“大学城·沁园·西丽山庄”考查流水帐
半求
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    〖时    间〗：2007年01月10日09：00~10：40                
    〖天    气〗：晴、多云  
    〖事    件〗：实地步行考察南山西丽湖西丽山庄
    〖地    点〗：深圳大学城西丽湖度假村旁沁园路口
    〖实    录〗：

导读：
    ■基本情况
    【项目概况】
    【“天琴湾→西丽山庄”又一钢企收购房企】
    【华美钢铁市占率30%：中国首批中外合资企业：深圳唯一钢铁企业】
    ■周围情况
    【北、南、西、东侧情况】
    【路网和交通状况：横向和纵向交通路网四通八达】
    【西丽水库：除麒麟山庄以外的少有的别墅用地】
    【西丽湖度假村：将改造为“中国资本市场学院”】
    ■小区考察
    【羊台山余脉的山水地貌、地势】
    【三段式外墙：个性化的外立面处理】
    【户户私家花园+主仆分开的花园出口：面积189平方米~833平方米】
    【108山道：山顶公园、双空中会所、小区登山道】
    【楼王：300平米地下室】
    【地中海园林轴线：原生溪流+从人工湖到峰顶】
    【红色木纹、“柯梅令”窗】
    【3.5米高车库自然采光通风】
    【立体绿化，差异化护栏】
    ■数据及用料
    ■片区分析
    【西丽是特区内政府储备重地：重大设施必然落户】
    【塘朗山森林公园】       
    【国际性大公司为片区投信心票】
    【高教重地】
    【高科技重地：IC城】
    【租界经济必然使西丽质变】
正文：

    ■基本情况

    【项目概况】

    宗地号 T403-0029、占地面积41206.40平方米、建筑面积23932.66平方米（其中会所面积3000平方米、别墅面积13617.46平方米）、绿地率50.4%、容积率0.565的沁园·西丽山庄位于南山区深圳大学城西丽湖度假村旁沁园路口，紧邻西丽湖度假村和市政府接待国家领导人的要地麒麟山庄。

    项目采用欧式风情建筑元素设计。依山而建、靠湖而居，户型以315平方米~687平方米为主，户户有私家花园，花园面积由189平方米~833平方米，是特区、也是整个深圳市稀缺的纯独立别墅社区，总共47户。

    【“天琴湾→西丽山庄”又一钢企收购房企】

   2005年底，华美钢铁（就是生产华美牌钢铁的那家公司，先后发展了蛇口华府假日、湾畔商业广场）控股沁园（西丽山庄）的发展商林江地产，华美成为林江地产的最大股东，2006年4月份完全办完股权手续。

    华美钢铁以包销中海地产深圳湾畔花园第一次进入房地产市场，在操作蛇口华府假日这个存量物业上，几乎是起死回生，被行业喻为价值发现专家。位于蛇口太子路水湾头k311-000313宗地、始建于1992年的裕龙大厦被收购并改名“华府假日”，推出市场后短时间内就销售完毕。

    华美钢铁的策略在蛇口华府假日、湾畔商业广场上已经表现得淋漓尽致，无疑此次收购将是西丽山庄（沁园）至关重要的转机，打消了市场的所有疑虑。

    杭州钢铁集团在2004年收购了深圳的富春东方，看重的就是旗下的别墅项目天琴湾。而目前，深圳的唯一钢铁集团华美收购西丽山庄（沁园）、甚至不为其坎坷的历程所担忧，是否存在异曲同工之处？

    而至今，全国已经有18家大型钢铁企业进入了房地产业，“大钢房地产企业发展出路”已经成为钢铁三产的主要方向。

    【华美钢铁市占率30%：中国首批中外合资企业：深圳唯一钢铁企业】

     广东华美钢铁有限公司1981年诞生诞生在蛇口，是深圳经济特区、也是中国大陆首批百家中外合资企业之—，占地面积7.5万平方米，主要生产建筑用热轧螺纹钢（建筑用混凝土热轧带肋钢筋）、圆钢等产品。

    2002年底，组建了深圳经济特区规模最大、信誉卓著的唯一一家钢铁企业集团——深圳市华美集团（简称华美集团）。

    1990年华美钢铁的产品取得香港土木工程署认证，1998年通过ISO9000质量体系认证。自1993年开始，公司进入快速发展时期，年产量由最初的6万吨提升到目前的60万吨，产品在深圳市场的占有率超过30%，并出口香港、越南等东南亚市场，年均销售收入超过20亿元。

    20余年来，华美钢铁为国贸大厦、地王大厦 、深圳机场、市民中心、地铁工程、南坪高速等特区的重点工程提供了大量的优质建筑钢材，为特区基础建设做出了重大贡献。

    ■周围情况

    【北、南、西、东侧情况】

    此面以深圳市重要的一级水源保护区西丽水库和山脉为主，保护良好，以后也不会有建筑，令人满意。
    沁园路位于项目的大门口，沁园路再往南是西丽公交总站、野生动物园、麒麟山庄、西丽高尔夫球场、西南方向是深圳大学城，清华、北大校园区。远处塘朗山连绵起伏的山脉清淅可见，如果天气好的话站在金融培训中心大楼上，深圳湾及元朗也能够映入眼帘。

    南侧与项目仅一墙之隔的分别是一块草梅园和深圳市西丽湖游泳学校，最为明显的一栋建筑是八层高的金融培训中心，以及麒麟苑多层住宅等建筑，远处仍然是山峰。

    东侧与项目紧临的是免费进出的西丽湖度假村公园，以大面积荔枝林和西丽湖为主，是深圳旅游风景区之一。

    【路网和交通状况：横向和纵向交通路网四通八达】

    西丽片区城市快速路分别有沙河西路连接西部通道、北环大道通往福田和南山、南坪快速通往深圳东西两端。城市主干道分别有龙珠大道、留仙大道、西丽湖路、麒麟路。项目与以上快速路和城市主干道之间均在5~10分钟车程范围，到福田中心区约40分钟车程。

    部分路段正在改造如沙河西路，改造后的片区交通无论是深圳关内关外，又或者是通往香港都将极为便利，根据西丽路标指示牌显示，本项目距离市中心19公里，宝安国际机场20公里，蛇口港15公里。

    各公交车路线如下；

    101路：动物园~火车站，104路：动物园~宁水花园，201区间车：布吉海关~动物园，226路：赤弯~西丽湖，361路：动物园~坪地，74路：野生动物园~会展中心，66路：王京坑村~世界之窗，N5路：火车站~动物园总站。

    【西丽水库：除麒麟山庄以外的少有的别墅用地】

    西丽水库集雨面积29.0km2，总库容4000万m3，于1960年5月建成，原以农田灌溉为主并结合防洪、发电等综合利用。济特区成立后，水库已转为城市供水和防洪功能，目前供水范围包括南头、宝安、蛇口、福田等地，防洪保护范围包括水库下游的平南铁路、广深高速公路、北环大道、深南大道和滨河大道等横贯深圳市区的五条主要交通干线以及大沙河下游沿线的居民住宅区、高新科技园和风景旅游区等。

    本片区严格控制和限制水源保护区内的开发建设活动，要求提高水源保护区的环境质量，体现水源保护与环境控制优先原则。而本片区的功能定位是深圳市重要的饮用水源一级保护区和二级保护区，严格限制建设的城市生态保护区。

    从规划上可以看出水源保护与环境控制是片区的规划重点，而本项目是较早前的规划用地，同时西丽山庄（沁园）也是除麒麟山庄以外的少有的别墅用地，属于稀缺高端品种。

    【西丽湖度假村：将改造为“中国资本市场学院”】

    西丽湖度假村隶属深圳市旅游集团公司，占地面积0.58平方公里。创建于1979年，原名“西沥水库度假村”，是中国改革开放后创建的全国第一家旅游度假村，曾为广东“岭南八景”之一，享有深圳“五湖四海”之首的盛誉。但现在没落了。不过越衰落越好啊，否则怎么可能被市政府批准改造为“中国资本市场学院”呢！

    度假村内虽破落，但还是有不少可以游玩的，甚至绝大多数都是免费的。现有高尔夫练习场、射击场，碰碰车场、儿童乐园、喷泉、碰碰船、烧烤场、网球场、蓝球场、足球场、水上乐园、骑术中心、保龄球俱乐部、观景台、格力狗俱乐部停车场、垂钩场等等景点。

    行走于度假村时，最新鲜悉奇莫过于骑术中心，一辆马车在度假村的门口做使者专门接待游客前往骑术中心，度假村门口到骑术训练场有五分钟路程，路两边是大量的荔枝林。骑术训练场有不同肤色的马约五十来匹，有的工作人员正在给马洗澡，很有意思，可惜光顾的人较少。

    景观最靓还是钩鱼俱乐部，钩场有两个，都紧靠西丽湖水库，每个钩台都是用八角形的亭子围起来的，在钩鱼场能够欣赏到西丽湖水库及羊台山山脉的优美景观。

    ■小区考察

    如果说考察“华侨城波托菲诺四期”时，燕栖湖及湖边原生态大自然美丽的景象给人带了阵阵惊奇，那么考察西丽山庄时，外立面和建筑形态及户型设计给我们更多的是更体贴的感受。由于小区已经完全建成，因此考查过程变成了难得的享受。

    【羊台山余脉的山水地貌、地势】

    大门口位于项目的东南角位置，大门左侧为停车场，右侧为多功能综合会所，（现在是营销中心），会所主要有餐厅，健身房，及300平方米的露天封闭式游泳池。

    项目整体地形呈阶梯状，顺山坡山势而建，北高南低，园林中间有600平方米的人工湖，湖与山脉之间有一条原始野生态小溪，在最高处小溪的顶端部设计了雕塑广场，是业主们休闲、赏景的理想之处。

    整个小区背靠羊台山余脉，余脉呈环抱形状，分别环绕于东、北、西侧，是典型的聚宝盆形状，与北面的西丽湖一起，构成了丰富的地貌。小区的外围墙包括了羊台山余脉以南的山坡部分，部分栋数是紧贴山坡而建，其中楼王更是在山坡的最高处，能够鸟瞰 西丽、深圳大学城、塘郎山及深圳湾山景、海景、城市景观，眼前景象颇有占山为王的感触。

    【三段式外墙：个性化的外立面处理】

    别墅的外墙为三段式处理：第一层为高级天然砂石（蘑菇石），第二三楼为进口砂岩（产地澳洲），面层使用进口SKK涂料（产地日本）对外墙重新进行防水处理和翻新粉刷，第三层就是斜屋顶。

    蘑菇石的形成与流水的侵蚀过程相类似，在干燥地区，由于近地面的风含沙粒较多，磨蚀力较强，使岩石形成顶部大、底部小的蘑菇状外形，因其形状酷似蘑菇称为“风蚀蘑菇”，“蘑菇石”实际上是风化花岗岩。

    多种规格和形式与多变的排列和叠加，使屋面更富立体感，色彩更是五颜六色，红、黄、蓝、紫等每一栋都有不同颜色的排列组合，形成了鲜明的对比，使建筑更活泼更具生命力。

   不同面积略有不同的是一些户型外立面采用平滑而整洁的磁砖，透出一种原始和古朴，屋顶采用天然石彩砖，共三种颜色，分别是黑、紫、锈色，石板本身具有反射热量的功能。

    【户户私家花园+主仆分开的花园出口：面积189平方米~833平方米】

    由于是纯独立别墅，因此每户都有私家花园，面积从189平方米~833平方米不等，花园面积最大的一套为C7户型，建筑面积327.71平方米，露台面积19.92平方米，地下室面积88.87平方米，花园833平方，此户型赠送率达287%。单是这套别墅的花园面积就比深圳一般别墅建筑面积要多出3倍，不得不让人震憾！

    整个项目的花园平均面积为310平方米，花园都用约1.5米高白色的塑钢隔删围合而立。除大门外，厨房还有一个后门可通往私家花园方便了工人打理花园，主仆之间分别由两个门进出花园。同时发展商已将每一户的私家草坪进行了整理维护，定期除虫修剪。每栋别墅之间的间距为6~10米。

    户均310平方米的花园，可以做什么用途？这里要反问一句你想做什么？

    【108山道：山顶公园、双空中会所、小区登山道】

    500米山顶公园位于山的峰顶围山坡走势而建，登山道一路分别有眺望亭、山顶会所、山顶假山和休息广场。

    考察时刚好碰到几只鸽子在山顶公园戏玩，增添了不少的自然生活气息。广场有供业主休息的桌椅等设施，在公园最高处，西丽全景，深圳大学城、塘郎山及深圳湾，四季如花，美不胜收。

    山顶上还建设了双空中会所，会所主要有酒吧、棋牌室、咖啡吧、台球室等、分别位于不同位置的两个峰顶处，其中酒吧部分已投入使用，另外的咖啡厅正在装修，看施工进度在入伙之前肯定可以使用了。

    小区内分别有三个登山道，并且每个登山道处都设有消防专用道，保证了突发事件的安全求助。在登山道的东侧销售人员透露，这条登山路刚好是108个台阶，所以被称之为108山道（108级阶梯环山道，）别具意义。

    【楼王：300平米地下室】

    一、楼王指数

    项目楼王的建筑面积为687.67平方米，花园面积603平方米，地下车库300平方米，十房两厅十二卫+会客室+工人房。

    二、超大车库

    说是地下室车库，其实车库是在小区路面以上，300平方米的地下室，用途太多太广了，估计也没有人只作停放车辆之用，车库两边南北向都有采光窗，并且中间位置和一层是中空连通的。

    三、超宽入户门，中空6米客厅

　　大门口中间是石墙，两边是楼梯上下，经过门口两个6米高立柱，然后是6扇红色大门约5米宽，这也是有吏以来考察楼盘中最宽的入户门。

　　中空客厅为6米高，客厅外墙约2/3的中空玻璃尽显豪华气派风范。

    四、双露台

    三楼的两侧分别有两个露台，约50平方米，与私家花园形成了别墅本身的立体绿化，用途广泛，可改成房间，健身房，或种植花草。

    五、房间

    十房两厅十二卫+会客室+工人房，这些参数都是现有的，还不包括可以改动成为房间的空间，深圳一般别墅加建后都很少有十个房间。

    【地中海园林轴线：原生溪流+从人工湖到峰顶】

    行车道根据地形设计成两个环形路网为主干道路，小区车道宽6米双向行驶，并且设置有减速带，车道两边有人行道和绿化带，上下线形优美流畅非常便捷合理，完全体现出别墅区精巧活泼的布局特点，

    小区以20000平方米的地中海主题园林为主轴，围人工湖有三条人行小道穿插，并设置了残障人士专用道。人工湖与峰顶之间形成了原始野生自然小溪，溪流清澈透明，植物茂密整洁。

   上万平方中式园林中的原纯鹅卵石路面改为石面与鹅卵石糅合的路面，不仅道路看起来更加美观、富有情趣，而且，解决了雨天路面滑的问题，体现了人性化的设计。考虑到坡地建筑的落差性，发展商特意从国外引进上百万的高大树种取代旧有的低矮灌木丛，其中一棵树价值20万。

    【红色木纹、“柯梅令”窗】

    项目的窗户是德国进口的“柯梅令”牌，“柯梅令”在欧洲是一个名字家喻户晓品牌。窗的特点是窗外是木纹包边，并且有不同颜色的，与墙体形成了鲜明的对比。

    【3.5米高车库自然采光通风】

    项目的车库是采全自动遥控门，车库两面墙都有采光窗个采光窗，车库可实现自然采光通风。根据不同户型其车库面积也有差异，最小的88.87平方米,最大的高达300平方米，同时地下及地面车库净层高为3.5米在深圳别墅项目中、竣工验收中是最高最大的车库。

    【立体绿化，差异化护栏】

    在别墅的围墙四周及窗户台外分别有50公分的花槽设计，围墙花槽紧贴地面而设，私家花园、花槽和露台形成别具一格的空中绿化，足不出户享受新鲜空气和花花世界。

    位于三楼的护栏形状各异，有的是黑色铁护栏，有的则是砖砌及石雕护栏，丰富多样，既满足了观赏性又保证其安全防护的作用。

    ■测量数据及部分用料

    【测量数据】

    房间楼板厚度120公分
    客厅净层高6.3米
    房间净层高2.95米
    地下车库3.5米
    客厅楼梯宽1.5米
    花槽宽85公分

    【项目数据】

    宗地号 T403-0029
    占地面积41206.40平方米
    建筑面积23932.66平方米
    会所面积3000平方米
    别墅面积13617.46平方米
    绿地率50.4%
    容积率0.565
    别墅户型实用率100%
    复式洋房实用率81.1%
    车位每户1~8个

    【部分用料】

    高强度大连磁砖、爱迪尔牌密码锁、进口SKK涂料（产地日本)、天然砂石（蘑菇石)、进口砂岩（产地澳洲）、电动遥控门、德国进口“科梅令”塑钢窗、LOW-E中空玻璃、南塑牌PVC管.......

    ■片区分析
 
    【西丽是特区内政府储备重地：重大设施必然落户】

    西丽占南山区近一半的土地面积，大于福田，政府在此储备土地为10平方公里，是政府在特区内土地储备最多的片区。深圳特区内，没有哪一个片区有这么大的空地、也没有哪个片区有如此至多的政府控制地。

    政府控制土地多，将可能蕴涵两个好处：1、政府的重点设施将更可能向这里靠。2、政府为了卖得好价钱，必然要进行必要的投入改造。3、违法建筑相对要少。

    比如取代深圳老科技馆、投资17亿元的深圳新科技馆落户西丽，成为华南最大的复合型科技馆，而且还是科技主题公园。而同时，深圳将在“十一五”期间建设1~2所新大学，也都极其可能落户西丽，目前正在紧张地选址。

    半求www.BANQ.cn认为这意味着，西丽作为特区内唯一具有大量土地储备的区域，其质变目前已经得到市级确认，势头不容置疑。

    【塘朗山森林公园】

    塘朗山已经被列入深圳市郊野公园规划建设项目之一，深圳市塘朗山郊野公园筹建办也已经成立。塘朗山公园总面积约10方公里，海拔430米为特区内西北面最高峰。
                  
    【国际性大公司为片区投信心票】

    1、以宜家深圳店为代表的“欧洲城”

    “欧洲城”位于北环大道与沙河东路交叉口附近，占地1.25平方公里，规划总营业面积约10万平方米。占地面积3万平方米的宜家率先动工。
               
    欧倍德、宜家、麦德龙、迪卡侬和深圳民营企业家福特将陆续进驻。国际跨国公司的商业选址，应该有它的理由，这对于片区形象的改善大有帮助。

    2、西丽度假村变身：香港新世界别墅+法国未来世界+中国资本学院

    西丽湖度假村已经显得比较败落，但深圳旅游集团已与香港新世界股份有限公司签订了6亿元的合作开发大型旅游公寓等项目。

    深圳在错过美国迪斯尼乐园、环球影城之后，已经决定引进法国“未来乐园”落户，并已被列为市政重大建设项目，拟投资5亿引进其16个项目，选址西丽湖度假村。

    2006年11月底，中国证监会筹建中的“中国资本市场学院”决定落户深圳西丽度假村。这将是大陆第一所专注资本市场的大学，旨在培养高质素人才从根本上促进中国资本市场的良性规范发展。

    【高教重地】
         
    70平方公里的西丽片区已经拥有清华大学、北京大学、哈工大、南开大学、深圳职业技术学院、国家工商行政管理学院、中国资本市场学院等7所大学，高校密度为0.1所/平方公里，已经超过北京海淀区的高校密度。未来，深圳理工科技大学、深圳医科学院也将落户。

    【高科技重地：IC城】

    位于西丽的1.85平方公里的IC城，是深圳高新技术产业带最西端的起点。

    2005年5月3日，占地44万平方米的中兴通讯工业园在西丽留仙洞奠基，一期工程预计2007年建成投入使用，2008年全部工程建设完成，最终将可容纳1.5万名员工、每年产值超过200亿人民币。

    这么多的就业人口、这么大的产值，将带来不少的上下游企业聚集。看来大家观察西丽的眼光要改了。

    【租界经济必然使西丽质变】

     南山区150.79平方公里，为特区内第一大区。但是，蛇口、华侨城、南油、高新区都为“租界经济”，无须政府投资，所以虽然南山地多，但需区政府涉及投资的极少，名义地块大、实际管理地块小，税收多。
 
    在150．79平方公里的南山，有36.96平方公里由企业负责规划建设、离岛及关外类、市政府建设类而无须区政府投资建设，需要南山区政府投资管理的土地面积仅剩11.96平方公里。
 
    因此，如果计算需政府投入的单位面积政府收入资金密度，南山区则是当之无愧的冠军。直接一点说，就是南山政府现在钱多，但是可以投放的地方很少，只有西丽、后海填海区两个区域，而最主要的就是西丽。
 
    政府需要政绩，而做政绩需要场所，因此，西丽势必成为南山区投资开发的重点地区，西丽的质变已经可以闻见硝烟。

西丽山庄大门

西丽山庄会所

西丽山庄独立别墅外立面丰富多彩

西丽山庄独立别墅的天台花园

西丽山庄独立别墅楼王的背面

西丽山庄独立别墅红色磁砖的外墙

西丽山庄小区的环形道路

西丽山庄独立别墅833平方米的私家花园

西丽山庄窗下在花槽

西丽山庄独立别墅不同面积采用了不同的色调

西丽山庄小区内靠山峰位置设计有消防通道

西丽山庄独立别墅的车库

西丽山庄独立别墅楼王的客厅

接上面一张,楼王的车库

西丽山庄楼王外观

西丽山庄独立别墅在餐厅看出去的私家花园

西丽山庄独立别墅墙体上都是绿色的植物

西丽山庄会所的游泳池

西丽山庄园林中间进口树种

西丽山庄园林中间的小溪

西丽山庄小区内500米山顶公园的登山道

西丽山庄山顶公园休闲广场

西丽山庄的山顶公园处,有几只鸽子在戏玩

西丽山庄小区内,山顶公园八角亭

西丽山庄小区内,山顶公园的酒吧

与西丽山庄紧临的西丽湖度假村略影

钓鱼场

骑术中心

高尔夫练习场

西丽湖