CBD“龙城广场·东方明珠城”唯论
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导读：
■前言
■项目劣势
【高层单位有一定噪音影响】
【龙岗河目前状况不佳】
■项目优势
【深圳唯一：同时满足广场、地铁、干道、国际商业4条件的中小户】
一、广场物业：15万平的龙城广场
二、楼下就是国际商业：全球季军
三、地铁物业：3#地铁龙城广场站与深惠公路
【泛容积率位居深圳前列】
【龙岗第一高宅：首座百米住房高】
【英国特易购Tesco深圳第一店：进驻东方明珠城】
【北面视野永无阻挡：龙城广场成窗前景】
【受益大运效应：周围改造进入高峰期】
正文：
■前言
CBD“龙城广场·东方明珠城”位于深圳市龙岗区龙岗街道办龙河路，北侧与二期东方国际茶都相连，南侧与四期“宝红、长海旧改项目”相接，东侧龙河路，西侧龙岗河，正面与龙城广场、文化中心遥相呼应。
项目占地28346平方米，总建面包括：住宅121558.34平方米、商业33499.85平方米、架空层3746.59平方米；其中公共建筑2100平方米（社康中心、居委会、管理用房及文化中心）。
项目容积率5.54、覆盖率43.4%、绿地率30%；住宅总户数1344户；停车位合计857个（其中地上356个、地下501个）。主力户型：约62-73平方米两房；约93-110平方米三房；约129-135平方米四房。
要了解一个项目，香地咨询＆半求工作室www.BANQ.cn认为应该从横向、纵向上来分析，单就产品说产品不足以真正搞清楚项目的角色。并要抓住其个性或者说唯一性方面去判断，这就是个性研究或者说“唯一性研究”（简称其为“唯论”）。
为了给大家有个全面的了解，将《CBD“龙城广场·东方明珠城”唯论》分为“项目劣势”、“项目优势”两个部分。
■项目劣势
【高层单位有一定噪音影响】
项目与即将改造的深惠公路靠得比较近，与南面的深惠公路之间隔着融发公司工业区及下坡头村、南联工业区，消除了绝大部分噪音，大约有200米远。
实事求是地说，楼盘噪音并不算大，但是半求www.BANQ.cn还是提醒高层单位还是存在一些噪音影响。各位稍微留意一下就可以了，不要过于担心。
【龙岗河目前状况不佳】
项目与龙城广场之间隔着龙岗河，这是深圳第五大河，流域面积半求没有记错的话应该属于第四。随着经济发展太快，与深圳其它河流一样，污染较为严重，河水少且呈现黑带味的现状。
由于河流是龙岗的母亲河，又流经龙岗最大、广东第三的龙城广场这个龙岗门面，在大运会落户的背景下，治理是肯定的。因此目前的污染虽然属于短期利空，但是长期来说这个因素恰恰能够压制房价，对于真正购房者反而是好事，
■项目优势
【深圳唯一：同时满足广场、地铁、干道、国际商业4条件的中小户】
香地咨询＆半求工作室www.BANQ.cn仔细分析表明，在深圳，之前还没有出现这样一个中小户物业：它同时满足紧邻省级广场、地铁上盖、主要干道、国际商业4个条件。之前的中小户物业满足以上条件最多的是深圳中心区的中小户星河世纪，但它只满足了省级广场、地铁上盖、主要干道三个条件。而且距离广场还稍微有点远，走路得5分钟
而东方明珠城则同时满足了4个条件，是深圳迄今为止的唯一，未来全市不会超过5个。
一、广场物业：15万平的龙城广场
东方明珠城北面就是占地15万平的龙城广场（含文化中心、电影院、SHOPINGMALL等）。
二、楼下就是国际商业：全球季军
楼下就是英国TESCO商场在深圳的第一家店面，商店面积达33499.85平方米，是龙岗大商场之一。
三、地铁物业：3#地铁龙城广场站与深惠公路
楼下还是3#地铁龙城中心站，南面就是深圳主干道之一的深惠公路，这条道路即将改造，路两旁的绿化正在移植。
【泛容积率位居深圳前列】
占地28346平米、建面184813.18平米（计容积率面积162139.12平米）的东方明珠城，小区容积率为5.72，这属于较高的范围。这个容积率在成就其龙岗第一高宅的地标意义之后，留给很多购房者的可能是担忧：容积率太高了。
这个观点对，也不多。对在字面上确实比较高，但实际上，东方明珠城的泛容积率非常之低。
龙城广场占地15万平，其周围的建筑密度和容积率也不高，目前普遍都是10层楼以下的住宅。而且由于其社会地位和政治意义，也决定不可能在广场上建房子。
由于东方明珠城楼下就是广场，因此，龙城广场实际就是未来业主们茶余饭后的休闲娱乐场所，就是自己的广场，成为生活的一部分，因此从这个角度说，容易理解的东方明珠城的泛容积率就应包括广场在内，计算得出泛容积率为：162139.12÷（28346+150000）=0.91。
这个容积率与万科城、东海岸、属于同一水平，比香蜜湖1号、水榭花都、兰溪谷要更出色。出乎意料了吧？这就是购房的大局观。
【龙岗第一高宅：首座百米住房高】
东方明珠城楼高32层，总高度99.9米。近百米的标高是目前龙岗全区的第一高楼，在城市化刚刚进入高速发展阶段的时候，高楼带来的视野开阔、空气清新、景观无遮挡的优点会得到更多的欢迎。
同时，其第一高宅的标志性，也能够符合那些需要容易寻找、具有身份标签者的需要。
【英国特易购Tesco深圳第一店：进驻东方明珠城】
项目引进了成立于1932年，已有近74年历史的英国最大的零售公司~特易购(Tesco)，特易购(Tesco)与家乐福、沃尔玛同列位居世界三大零售巨头。深圳首家店自2005年开始规划，2007年选定龙岗东方明珠城裙楼。
特易购的到来与不远处的家乐福、沃尔玛加剧了零售业的竞争，为争夺市场份额，未来的优惠活动会频繁光顾，最终受惠的还有居民。特易购的到来将给深圳市民带来全新的购物体验。
而商业对于中小户租赁具有5%~8%的租赁抬升效应。对于投资客来说，这是比较诱惑的。
【北面视野永无阻挡：龙城广场成窗前景】
龙岗中心城·东方明珠城楼高32层，总高度99.9米。使四周视线极为开阔。同时，其北面是具有法定效力的公共设施龙城广场，料想这里永远也不可能出现楼房的，这就保证了其北面的景观可以畅通无阻，永远没有阻挡。
【受益大运效应：周围改造进入高峰期】
2007-1-17日凌晨2点45分，深圳成功夺得2011年大运会举办权，主场馆选择在龙岗，这是深圳惩办级别最高的世界级体育比赛，而作为龙岗的城市中心、政治与社会活动中心，龙城广场必然将举办一系列的活动，政府必然投资改造周围环境。
东方明珠城作为一个商品房项目，该区委书记都要亲自过问，就是要保证龙城广场具有较好的形象，东方明珠城应该会受益。大运会的举办标志着龙岗已进入前所未有的快速发展期，特别是基础建设如地铁、道路、以及体育场馆等重大设施。龙岗中心城已不在是龙岗的中心城，而一跃成为深圳的中心城，龙岗，与深圳没有距离。
CBD“龙城广场·东方明珠城”区位图
3#地铁龙城广场站
