“中航城·格澜郡2期”考查流水帐
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〖时间〗：2007年04月04日14：10~16：50
〖天气〗：阴天、小雨
〖事件〗：实地步行考察“中航城·格澜郡”
〖地点〗：观澜世纪广场与文化艺术中心侧，大和路西、沿河路东、环观南路北、工业大道南
〖提示〗：个人角度与观点，仅供参考

导读：
    ■项目概况
    【深圳首个纯苏格兰风情社区】
    【观澜首拍】
    【中航城：中航自身历史最大，观澜业态最丰富项目】
    【33986.97平米商业面积：观澜商业最大的社区】
    ■片区特点
    【地铁来到观澜：中航格澜郡与4#地铁观澜广场站只有百米只遥】
    【观澜：深圳中部发展轴向内地的触角】
    【观澜：富士康+哈飞+平安保险学院+和黄+全球最大高尔夫】
    【片区级主要设施集中在格澜郡周围500米范围内】
     一、深圳最大的街道级广场
     二、宝安功能最齐全的群众活动中心
    【深圳汽车重镇：哈飞+富士康+倍利得】
     一、哈飞汽车产业园
     二、富士康大水坑科技园：年产值超过300亿元
     三、倍利得库坑生产基地：年产值将超35亿
    【周围有少许待建地，距离远影响甚小，观澜河治理有改善】
    【城际路网四通八达：片区内交通设施有待改善】
    ■生态景观
    【西侧：与茜坑郊野森林公园、广场、镇政府隔河而望、生态景观极佳】
    【南侧：现时为空地视野较为开阔，未来景观视规划而定】
    【北侧：与一期留有路口相连，以园林景观为主】
    【东侧：与大和村为临，远处横坑水库景观景优越】
    ■项目考查
    【华侨城→观澜40分钟】
    【天虹商场、营销中心4月下旬同时接客】
    【小高层已封顶：人多施工速度较快】
    【技术创新与保障】
     一、垂直交通创新：全部电梯均直达地下室车库
     二、Z型负筋马凳负力大、更稳定、大理石垫块、胶纸封口
     三、隔墙三段施工法：内墙布置拉结筋防开裂
     四、后浇带、膨胀缝：看不见或被忽视的部位最能说明施工心态
    【产品：高赠送与灰色空间】
     一、高赠送：一梯两户户户带入户花园、中空庭院
     二、灰色空间处理较好，超大半圆露台、拐角凸窗极富情调、赠送70平米
    【大型国企、上市公司建材有保证】
     一、首钢钢材
     二、PVC-U双壁波纹管、新型钢筋定位朔料定位环
    ■数据与用料
正文：

■项目概况

【深圳首个纯苏格兰风情社区】

“中航城·格澜郡”位于宝安区观澜中心区，东临大和路，西临沿河路，南起环观南路，北至工业大道；北面为观澜世纪广场与文化艺术中心，与观澜街道办仅一河之隔，位居观澜最核心地段，尽享观澜中心区政治、文化、商业的优势。

项目占地面积76444.82；建筑面积137600；住宅建筑面积129662.61；商业建筑面积5986.97；社区配套1800平方米；建筑容积率1.8；建筑覆盖率22.00%；绿化覆盖率40%；总户数1003。

中航•格澜郡为深圳第一个纯苏格兰风情社区，开放式水景将居住和商业和谐分开，确保了商业和居住的延续性。

项目建筑形态为多层、小高层，户型以二房、三房、四房70-120平方米为主，位置独特的Townhouse也同期推出。

【观澜首拍】

2003年9月5日，观澜中心区A906-0104地块公开拍卖，中航地产高出了拍卖底价74％以1.84亿元夺得。这是观澜镇历史上第一宗政府出让的土地，对观澜镇的社会经济发展具有重要意义，因此被业界称为“观澜首拍”。

中航地产将A906-0104地块打造成中航城01号作品中航·格澜郡1期，并于2005年10月22日隆重发售，当天既销售90%，而以5800~6400元/平方米购买了的业主，无疑是相当安全的买卖。

在观澜，原来只有别墅销售，中航城格澜郡是第一个、也是迄今为止唯一在建的面对大众的中高档项目，具有相当的机会窗效应。

【中航城：中航自身历史最大，观澜业态最丰富项目】

2003年9月5日，中航地产拍得A906-0104地块，2004年12月30日竟得A906-0288与A906-0285两宗地块，其中A906-0285为五星级酒店用地由同属中航的深圳南光拿下。

中航系因此在这里拥有了占地79396.54+76444.82+40004.37=195845.73平方米；建筑面积118800+137600+52000=308400平方米的土地储备；这是中航自身历史上的最大项目，中航与招商局（蛇口）、华侨城类似，进行的是区域开发，也是三家最成功的区域开发企业。

中航城将借鉴“深圳中航城”区域开发经验，以及中航集团中航地产、南光地产、中航物业、天虹商场和格兰云天大酒店品牌资源优势，将住宅和商业以及酒店联合起来形成了“观澜中航城”的区域综合开发经营。项目将发展成为集住宅、商业、酒店等多种功能于一体的“人居卫星城综合住区”，产品业态极为丰富。

【33986.97平米商业面积：观澜商业最大的社区】

格澜郡一期商业建筑面积达到28000平米，二期商业建筑面积5986.97平方米，共33986.97平方米的商业面积是观澜最大的商业社区。商业业态规划涵盖了购物、休闲、娱乐、餐饮、健身、文化等多重功能，真正实现了一站式购物，届时将满足社区本身以及片区内的所有生活配套服务。

商业街采取集中商业+步行街的模式。集中商业将引进大型商场及品牌店进驻，一期与世纪广场紧临的商业街正在装修阶段，零售巨头天虹商场将于4月下旬开业。步行街为苏格兰街区设计理念，有效利用外部园林系统达到景随步移的效果。

一期商业街与世纪广场相对，靠进工业大道是间段式，间隔约10米，内侧与住宅之间是有一条水景带将居住与商业相隔，达到互不干扰的效果。二期商业街靠环观南路连排式，约15米宽的步行街提供了更广阔及休闲的空间，商业街的遮雨连廊宽4米即使下雨也照常营业。

■片区特点

【地铁来到观澜：中航格澜郡与4#地铁观澜广场站只有百米只遥】

根据轨道交通4号线的新规划：深圳地铁4号线为深圳地铁发展二期工程的重点，从文化中心站至龙华新中心站，除梅林检查站、白石龙站、新深圳站、龙华中心区站、上塘路站、龙华街道办事处中心站、龙华新中心站外，增加观澜广场站、观澜旧城站两个站点。

中航格澜郡与观澜广场站仅百米之隔属于地铁站物业。2006年11月4日，深圳地铁四号线二期工程试验段举行开工典礼，计划在2009年全线通车。

【观澜：深圳中部发展轴向内地的触角】

房地产开发受城市规划引导。在组团规划中，深圳有三条发展轴，分别是西部发展轴、中部发展轴和东部发展轴，这三条发展轴也是深圳楼市的热点区域，城市规划的蓝图需要地产开发去实现。

中部属于深圳的发展主轴，包括全国单位产出密度最高的保税区“福田保税区”、全球唯一位于城区的红树林保护区、深圳CBD、龙华拓展区、坂雪岗高新区、观澜都属于深圳中部发展主轴，而观澜则是深圳中部发展轴向内地的触角。

由于深圳东西狭长、南北短的地理特征，中部发展主轴的空间更为集约，并相对地得到了环境的较好保护。深圳中部集聚了华为、富士康、新天下等高科技企业，使得中部地区有一群稳定的客户群体。

【观澜：富士康+哈飞+平安保险学院+和黄+全球最大高尔夫】

随着富士康全球运营总部即将搬迁至观澜，以及哈飞生产基地、平安保险学院、和记黄埔落户，加上原来的全球最大高尔夫球场，观澜实际上已经完成了一次蜕变。

这种性质的蜕变，必然在微观领域引起变化，商务活动、区域居民置换、单位产出密集都将是后续的必然现象。

【片区级主要设施集中在格澜郡周围500米范围内】

一、深圳最大的街道级广场

格澜郡所在的位置是观澜新中心区~观澜最核心地段：以北分别是观澜世纪广场、观澜镇政府、文化艺术中心、大和派出所。

占地3.98万的观澜世纪广场是深圳最大的街道级广场。

二、宝安功能最齐全的群众活动中心

而占地面积1.1万多平方米，总建筑面积1.38万平方米，设有可容纳670多名观众的小剧场和民俗文化展览室、文化交流展览厅、图书馆、舞蹈培训室、书画创作室、声乐培训室、群众文化培训室等的观澜文化艺术中心是宝安功能最齐全的群众活动中心，观澜文化艺术中心坐落在观澜新中心区，与观澜世纪广场相连，。

【深圳汽车重镇：哈飞+富士康+倍利得】

一、哈飞汽车产业园

哈飞汽车制造有限公司产业园在观澜，占地60万平方米，在全国微型汽车行业中处于领先地位，2006年11月17日投产。项目首期规模为10万辆，新增产值75亿元。哈飞选择投资观澜建造大型汽车组装、制造基地，这对调整观澜产业结构、增强经济发展后劲有重要意义。

二、富士康大水坑科技园：年产值超过300亿元

观澜大水坑社区的富士康大水坑科技园占地面积86.47万平方米，总建筑面积110万平方米，总投资约11亿元，由富士康宝源科技园、富士康观澜科技园北A区、富士康观澜科技园北B区三部分组成。项目建成后主要以生产精密模具、计算机及主机板等高科技产品为主，预计年产值超过300亿元。

三、倍利得库坑生产基地：年产值将超35亿

倍利得库坑生产基地由倍利得电子科技（深圳）有限公司投资建设，建设地址在宝安区观澜街道库坑社区，占地5.3万平方米，建筑面积7.4万平方米，总投资2亿元。倍利得是一家专业生产液晶显示器、笔记本电脑及各类高性能显示卡的跨国集团公司，产品销售及服务网络遍及亚洲、北美和欧洲，该公司1985年落户宝安区龙华，2004年销售额超过3亿美元。由于规划调整和现有厂区不能满足业务发展的需要，公司选址观澜街道库坑重新建设新的生产基地以扩大生产规模，项目建成后年产值将超过5亿美元。

【周围有少许待建地，距离远影响甚小，观澜河治理有改善】

中航格澜郡二期西侧与北侧目前都是待建地，项目入伙以后些待建地的施工将对业主的生活造成一定影响，如噪音、灰尘等，不过，与这些待建地只有北侧较近，西侧约有500米影响甚小。

考查项目时，在楼顶上观察观澜河，很明显的感觉就是观澜河的植被非常的密而厚，只有中间很窄的杭道有水流，河内2/3的面积都是绿草，极具生态气息，现在市区两级政府已经决定投资2亿改造治污，使河水变清，相信经过多次治理后观澜河将来会成为一道靓丽的风景线。

【城际路网四通八达：片区内交通设施有待改善】

观澜的对外道路交通系统建设较为完善，机荷高速、梅观高速、观澜大道与项目约5-10分钟车程，路网格局初步形成。广州、东莞、香港、以至珠三角城际交通路网无缝连接，穿梭于城际之间将会更方便快捷。

众所周知，观澜各路段车辆出行较集中高峰时段，如观澜大道、观光路、观平路和四黎路，存在着一定的饱和，交通流分布不均匀所以堵车现象偶有发生，经常来往观澜的网友应该深有体会，片区内交通设施及道路系统还有待改善。

■生态景观

【西侧：与茜坑郊野森林公园、广场、镇政府隔河而望、生态景观极佳】

西侧近处为广场沿河路，与广场沿河路平行的是观澜河，格兰云大酒店地块就位于观澜河以西，此地块现时还未动工。远处透过茜坑工业区能够观赏到茜坑郊野森林公园，茜坑郊野森林公园山脉较长。西北方向是观澜镇政府所在地，镇政府后面有个小山丘四周都是广场，综合而言项目以西及西南景观最具观赏性和生态型。

【南侧：现时为空地视野较为开阔，未来景观视规划而定】

项目南侧与环观南路紧临，环观南路为双向四车道两道绿化系统，是观澜的主要交通干道，项目建好后靠小区一侧的绿化系统将会更加优化。环观南路以南顺观澜河目前是大面积的空地，植被及远处小山丘保存完好。此面景观暂时较为舒畅开阔，未来的景观就视规划而定。

【北侧：与一期留有路口相连，以园林景观为主】

北侧与一期紧临，中间隔一条路，在路的中间位置一二期之间有个出入口，所以入伙后整个中航格澜郡是互通的。已经入伙的一期以11层的小高层为主，此面近景方面以园林为主，低楼层两期之间有少许的对视。高楼层可以看到远处的山景，关外就是这种没有名而小规模的山较多。

【东侧：与大和村为临，远处横坑水库景观景优越】

项目东侧紧临大和路，大和路双向四车道，路两侧分别有两道茂密的绿化带。大和路以东是大和村，主要以民房为主，其中还有零星完全植被的小山丘。近景民房较碍眼，但山丘的绿色又较为原始生态，所以景观优差各半。远处较为理想横坑水库则完全山水相融看出去很爽。

■项目考查

【华侨城→观澜40分钟】

观澜，给网友们大多数的印象是遥不可及的观澜高尔夫大宅，以及高尔夫球场，甚至有点远。其实不然，以南山华侨城为例，路线为从南坪快速至梅观高速，下梅观高速五分钟既到本项目，全程车行时间约40分钟，假如从福田选择其他路线应该只需30分钟时间就到了，与在交通繁忙时间来往南山与罗湖有什么区别呢？

路途中，中航分别在南坪快速、梅林关、梅观高速几个主要路口设了三个广告牌，
机荷高速收费站的路牌广告最大：“观澜中航城，荣耀·观澜时代，运营一生之城”。

【天虹商场、营销中心4月下旬同时接客】

格澜郡一期无论是商业街还是业主住宅都正在紧锣密鼓的装修中，特别是天虹商场“4月下旬盛大开业”的横幅已挂在最明显的位置。临时售楼处设在一期的会所，来来往往的客户已抢先前入探密，关注度较高。

格澜郡二期的营销中心位于大和路与环观南路交汇处，内部分装修已基本结束，目前，正在进行设备的安装，两侧的广场正在铺磁砖，按照这样的速度显然本月底就要开始接客了。

【小高层已封顶：人多施工速度较快】

项目总共有21栋，产品形态是9、11、16层的多层、小高层及Townhouse围合式社区。东西两端各有一栋小高层已经封顶，正在进行楼内隔墙及外墙的施工。Townhouse稍慢一些才刚刚开始进行到第二层。

与考查其他楼盘相比，这个工地最大的区别是人多，几乎每个位置都有人在施工，虽然项目栋数较多但也都是多层和小高层，但施工速度还是比较快的。施工人员更多的则是集中在顶楼进行布筋、浇灌混凝土等作业。

【技术创新与保障】

一、垂直交通创新：全部电梯均直达地下室车库

与一般的小高层只有消防电梯下地下室不同的是，本项目多层、小高层所有电梯（包括非消防梯）均可直接下地下车库，极大地方便了驾车人士，估计能够提高将近3倍的地下室的垂直交通效率。

通过全地下车库的设计，小区实现了人车分流，保证业主在小区内活动的安全性。而通过地下交通路线和地面消防车道的分立，是业主车辆和社会的士车辆分开行使，实现车流分行。

二、Z型负筋马凳负力大、更稳定、大理石垫块、胶纸封口

其他项目施工时一般会采用较短或较长的负筋马凳以协助布筋，而本项目采用了Z型负筋马凳，这种负筋马凳与布筋采用的钢筋是同一级别型号的，并且两端与上下的钢筋都用铁丝固定起来，人踩上去阻力更大，性能更稳，提高负载能力，保证了布筋的质量，从而避免露筋现象的产生。

在同墙体的木模之间，通常所采用的是无须抽取的水泥垫块，然而本项目所采用的是大理石垫块，有效的节约了材料避免了浪费现象，用大理石作垫块还是比较奢侈呀。

在布筋现场，香地咨询＆半求工作室WWW.BANQ.CN考查人员看到，各种线管都用胶纸封住了端口，防止雨水及杂物的进入。

三、隔墙三段施工法：内墙布置拉结筋防开裂

楼内的隔墙是采用的三段施工法；底层靠楼板是平砌，墙体中间是加气空心砖，空心砖上方和楼板中间是隔离一段时间之后的斜砌施工，这样的施工法，可防止墙体因热涨冷缩变型开裂。加气空心砖可隔热隔燥音。

洗手间和厨房的基础部分施工了地梁，起到防渗漏、减少后砌墙膨胀的作用。而在所有的门框上方，都加入了承担重量的预制梁，避免未来门扇承受外力而变形。

后砌墙与浇铸柱之间都配置了足够的拉结筋，布置的比较密集，预埋在隔墙混凝土里的钢筋，其作用主要是连接并固定隔墙和砖墙，防止开裂，漏水。

四、后浇带、膨胀缝：看不见或被忽视的部位最能说明施工心态

后浇带、膨胀缝是施工现场看不见或最容易被忽视的部位，发展商或者施工单位对待这两个部位的态度，其实最能够说明问题。

在高层建筑中，由于结构和功能的需要，往往把高层主楼与低层裙楼连在一起，裙楼包围了主楼的大部分。这就需要设变形缝；而建筑如果体量太大，就需要设置膨胀缝，同时因为设缝会出现双梁、双柱、双墙，使平面布局受限，因此才有了施工后浇带法。

后浇带施工法分为后浇沉降带、后浇收缩带和后浇温度带，分别用于解决高层主楼与低层裙楼间差异沉降、钢筋混凝土收缩变形相减小温度应力等问题。具有多种变形缝的功能，后浇带施工是整个建筑物，包括基础及结构施工中的预留缝(“缝”很宽，故称为“带”)，待主体结构完成，将后浇带混凝土补齐，这种“缝”即不存在。在整个施工中解决了高层主楼与低层裙楼的差异沉降。

从现场来看，在对待后浇带、的施工，比较仔细，比如说用木板先做了保护，新施工面与旧施工面之间留了毛刺增加附着力等等。

【产品：高赠送与灰色空间】

一、高赠送：一梯两户户户带入户花园、中空庭院

所有的户型都方方正正，其中一梯两户南北通透，每一户都带入户花园和中空庭院。入户花园宽2.1米，长约四米与厨房连通，与餐厅一墙之隔，所以入户花园与厨房、餐厅之间的关系可以因变化而更富有乐趣。

挑高中空庭院将整个户型的功能协调的更为合理，分成两个活动及休息的区域，实现动静分区、合理布局。中空庭院挑高5.73米，宽3米，与阳台相连，其用途更加灵活，可以改成房间，也可以作为休闲、健身等功能又或者种养花草之类。

二、灰色空间处理较好，超大半圆露台、拐角凸窗极富情调、赠送70平方米

所谓灰色空间就是指室内空间与室外空间衔接的部分，阳台就是主要空间，对于改善生活、改善空间感意义较大。

6栋的四房二厅二卫建筑面积约167平方米此户型是整个楼盘中最有特色的，主要体现在它的超大露台是半圆形的，并且由主卧房到客房到生活阳台是相连通的，露台不但一家人可以共享，同时也强调了主人的私密空间。

主卧房的拐角凸窗面积很大，呈圆形，能够观赏270度景观，功能方面则随心而欲根据个人喜好而定了，这个拐角凸窗再怎么装扮都不失浪漫情调呀。

此房整个户型的赠送面积达70平方米，相当于赠送了一间大房或两间小房，给业主带来了更多的实惠。

【大型国企、上市公司建材有保证】

一、首钢钢材

项目使用了首钢生产的钢材，大厂产品质量还是有保障，就深圳地区来讲，采用首钢钢材的也是廖廖无几，一般在重点工程采用较多。所以购买中航格澜郡的业主就不用担心房子钢材的质量的问题啦。

首钢钢材广泛应用于国家重点建设工程，北京地铁、北京西客站、首都机场新航站楼、三峡水利枢纽工程、南京长江二桥、上海杨浦大桥、葛洲坝、黄河小浪底等工程，都大量采用了首钢产品。

二、PVC-U双壁波纹管、新型钢筋定位朔料定位环

PVC-U双壁波纹管是由聚氯乙烯为主要原料生产的，内壁光滑、外壁波纹，内外壁之间中空的特殊管道，主要用于埋地排污排水系统。

双壁波纹管造型美观、结构特殊，（环刚度大天8KN/m2），接口用天然橡胶密封圈柔性连接具有连接牢靠。具有不易泄漏、搬运轻便、施工方便的特点，综合造价比铸铁管、水泥管低、寿命长达50年。双壁波纹管道是世界各国塑料埋地排水，排污管应用最多的管道。
项目使用了龙兴牌朔料定位环，而放弃使用最传统的沙浆预制块，从而实现精度更高、质量更稳定，施工更方便高效的目的。龙兴牌朔料定位环是由莆田市龙兴朔胶有限公司生产的，是政府推广的新型建材和施工技术。

■数据与用料

【测量数据】

凸窗宽：80公分
楼板厚：12公分
洗手间下沉：30公分
房间净层高：2.79米
首层架空层：5.68米
商铺净层高：5.73米
消防楼梯宽：1.25米
消防楼梯净层高：2.91米
电梯厅净层高：2.83米
挑高露台挑高：5.73米
地下车库净层高：4.12米

【部分用料】

金龙羽集团，惠州市金龙羽塑胶有限公司、榕彩牌油漆、方达PVC-U电线套管、首钢钢材、佛山PVC-U给水管、明达水泥、上海新臣牌双壁波纹管............

中航城格澜郡2期考查图片：卫星图片

中航城格澜郡2期考查图片：效果图

中航城格澜郡2期考查图片：西侧为格兰云大酒店地块，此地块现时还未动工

西北方向是观澜镇政府所在地，镇政府后面有个小山丘四周都是广场，综合而言项目以西及西南景观最具观赏性和生态型

中航城格澜郡2期考查图片：现时为空地视野较为开阔，未来景观视规划而定

中航城格澜郡2期考查图片：北侧与一期紧临，中间隔一条路

中航城格澜郡2期考查图片：东侧与大和村为临，远处横坑水库景观景优越

中航城格澜郡2期考查图片：施工中的格澜郡2期外观

中航城格澜郡2期考查图片：Z型负筋马凳负力大、更稳定

中航城格澜郡2期考查图片：各种线管都用胶纸封住了端口，防止雨水及杂物的进入

中航城格澜郡2期考查图片：1期和2期的接口

中航城格澜郡2期考查图片：小区水景带效果图

中航城格澜郡1期与观澜世纪广场

观澜世纪广场与观澜镇政府

观澜镇政府门前广场与格澜郡2期

观澜河与格澜郡2期