“合正·锦湖魅力城”唯论
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导读：
    ■前言
    ■项目劣势
    【雅园立交的影响】
    【部分单位存在对视情况】
    【守法致无高赠送：短期坏事长期好事】
    ■项目优势
    【片区：占众多深圳精华，享不少第一资源】
     一、1000米范围内三大公园：近距离公园具有日常利用价值
     1、儿童公园：深圳市唯一的儿童类公园
     2、洪湖公园：我国唯一咏荷碑廊、深圳高级活动最多的公园
     3、人民公园：中国月协五大月季花种植基地之一
     4、翠竹公园　
     二、市级第一资源：深圳精华级配套
    【罗湖观景台：项目景观优越----“山城园湖”四重奏】
    【罗湖少有的中小户大开间：颠覆传统】
    【商住楼：“住转商”可扩大获利空间】
    【4级分区：中小户里做道场】
    【罗湖式大盘：2007上半年“独家生意”】
    【内外商业带动租赁3%】
    【贝尔高林设计园林：与外界区分、小中见大】
    【强强联手：强团队对付中小户】
     一、合正与深国商第一次合作
     二、合作团队较强：合正+华森+贝尔高林+华泰
    【配套丰富、交通方便】
正文：

■前言
 
“合正·锦湖魅力城”地属罗湖区洪湖东门中片区，位于笋岗东路与文锦北路交汇处西北角，项目总占地9795平米，总建面123174.5平米，容积率9.8。项目总共有993户，停车位500个，容积率9.8，商住楼，项目估计5月份面世。

要了解一个项目，香地咨询＆半求工作室www.BANQ.cn认为应该从横向、纵向上来分析，单就产品说产品不足以真正搞清楚项目的角色。并要抓住其个性或者说唯一性方面去判断，这就是个性研究或者说“唯一性研究”（简称其为“唯论”）。
 
为了给大家有个全面的了解，将《“合正·锦湖魅力城”唯论》分为“项目劣势”、“项目优势”两个部分。

■项目劣势

【雅园立交的影响】

实事求是地说，合正·锦湖魅力城的地段是非常好的，深圳最好最有历史的大医院、最好的中学和小学、最有历史的公园、最早的外资超市、4大公园、最老的商业街都在项目周围。

但是旁边的雅园立交存在一定的影响，主要是视野干扰、人流路线的破坏、噪音影响等，但只要选择户型时加以注意，就可以避免一些。楼盘将全部装上中空玻璃，将可以降低噪音的影响。

【部分单位存在对视情况】

每层在布局的时候，必须要顾及到更多地照顾中大户型，因此小户型的待遇就会相对差一些，朝向上就首当其冲。另外由于地块呈现南北长、东西相对窄的特点，因此楼体布局上，也避免不了部分户型存在对视的弊端，大家可以自己体会。

【守法致无高赠送：短期坏事长期好事】

纵观其户型设计，已经完全满足深圳新的查丈条例，也就是说，高赠送的设计手法不见了。在守法的同时，带来的弊端显而易见：赠送面积少了。但是这样做的好处是没有变相提高小区的容积率，长远是好事短期是坏事。

大家可以看一下，户型赠送面积都在法规规定的范围内，除凸窗、阳台、入户花园外，没有类似挑高露台、中空等赠送：

1栋A单元每层4套两房两厅（其中2套带入户花园）、2套三房两厅（其中1套两卫，另1套带入户花园）。

1栋B单元每层4套三房两厅（其中2套通透，带两卫并带入户花园），赠送比例也在法规规定范围内。

1栋C单元每层3套两房两厅（其中1套带入户花园），2套三房两厅一卫（其中1套带入户花园），1套三房两厅两卫。

3栋每层6套一房一厅，4套两房两厅（其中1套带入户花园），2套三房两厅一卫。

■项目优势

【片区：占众多深圳精华，享不少第一资源】

香地咨询＆半求工作室www.BANQ.cn研究发现,“合正·锦湖魅力城”地属罗湖区洪湖东门中片区，位于笋岗东路与文锦北路交汇处西北角，作为成熟片区，这里集中了很多深圳的精华。

一、1000米范围内三大公园：近距离公园具有日常利用价值

项目周围拥有4大公园：洪湖公园、儿童公园、人民公园、翠竹公园。除翠竹公园在2500米外之外，其余三个公园都在1000米以内。儿童公园、洪湖公园最近。公园为业主带来丰富的室外活动空间，提高生活质量，同时只有就近的公园才最具有日常利用价值。

1、儿童公园：深圳市唯一的儿童类公园

儿童公园距离项目最近，东临东门中路，南面和西面以童乐路为界，北与笋岗东路接壤。设有东、南、北三个大门。东门临东门中路，南门临童乐路，北门离笋岗东路，合正·锦湖魅力城主要从北门进入。

公园面积近6万㎡，它是深圳市唯一儿童公园。现有适合各年龄段少年儿童玩的游乐项目15项，如小火车、单、双人童车、戏水池、碰碰车、观缆车、激流涌进、海盗船、动物世界、金龙滑车、幸福快车等。

2、洪湖公园：我国唯一咏荷碑廊、深圳高级活动最多的公园

始建于1984年9月的洪湖公园属深圳市级综合性公园，东起洪湖东路和文锦北路，西至洪湖西路，南北分别以笋岗桥和泥岗桥为界。总面积59.15万㎡，其中陆地面积32.46万㎡，湖面面积26.69万㎡，以荷花为主题，以水上活动为特色。
 
荷花是洪湖公园的主题花卉。自1988年起每年举办一届荷花展。2001年6月，公园还建成开放了目前我国唯一以荷花诗文为题材的咏荷碑廊。国内著名书法家赵朴初、启功、沈鹏、王子武、佟韦等为碑廊提供了精心之作。
　　　　　
1995年以来，公园成功地举办了第九届全国荷花展、荷兰郁金香花展、大型艺术灯展、庆祝深圳经济特区成立十五周年和香港回归祖国大型烟花晚会等重大活动，是深圳举办高级活动最多的公园。

3、人民公园：中国月协五大月季花种植基地之一

始建于1983年的人民公园南接深圳迎宾馆，东至人民北路，北至笋岗立交桥，西临布吉河。公园占地面积12.95万平米，其中绿地为10.85万平米，湖面约为2.1万平米。
    　　
公园以月季花（俗称玫瑰）为特色，是市级专类花木公园，也是中国月季协会五大月季花种植基地之一，月季园内300多个品种，5万多株月季花一年长占四时春，园内有一观景山。

4、翠竹公园

市级翠竹公园距离项目最远，大约2800米。位于翠竹路1078号，北临太宁路，西、南分别与翠竹路、东门路接壤，东临水库新村等生活区。总面积45.13公顷。整个公园以山地丘陵为主，多山头，坡势较陡。最高峰位于公园南部，海拔153.24米。
　　
1996年9月，公园筹建原名为大头岭公园。1999年8月定名为翠竹公园。该公园风格体现岭南特色、客家风情，公园主题以竹为基调，形成竹类大观园。全园功能分区为六大区，十六景，即延山迎宾区、引泉听琴区（琴韵竹径）、花坡蝶舞区、畅襟远眺区、森林浴神区、健身休闲区，十六景点分布于六个景区内。
　　
二、市级第一资源：深圳精华级配套

罗湖是深圳最早建设的城区，因此拥有众多成熟的精华级配套：深圳中小学、沃尔码中国第一店洪湖店、深圳第一街东门、深圳人民医院、孙逸仙心血管医院、深圳迎宾馆等等。
   
深圳中学、深圳小学教学质量高，导致周围的房产价格也水涨船高已经是事实。而沃尔码中国第一店洪湖店为区域带来便利的购物条件。深圳人民医院、孙逸仙心血管医院近而贴，业主即可享受其方便，又使影响降低。

按照法定图则，0.78平方公里，雅园立交桥以南、深南东路以北、东门中路以东、文锦中路以西的“中兴路地区”功能定位承继并延续东门浓郁传统特色商业氛围，打造具有良好购物休闲娱乐环境、布局齐全、业态丰富的商业中心和配套完善、交通方便、环境优美的综合生活居住区。

【罗湖观景台：项目景观优越----“山城园湖”四重奏】

合正·锦湖魅力城所处区域，周围有四大公园环绕，东、北两个方向有山景，西面有湖景，南面有城景，典型的山、城、园、湖四重奏，是罗湖景观最优越的城区，是罗湖观景台。

同时，项目本身三栋联体的建筑布局，充满了都市时尚气息并且充份享受中心区的繁华和生态之美，自己也因此成为景观的组成部分。

【罗湖少有的中小户大开间：颠覆传统】

项目主力户型为65-80平米左右的两房两厅及88-115平米左右的三房两厅，少量的40平米一房一厅。

户型 面积（m2） 套数 比例 
一房 32-43 约180 17% 
二房 59-92 约480 45% 
三房 86-115 约390 37% 

设计上，拥有中、小户型少有的户户客厅3.6米开间、卧室3.4米开间，如此大开间为观赏项目外景观拓宽了视野，对于传统较压抑的住房模式是一种突破。

罗湖，是中小户型的集中区，但是，以往的中小户绝大多数，开间一般都挤压在客厅3米、房间3米以内，无疑要压抑不少。

【商住楼：“住转商”可扩大获利空间】

项目土地性质为“商住”综合用地，未来业主的房产证上，性质一栏是“商住”。商住综合对于业主来说有什么好处呢？简单地说就是按照法律不禁止就是允许的理解，就是即可住、也可商。

住的意义无须多说，而商的价值则是，可以办公司，一旦租赁给公司用，租赁回报率就会大大上升。

【4级分区：中小户里做道场】

仔细分析合正·锦湖魅力城户型，就可以发现，即使是再小的户型，也十分注重产品设计的深化，主要就是表现为厅、卧、厨、卫之间的四级分区。一般地说，大户型要做大四级分区相对容易，但中小户就要难得多了。

但是本项目在主次分区、动静分区、干湿分区、洁污分区上都有较好表现，在中小户上值得表扬，也说明发展商的产品功力已经具有娴熟的把握。

【罗湖式大盘：2007上半年“独家生意”】

锦湖魅力城入市时，片区内没有同类型竞争项目，属于“独家生意”。所谓罗湖式大盘，就是在罗湖这个老城区内，大盘一定表现为建筑面积核算。作为建筑面积超过12万的锦湖魅力城，就是罗湖式大盘。

【内外商业带动租赁3%】

罗湖式大盘还有一个特点：商业的带动明显。

一个是WORMART的小区外商业，一个是本身商业裙楼所附带2万平米的集中型商业（大商家统一经营）。商业对于租赁回报有较大影响。一般地说，发达的商业可以带来3%的租赁增长。比如家乐富对于默林就是一个典型。

【贝尔高林设计园林：与外界区分、小中见大】
 
锦湖魅力城园林规划设计贴近地理位置的闹市特点，采取专业手法，实现了降噪、台地、立体、连续、小中见大的特色。由于区域为闹市，园林风格则设计为亚洲热带休闲风格，同时以凉快的水花园结合，形成对外界的一种区分。

连接各栋的蜿蜒小溪, 直至平台花园的边缘，但并未停止， 在平台花园再进一步往下倾泻形成一道叠水瀑布，在主入口大堂的附近形成独特的水界面。在半开合式的会所休息室及露天花园都可以观赏到隐蔽的水边花园, 蜿蜒的小径, 有盖走廊以及各种开花植物。

花园的另外一个特色是以小见，提供多种不同的体验, 如可以在铺满了天然石材的小庭园内沉思、在露天的平台上与家人或朋友小聚、或许儿童可以在儿童游乐场内安全地尽情玩乐、成人亦可在25米的泳池内锻炼。而泳池设计独树一帜，与平台的结构配合, 并以茂密的种植把泳池及日光浴平台与外面的花园分隔开。泳池亦将设计为两个叠水瀑布的源头, 流向于小庭园及主入口大堂的附近作为空间的背景音乐。

在地面层为一道绿化带把毗连繁忙的车道与本项目分隔开。商业步道亦低于车道标高。绿化带上的高差设计上作了一系列的草坪及小院提供了各式各样的活动空间供游人休闲玩乐。

【强强联手：强团队对付中小户】
 
一、合正与深国商第一次合作

锦湖魅力城的发展商为“深圳市合正锦湖投资有限公司”，该公司是深国商(000056)控股子公司(占出资比例60%)深圳融发投资有限公司，与深圳市合正房地产开发有限公司、深圳市佳远实业发展有限公司，共同投资组建的。

其中，深圳融发公司以其拥有的总用地面积为9795平方米的土地使用权，评估作价9500万元出资，占出资比例48.76%；合正以现金出资8982万元，占出资比例46.15%；佳远公司以现金出资998万元，占出资比例5.09%。但是项目以合正主导。

二、合作团队较强：合正+华森+贝尔高林+华泰

本项目合作团队较强，合正本身是深圳房企20强之一。建筑设计由赫赫有名的华森承担， 贝尔高林进行景观设计，深圳华泰施工。这些单位都经过实践检验，实力较强，这里就不多说了。
 
【配套丰富、交通方便】
    
周围配套丰富：

中小学有洪湖小学、螺岭小学、深圳中学、翠园中学、翠北小学、湖贝小学。综合商场有洪湖沃尔玛、万佳百货、好百年、怡丰家居。银行有：工商银行宝湖支行、中国银行洪湖支行、民生银行、农业银行人民北路支行邮局。
医院有人民医院、孙逸仙心血管医院、凤凰医院、康宁医院。其它有麦当劳、面点王、新宝城海鲜坊、嘉旺城市快餐、笋干老鸭煲、豪港海鲜酒楼、蜀湘情食府大富豪、DISCO、丽人坊SPA美容生活馆、人民大道酒吧等。

交通方便：1、3、5、11、13、202、203、206、211、218、357、360路公共汽车和102、103、113路冷气大巴均可到达。