“万科城·Minihouse”考查流水帐
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    〖时    间〗：2006年12月26日14：00~16：30      
    〖天    气〗：晴、多云  
    〖事    件〗：实地步行考察坂雪岗“万科城3期·Minihouse”
    〖地    点〗：深圳坂雪岗高新技术开发区坂雪岗大道与稼先路交汇处
    〖实    录〗：

导读：
    ■基本情况
    【万科城：十大盘之一】
    【释放的信息较为混乱】
    【深圳TOWNHOUSE大盘唯一的精装小户、万科城首次供应小户】
    【拥有万科品牌最方便、最便宜的途径】
    ■周围及景观
    【景观优越、交通便利的同时避免不了来自路面噪音】
    【北、南、西、东侧】
    【高速路网+城市轻轨（平南铁路）】
    ■项目考察
    【深圳唯一装有交通信号灯的小区】
    【营销中心已开始接受登记，概念样板房已开放】
    【独立施工、工地较小，借待建稼先路堆放材料】
    【每层28户，一栋两个单元】
    【剪刀式消防楼梯，楼道内自然通风采光】
    【小户型错层挑高阳台】
    【完美布筋，使用同质预制水泥垫块】
    【小户施工中最好的施工通道】
    【人车分流，双电梯直达地下车库】
    【精装修】
    ■数据及用料
正文：

    ■基本情况

    【万科城：十大盘之一】

    位于深圳坂雪岗高新技术开发区万科城占地面积469093.5㎡，是深圳土地拍卖史上单个土地面积最大的一块地，土地使用年期自2003年7月4日计起70年。建筑面积530170㎡、容积率1.13，是深圳占地进入前十的大盘。

    大盘优点多多：自身配套、内部小环境、管理优势和规模效应等等。万科城·MiniHouse项目预期2007年一月中下旬开盘。

    【释放的信息较为混乱】

    万科城3期的小户，相信接触过的人，都接受到了较多的没有必要的信息，名称不确指，丁香公寓、阶层公寓、MiniHouse保持了同级别、同渠道的暴光。如果看过广告的人，只能知道万科城要卖小房子，但是对于项目的名称感觉却较为混乱。

    因此，广告公司在提案的时候，不能炫耀一些表面认识，而一定要注意释放的信息应该有确指的意义，否则互相打架，没什么好处。

    【深圳TOWNHOUSE大盘唯一的精装小户、万科城首次供应小户】

    万科城·MiniHouse位于坂雪岗大道与稼先路交汇处，万科城二区西北角。

    万科城·MiniHouse共三种户型，有一房，建筑面积约35-40平米；一房两厅，建筑面积约50-55平米；和两房两厅，建筑面积约69-75平米；共500多套。

    从整个深圳房地产历史上来看，MiniHouse是深圳TOWNHOUSE大盘唯一供应的精装小户、万科城首次供应小户。

    【拥有万科品牌最方便、最便宜的途径】

    作为深圳市场唯一植根别墅大盘的精装小户、万科供应链上入住最方便的且总价最低的产品，MiniHouse面对的却是坂雪岗片区近20万的总就业人口、以及8~9万人的高科技就业人口，加上高科技企业这每年吸引来的81万人次商务客流。

    这些以及波及开去的基于IT业及经济迅猛发展造就的年轻富裕群体，和企业所带来的商务客户，恰恰对小户的需求最为旺盛，这些人就是万科所瞄准的。以前拥有万科品牌房产，代价较高，现在不同了，购买小户就可以达到目的了。  

    ■周围及景观

   【景观优越、交通便利的同时避免不了来自路面噪音】

    项目位于坂雪岗大道和稼先路交汇处，坂雪岗大道为双向六车道，中间的绿化带约有3米左右的宽度，同时在人行道的两侧分别有一排绿化和一排树木组成的景观绿化。坂雪岗大道现时车辆不是很多，路面非常干净呈南北形状，在坂田也是一条景观大道了。

    两条路的交汇处，景观丰富，交通便利的同时显然避免不了来自路面的噪音，也是项目唯一美中不足之处。

    【北侧】

    以农房为主，近景不佳，但视野开阔，远处有山景。紧靠项目的稼先路处于待建设中，稼先路以北以大面积民房为主，岗头村就在斜对面，杂乱的民房不具欣赏性。直视数公里内没有任何高层建筑，视野比较开阔，远处可以观赏到连绵起伏的山景。

    【南侧】
 
    “万科城·Minihouse”以高层小户为主，呈L字型，又位于万科城的西北角，所以南面能够总揽万科城一期、二期、三期的所有TOWNHOUSE、宽景HOUSE、联院TOWNHOUSE、景院TOWNHOUSE、水岸大TOWNHOUSE、等HOUSE为主的建筑群，同时，万科城12000平米市政公园（哥伦布广场）和约35000平米的风情商业街区一揽无余。

    万科城实验学校和本项目仅一墙之隔，实验学校以南分别是万科城的一期、二期及商业街，顺坂雪岗大道放眼望去只有零星高层建筑，景观不错。

    【西侧】

    西侧是本项目景观最佳的方向，以华为住宅区及办公楼为主，大量的多层建筑形态别具特色，加上植入多年的草皮树木，远处开阔的视野很是优美。同时拥有六道绿化带的坂雪岗大道，无论是白天的绿化还是夜间的灯光，更是一道靓丽的风景线，

    和本项目仅有坂雪岗大道之隔的是华为百草园和新天下宿舍主要以多层欧式建筑为主，色调鲜艳、园林茂密，远一点也仅有华为研发大楼一栋高层建筑而已。

    【东侧】

    东侧以农房为主，近景不佳，但视野开阔，远处有山景。嫁先路将项目分割成截然不同的两种景观，东南是万科城的二区，以别墅建筑为主，景观比较漂亮耐看，东北则是岗头村的民房，景观差了些，但没有遮档可欣赏到远景。

    【高速路网+城市轻轨（平南铁路）】

    项目位于清平快速、梅观高速与机荷高速之间，与这些高速公路之间的距离，驾车约5~10分种车程，交通便利。

    在项目的东南侧是深圳现有的两条连通全国路网铁路之一平南铁路，也是深圳惟一已成规模的疏港铁路。本轨道按照规划将改造为城市轨道，而编号目前有有些混乱一些资料是5#、有的又是11#，但坂田站距离项目直线距离在1500米以内。

    公交车方面有334、坂田雪象村至东角头总站； 335、坂田雪象村至皇岗口岸； 339、科技园至万科城。

    ■项目考察

    【深圳唯一装有交通信号灯的小区】

    进到万科城的大门，首先交通信号指示灯不停的在红和黄色灯之间闪烁，以示提醒车主，进入小区道路慢行，这种指示灯不光在大门口有装置，在小区内的转弯及人流多的地方多处位置都有设置。

    在小区内部装配交通信号灯，万科城是深圳唯一的，大盘之大，大到需要指示灯了。相信一是与半开放式规划有关、二是考虑到路人安全。

    同时在较为繁忙的道路中间放置塑料隔离设施（有车碰到也不会对车辆造成损坏），防止车辆乱行乱放，这是交警常用的，进入小区，应该与国人交通习惯不太良好有密切关系。

    【营销中心已开始接受登记，概念样板房已开放】

    位于毕加索大道的营销中心一直处于长期开放状态，营销中心里面面积不大但人很多，很多是万科城的老业主前来咨询公寓情况的。

    在营销中心的隔壁有一套一房35平方的样板房，只有一套。除了样板房外还展示了几套带装修的局部，也就是客厅、餐厅、卧室分开展示。同时现场标识的很清楚，创意概念样板房。

    样板房有点像迷宫，从前门进后门出有专人为你指引，并且介绍相关参数。据了解样板房自开放以来，短短几天时间已经积累了800多意向客户。

    【独立施工、工地较小，借待建稼先路堆放材料】

   目前，“万科城·Minihouse”和二区之间为全封闭状态，分别采用独立施工的方法，工地较小，待建的嫁先路就临时成了工地堆放材料的地方，堆放着大量的钢材和木板。南侧靠学校体育场位置大面积的黄土裸露在表面，有待施工，旁边一排临时板房是工地临时居住和办公区。

    工地大门位于坂雪岗大道和嫁先路交汇处，也是唯一的出入口，大门口的保安看管的非常严格，进出人员都是再三盘问才放行。

    项目为高层建筑，一栋两个单元，目前整体施工进度已到15楼，现场主要工人集中在顶楼进行布筋、浇灌混凝土作业。

    【每层28户，一栋两个单元】

    “万科城·Minihouse”呈L型共一栋两个单元，每层有28户，一房两厅和两房分别位于整栋楼的两端，而中间大部分是一房户型。两个单元共四部电梯，电梯与消防楼梯相对应，分别位于楼体的两端位置，四部电梯28户，显然入住后电梯会比较繁忙。

    整栋楼呈南北方向，有约10度左右的偏向，这10度的偏向主要还是考虑到能够观赏到南面及东南方向万科城的全景。

    【剪刀式消防楼梯，楼道内自然通风采光】

    项目的消防楼梯，设计是剪刀式双出入口的消防楼梯，每层有两个出入口实现可上又可下，等于是设计了两条楼梯，剪刀式楼梯的好处是输出量倍增，意外事件时逃生的通道是很重要的。

    在消防楼梯的消防门正对面是自然采光窗，采光窗呈条形状，所以本项目的消防楼梯是自然通风采光，避免了物理照明的弊瑞。

    【小户型错层挑高阳台】

    在户型设计方面，其中的靓点之一是错层挑高阳台，大部分呈狭长形状的，也有方形的，根具楼层户型的不同，其细节稍有差别。

    除一房的错层挑高阳台外，靠西侧端头位置的一房两厅，卧房设计有凸窗，凸窗宽有80公分，可观赏到户外美景。当然凸窗和大露台只有两边的个别一房两厅和两房才有的。

    【完美布筋，使用同质预制水泥垫块】

    项目的布筋工作在小户型施工中堪称完美，看上去就像用格尺画出来的方格，很标准整齐的架空在水泥垫块之上。严格的布筋处理是质量最有效的保证，不可忽视。
 
   在顶楼布筋处看到，布筋时使用了水泥垫块，预制好的水泥垫块一整箱摆放在材料堆放区。纵观各大小工地所用之垫块，不外乎水泥垫块（又称砂浆垫块、混凝土垫块）、塑料垫块和金属垫块等。但论起使用方便、与混凝土表面接合紧密而应用广泛的，还当属水泥垫块，毕竟是同质，物理性能一致，不至于破坏施工体的内部结构。

    垫块的作用，是固定模板中钢筋骨架的位置，形成所需的混凝土保护层厚度，以满足结构承载力、耐久性及防火等性能的要求。水泥垫块和混凝土的材料是一样的所以无需抽取。

    【小户施工中最好的施工通道】

    在浇灌好混凝土后，其模板和枝架，不可马上拆除，升降机无法直达顶层，就需要借助防护网与楼体之间的临时通道上到施工面。一般这样的临时施工通道都有四至五层，是所有施工人员上到顶楼必需经过的通道。

    一般地说，因施工通道是临时的，基本上用段时间就要拆，所以，大部分都很简单，常用的做法底层和外围是角手架，然后再铺上铁护栏和添加短的木棒，这样上下走道过程是脚踩的是捆棒在上面的台阶式短木棒，所以不稳定，容易滑倒。本项目的施工通道，完全是用预制模板做成，每一个台阶都是用模板水平固定包起来的，非常安全、稳定，行走过程中如同走楼梯一般踏实。

    【人车分流，双电梯直达地下车库】

    地下室车库出入口位于和二区之间的位置，并且是双层车库，能够实现完全人车分流，第二层的车库在靠楼梯口处有采光通风口，确保了第二层车库的空气流通。

    尤其值得一提的是一层地下室净层高达到4.99米，这是什么概念呢，就是货车可以驶入，装卸货物非常方便。

    两部电梯可直达地下室车库，这也是小户型中比较少有的设计，目前地下室已基本施工完毕，正在进行消防设施的安装。

    【赠送精装修】

    项目所有户型均赠送精装修，刚好迎合了年青人怕麻烦的心理，就算投资打扫一下卫生就可以出租啦，一举两得。

    包括了科勒座便器及柱式洗脸盆、摩恩龙头及花洒、欧普灯具、西蒙53系列插座开关、ICI多乐士室内墙漆及防水石膏板、史丹利室内推拉门等装备。

    ■数据及用料

    【测量数据】

    地下室顶板厚18公分
    地下室净层高4.99米
    车库楼梯宽1.20米
    车库楼梯净层高2.50米
    客厅净层高2.73米
    房间主墙厚20公分
    公寓楼梯间高2.74米
    公寓楼梯间宽1.20米
    房间楼板厚12公分
    首层净层高4.64米
    房间凸窗80公分

   【部分用料】

    德利民PVC污水管、金龙羽电线电缆、CL暗座、华达混凝土预制污水管、福赢混凝土、川路电线套管、福华轧钢钢材……

“万科城·Minihouse”考察图片：西侧是本项目景观最佳的方向，以华为住宅区及办公楼为主，大量的多层建筑形态别具特色，加上植入多年的草皮树木，远处开阔的视野很是优美。同时拥有六道绿化带的坂雪岗大道，无论是白天的绿化还是夜间的灯光，更是一道靓丽的风景线

“万科城·Minihouse”考察图片：“万科城实验学校和本项目仅一墙之隔，实验学校以南分别是万科城的一期、二期及商业街，顺坂雪岗大道放眼望去只有零星高层建筑，景观不错

“万科城·Minihouse”考察图片：东南是万科城的二区，以别墅建筑为主，景观比较漂亮耐看

“万科城·Minihouse”考察图片：以农房为主，近景不佳，但视野开阔，远处有山景

“万科城·Minihouse”考察图片：预制模板

“万科城·Minihouse”考察图片：待建的嫁先路

“万科城·Minihouse”考察图片：正在浇灌混凝土

“万科城·Minihouse”考察图片：顶楼正在布筋

“万科城·Minihouse”考察图片：完美布筋

“万科城·Minihouse”考察图片：消防楼梯实现自然通风采光

“万科城·Minihouse”考察图片：电梯厅和公共走道

“万科城·Minihouse”考察图片：楼板非常平整

“万科城·Minihouse”考察图片：预埋泡沫施工

“万科城·Minihouse”考察图片：样板房