招商“半山海景·兰溪谷2期”唯论
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导读：
    ■前言
    ■项目劣势
    【南海大道对大约15%户型构成噪音影响】
    【加油站存在一定影响】
    ■项目优势
    【半岛之王】
    【山阳之位：山宅上上之选】
     一、唯一跨界公园：双公园物业
     二、山阳之位
    【深圳高层豪宅的创新之巅】
     一、最宽90米楼间距
     二、车位户数比为1.37：1
     三、50%土地是园林：23524.12 平米园林
     四、客货梯全部直下地下车库
     五、深圳首个地下会所：实现园林整体化
     六、深圳唯一全面主仆分门的项目：强调主仆各自隐私
     七、TOWNHOUSE空中化：私家泳池、主卧房动静分区
    【纯大户社区：未来的政策性稀缺】
    ■片区特点
    【全国仅有的非市中心地租高点】
    【新中国最早“企业地主”影响中国城市化进程】
    【浓荫蛇口：片区绿化环境一流】
正文：

■前言 

兰溪谷整个占地11万、建筑面积25万弱，分两期开发。2期占地46860.8平方米、建筑面积14.7万平方米、容积率2.4、总户数537、停车位735，住宅建筑面积110940平方米，绿地面积23524.12平方米、1800平方米的会所。

半山海景·兰溪谷2期深圳的地租高点，也是南头半岛第一个准现楼销售的豪宅项目，让市场足足等了一年。
 
要了解一个项目，香地咨询＆半求工作室www.BANQ.cn认为应该从横向、纵向上来分析，单就产品说产品不足以真正搞清楚项目的角色。并要抓住其个性或者说唯一性方面去判断，这就是个性研究或者说“唯一性研究”（简称其为“唯论”）。 为了给大家有个全面的了解，将《招商“半山海景·兰溪谷2期”唯论》分为“项目劣势”、“项目优势”、“片区特点”三个部分。

■项目劣势

【南海大道对大约15%户型构成噪音影响】

南海大道双向六车道，是南头半岛主要的南北干道之一，原名为工业大道、南油大道、麒麟路合并而成，兰溪谷二期段就是以前的工业大道。本路段的绿化非常浓荫，具有蛇口特点，一进入本路段，立即就给人以休闲之感。

但是，本路段也给本项目靠近大道位置的户型构成噪音影响，数量大约在15%左右。

【加油站存在一定影响】

中国石油的加油站就在小区一侧靠南海大道西。加油站的安全储藏技术已经没有任何问题，深圳靠加油站、收费站的项目也很多，比如华侨城的锦绣花园与波托菲诺、万科东海岸等等，但是加油站对项目还是存在一定影响。

■项目优势

【半岛之王】

兰溪谷整个占地11万、建筑面积25万弱，分两期开发。

半山海景·兰溪谷是整个南头半岛小高层及高层豪宅的标杆，在租赁回报、市场影响力、营销水平、管理水平、规划建造与施工水平、园林、外部自然资源等等，都是当之无愧的半岛之王。

2期位于蛇口半山区沿山路东侧，西依大南山、东眺深圳湾，地处深圳蛇口传统的豪宅片区，紧邻发展中的海上世界金融区，山海相伴，繁华与宁静、世俗与生态同时相随。

项目在建筑规划、景观、空间设计上借鉴半山海景·兰溪谷1期的成功经验，同时在建筑品质形成突破和创新。无论是结合一期一起评价，还是将2期单独评价，兰溪谷2期都可以算是一个大盘，这个让市场等待了一年的重量级楼盘将于4月底或5月初上市。
 
【山阳之位：山宅上上之选】

一、唯一跨界公园：双公园物业

项目的园林和东侧的锦园公园是连通的，穿过南海大道下面的桥洞就进入了锦园公园。社区园林和公园直接相结合这在深圳还是第一次。

项目与锦园相连接的地方也就是桥洞靠小区一侧，保安岗亭已经安装到位，里面各种防卫设施如应急灯，警用器具摆放齐全。显然这里以后是业主的私家通道，也就是说非业主是不能使用的。

在项目的西面，就是大南山郊野公园，两个公园环绕的“双公园物业”，不错吧？

二、山阳之位

项目的建筑设计为斜翅扇形，高层单位只有第1栋是三个单元，其他均为一栋两个单元，同时，整个地块的北、西、西南均以大南山环抱形状，所以中高楼层户户观赏大南山的美姿。

大南山位于深圳南头半岛上，主峰高336米，规划为郊野公园，远期目标是重塑自然景观，融入文化内涵。根据规划，大南山公园将兴建8个景区及36个景点。

半山海景兰溪谷2期位于山的东面，属于山阳位，比山阴位就好多了。并且1期还有2000米的私家登山道。
 
【深圳高层豪宅的创新之巅】
 
招商地产表现一直以稳重为其特色，不过这次在兰溪谷上下了血本。户型设计上的亮点包括：多层次全景露台、大转角凸窗、星光SPA浴室、天幕泳池。其中星光SPA浴室是招商地产第一次采用，在洗澡的时候可以看星星。
 
同时，项目地下会所，使会所对于视野的影响降低到最低限度。小区配置双游泳池：室内恒温及室外常温泳池。小区屋顶配合钢屋架立面，于山脉呼应。

一、最宽90米楼间距
 
小区中，最宽的楼间距达到90米，小区内极为开阔，并保证了小区充足的室外活动空间。尤其是其中的叠加复式，由于高较为矮，因此使小区的视野极为连贯。

二、车位户数比为1.37：1

兰溪谷2期537户、735个停车位，车位户数比为1.37：1，也就是说，每户平均拥有1.37个车位。这个水平在片区之内，除别墅区之外，遥遥领先。

三、50%土地是园林：23524.12 平米园林

兰溪谷2期规划依据现有地势形成扇形坡地小区，形成景观开扬的总体布局。其中，以山海通道（连接南山与锦园公园）为基础的步行景观轴线，将大南山、项目中心园林、锦园公园、海上世界有机相连。
 
小区占地的46860.8 平米中，园林绿地面积达到23524.12 平米，比例达到50%。

四、客货梯全部直下地下车库

地下室车库是根据地块的特性而设计，靠西侧地势较高处有两层车库，靠东侧低地势是一层地下车库。车库为半地下式景观车库，在外墙的上沿设计了约50公分的带栏杆的采光窗，透过采光窗就是内园林，实现了采光观景两种功能。

另外全部住宅电梯都可下到地下车库。比一般住宅只有一部电梯下地下室而言，将大大地方便业主，发展商增加这个投入，意义还是相当大的。

五、深圳首个地下会所：实现园林整体化

一般地说，会所会占用园林面积，其屋顶会高于园林地面，而难以被使用。后来在联泰的香域中央项目上，设计了深圳第一个半地下的会所，通过缓坡使小会所的屋顶与园林面积连接起来。但依然不是特别方便。

兰溪谷2期会所是深圳有史以来第一个利用台地优势的地下会所，会所的屋顶其实就是园林的一部分，形成整体式的园林特色，这是一个创造。会所位于3B栋和9栋之间，地下会所的一侧与园林产生落差的位置采用玻离墙体，通过玻璃墙实现了会所内的自然采光。

地下会所，节约了地面以上的面积，拓展了小区内的公共面积，业主的活动范围自然就多了。同时，也将破坏视野的额外建筑隐蔽，楼与楼之间的间距拉大，避免了视觉影响。

六、深圳唯一全面主仆分门的项目：强调主仆各自隐私

主人与保姆是由两个不同的门进出的，生活阳台一端连接厨房，另一端则有个门通往消防通道。将主人与保姆分区活动，互不干拢，主人强调隐私，同样保姆也会有自己的小秘密，这样设计比较人性化。

在深圳也有主仆分门的楼盘，但所有的户型都是主仆分门设计，只有兰溪谷2期一个楼盘做到。

七、TOWNHOUSE空中化：私家泳池、主卧房动静分区

招商在兰溪谷2期是下了不少的功夫，其中高层HOUSE也是较为少见的设计，高层单位增设私家泳池也是一种突破。

所谓高层HOUSE只有十套，全部位于1、2、3栋的二楼，三层约400平方米。首层主要是活动区，客厅、餐厅、工人房、前后共三个露台，私家泳池位于前露台，露台宽7.1米，长14米，游泳池位于露台中间，长约12米。露台及游泳池都是露天的，位于二楼，安全有保障。

【纯大户社区：未来的政策性稀缺】

兰溪谷2期主力户型为170-210m2的高层四房及280-400m2的复式空间及HOUSE单位。属于纯大户社区。随着9070政策的推进，这种纯大户社区未来将形成政策性稀缺，在政策期内被审批的可能性越来越小，应该引起大家的注意。

■片区特点

【全国仅有的非市中心地租高点】

根据深圳租赁办公室发布的租赁指数表明，招商地产蛇口半山区一带是深圳商品住宅的高点。在中国，还没有第二个城市象深圳这样，城市的地租高点不在城市中心而在城市边缘。深圳的地租中心在深圳特区的最西边的蛇口，单是这一点，你就不能不佩服招商地产的功力。

半山区是深圳地租的高点之一、深圳唯一山海国际豪宅住区，正式凭借这里的绝佳表现，才使招商地产获得了深圳租赁回报之冠的美名。而兰溪谷2期是深圳地租高点上的唯一供应。

【新中国最早“企业地主”影响中国城市化进程】

“蛇口模式”其实就是成片开发模式的代名词，因为招商局是新中国历史上第一个企业地主，其开创的的成片开发模式后来几乎波及全国各大中城市，如果论影响了中国城市化进程的企业贡献，没有哪一个企业可以和招商局相提并论。

【浓荫蛇口：片区绿化环境一流】

考查项目周边时，感触最明显的是道路两边的树木，这些树基本上已经有一些年限了，虽然最近几基础设施迅猛发展，但并没有对这些年迈的树木造成破坏，反而保护的相当好。

大家都知道蛇口整个片区的温度比全市要低2至3度，就是这些树木与绿化的功劳呀，半山片区的这些树木都不是很高，但枝杆发达树叶茂盛。住在这样的地方对不能驾车的老人和小孩有好处的，行走在路上起码少晒点太阳。

招商“半山海景·兰溪谷2期”：大南山、锦园公园、山阳之位