“鸿荣源·公园大地”考查流水帐
半求
www.BANQ.cn
BANQ@vip.163.com

    〖时    间〗：2005年12月16日15：21~15：45
                2006年04月02日12：11~12：35
                2006年10月27日15：30~16：00
                2007年01月25日14：00~18：00                
    〖天    气〗：晴、多云  
    〖事    件〗：实地步行考察深圳龙岗区鸿荣源·公园大地
    〖地    点〗：龙岗中心城龙翔大道北侧余石岭公园南
    〖提    示〗：个人角度与观点，仅供参考

导读：
    ■项目概况
    【龙岗中心城最大：第一大盘】
    【项目距3#地铁吉祥路站5~7分钟步程】
    ■工地考查
    【几大施工细节让人难忘：重塑中心城开发施工标高】
      一、采用机械检查空鼓
      二、大量采用人性关怀的人工挖孔桩：降低对周围居民的影响
      三、深圳第一个给石材上“护肤霜”的商品住宅项目
    【祝贺大运申办成功“大美不言”】
    【施工场面大、进度不一】
    【高层考查】
      一、架空层外墙砖采用钢挂技术
      二、水泥砂浆添加防水乳胶
      三、临时施工通道的准正式化
      四、继续高赠送路线：挑高入户花园
      五、变截面式排烟道、跃式户型
    【能高的都尽量高：中心城层高之冠】
    【Townhouse考查】
      一、通天达地内庭院（天井）：同时改善整栋建筑的采光、通风
      二、并排独立夫妻阳台
      三、八角餐厅、天台花园
      四、西班牙瓦：玻璃质面
      五、客厅虽不中空，但净层高4.27米
    ■数据与用料
    ■片区概况
    【地段：第二莲花山、北城中南海】
    【三城中央，制造业商务中心：大北门与城区的空间大为浓缩】
    【深圳体育之城】
    ■四周及配套
    ■商家概况
正文：

    ■项目概况

    【龙岗中心城最大：第一大盘】

    鸿荣源·公园大地位于深圳龙岗区中心城龙翔大道北侧，吉祥路以西。龙岗中心城主要干道龙翔大道由东南贯穿到西北，东临吉祥路，北达清林中路，距离海关大厦不到一分钟车程。

    项目占地面积36万平方米，总建筑面积达77万平方米，产品形态包括Townhouse、小高层和高层，其中Townhouse共计100余套，主力户型为四房及五房。

    鸿荣源·公园大地占地规模、建筑面积都属龙岗中心城片区冠军，龙岗中心城占地规模排名依次为，36万平方米的鸿荣源·公园大地、21.2万平方米的万科项目、21.1万平方米的水岸新都、15万平方米的招商·依山郡。

    正如半求www.BANQ.cn一直阐述的，最佳的购房策略应该是事大主义、事强主义，尤其是在大环境相对较差的关外就尤其如此。

    【项目距3#地铁吉祥路站5~7分钟步程】

    全长32.983公里的3#地铁，起点站是红岭中路站，终点站为龙兴街，设19座车站，其中6座地下站和13座高架站，老街站为1号线与3号线换乘站。在中心城内有三个站：吉祥路站→龙城广场站→龙兴街站

    按照规划，3#地铁所用列车最大运行速度将达每小时100公里运营时间为每天6时至24时。在2012年前，早晚高峰时段每小时对开12列列车，行车间隔8分钟，高峰小时单向最大设计输送能力为1.73万人次；至2019年，高峰时段每小时可对开25列列车，每3分钟即可发出一班车。

    3#地铁吉祥路站位于吉祥路与深惠路交汇点，位于项目东南方向大约5~7分钟步程处，属于直接辐射楼盘，3号线投资估算98.86亿元，计划2010年大运会之前建成，是深圳重大基础设施工程。

    ■工地考查

    【几大施工细节让人难忘：重塑中心城开发施工标高】

    龙岗中心城之前的房地产发展水平和采用的施工技术，均比特区内要落户少许。但公园大地则是第一个例外，区域开发施工标高被重新奠定：

    一、采用机械检查空鼓

    在高层考查时，发现建筑内震动很大，声音也很大，结果发现是施工单位检查楼板空鼓情况，采用了“震动机排查空鼓”，这种做法将可以全面查出空鼓隐患，在入住之前处理，非常不错，这种做法比只用锤子靠人工敲打要高校而且准确得多。在深圳，只有波托菲诺、香蜜湖1号采用了这种办法

    二、大量采用人性关怀的人工挖孔桩：降低对周围居民的影响

    项目的桩基施工大量采用人工挖孔桩，人工挖孔桩具有机具设备简单，施工操作方便，占用场地小，无泥浆排出，对周围环境及建筑物影响小，施工质量可靠，可全面展开施工，缩短工期，造价低等优点。

    特别是其施工过程中，基本没有施工噪音和巨大的地表震动，是最人性化的基础技术。特别是在扩大头的桩基施工中，人工挖孔桩施工更有其优越性，可以弥补机械施工的一些不足。

    同时，人工挖孔桩也容易出现事故，常见的有孔口石块或杂物掉入孔口砸伤正在孔中的施工人员，孔口操作人员被地下有害气体中毒昏迷，孔壁支护不当而坍塌砸伤操作工人，孔内电缆、电线磨损受潮导致工人触电伤亡，深孔中突然涌水淹没操作人员等等。

    大面积同时人工挖孔桩施工方法，对于施工单位要求非常严格，只要施工人员树立安全意识，加强安全教育，做好安全技术防范，各种安全技术措施到位，人工挖孔桩的这些常见安全事故是完全可以避免的。

    三、深圳第一个给石材上“护肤霜”的商品住宅项目
 
    记得2004-11-12，半求到宝安中心区进行片区体验，就被鸿荣源·尚都工地的管理所信服，在其它发展商还只是用水浸漂泥土车的时候，那个时候鸿荣源已经配置高压水枪清洗装置，保证所有车辆出工地以来一尘不染，即使放到现在，也是极少的，但鸿荣源并没有以此做广告。有其它的就不重复了。
 
    而本次跑工地，是香地咨询&半求工作室www.BANQ.cn准备出台考查流水帐的第一次工地体验。本次考查中，当我再次看到并不拿来做推广的一些高成本做法，发展商前所未闻地给石材涂抹有机硅石材防护液。
 
    如果说第一次这么做可能做秀的嫌疑，那么长期这么做，就难以用这个表明的理由去解释了。何况发展商从来没有强调过自己曾经做过这些大家所没有看到的细节呢？
 
    在小高层北面，与矮层之间的空地上，半求www.BANQ.cn看到，发展商自己的施工单位鸿荣轩正在给所有护拦和台阶、基座、台面、墙面、铺地的位置的石材（汉白玉、青石、大理石、花岗岩、沙岩），涂抹“护石洁”牌有机硅石材防护液。防护液用水稀释7倍后，直接刷涂3遍，这种防护液相当于石材的护肤霜、防晒霜，在深圳住宅中、以及绝大多数其它建筑中，绝无仅有！
 
    其实，天然石材也要呼吸排污，也要与空气中的物质产生化学反应。由于自然环境的恶化，尘埃、工业废气、酸雨等极易污染、腐蚀石材，继而产生水斑不千、白枯的外观，使设计师的表达意图失真，同时损害了石材寿命。
 
    通过涂抹有机硅石材防护液可以防止污染、改善色泽、提高强度，使之更具装饰效果和经久而耐用的品质，从而增加产品的附加值。在国外，石材养护已成为石材加工行业必不可少的一个重要环节。
 
    有机硅石材防护液防护过的石材，集防水抗渗、抗冻抗裂、耐蚀防腐、防污自洁、防潮防霉、呼吸透气、耐热抗紫外线老化、抗风化等多种性能于一体，经处理的石材，可长期保持天然亮丽的外观，延长使用寿命。
 
    特别是其防污、防油、抵抗酸雨、防风化、老化、防霉等功效对于一些外露的文物保护都要用到。鸿荣源用文物保护的永效性质量态度，来对待自己的住宅产品，相信看到的人，都会有一种莫名的震撼，毕竟不这么做也根本不影响销售的。

    【祝贺大运申办成功“大美不言”】

    在龙翔大道上，项目的东南和西南分别有两个广告牌，公园大地·大美不言的宣传语持续了三五个月的时间，着实让业内及市民要琢磨一帆，还在网上引起了热议。

    深圳成功取得第26届夏季世界大学生运动会的主办权，作为与龙岗体育中心仅一山之隔的公园大地当然也迅速的更换了庆祝申大成功的广告牌，搭上了申大的顺风车。

    【施工场面大、进度不一】

    作为拥有自己施工队伍的鸿荣源，在其经历熙园之后显然已经习惯了这种较大场面的工地，占地面积36万平方米的工地各个角落都有不同程度的施工作业，就连围墙外、由政府承担的山坡防护及道路修建都同时进行。场面大、人多、建筑材料也多，颇为状观。

    会所正在做最后的装修阶段，园林绿化也已植入，各种水景设施正在做最后的调试工作，靠近会所的高层、商业街铺和连排Townhouse已经封顶，室内隔墙及外立面都在紧张施工中，小区内的园林及小溪水景也初具雏形。整个工地总体东侧率先施工接近尾声，西侧则刚刚开始桩基部分的施工。

     【高层考查】

    一、架空层外墙砖采用钢挂技术

    以往在Townhouse或项目的会所大堂还有写字楼经常有基座外墙磁砖钢挂，而本项目高层的架空层也是采用的磁砖外墙钢挂，确实有点意想不到。这种施工方法的成本比水泥沙浆粘贴贵起码1.5倍，好处是精度高、脱离了混凝土的酸碱性物质因此耐久性更好并不易变色、由于与墙体之间存在空间因此隔热保温性能好、热胀冷缩小。

    二、水泥砂浆添加防水乳胶

    在一般的涂刷一层防水层的基础上，工地现场在楼体架空层基座，屋顶，车库顶层的防水层、及找平水泥砂浆中添加了防水乳胶：蓝盾LD-2防水聚合物，实现防水工程的双保险。

    这种产品是水泥砂浆改性剂，采用进建筑专用聚合物乳胶为主要原料，配以多种助剂精制而成的防水乳胶，把它引入水泥砂浆（或混凝土））中可提高水泥砂浆的粘结力，并具有优良的搞渗透性，抗裂性抗冲击性，抗冻融性等性能。能与基面及饰面砖，屋面瓦水泥砂浆等各种外层材料粘结牢固。广泛用于外墙，屋面厨房，卫生间，水池，地下室及其它新旧建筑物和构筑物防水，防渗防潮等工程。

    三、临时施工通道的准正式化

    在浇灌好混凝土后，其模板和枝架，不可马上拆除，升降机无法直达顶层，就需要借助防护网与楼体之间的临时通道上到施工面。一般这样的临时施工通道都有四至五层，是所有施工人员上到顶楼必需经过的通道。

    一般地说，因施工通道是临时的，基本上用段时间就要拆，所以，大部分都很简单，常用的做法底层和外围是角手架，然后再铺上铁护栏和添加短的木棒，这样上下走道过程是脚踩的是捆棒在上面的台阶式短木棒，所以不稳定，容易滑倒。

    本项目的施工通道，完全是用预制模板做成，每一个台阶都是用模板水平固定包起来的，同时台阶的两端也样是模板固定，非常安全、稳定，临时施工通道的准正式化使行走过程中如同走楼梯一般踏实，对于工人关心的这个小细节还是颇能够说明问题的，在工地上安全永远是第一位的。

    四、继续高赠送路线：挑高入户花园

    如果说鸿荣源·公园大地内庭院成为Townhouse的最大靓点，那么高层单位也不示弱，入户挑高花园以及与客厅之间巧妙的结合就继续了高赠送的路线，是户型设计上的创新。

    入户花园约20平方米，挑高6.04米，20平方米的花园可以改成挺好的一间大房或者两间小房呀。进门经入户花园到客厅之间的公共走道，走道侧墙上沿并排四扇窗户，所以走道和餐厅采光通风一流。

    高层单位不同楼层的入户花园丰富多样，有的是入户花园有的是走廊。款式齐全就看你喜欢什么口味啦，呵呵！其它的类似挑高露台、凸窗等也带来了赠送面积上的实惠。

    自深圳2006年6月25日新的房屋面积测绘规范实施后，高赠送的设计将不复存在，这种实惠户型未来就绝版了。

    五、变截面式排烟道、跃式户型

    本项目采用的是变截面式排烟道，排烟道的截面积呈阶梯状变化，低层的截面积小于高层的截面积，排烟道侧壁的室内排气孔处设有进风导向嘴，导向嘴的上部竖直且开口朝上。

    这种结构的排烟道由低层到高层截面逐步加大，以适应不同通风量，保证合理的风速和吸力，避免楼层之间的串烟串味，采用单孔变截面，有效通风面积相对增大，结构简单，安装方便。

    进门后先是与挑高入户阳台或者走廊，然后是同一标高的客厅，而其余空间则高30公分，也就是二个台阶的距离，实现了跃式设计，增加了仪式感，动静分区更为彻底、内部空间也更丰富。阳台内侧的水管都是用百叶窗遮挡。

    【能高的都尽量高：中心城层高之冠】

    高层的各处层高都很高：1、比如首层架空层净层高6.60米，回填土以后也有6米，在中心城新盘中位居第一。2、室内净层高2.92米，也就意味着设计层高为3.2米，同样是冠军。3、地下车库净层高4.78米，完全可以行使货车，搬家十分便利，又是中心城之冠。4、凸窗宽80公分，远超出普通的65公分。

    【Townhouse考查】

    一、通天达地内庭院（天井）：同时改善整栋建筑的采光、通风

    车库和花园并排位于半地下位置，业主回到家先进到前花园然后再上台阶经过大门到客厅。位于客厅和餐厅中间的内庭花园约20平方米，内庭花园方方正正通天达地，将客厅和餐厅分成两个独立的功能区，同时通过这个位置改善了整栋建筑的采光、通风，并降低了进深大的压抑感。

    客厅上三个台阶到公共走道，走道的一侧也就是靠内庭花园侧的墙体有三个条形窗，窗高1.22米，宽73公分，三层走道每一层均有同样的设计，这样白天公共走道利用这三个窗可以吸取到从内庭院照进来的阳光，无需开灯。

    内庭院在客厅与餐厅之间都有不同程度的下沉所以种养花草，甚至高大的树木也不成问题，又或者改造成假山、渔池更具天然生气，当然也可以在第三层用玻璃封顶，就是那句话，没有做不出只有想不到。

    二、并排独立夫妻阳台

    家庭成员之间分布较为合理，第一层是客厅与餐厅及厨房，一个卫生间，第二层三个房两个卫生间，第三层两间房两个卫生间。

    主人房一改往常大阳台的设计手法，设计了两个小的观景阳台，并且是并排独立式的，想象一下夫妻两个一人站一边，是否颇有意境？同时主人房和家庭其他成员完全分区，强调了主人私密空间。

    三、八角餐厅、天台花园

    Townhouse的餐厅是挑高的与内庭院相连，不同的是连排Townhouse的两端端头户型其餐厅是八角形状，空间大造形美观独特，不过这种户型只有在两端才有。

    顶层的天台花园约20平方米，水泥防护墙高85公分，因墙的一侧是另外一户的内庭院所以不能够作其他大的改动。

    四、西班牙瓦：玻璃质面

    Townhouse屋顶采用的是佛山“红狮”牌的西瓦系列之西班牙瓦，与熙园是同样的产品。瓦的表面有一层玻璃质面，时间长了可用抹布就可擦干净，并且有较好的抗震、抗热、耐磨性能。瓦的固定方式主要有钉钢钉、扎线及灰浆垫底三种。

    五、客厅虽不中空，但净层高4.27米

    ■数据与用料

    【高层测量数据】

    首层架空层净层高6.60米
    客厅净层高2.92米
    房间净层高2.92米
    房间楼板厚14公分
    凸窗宽80公分
    洗手间下沉35公分
    主墙厚25公分
    公共楼梯宽1.2米
    公共楼梯高2.88米
    电梯间宽1.99米
    电梯间高2.88米
    入户花园高6.04米
    车库净层高4.78米

    【Townhouse测量数据】

    客厅净层高4.27米
    地下室车库净层高2.90米
    地下室房间净层高2.07米（可挖深）
    房间净层高2.90米，
    公共走道净层高3.12米
    内隔墙厚20公分
    洗手间下沉30公分
    天台花园水泥护栏高85公分

    【部分用料】

    大连星玛电梯有限公司、广东唯美陶瓷有限公司、永高排水管、永高给水管、鹰翔钢材、华美钢材、永享电线套管、佛山“红狮”牌的西瓦系列之西班牙瓦.........

    ■片区概况

    【地段：第二莲花山、北城中南海】

    1.08平方公里的余石岭公园是深圳市重点景观建设项目，就在公园大地项目北面，成为天然的后花园，景观资源非常丰富。自然本次考查不会遗漏这里。
 
    小区整个地块本身依山而建，北高南低起伏呈山体形状，与项目一路之隔的余石岭公园是深圳市重点景观建设项目，整个山脉有高有低连绵起伏呈环绕形状。

    从小区北面的道路，拐带中部偏西进入，这才发现，龙岗中心区的余石岭公园，无论是与中心区的位置关系，还是内部设施、湖泊景观、两侧山脉，可以说，都象极了深圳中心区的莲花山。
 
    而公园给半求留下的最大印象，不是湖、不是良好的绿化植被，也不是起伏的山地，而是那眼“龙泉”活水。“龙泉”井以天然鹅卵石砌就围成，其中水清澈见低，很多市民用器具取水回家、或当场直引，皆曰“天然矿泉水”。
 
    有活水，在中国勘舆上都被视为气场良好的表现，也是聚财的象征。而对半求而言，“龙泉”井则让我想起了家乡、每日在升起炊烟的村中挑水的情景。
 
    公园大地这个项目，与公园及中心区的关系与深圳中心区的黄埔雅苑小区非常类似。由于鸿荣源是进军龙岗中心区的三大品牌开发商之一，公园大地作为龙岗第一山居大盘、中心区第一大盘，面市将会改变龙岗住宅格局，由于在规划设计及指标上的全面升级，预计将吸引区域的富裕人群及各级权贵汇集。
 
    这就是北城“中南海”的含义所在了。

    【三城中央，制造业商务中心：大北门与城区的空间大为浓缩】

    片区位于深圳、东莞、惠州三个城市之间的衔接地带，是典型的“三城中央”地带，也是深圳的大北门。“三城中央”的大北门的特殊地理位置，使区域成了北部工业组团与东莞、惠州近深区制造业的商务中心，因此这里针对工业企业的大批发因此较为发达、强过零售业，道理就在于此。

    正因为是大北门，这里的高速交通路网因此较为密集：

    穿越区域的高速公路体系分别有深惠高速、深汕高速、水官高速。水官高速是一条连接深圳市最大的工业区—龙岗大工业区与市区之间的高速公路，呈西南—东北方向，是深圳市龙岗往周边地区的快速干道，连接起机场、盐田港。而深惠、深汕、水官、深盐向东可快速直达惠州、汕头等东部沿海城市，向西进入市区，与梅观高速公路、广深珠高速、机荷高速及107国道相连接。

    片区主干道以清林路、龙翔大道、吉祥路、龙城大道为主，主要承担内部片区的交通出行，其设计双向六车道，车道标准宽50-80米。出机荷高速、水官高速和深惠公路到本项目约5至10分钟。

    在高速路网络如此密集的情况下，中心城距离深圳任意一点的交通距离均已缩短到一个小时以内，与城区缩短到35分钟以内，空间概念大为浓缩。   

    【深圳体育之城】

    2007-1-17日凌晨2点45分，深圳成功夺得大运会举办权。这样一来，中国大陆的4大经济体基本以自己的经济体量为序，取得了未来5年内对等的国际体育赛事举办权，中国几乎将未来5年内的全球性综合体育赛事全部包办。

    北京、上海、广州、深圳这四大一线城市就形成了由北到南，从2008北京奥运会、2010上海世博会、2010广州亚运会、2011深圳大运会的格局。

    深圳因此将在龙岗中心城建设13.4平方公里（其中6.5平方公里是奥林匹克体育公园）占地的深圳大运新城，从此龙岗中心城、大运板块一带，作为深圳主要的次中心之一，形成和将形成以大型制造、高科技、体育休闲、物流、展览、商业等相对独立的一个城市岛屿，成为未来深圳的体育、与大型活动的中心。而深圳大运新城规划定位为集体育运动、居住、商业文化、旅游休闲、教育、展览为一体的城市复合功能区，高交会馆、深圳信息技术学院等均落户此内。

    3#地铁、大运中心的开建，具有比重较大土地储备的龙岗中心城一带必然成为深圳离心跳跃式发展的承接地，具有接受城市空间扩张的基础。而龙岗中心城一带不仅是简单的接受城市功能的外延式扩张，而是被定位为空间相对独立、功能相对完善的卫星城，新的城市次中心区。
 
    ■四周及配套

    【东侧】

    与项目仅一路之墙的新亚洲花园已入住多年，新亚洲为小高层总楼高11层，以绿、灰色调为主。

    此面景观中高楼层户型视野非常开阔，远望基本是以多层为主的建筑，中低层一部分和新亚洲有对视，一部分则欣赏新亚洲多年维护的园林景观。

    【西侧】

    现时整个项目的最西端目前还以桩基施工为主，墙外原来的山坡已推平，正在修路，同时也是通往龙城公园的道路。其他就是以多层为主的民房。

    此面景观一半为山脉另一半为多层民房建筑，所以西北方向完全植被的山脉仿佛近在脚下，极具欣赏性。

    【南侧】

    6层高的岁宝百货与项目一路之隔，岁宝前面的龙翔大道，现时车辆不是很多也主要以私家车为主。此面景观一般，以远景城市建筑为主。

    【北侧】
   
    余石岭公园就在项目北侧，并且有一条车道可以通往半山腰，山上更多的是原始野生森林及杂草，在公园的西北角市民休闲广场已建成投入使用。

    此面景观极为状观，森林、山脉、生态湖相互交织错落连绵起伏，是项目景观最优越的方向。

    【配套】

    鸿荣源·公园大地自身的配套有园林、幼儿园、会所、游泳池和商业等，项目周围其他机构也较为集中分别有都乐家私城、深圳市教苑中学、国美电器、岁宝百货、龙城医院、龙岗区妇女儿童活动中心、龙岗区职业技能培训中心、海关、龙岗中等专业学校、世贸百货、中国电信、万佳百货、肯德基、龙城广场、龙岗文化中心、白冠假日酒店、龙城中学等。

    ■商家概况

    而公园大地不但大、鸿荣源也足够强，是深圳民营房企冠军、深圳二哥。香地咨询&半求工作室ww w.BANQ.cn资料表明，鸿荣源1991年开始涉足建筑业，1996年开始房地产开发。

    鸿荣源历史上，有熙园、熙龙湾这样的豪宅，也有尚都这样的高档住宅，更拥有弘雅花园、雅豪轩、雅景居、御景台、丽景城、西城上筑、西岸观邸和鸿景园等中档项目，产品类型覆盖了小户型、大户型、TOUWNHOUSE、商业、写字楼、厂房，产品线丰富。

鸿荣源公园大地卫星图片

鸿荣源公园大地与地铁站的关系

公园大地总体俯瞰

公园大地与余石岭公园关系

深圳第一个给石材上“护肤霜”的商品住宅项目

中空玻璃

鸿荣源公园大地的建筑

亲水平台

鸿荣源公园大地北侧是余石岭公园

鸿荣源公园大地东侧以多层为主,视野较开阔

鸿荣源公园大地的南侧以远景城市建筑为主

鸿荣源公园大地的西侧

与鸿荣源公园大地紧临的余石岭公园

鸿荣源公园大地的广告