“蛇口填海区·澳城”考查流水帐
半求
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    〖时间〗：2007年03月31日09：00~13：00
    〖天气〗：晴、 多云  
    〖事件〗：实地步行考察“蛇口填海区·澳城”
    〖地点〗：深圳南山区蛇口后海滨路，北临工业五路，东临填海规划区
    〖提示〗：工地繁杂，头绪较多，个人角度与观点仅供参考

导读：
    ■项目概况
    【十大唯一性】
    【2#地铁延长到罗湖东门：辐射面倍增】
    【酒店式公寓：填补片区空白】
    ■四周及景观
    【周围待建地较多】
    【油库搬迁、公园开建：政绩的必然】
    【周围环境及景观：山、海、城、林、桥、口岸】
    【配套情况：满足中等的生活要求没有问题】
    ■工地考查
    【工地有危险，置业客户慎入】
    【工地较大，施工环境属南山前列】
    【双层防护顶安全通道：值得学习】
    【营销中心正式开放，主入口园林初具雏形】
    【高层主体结构已封顶，进入楼内施工阶段】
    【两部电梯直达地下车库：与招商海月类似的错落车库，自然通风采光】
    【隔墙三段施工法防止内墙开裂：地梁、拉结筋】
    【防水工作扎实：新型金禹王防水材料】
    【产品优势】
     一、深圳第二个带挑高电梯厅的项目：公共空中绿色连廊
     二、在空中种大树：内庭院挑高5.6米、降板31公分、外凸70公分
     三、高赠送：入户花园+凸窗+2.7米进深双层挑高露台
     四、百变厨房：改造余地大、防倒灌变截面烟道
     五、亲情设计：主卧干湿分区，与客厅、小孩房共享超大露台
     六、区域车位户数比冠军：1.12：1
     七、2.5容积率具政策稀缺性：区域亚军
     八、规模亚军（占地、建面）
     九、园林集中面积为区域之冠
    ■数据与用料
正文：

■项目概况

【十大唯一性】

香地咨询＆半求工作室WWW.BANQ.CN的的研究表明，“蛇口填海区·澳城”作为深圳湾口岸区最大的新增供应，具有以下唯一性：

处于100万平米的纯居板块之中，生活之外的干扰因素少；
山、海、城、桥、口岸五大重奏的一线海景景观；
区域车位户数比冠军：1.12：1；
2.5容积率区域亚军具政策稀缺性；
占地、建面规模亚军；
园林集中面积为区域之冠；
户户朝南、纯粹大户、高赠送；
对双城商务人士吸引力大的深港西部通道第一站优势；
2#地铁东港路站、工业八路站双站物业；
与滨海观景长廊、蛇口山南巡公园、蛇口广场等休闲资源靠近。

至于这些方面的内容，请各位参阅2007-3-31半求发布的 《“蛇口填海区·澳城”唯论》，这里就不再重复。

【2#地铁延长到罗湖东门：辐射面倍增】

2#地铁已经开始拆迁，即将开工。澳城位于2#地铁东港路站、工业八路站之间，建成以后业主可以自由选择使用哪个车站。这个特点很象华侨城的东方花园，这个花园就位于1#地铁的华侨城站与世界之窗站之间。

2#地铁建成以后，与1#地铁、3#地铁、5#地铁等形成换乘关系，把区域及项目与福田、罗湖、龙岗、宝安机场等连接起来，出行将更方便。另外，2007年3月29日，市规划局对2#地铁线路又进行了调整，调整后的2#线向东延17.2公里至东门南，辐射面大大扩张。

【酒店式公寓：填补片区空白】

项目的西北角是小区内22层高的酒店式公寓，公寓为三梯15户，这栋酒店式公寓填补了片区的空白，但遗憾的是还建，不对外销售。作为深港西部通道第一站，凭借后海大道及后海滨路，地铁二号、深港西部通道等极为优越的客户辐射及商务辐射路线，为项目打开了巨大的租赁市场。

■四周及景观

【周围待建地较多】

1997年之前，深圳政府通过划拨土地补偿的方式，发动很多企业为政府垫资修路建桥，同时也通过异地补偿的方式，征用建设用地。蛇口填海区的土地70%都是补偿给了企业或者属于征用返还地。

而这些用地都属于居住用地，合计建筑面积100万平米。由于属于纯粹的居住性质，就保证了区域内的氛围更偏向居住，而没有其它性质的过多的商业活动的干扰。

澳城除西面以多层建筑之外，东、北二个方向都有较多的待建地块，南面临海。澳城入伙以后，这些待建地的施工将对业主的生活造成一定影响，比如噪音、灰尘等，在深圳，类似澳城情况的楼盘可以说比比皆是，一个在建设中的城市的共性特点。

【油库搬迁、公园开建：政绩的必然】

蛇口山上的蛇口油库、蛇口液化石油气站虽然距离项目并不是特别近，但关注的客户依然较多。

蛇口油库、蛇口液化石油气站的搬迁问题在2005年已经提出，市规划、国土部门已完成《深圳市油气及其他危险品仓储区布局规划》的编制工作，明确了开发大、小铲岛建设大型油气库，以及将部分库转移到长皮岭水库的必要性。

搬迁后的蛇口山将建设成蛇口山公园，随着南山政府财政收入越来越多，相信公园建设会得以加快，这是做政绩的不错材料。

【周围环境及景观：山、海、城、林、桥、口岸】

西侧：项目地块呈四方型，西面一侧与两个住宅区紧临，首先是永乐新村的多层占了项目以西的大部分。另一部分是高层金色海琴苑，只有一栋两个单元。此面景观较为丰富，近处低楼层为两个社区的园林及建筑，远处有四海公园和大南山公园，公园及山景非常优美。

南侧：项目本身已处于海边，所以项目南侧没有建筑，除了近处东角头码头以外其他全部为深圳湾的海面，码头停靠着几只运沙的船。对面香港高高的住宅楼以及山景看得很清淅，感觉很舒服，另外西南方向的蛇口山虽然小，但植被依然茂盛。

东侧：此面近处没有任何建筑以空地为主，远处深港西部通道及口岸联检大楼正在进行最后的紧张施工。深港大桥、联检口岸、香港元朗深圳湾海景以及沿滨海大道繁华的城市建筑，风景优美极具观赏性。

北侧：此方向近处现以空地为主，本项目的临时办公区及部分宿舍就在这块空地上，另外还有项目园林的主要树木也在这里种养。远处是招商海月社区，此面现时较为开阔，未来主要以住宅园林为主。

【配套情况：满足中等的生活要求没有问题】

项目周边的现有配套主要集中在西侧，而未来配套必将更向口岸区聚集，目前的配套，满足中等的生活要求没有问题。其中西南侧的公交总站始发车有3路。72路由东角头总站至世界之窗；79路由海上世界总站至清水河仓库；80路由蛇口渔港（望海路)至草埔（理想新城）靠近公交总站，坐时不愁没座啦，呵呵！

除此之处还有19路桃园村至东角头；322路布吉华南城至东角头等。蛇口汽车站位于项目以西步行约十分钟。

附近学校有蛇口中学、蛇口小学、蛇口育才第二中学、海湾小学，另外。医疗有蛇口人民医院。商场和超市主要有新瑞佳、人人乐、沃尔玛、好瑞佳等。除此之外项目本身有一所幼儿园以及商业街。

■工地考查

【工地有危险，置业客户慎入】

大家都知道，建筑工地错综复杂，工地上有各种各样的建筑材料、工具，来自于地面及空中大大小小的物体时时刻刻存在着事故隐患。香地咨询＆半求工作室www.BANQ.cn职员每次考查都是带安全帽、穿防丁鞋做好防护工作。

每次行走在高空中的竹排之上，小心翼翼的踏出每一步，攀爬在带有钉子的木板木棍以及到处油腻污垢的角手架。既便如此手里还要拍照，测量、记录各种数据，每移动一下精神上都是处于高度集中状态，虽然香地咨询＆半求工作室职员是跑工地的老手，但种种惊险奇遇历历在幕，讲出来会吓出你一身冷汗，这些都是网友无法体会到的。

本司职员曾经多次在考查工地时遇到买家提前到工地探密，窥视未来的“家”。所以借次机会提醒各位客户，工地的危险程度远非你所想像这么简单，未做防护措施千万不要冒然进入。

【工地较大，施工环境属南山前列】

项目一共有五栋高层和一栋小高层，以及幼儿园及会所，其中有一栋是酒店式公寓，中间是园林及游泳池，典型的围合式小区。

因项目周边待建空地较多，所以承建单位的办公及工人临时宿舍全部集中在项目以北的空地。而本项目的施工工地上没有任何工人居住等生活用房，这样一来，工人吃住和施工完全是在两个不同的地方，对项目以及施工人员的安全有了保障。不像其他工地，工人住在地下室，吃住和施工都在同一个地方，这样增加了不安全因素和管理困难。

今次考查澳城，当在工地转了一圈后最明显的体会是放在工地的材料，圆的有钢管、角手架、扁的有预制模板、长的有木棍，还有竹排全部方方块块型排放的非常整齐，项目整体的施工环境在南山算是比较前列的。

【双层防护顶安全通道：值得学习】

在施工过程中，从地面到楼体的每一层及最顶楼，人员及建筑材料的运输完全依靠临时搭投的施工升降机，升降机外侧5-10米是人员经常来往的在楼体外架设的临时安全通道。安全通道一般是用钢管、角手架、竹排及防护网组成的一层通道，主要是防止上面漏下来的杂物及砸伤事件。

而本项目的安全通道是双层防护顶的，即使有石子、混凝土、及其他杂物脱落，两层防护能够发挥最大的阻力，不会对人员造成伤害，这样双层的安全通道，对施工人员的安全是一种有效的措施，虽然费点功夫及材料，值得学习。

【营销中心正式开放，主入口园林初具雏形】

会所位于项目的东北角后海滨路侧，现在已作为临时的售楼处，已经正式对外开放了。据有关人员透露，每逢周未时售楼处繁忙至极，前来咨询的客户每天逾二三百人。必经深港大桥马上就要开通了，更多客户还是嗅到了这个微妙变化。

主入口位于会所的后面，目前正在进行园林及景观的紧张施工，小溪已成形正在进行防水处理，椰树及各种乔木也是刚刚植入，等到样板房开放时估计已经长势茂盛啦。

【高层主体结构已封顶，进入楼内施工阶段】

澳城A、B、C、D、E、F栋，除A栋以外其他均为高层。施工进度较均匀，高层已全部封顶，顶楼也正在进行造形及外墙方面的施工，楼内隔墙及园林部分也同时进行。小高层还有两单元已到第六层，主要集中在顶楼布筋及混凝土施工。

【两部电梯直达地下车库：与招商海月类似的错落车库，自然通风采光】

两部电梯都可直达地下室车库，垂直交通的效率就更方便一些。整个小楼盘的车库中间部分较外围高出一部分，是错落式的，不同区位间的车库有个坡状的连接口相连接，高低相差1.5米，整个地下室车库是相互连通的，与招商海月2期很类似。

车库的四周墙体和地面之间有约2米的空隙，也就是车库的通风口，可实现车库的自然通风采光。目前，车库里临时放置了一些消防管道，以及焊接方面的施工作业。

【隔墙三段施工法防止内墙开裂：地梁、拉结筋】

楼内的隔墙是采用的三段施工法；底层靠楼板是平砌，墙体中间是加气空心砖，空心砖上方和楼板中间是隔离一段时间之后的斜砌施工，这样的施工法，可防止墙体因热涨冷缩变型开裂。加气空心砖可隔热隔燥音。

洗手间和厨房的基础部分施工了地梁，起到防渗漏、减少后砌墙膨胀的作用。而在所有的门框上方，都加入了承担重量的预制梁，避免未来门扇承受外力而变形。

后砌墙与浇铸柱之间都配置了足够的拉结筋，布置的比较密集，预埋在隔墙混凝土里的钢筋，其作用主要是连接并固定隔墙和砖墙，防止开裂，漏水。

【防水工作扎实：新型金禹王防水材料】

该产品采用沥青或热塑性弹性体、热塑性塑料改性沥青浸渍胎基、两面涂以弹性体或塑性体沥青涂盖层，上表面撒以细砂、矿物粒（片）料或覆盖聚乙烯膜等，下表面撒以细砂或覆盖聚乙烯膜制成的防水卷材。

金禹王是防水材料一种新产品，具有良好的防水性能和抗老化性能，高温不流淌，低温柔性好，不脆裂、拉伸强度和延伸率高，耐疲劳、抗老化、韧性强、施工操作简便、环境适应性广等特点，在-18~-25℃范围内仍然能保持着较好的柔性，另外这种产品粘结力强，可塑性大，强度高，适应性强，能抗冲击和耐磨损，特别是彩砂面保护层具有美观大方，经久耐用的优点。

金禹王防水材料一般于工业、桥梁、隧道、游泳、停车场以及屋面、地下等防水防潮较多，尤其适用于结构变形频繁的建筑物防水。

【产品优势】

一、深圳第二个带挑高电梯厅的项目：公共空中绿色连廊

高层二梯三户，消防楼梯内设计有采光窗可实现自然通风采光。电梯与消防梯相背布局，弱电井与电梯平行，提起双层挑高露台大家都知道，通常是大并且视野开阔，而本项目的复式部分的电梯厅也是双层挑高。

也就是说回家时一出电梯就是一个又高又大的挑高连廊，这种公共连廊设计其他楼盘也有，但是双层挑高的连廊一般豪宅才会出现，深圳还极为少见，比如天鹅堡2期3区就是第一个设计挑高电梯厅的项目，本项目是第二个。电梯厅里不但有了充足的光线，连廊也势必会成为绿色连廊，回家的路途中经过一个空中花园感觉是不是很爽。

二、在空中种大树：内庭院挑高5.6米、降板31公分、外凸70公分

户型结构最有特色的是客厅与餐厅连接的一侧设计了双层挑高内庭院，内庭院高5.60米，户内公共走道及客厅餐厅的采光会更明亮，阳光更充足。其中内庭院凸出建筑70公分，这种设计的好处就是，即使业主将内庭院封闭成为房间，那么这70公分就可以成为阳台。

内庭院降板31公分，这种厚度的回填土完全可以种埴一些较高的乔木和花草又或者改造成假山、渔池更具天然生气，无论如何这种设计给业主们入伙后提供了更多的想象和改动空间。

三、高赠送：入户花园+凸窗+2.7米进深双层挑高露台

上述内庭院是赠送手法之一，其它赠送还有不少。项目所有的户型都带入户花园，并且不同户型入户花园形状及面积也有所不同，长方形、正方形、拐角等形式丰富多样。另外，客厅、餐厅、房间、洗手间都有凸窗设计，宽度由65至78公分不等。

双层挑高露台的优点大家都很清楚，空间开阔、视野舒畅、空间感好，同时2.7米的进深可放置跑步机、休闲椅、打麻将等都没有问题。而这个进深，配合78公分的大凸窗，还能够满足隐私的需要。入户花园、凸窗及挑高露台高赠送仍然是楼盘的亮点之一。

四、百变厨房：改造余地大、防倒灌变截面烟道

项目的厨房没有采用降板，保证了楼板的完整性，并且都带有生活阳台，因为整体都是大户型所以阳台较大，放置大型洗衣机、晒衣服是没有问题的。

厨房与餐厅紧临，这样的设计家庭主妇更喜欢，吃饭时就缩短了来回运输的时间，也实现了洁污分区，另外结构的改动更方便，可以按照个人喜好改成开放式或西式厨房。

排烟道采用的是变截面式，排烟道的截面积呈阶梯状变化，低层的截面积大于高层的截面积，形成向上的抽力，以适应不同通风量，保证合理的风速和吸力，避免楼层之间的串烟味，采用单孔变截面，有效通风面积相对增大，结构简单，安装方便。同时排烟道侧壁的室内排气孔处设有进风逆向阀门，防止倒灌。

五、亲情设计：主卧干湿分区，与客厅、小孩房共享超大露台

洗手间为下沉式洗手间，下沉38公分，减少了上下邻居使用时噪音相互干扰，维护时更加方便，凸窗也够大，采光和通风不错。通往洗手间通道两侧为衣帽间，使用时更加方便。

双层挑高露台是围客厅、小孩房与主卧互连，可共享超大露台，所以在主卧可直接到露台活动而无需转到客厅进入，另外从主卧进入小孩房也会节省时间，照看方便，这样的亲情设计体现了人性化的理念。

六、区域车位户数比冠军：1.12：1

按照规划，小区总户数为447户，停车位500个，车位户数比达1.12：1。也就是说每户平均拥有1.12个车位，在口岸区内，这个车位户数比遥遥领先。香地咨询＆半求工作室www.BANQ.cn资料表明，之后依次是：

南海玫瑰3期0.99：1招商海月3期0.78：1、招商海月2期0.7：1、半岛城邦0.5：1、星海华庭0.5：1、后海花半里0.4：1。

在车辆越来越多的现在，车位户数比将直接决定一个小区未来的使用性能和发展潜力。

七、2.5容积率具政策稀缺性：区域亚军

项目占地40557.10平方米，总建面86520平方米，容积率2.5，在深圳新的城市规划标准中，已经明确未来的主流容积率是3.5，因此，对于未来而言容积率2.5具有相当的政策稀缺性。

即使与最近的新盘比：星海华庭3.7、南海玫瑰3.5、半岛城邦3.3、后海花半里3.28、招商海月3期2.46，对比就可以发现澳城位于领先地位，保持了与招商海月3期相同的水准。

八、规模亚军（占地、建面）

具有一定规模，是决定小区是否具有相应的自身配套、相应内部小环境、具有管理规模效应的决定性因素。因此，半求自2000年以来就一直推崇大盘。在特区内，新出现占地30万平米以上的大盘已经没有可能性，转而追求占地50000平的小区。

澳城占地40557.10平方米、总建面86520平方米，两个指标都排在区域亚军的位置。香地咨询＆半求工作室www.BANQ.cn资料表明，其余楼盘数据为：

半岛城邦占地51000平、建筑面积17万；
招商海月3期占地3万、建筑面积74000平米，
南海玫瑰26000、建筑面积90012平，
星海华庭占地18483.29、建筑面积70282.51平米，
后海花半里就太小了，没有兴趣列了。

九、园林集中面积为区域之冠

澳城的小区园林面积在28000平米，位于半岛城邦的30000平米园林之后位居亚军位置，但是与冠军相比，澳城园林差距不大，只有2000平米，相当于一个游泳池。并且澳城的园林相对更为整体，也就是说，如果比较集中面积的话，澳城则位居区域内冠军位置。

■数据与用料

【测量数据】

公寓部分：

房间净层高：2.94米
消防楼梯宽：1.33米
消防楼梯高：2.94米
洗手间下沉：8公分
凸窗宽：78公分

高层住宅部分：

楼板厚：12公分
房间净层高：2.64米
洗手间下沉：38公分
内庭院挑高：5.60米
内庭院下沉：31公分
商铺净层高：6.67米
电梯间净层高：2.64米
消防楼梯宽：1.13米
消防楼梯净层高：2.71米
双层挑高露台挑高：5.58米
地下室车库净层高：3.61米
首层架空层净层高：5.44米

【部分用料】

宝兴牌钢材、山东金禹王牌防水材料、丰用牌水泥、联塑PVC-U给水管、911聚氨酯建筑防水涂料、日立电梯……

澳城考查流水帐图片:项目效果图

澳城考查流水帐图片:深港西部通道第一站

澳城考查流水帐图片:卫星图片

澳城考查流水帐图片:地铁2号线站点分布

澳城考查流水帐图片:主入口园林

澳城考查流水帐图片:商业街效果图

澳城考查流水帐图片:售楼处已开放

澳城考查流水帐图片:地下车库自然通风采光

澳城考查流水帐图片:酒店式公寓

澳城考查流水帐图片:防倒灌变截面烟道

澳城考查流水帐图片:主体结构已经封顶

澳城考查流水帐图片:外观效果图

澳城考查流水帐图片:从项目的顶楼看到的口岸

澳城考查流水帐图片:深港西部通道起点

澳城考查流水帐图片:在项目的6楼看深港西部通道

澳城考查流水帐图片:这是在桥上拍项目与海、山、桥之间的关系

澳城考查流水帐图片:正南方向的海景、山景

澳城考查流水帐图片:项目与海岸

澳城考查流水帐图片:项目与大南山、蛇口山、深圳湾

澳城考查流水帐图片:再来回味深港西部通道