泛CBD“星河·丹堤”F组团唯论
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导读：
    ■前言
    ■项目劣势
    【周围山体裸露较多】
    【高层部分将有一定噪音影响】
    【进入小区单向性】
    【与丰泽湖山庄反差较大】
    ■项目优势
    【地势高差使面湖比例大：唯一拥有山、湖、郊野公园住宅】
     一、14.318平方公里银湖山效野公园
     二、9.1万平方米湖泊
    【南面已可俯瞰深圳主城区】
    【质量管理极严：设立群众监督机制】
    【新材料、新技术应用广泛】
     一、新型排水板
     二、建筑整体隔热保温：XPS挤塑式聚苯乙烯隔热板
     三、住宅较少见的“土工防水布”
     四、日立HGP微机房电梯：节能30%、自适应变频闭门
    【复式户型设计：三大创新、较高赠送】
     一、前后双挑高露台
     二、餐厅、客厅双挑高
     三、挑高电梯厅
正文：

■前言

星河·丹堤地处银湖山效野公园以西，彩田路北梅林关口处，项目占地20万平方米、建筑面积360580平方米、容积率1.8，是星河地产第一个大盘、走出福田的第一个项目、第一个townhouse项目，因此其具有社会、市场、企业三重重大意义。因此半求www.BANQ.cn已全方位跟踪考查达4年之久。

整个项目共分为a、b、c、d、e、f六个区，a区和c区为双拼和连排别墅，b和为叠加别墅。既将发售的为F组团的F1、F2、F3、F4共四栋高层。同为高层建筑的E区也将于年底上市。

要了解一个项目，香地咨询＆半求工作室www.BANQ.cn认为应该从横向、纵向上来分析，单就产品说产品不足以真正搞清楚项目的角色。并要抓住其个性或者说唯一性方面去判断，这就是个性研究或者说“唯一性研究”（简称其为“唯论”）。
 
为了给大家有个全面的了解，将《“星河·丹堤”唯论》分为“项目劣势”、“项目优势”两个部分。

■项目劣势

【周围山体裸露较多】

在星河·丹堤工地，就可以看到周围山体裸露部分较多，绝大多数是修建大型的公共设施（比如道路、立交桥等）导致的，也有少量是原来采石料导致的。

裸露的山体、山坡显得各位显眼，破坏了本来十分美好的环境。好在发展商星河在自己的范围内已经尽可能地采用绿化进行了黄土覆盖、做了高强度护坡。

【高层部分将有一定噪音影响】

项目的矮层建筑十分安静，包括紧靠南坪快速的叠加，因为南坪快速的丹堤段采用隧道的形式，因此也十分安静。但是F组团高层建筑最西面的单位大概在12楼以上就基本可以看到南坪快速，因此具有一定的噪音影响，影响到的户数大约站F3组团的15%，其它单位影响不大，依然较为安静。

【进入小区单向性】

从特区向北进入小区，其实是非常方便的，从立交桥处右转进入辅道，经过一个小弯道就到了小区大门，没有红绿灯，异常顺畅。但是如从关外进入向南要进入小区，则相对要浪费时间一些，必须要更向南然后折回，才能沿从特区向北进入小区的路线进入。好在购房本项目的基本都是特区内的顶尖人士，影响不算大。

【与丰泽湖山庄反差较大】

星河丹堤地块本来是丰泽湖山庄的后续项目，后因上海发展商退出，本地块由星河接手，同时，丰泽湖山庄的物业管也由星河接手。

星河丹堤整个开发过程涉及面涵盖了政府、老业主、新业主、前发展商、前物管公司，成为深圳楼市历史上难度最高、涉及面最广的商品房项目。如果不具备相当的高度和视野、良好的协调各方关系的能力，以及商誉签注，恐怕地块现在还是荒山野岭、国有土地还在低价闲置、丰泽湖的老业主们可能还依然生活在纠纷的烦恼之中。

但是目前也可以看到，在湖的南北两侧，星河丹堤的规划建设水平、外表形象都要领先北面的丰泽湖山庄几个身位，一看颇感凸兀。

■项目优势

【地势高差使面湖比例大：唯一拥有山、湖、郊野公园住宅】
 
星河丹堤是深圳唯一同时拥有自然山、湖、郊野公园三重资源的住宅。其F组团其北侧为别墅和民乐水库湖面，项目本身地势南高北低呈台地状，F组团与湖面高低地势约25米左右的高差，所以，既使是低楼层也都能欣赏到幽静的湖面景观。

东南两面都是山峰包围，其中东面与山体紧临一步之遥，每当荔枝收获的季节，在长满荔枝的山坡上可以用竹杆将摘取的荔枝送到户内了。南侧与银湖山效野公园仅百米之隔，在这百米之内全部种植了不同种类的花和植物。

一、14.318平方公里银湖山效野公园

银湖山郊野公园位于罗湖区、福田区、龙岗区、宝安区四个行政区交汇处，东起清平快速干道，西达梅观高速公路，南起北环路，北至梅林关口南坪快速干道北侧，总占地面积14.318平方公里。

银湖山郊野公园规划中提到，将银湖山郊野公园建设成为一个以自然水体和山体景观为特色，适于野外休憩、体验山林野趣，集登山、游览、运动、休闲为一体的城市郊野公园。

银湖山最高峰——鸡公山海拔445米，与东部的梧桐山（944米）、西部的塘朗顶（430米）构成深圳经济特区北部的一道天然屏障线。

二、9.1万平方米湖泊

占地9.1万平方米的丰泽湖为天然湖泊，这考查时我们站在F组团的顶楼看湖面时，湖水非常的绿，和岸边的绿化及树木基本一个颜色。丰泽湖山庄及别野的倒影静静的躺在湖面，极具欣赏性。

当环饶丰泽湖时发现湖水很清，虽然看不到底，但岸边的鱼儿游来游去。伸向湖中心的木制码头，湖边林荫小道，增添不少的清静及几丝凉意。来星河丹堤已有很多次，每次来都能看到成双成对的情侣和小孩子在岸边赏湖看鱼儿戏水.............

【南面已可俯瞰深圳主城区】

经过现场考查，在18楼及以上，视野就可以越过银湖山，俯瞰深圳主城区，首先是山、然后是城市，在这个角度，城区就犹如微缩的盆景，有特别的观感和意味。

【质量管理极严：设立群众监督机制】

围绕工地转了一圈后，我们发现了几处公告牌颇有意思，公告牌上面写着“为鼓励参与星河丹堤工程质量、安全监督管理，凡举报重大质量、安全隐患事项目的个人，经核实举报事项属实、证据确凿，每项次奖励举报人人民币2000元，对责任单位处以双倍罚款”，同时上面附有举报电话及联系人等。

通过设立监督机制，杜绝工程中的漏洞，保证建筑质量，不能不说是星河的创举。很多合作单位都称，和星河合作，不需要额外的公关，虽然要求严格，但是感觉效率高、清爽，道理就在这里。

【新材料、新技术应用广泛】

一、新型排水板

在园林中，也就是车库顶板的上面，笔者发现星河没有采用一般容易碎裂的陶粒，而是选择了新型疏水材料。

这就是在深圳商品房项目上第一次采用的排水板。这种产品以高抗冲的PS、PE、PVC等材料制成，是绿色环保产品。蓄水排水板具有蓄水、（架空）排水、透气、保温隔热和部分防根刺五大突出功能，是传统滤水材料的良好替代产品；也常用于做建筑夹层板和智能窜线板。

大家都知道园林排水往往排不净就会形成积水，时间一长成为污水，引虫传染。这种产品广泛应用于建（构）筑物屋顶、架空层、大型广场、地下工程顶面及其它混凝土面，同时也是屋顶绿化的关键技术。

二、建筑整体隔热保温：XPS挤塑式聚苯乙烯隔热板

在车库出口的一侧一堆摆放整齐的隔热板引起了我们的注意，这是XPS挤塑式聚苯乙烯隔热板，这种材料通过覆盖在墙壁、屋顶实现建筑整体的保温和隔热，其表面才是涂料、磁砖等。这样之后节能性能肯定会更好了。

隔热板以聚苯乙烯为原料加上其它原辅料及防火剂，通过加热混和同时注入催化剂，然后挤压成型的硬质板发泡塑料板。化学名称是挤塑式聚苯乙烯板（简称XPS）。

XPS挤塑板的导热系数小于等于0.028w/mk，具有高热阻、低线性膨胀率的特点；有完美的闭孔蜂窝结构，因此具有高抗压、轻质、不透气、耐腐蚀、不降解等特点；抗压强度高达250kPa以上，最高值可达500kPa，可以适合环境的长期负荷人行屋面、非人行屋面、泊车屋面、机场跑道、广场。

三、住宅较少见的“土工防水布”

在车库顶板正在做土工防水布的布置，也就是把新型排与回填土分开的材料，土工防水布具有强度高，延伸性能好，变形模量大、耐酸碱、抗腐蚀、耐老化、防渗性能好，不受气候的影响等特点。

本材料价格较为贵，主要用于工程建设领域的防渗、反滤、隔离、补强、防裂、加固、水平面排水、整治翻浆冒泥，特别适用于水头高、水压力和侧向压力大、防渗要求高的工程，用在住宅工程上较为少见，一般都是用普通塑料布的。

四、日立HGP微机房电梯：节能30%、自适应变频闭门

到地下室，我们看到了日立HGP微机房电梯。日立HGP微机房电梯采用小型永磁无齿主机及薄型化控制，1050KG净宽2,1米，净深2,05米，节约58%的机房面积，可充分利用井道上方空间，真正方便土建布局。

全新HGP电梯采用智能化的自适应变频门机系统，可灵活合理的调整开关门速度，使用开关门动作更自然，平稳，确保门系统配合整梯顺利安全地工作。能够创造30%的节能空间，因使用永磁同步齿轮引机，大大减小了耗电量，能为业主节省30%的能量，比较实惠的。
  
【复式户型设计：三大创新、较高赠送】

在F组团，除F3、F2栋以外，F1、F4三栋全是复式结构，F3、F2也有不少复式。在复式户型设计上，本项目有不少亮点。

一、前后双挑高露台

一楼分别是客厅、餐厅、次主卧、客房、和洗手间。户型设计了前后院双层挑高露台，入户花园为前院双层挑高露台，后院露台也就是客厅外侧也是双层挑高露台。其中次主卧与后院露台相连，客卧与入户花园相连。

前后院双挑高露台，使内部空间具有了较多的灰色空间的变化的可能性，在深圳之前出现极少。

同时，户型还配备了入户花园，入户花园一般长约8米、宽约4米，每层面积约32平方米。后露台长约9.85米宽约4.8米，每层面积约47.28平方米，两层共计约94.56平方米。

二、餐厅、客厅双挑高

本项目复式不但实现了客厅的中空，也实现了餐厅的中空。而这两处中空其实业主都可以利用，将复式的二层变多两处空间，扩大使用面积。

说到这里大家可能已经发现，本项目赠送比例较高，这在衡量房价的时候必须要考虑到。赠送方式就包括：前后挑高露台、餐厅客厅双挑高、入户阳台。

三、挑高电梯厅

关于挑高的话题还要继续。由于式复式，那么电梯间就可以隔层布置。因此本项目复式单位全部设计了挑高电梯厅。电梯厅挑高的同时还有景观窗，可近距离欣赏到银湖山山景。当你进出电梯厅时陪伴你的是山坡的荔枝林。相当诱惑！