺，商业街设计有风雨连廊，风雨连廊的设计保证了即使下雨天也能够全天候营业。
与“波托菲诺·纯水岸一期”不同的是首层商业街7.5米的高度，超过了此前深圳的第一高，“桑达·棕榈堡”6.64米的连廊。这样就可以隔成两层，赠送面积增加了使用率。
如此高的裙楼商铺是深圳以前所没有过的，是目前为止深圳最高的风雨连廊。
三、内庭院：降板60公可种树、封闭也拥有阳台
户内，设计了内庭院。内庭院位于餐厅、公共走道和客厅围合处，与外界直接连通，其中内庭院伸出建筑墙体大约80公分，这种设计的好处就是，即使业主将内庭院封闭成为房间，那么这80公分就可以成为阳台。
内庭院降板60公分，这种厚度的回填土完全可以种埴一些较高的乔木和花草。同时在餐厅、公共走道和客厅的三面都有大小不同的窗户可以采光，观景，也就是说在这三个位置可以欣赏到内庭园的一些景观布置，同时这三个位置的采光也是来自内庭园的光源。
四、主卧局部降板生间，天台花园约50平方米
主卧卫生间采用局部降板处理，卫生间降板35公分，局部降板处理便于卫生间管道同层排水，保证卫生间的整体美观，并且能较好的解决卫生间防水、隔声问题。主卧洗手设计了隐藏式的衣柜。
位于第三层的天台花园长12.4米宽4.10米=51平方米，这个面积比纯水岸二期天台花园的要多出近一半的面积，周围有铁护栏防护措施，同时也做了降板处理，天台花园的利用就看个人喜好了，可植树和花草，设置假山或小水池，也可以搭设八角亭玻璃房等等。
五、组团花园并排两个一模一样车库出入口：就为了浪费？
2#、3#小高层都三面围合而成，2#呈正方形、3#呈扇形。两栋楼南向都是开阔的燕栖湖，2#楼组团花园约有11000平方米，3#楼组团花园大不少，大约16000平米。2#组团花园的中间位置，是通往车库的楼梯口。有意思的是，设计了并排两个，而且都是一模一样的，半求实在没有搞明白设计师的意图，难道就是为了浪费？
六、主仆分流、全入户花园、超大空中庭院、2米宽阳台、工人房洗手间降板首现
小高层建筑高度43米，地下室一层，无裙房，采用框剪结构，二层转换层采用梁式转换, 转换层上两层为加强层。
所有户型设计方正，南北对通。所有户型带入户花园，而240 平米以上户型均设计超大空中庭院。所有户型的主阳台进深均大于2米，客厅面宽在5.7米以上。端头大户阳台设计采用上下相错的方式布置，形成两层挑高，全部赠送。
部分超大户型(325 平米)居于3号楼中段，一梯一户，主仆分流入户，朝南就是没有任何遮挡的湖景，北面是组团绿化，是整个4期中朝向和景观上的最优位置。
小高层部分大多是南北通透，少部分是东西通透的，其中小高层工人房洗手间降板是深圳首次出现，并且还带有采光窗，对待工人，也应该人性化。
七、3#楼9x10米“建筑眼”融洽人车关系：各期车库将互联
设计师在考虑车与人的关系的时候，为车的横向穿越对组团内环境的影响，因此，车库出入口都设计在靠近交叉口的位置，使车流能尽快引入地下，避免在地面停留时间过长。
车库设计为全埋式地下停车库，同时，还是一贯的华侨城风格，设计时已经预留与未来5期地库的互相连通的技术准备，在地下室地面通过变坡公用通道与5号地地库相连通，以提高车库利用效率，同时便利业主全天候使用。
4期中，3号楼为小高层，其建筑折线连体达220米，设计师为了使建筑变得轻盈，同时增强建筑两面的通透性和达到便利性，设计了9x10米的建筑眼，站在本身并不高的建筑的10米高的建筑眼中，可以切切实实地感受到一种震撼。
而此建筑眼，也承担了使紧急情况下，消防车辆可以实现快速反应的功能。
八、深圳第一个预留集中除尘系统的小高层：设热交换通风装置
如果说，4期住宅各个居室都设有热交换通风装置还不算新奇的话，那么深圳小高层住宅中，第一次出现集中除尘系统是否能够让你眼前一亮？
半求www.BANQ.cn在考查过程中，看到技术人员拿的图纸上，预留设计了中央吸尘系统，每个房间都有吸尘口，在大的客厅还在不同位置设计了两个，而集尘袋则设计在灰色空间的设备层。
有中央吸尘系统以后，就没有必要将一个吸尘机搬个不停了，这是非常方便的一个设计。半求记得在上海的一些别墅以及背景著名的锋尚国际公寓中，就设计了中央吸尘系统。
■周围及景观
项目周围的道路主要是两车道的香山街和潮洲街，车流不多，路两边以松柏和椰树为主，其绿化经过多年生长，如今已是异常茂盛，整个路面上空全部被覆盖，而且植物全部是野生状态，人工修剪甚少，香山街和潮洲街两条路形成了天然绿化屏障，很好地隔绝了路面的噪音。
【东侧】
东侧紧邻波托菲诺·纯水岸一期和波托菲诺会所，四期项目和一期及会所之间有一条约20米宽的路，这条通往会所的路，有2/3的路面宽度是绿树及花草，中间没有隔墙。
【西侧】
四期西侧目前是空地，这片空地一部分是大大小小的土堆裸漏在地表，另一部分是原始野生状态的植物，树和野花野草之类。据悉这片空地将是纯水岸的后续开发用地。
【南侧】
项目南侧与燕栖湖零距离，7.5万平方米\水深约2～2.5 米的燕栖湖碧波荡漾，不时有水鸟飞过湖面，一期会所周围的湖边有一些垂钩者在钩鱼。沿湖岸边缘是一些芦苇、杂草及树木。紧靠湖的南侧是茂密的荔枝林。而湖中绿岛更是绿树密集，见数不见岛、成为鸟类天堂。
【北侧】
紧邻北面靠西侧部分是工地办公区，靠东侧那披着植被的原始小山坡已被挖平了一半，这片空地也是未来的后续建设用地。再往北是香山西街及华侨城高尔夫练习场和中央教育科学研究所南山附属学校，此方向只有一辉花园是已入伙的楼盘。
华侨城GOLF球场，练习场和球场绿油油的草皮，还有隔壁央校的体育操场，一眼望过去格外舒服。远处桃源村高楼林立，颇为状观，完全植被的塘朗山山脉连绵起伏非常雄伟。
西北方向是欧洲城，现在已经动工。宜家深圳商场暨华南贸易中心率先入驻，未来欧倍德等也将进入。
【全国第一条城区自行车专用道】
至于华侨城的情况，大家都耳熟能详细，实在没有必要重复，这里只挑一个新事物说：
华侨城已经建成全国首个自行车专用车道系统，分为日常交通路线和休闲健身路线。自行车专用道系统覆盖面积约3万多平方米，双向车道总长16公里，整个工程投资超过300万，采用从德国进口的REMO200红色路标漆。
自行车专用道由侨城东街始，连接燕晗山以北的香山东街、香山中街，到杜鹃山东街、欢乐谷和杜鹃山西街，几乎涵盖了深南路以北的华侨城城区。健身休闲步道有环燕晗山和环清花池两条路线，方便居民散步、锻炼健身。
目前广州和上海等城市曾做过自行车专用道系统的试点，但是都没有成型，全国真正建设使用自行车专用道系统的只有深圳华侨城。
■数据和用料
【4期指标】
总用地面积：35649.69平方米
总建筑面积：101115.67平方米
计容积率面积：53900.00平方米
不计容积率面积(地下室)：44930.81平方米
容积率：1.51
5栋小高层住宅（3—11层）
底层商业：1900平方米
联排别墅建筑面积：5402.92平方米
绿地率：52.31%
建筑覆盖率：24.6%
建筑高度：37.80-44.50米
总户数：194户(其中联排别墅14户)
停车位：844辆（波托菲诺小区共同使用）
【测量数据】
连排别墅：
公共楼梯宽1.53米
公共楼梯拐角宽1.77米
客厅净层高4.31米
内庭院下沉60公分
后花园采光槽宽90公分
楼板厚13公分
洗手间降板35公分
餐厅净层高3.39米
地下室车库净层高2.99米
二楼房间净层高2.78米
阳台降板16公分
小高层：
首层入户大堂高13.91米
车库顶楼板厚22公分
消防楼梯宽1.15米
消防楼梯净层高2.38米
洗手间降板35公分
凸窗宽70公分
内庭院降板30公分
房间净层高2.73米
内隔墙20公分
小高层顶楼楼板厚23公分
【部分用料】
南塑皇冠牌水管、福华轧钢、华美塑胶保护套、恒骏牌水泥、加美牌铝合金、华美钢材等。
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