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金地凶猛:武汉房企及管理当局急需恶补

作者:半求 类型:业内及人事

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2006-12-21 18:46:00点击6759


金地凶猛:武汉房企及管理当局急需恶补
半求
BANQ@vip.163.com

导读:
    ■金地凶猛,收官武汉狗年绝拍
    ■地价屡创新高,武汉房企应开拓视野、吸取教训
    ■武汉房企及管理当局需恶补
    【商业面积不控制,本地块实际楼面仅为1794元/平米】
    【武汉房企表现封闭、差距较大】
     一、赚大钱、赚轻松钱,拿地才是最关键环节
     二、开发阶段的最大利润来源于:创新能力
     三、结论
    ■对外升值、对内贬值:本币走势是地价暴涨的根本驱动力
    【对外升值:购入资产可享受人民币升值、资产重估的双重收益】
    【对内贬值:持有现金到了最危险的时候】
    【发钞过量:对内贬值势不可当】
    【增长过度依赖投资滞后效应就是通货膨胀:利益与格局必将重新分配】
    ■武汉:中国沿海产业转移的最大受益者
正文:

    ■金地凶猛,收官武汉狗年绝拍

    金地最近通过股市融资超过30亿,钱多地少,拿地势头异常凶猛。继在上海土地招标中,金地挂出59亿的天价,而把上海政府吓得收回土地不买了之后,金地转战北京,7.56亿收获10.24万平方米建筑面积正果。

    香地咨询&半求工作室www.BANQ.cn得到最新消息,金地集团在武汉今天(2006-12-21)上午举行的土地拍卖会上,成功以5.46亿战胜当地第二大房企福星惠誉地产,夺得武昌积玉桥一块建筑面积20万平的地块,楼面价2804元/平米。

    这是金地在武汉获得的第二宗土地,其在武汉的第一个项目也位于武昌,为德式风格的格林小城,项目规划总用地 49.79万平方米,总建筑面积约70万平方米,容积率1.5,目前已经全部销售完毕,面临无地可建的窘迫。

    ■地价屡创新高,武汉房企应开拓视野、吸取教训

    本次拍卖是武汉市土地交易中心2006年度的最后一次土地出让活动。金地所得地块位于位于武昌区和平大道以东内环线以内,地处武汉市的武昌积玉桥临江片(地理中心),东至25米宽规划路、市同昌房地产开发公司、省电子产品质量监督检验所和武昌供电局宿舍用地;西临50米宽和平大道、咸宁汉办和武昌供电局宿舍用地;南接20米宽城市规划道路,北至20米宽前进路(连接友谊大道至临江大道);规划用地面积64900平米(约合97亩),容积率不超过3.0。临近过江隧道(轨道交通二号线)武昌段的出口处。

    2804元/平米的楼面地价,比一个月前同区域条件类似的一宗地涨了500元,创造了区域新高,而2004年,该地区拍出的楼面地价更是仅有1400多元。积玉桥也因此成为2006年内武汉地价上涨最快的地方。

    2004年,半求接受邀请第一次到武汉,在房地产交易会上做了专题演讲,当时警示市场:“武汉房价过低、将大幅上涨”。时间过去了两年,事实一如当时的分析。

    那么本次拍卖,给武汉房企带来了什么样的启示?或者说,武汉房企应该接受什么样的教训?是简单地认为地价过高、还是从中能够找到自己的差距?
 
    ■武汉房企及管理当局需恶补

    在以下背景下(请看后面分析),本次拍卖创出区域楼面地价新高应该在意料之中,相信对于不太注重宏观经济研究和前瞻性研究、以及缺乏足够专业判断的武汉本土房企来说,则是一次惨痛的市场教训和突如其来的棒喝。

    武汉房企以及武汉房地产管理当局必须恶补:

    【商业面积不控制,本地块实际楼面仅为1794元/平米】

    仔细研究本地块的出让条件,就可以发现,规划控制标准中,只有容积率要求,但是没有性质比例要求,也就是说,其中住宅份额多少、商业面积比例多少都没有要求。

    由于商业的价值普遍比同区域的住宅高2~3倍,因此,在没有商业面积设计控制标准的情况下,金地可以通过商业面积的增大,从而降低住宅部分的地价压力。

    假设本地块20万建面中,设计3万平米的商业,也就是15%。以住宅5500元计算,那么商业价格相当于13000元/平米,其可承受的楼面地价就可以达到8000元/平米以上,总额相当于2.4亿。而拍卖总价为5.46亿,也就是住宅及其余部分承担的地价为5.46-2.4=3.06亿。由于住宅及其它面积为17万,计算得出此部分楼面价为1794元/平米。

    也就是说,本次住宅拍卖楼面价其实只有1794元/平米,与2004年,该地区拍出的楼面地价1400多元基本是用一个数量级,怎么会高呢?武汉房企的专业程度之低让人感叹。

    而房地产管理当局不给出商业的准确比例和面积控制要求,这怎么能够准确地进行估价呢?

    【武汉房企表现封闭、差距较大】

    半求自2004年以来,开始关注武汉的房地产市场,两年多的观察,基本可以得出这样一个结论,那就是,武汉房地产市场目前还处于初级发展阶段,行业对房地产的认识还停留在通过炒作将缺乏创新的产品销售出去的水平。

    一、赚大钱、赚轻松钱,拿地才是最关键环节

    按照深圳的经验,通过自身和战略合作团队的专业判断能力,在土地阶段就进行价值评估,才可能在整个开发过程中获取最大的利润回报,土地阶段的价值判断,只要真正懂专业、明白趋势,就可以收获比开发阶段更大的增值回报。直接地说,房地产最赚钱的,不是开发和销售阶段,而是拿地阶段的判断。地拿对了、趋势判断正确了,才能够赚最大的钱。

    在深圳,本公司的几家客户的经历就很能说明问题。2004年万科以2400元/平米的楼面价拿得万科城地块、招商与华侨城以近8000元/平米的楼面价拿曦城地块,当时不进行价值判断和趋势分析的公司,怎么也没有想到现在销售价格前者超过万元、后者超过18000元/平米。

    但是,武汉当地的房地产企业的专业表现和对土地估价的水平,完全不具备直接面向市场的能力,如果不进行快速提升、不吸取成熟市场的经验、如果不借助经过市场实战检验的外脑、不尽快培养自己对宏观经济走势和对房地产行业规律的把握,未来将越走越迷茫,眼睁睁看着机会的流失和别人的迅速强大。

    二、开发阶段的最大利润来源于:创新能力

    两年多对武汉房地产市场的观察,应该说绝大多数的武汉房地产企业,战略不清晰、战术不得当。主要表现就是仅仅具备底线增长能力,热衷于吃饭喝酒搞交情。而不具备顶部增长能力。

    底线增长能力,就是赚大家都能赚的钱,而没有核心优势,赚不到超额的钱。而顶线增长,则是通过产品创新(规划、户型、园林、交通等)、营销创新,获得超过市场平均水平的利润的能力。

   在判断地价的时候,一定要结合自身的创新能力,如果创新能力强,在不能改变项目自然资源的情况下,能够通过自身和合作公司的创新能力,形成产品本身以及文化特质的稀缺性,就能够形成没有直接竞争对手的市场环境,自然也就能够卖出高价,这个时候就完全可以弥补地价过高甚至获得更高的利润。

    中海地产以超过7000元/平米的楼面价获得现在的香蜜湖1号,在各个合作公司的参与下,做出了众多创新,从而实现了28000元/平米的整体均价,利润之高充分展现了创新的威力和价值,以及在判断地价时,创新能力的作用。

    三、结论

    如何提高通过创新增强获取超额利润的能力、如何在保证质量基础上控制成本,已经成为武汉本土房企需要面临的主要课题,此关不过,不尽快开阔眼界、引进外脑,武汉本土房企未来危矣!

    ■对外升值、对内贬值:本币走势是地价暴涨的根本驱动力

    【对外升值:购入资产可享受人民币升值、资产重估的双重收益】

    2003-10-09,半求就已经在《人民币如升值·房地产将亢奋》一文中做出了人民币对外升值背景下的房地产走势的分析,所有听取了本分析而大举扩张的香地咨询&半求工作室的客户们,犹如万科、中海、招商、金地、华侨城、鸿荣源等,都取得了自身发展历史上的质变,经营规模、赢利能力等都今非昔比。

    人民币2005年之后就开始进入对外升值的轨道之中,目前还将继续保留在本发展轨道当中,此前的分析也依然有效。

    人民币对外升值,就意味着中国以人民币计价的资产相对外籍人士都越来越便宜了,外资必然大规模进入中国楼市,以享受人民币升值、资产重估的双重收益。

    【对内贬值:持有现金到了最危险的时候】

    从2005年开始,从石油暴涨,到所有金属、上游产品的涨价,很多人说是炒作导致的,其实没有基础,任何炒作都没有办法达到这样的效果。上游产品本身没有问题,半求www.banq.cn认为这只能说明计价单位本身出问题了,也就是说,货币出问题了,上游产品的涨价,其实是美元、人民币等货币贬值的前兆。

    2006-8-1半求在《静候通胀:持有现金到了最危险的时候》一文中已经分析了人民币未来的走势,3个月后,也即进入11月以后,全国粮油价格已经出现较大幅度上涨,但这还只是一个前奏。基本生活消费品价格,尤其是农产品暴涨往往是恶性通胀的前兆。
 
    全球目前每年新增人口约7600万,由于人口不断膨胀且水土流失严重、肥料价格大幅上升以至气候多变等,农作物收成下降;现在世界消耗的五谷比农人种植出产的多,令世界五谷库存量处于30年来最低水平。
 
    一方面是消耗量因人口迅速增长及生活质量的提高而持续增加;一方面则是“农业生产力已见尽头”,因此未来农作物价格会一路攀升。而涨幅过快,会令全球不能温饱者的数量大幅增加,粮食进口国,特别是其中的一些穷国和不发达国家,由于较大的恩格尔系数,出现严重的通货膨胀以致社会不安、政治动荡,是可以预期的。
 
    农产品暴涨往往是每次恶性通胀的前兆,此次农产品暴涨的金融背景,是中、美等国发钞过量,人口消费高峰到来。
   
    【发钞过量:对内贬值势不可当】

    具体到我国,2005年年初以来,人民币与美元竞相发钞,人民币更是这样连续以18%以上的幅度加印新钞,随着人民币到2008年后升值趋缓、奥运会建设结束,人民币的需求将缩减。
 
    因此2007年开始,如果人民币还不能成为世界货币或者区域性货币的话,中国将进入幅度较大的通胀通道,也就是说人民币对外升值的时候,将对内贬值!人民币避免不了要走上对外升值、对内贬值的局面。

     从北京到武汉、深圳等地土地拍卖连续拍出高价,其实就是人民币将贬值的先声而已。货币过量,充斥社会,资产升值难以避免。资产(房产、黄金)、粮食等投资品就将成为资金避难港,购房者不可不查,持有现金的风险现在应该引起足够重视。不要被促不急防的通胀将多年的积蓄化为乌有。

   【增长过度依赖投资滞后效应就是通货膨胀:利益与格局必将重新分配】

    从2000年至2006年,中国经济连续7年在8%至10%左右快速运行。但是当前最终消费占GDP的比重已降到历史最低水平。经济增长过度依赖投资,国内消费需求相对不足问题在加剧。

    今年前三季度,中国最终消费占GDP的比重仅为51.1%,而在上世纪80年代曾达62%,这意味着中国在7年里始终是在砸钱搞项目,源源不断的资金虽然可以拉长反应的链条,但却无法消除发生通货膨胀反应时刻的到来。这种大量的投资,将意味着未来会在各个层面出现较大幅度的通货膨胀,不是不涨,只是会迟来一些。
 
    2005年10月之后,中国连续加速的货币供应量,必然导致各种资产价格重估,其实质是国民储蓄过剩推动经济的中性利率和风险溢价下降。
 
    这是极为残酷的利益重新分配,如果不认识到这一点,原来的那些持有现金多、持有土地少的放电企业,强大的就会被打会中等的、中等的就会变回弱小的,而如果认识到这一点并做好风险防患意识,就有极大的机会升格自己,从弱小的提升为中等的、从中等的变成强大的企业!

    ■武汉:中国沿海产业转移的最大受益者

    随着华南、华东沿海地区的成本越来越高,产业势必向内陆转移,尤其是其中成本因素很重的制造业。目前,这种趋势已经越来越明显。作为世界第一大代工企业,鸿海集团(内地叫“富士康”)已经做出投资计划,将以10亿美元在武汉东湖新技术开发区建立产业园区,生产数位相机、显示器等产品。

    武汉将成为富士康集团在大陆最重要的科技研发和生产基地之一。富士康在武汉将有精密机械、消费类电子和光电器件三个项目,其产品包括电脑服务器、显示器、投影仪、数位相机、精密模具、汽车零部件等。目前,富士康的光机电生产重镇主力在佛山及深圳龙华厂两地,未来将逐步移转产能至武汉。

    根据鸿海的计划,武汉工业区将定位为全球最大的光机电制造和研发基地。富士康在武汉成立光、机、电工业园区,也是唯一将光机电三大产业汇集的在同一工业区的厂址。鸿海集团转移生产基地的做法具有极强的代表性和示范意义,这意味着国内沿海地区向中西部地区转移生产的趋势变化将开始加速。

    而由于武汉是中国第三大教育重镇、具有较强的重工业基础和良好的产业队伍,以及区域为中国中心的地缘优势、人口优势,必将成为产业转移的最大受益者。一旦这些大企业向武汉转移,由于大企业具有“榕树效应”,产业链上的上游企业及下游企业都会聚集过来。

    按照先进一步的城市的经验,武汉的经济将进入加速、跳跃式的发展阶段。房地产市场也必将因此受到刺激。本次土地拍卖创造区域地价新高,可以视为中国一流房地产企业对产业转移提前判断的一次事件预演。

项目位置图


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