“星河·丹堤”F组团考查流水帐
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〖时间〗：2007年04月24日15：10~17：30
           2006年03月21日09：10~13：20
           2006年01月06日15：30~16：10
           2005年10月11日14：40~16：50
〖天气〗：阴、小雨
〖事件〗：实地步行考察泛CBD“星河·丹堤”F组团
〖地点〗：深圳银湖山效野公园金鸡岭北，梅林关口东南侧
〖提示〗：工地繁杂，头绪较多，个人角度与观点仅供参考

导读：
    ■项目概况
    【难度最高、涉及面最广的住宅项目进入收获时节：F组团将售】
    【唯一拥有山、湖、郊野公园三重资源】
     一、14.318平方公里银湖山效野公园
     二、9.1万平方米湖泊
    【自身配套：华润万佳、武汉大学深圳外国语学校】
    ■景观及周边
    【山、湖：主要景观资源】
    【南坪快速心理影响大于实际影响：最佳的道路上盖绿化】
    【南面已可俯瞰深圳主城区：还有绵延山脉】
    【北侧景观：湖、别墅、园林、岛】
    【西侧：通风良好、视野开阔、景观一般】
    【东侧：与山融为一体】
    ■项目考查
    【质量管理极严】
     一、安全措施到位：易燃易爆品分区摆放
     二、质量管理的群众防线
    【公共施工】
     一、架空层大理石全钢挂
     二、架空层木栅涂油防腐
     三、地下车库三层跃式：通风采光依然一流
    【6.26米架空层：保证园林整体性及实现全天候使用功能】
    【复式户型设计：三大创新、较高赠送】
     一、前后双挑高露台
     二、餐厅、客厅双挑高
     三、挑高电梯厅
    【网络信息系统配置“外挂设备扩展区”箱体】
    【创新技术与创新材料大面积运用】
     一、电梯关门速度自动调整快慢
     二、建筑整体隔热保温：XPS挤塑式聚苯乙烯隔热板
     三、住宅较少见的“土工防水布”
     四、新型排水板
     五、钢丝网骨架塑料聚乙烯复合管
     六、HL型混流式通风机：与市民中心地下工程一致
    ■商家概况
    【进步较快】
    【已然质变，布局珠三角】
    ■数据与用料
正文：

■项目概况

【难度最高、涉及面最广的住宅项目进入收获时节：F组团将售】

星河丹堤地处银湖山效野公园以西，彩田路北梅林关口处，项目占地20万平方米、建筑面积360580平方米、容积率1.8。

星河丹堤作为2006距深圳cbd最近、容积率最低新增大盘，也是星河地产第一个大盘、走出福田的第一个项目、第一个townhouse项目，因此其具有社会、市场、企业三重重大意义。因此香地咨询＆半求工作室www.BANQ.cn已全方位跟踪考查达3年之久。

星河丹堤地块本来是丰泽湖山庄的后续项目，后因上海发展商退出，本地块由星河接手，同时，丰泽湖山庄的物业管也由星河接手。

星河丹堤整个开发过程除了规划设计单位、代理公司、广告公司、发展商、物管公司这些常规利益单位之外，还牵扯到前期工程纠纷、老业主协调、市政规划争议，涉及面涵盖了政府、老业主、新业主、前发展商、前物管公司，成为深圳楼市历史上难度最高、涉及面最广的商品房项目。

如果不具备相当的高度和视野、良好的协调各方关系的能力，以及商誉签注，恐怕地块现在还是荒山野岭、国有土地还在低价闲置、丰泽湖的老业主们可能还依然生活在纠纷的烦恼之中。

随着E、F组团进入销售，项目已经进入收获时节，只剩D区等待下半年开售，小区内园林越来越漂亮了。

整个项目共分为a、b、c、d、e、f六个区，a区和c区为双拼和连排别墅，b和为叠加别墅。既将发售的为F组团的F1、F2、F3、F4共四栋高层。同为高层建筑的E区也将于年底上市。

【唯一拥有山、湖、郊野公园三重资源】
 
星河丹堤是深圳唯一同时拥有自然山、湖、郊野公园三重资源的住宅。其F组团其北侧为别墅和民乐水库湖面，项目本身地势南高北低呈台地状，F组团与湖面高低地势约25米左右的高差，所以，既使是低楼层也都能欣赏到幽静的湖面景观。

东南两面都是山峰包围，其中东面与山体紧临一步之遥，每当荔枝收获的季节，在长满荔枝的山坡上可以用竹杆将摘取的荔枝送到户内了。南侧与银湖山效野公园仅百米之隔，在这百米之内全部种植了不同种类的花和植物。

一、14.318平方公里银湖山效野公园

银湖山郊野公园位于罗湖区、福田区、龙岗区、宝安区四个行政区交汇处，东起清平快速干道，西达梅观高速公路，南起北环路，北至梅林关口南坪快速干道北侧，总占地面积14.318平方公里。

银湖山最高峰——鸡公山海拔445米，与东部的梧桐山（944米）、西部的塘朗顶（430米）构成深圳经济特区北部的一道天然屏障线。

二、9.1万平方米湖泊

占地9.1万平方米的丰泽湖为天然湖泊，这考查时我们站在F组团的顶楼看湖面时，湖水非常的绿，和岸边的绿化及树木基本一个颜色。丰泽湖山庄及别野的倒影静静的躺在湖面，极具欣赏性。

当环饶丰泽湖时发现湖水很清，虽然看不到底，但岸边的鱼儿游来游去。伸向湖中心的木制码头，湖边林荫小道，增添不少的清静及几丝凉意。

【自身配套：华润万佳、武汉大学深圳外国语学校】

在星河丹堤主出入口的两侧分别是武汉大学深圳外国语学校和已经开业的华润万家超市，林岸会馆位于湖岸边。华润万佳满足业主生活日常所需。林岸会馆是业主们的综合活动区，有西餐厅，酒吧，健身房等场地。

武汉大学深圳外国语学校是武汉大学第一所在全国范围内对外开办的学校，从小学一年级起，英语课每周不低于5节，高年级部分课程用双语教学；聘请优秀外籍教师，加强学生的英语口语训练时间和力度，学生小学毕业时能流利英语会话，初中毕业达到英语三级水平。

■景观及周边

【山、湖：主要景观资源】

F组团除西侧部分与高层建筑对视以外，其东、南、北侧的山、湖景观资源是整个星河丹堤高层当中最优越的三个方向。一梯两户的布局设计，每一栋每个楼层所有的户型都不同程度的看山、看湖，山湖是项目的主要景观资源。

【南坪快速心理影响大于实际影响：最佳的道路上盖绿化】

项目周围路网极其发达，南坪快速贯穿深圳东西、梅观高速连接机荷及广深高速，出行方面自驾车四通八达，出门既上高速。

南坪快速经过本项目的路段，采用了上面加盖的模式，盖上则是项目通往银湖山郊野公园的登山径，整个路上盖全部是绿化，这肯定是最佳的道路上盖绿化，总体而言，南坪快速的心理影响大于实际影响。

【南面已可俯瞰深圳主城区：还有绵延山脉】

经过现场考查，在18楼及以上，视野就可以越过银湖山，俯瞰深圳主城区，首先是山、然后是城市，在这个角度，城区就犹如微缩的盆景，有特别的观感和意味。

项目的南侧与银湖山效野公园仅百米之隔，其实就是南坪快速的宽度。小区通往郊野公园就是通过路的上盖上去的。香地咨询＆半求工作室www.BANQ.cn监测到的数据，2007年4月15日的揭幕仪式就是在这里举行的。这也意味着银湖山效野公园星河丹堤的私家登山道已经开通了。

美中不足的是来自南坪快速燥音，南坪快速从梧桐山洞口出来约有150米的距离是与F组平行，所以会有燥音的干拢，但距离较远影响较小。根据现场的地形，笔者建议将南坪快速与F组团百米的距离种植高大的树种，将燥音减少的最低，这也是一种行之有效的方法。

【北侧景观：湖、别墅、园林、岛】

星河丹堤整个项目地势南高北低，F组团位于最高的台地段，北侧分别是别墅、园林、以及9.1万平方米的天然活水湖泊。湖岸边的林荫小道、沙滩球场、木删码头、半岛以及园林小品，很漂亮的。

【西侧：通风良好、视野开阔、景观一般】

此面一部分为别墅群建筑，另一部分为高层建筑，因整个组团楼体呈东西走向，所以通风、视野及密度之间更好的起到了一种协调作用。景观一般，主要以别墅群及园林为主。

【东侧：与山融为一体】

除南面以外，东侧是享受大自然最好的一面。F1和F2栋已经和银湖山的山脉融为一体，考查此面时我们看到山体正在进行防护处理。东南处的山坡已经做好的防护处理，别墅群与山体已经完全植被，甚至从别墅的露台就可直接跳跃到山坡上去（见后面考查图片）。此面山景极为优越。

■项目考查

【质量管理极严】

一、安全措施到位：易燃易爆品分区摆放

在材料的堆放区，我们看到有两个用钢筋做成的铁网，两个铁网里分别放置了氧气瓶和乙块油脂，每个网内将满瓶和空瓶分开放置。同时，铁网的外部用白底红字来标识严禁烟火等字样，非常明显，远远的就能看到，随时提醒着过往人员，工地安全防范措施非常到位。

二、质量管理的群众防线

围绕工地转了一圈后，我们发现了几处公告牌颇有意思，公告牌上面写着“为鼓励参与星河丹堤工程质量、安全监督管理，凡举报重大质量、安全隐患事项目的个人，经核实举报事项属实、证据确凿，每项次奖励举报人人民币2000元，对责任单位处以双倍罚款”，同时上面附有举报电话及联系人等。

通过设立监督机制，杜绝工程中的漏洞，保证建筑质量，不能不说是星河的创举。很多合作单位都称，和星河合作，不需要额外的公关，虽然要求严格，但是感觉效率高、清爽，道理就在这里。

【公共施工】

一、架空层大理石全钢挂

在架空层处，三位师傅正在进行钢挂施工，架空层外墙采用高档大理石全钢挂。钢挂施工的好处是精度高、脱离了混凝土的酸碱性物质因此耐久性更好并不易变色、由于与墙体之间存在空间因此隔热保温性能好、热胀冷缩小这种施工方法的成本比水泥沙浆粘贴贵起码1.5倍。这种做法一般是公共建筑用得多一些。

二、架空层木栅涂油防腐

在架空层还摆放着一堆长短均衡的方木，四五位工人正在对方木涂抹防腐油。经过测量，这些方木长24公分，宽15公分，据师傅介绍这些都是进口的优质木材。安装完毕后这些木栅给架空层带来一丝丝趣味性，更帖近自然。

三、地下车库三层跃式：通风采光依然一流

前面提到项目的地势为南高北低，地下室车库也是根据这一台地地形，设计为跃式三层车库。说到地下室三层车库，大家可能会想到这三层车库全是采用物理照明吧，没有灯光的地方就黑压压一片。

事实恰恰相反，这三层车库不但实现了自然通风采光，而且采光效果还很好，主要是因为采光通风口多而且采光面大，所以通风采光效一流。如车库外墙上沿都有采光窗，以及靠近电梯位置也有采光口通风口。

尤其是出了在车库出入口，抬头就是山脉、树林，感觉完全不一样。

【6.26米架空层：保证园林整体性及实现全天候使用功能】

高层一楼全部架空，架空高度达到6.26米，比一般小区架空4~5米的高度比较起来，本项目高了30%左右，显得更开扬、更通透一些。

因此园林也显得更整体，而电梯厅也借这个设计，将园林引入到近前，大面积的玻璃使电梯厅与室外基本没有阻隔。

还有的就是，架空层可以给业主创造一个即使在下雨时也能够休闲、锻炼的全天候场所。

【复式户型设计：三大创新、较高赠送】

在F组团，除F3、F2栋以外，F1、F4三栋全是复式结构，F3、F2也有不少复式。在复式户型设计上，本项目有不少亮点。

一、前后双挑高露台

一楼分别是客厅、餐厅、次主卧、客房、和洗手间。户型设计了前后院双层挑高露台，入户花园为前院双层挑高露台，后院露台也就是客厅外侧也是双层挑高露台。其中次主卧与后院露台相连，客卧与入户花园相连。

前后院双挑高露台，使内部空间具有了较多的灰色空间的变化的可能性，在深圳之前出现极少。

同时，户型还配备了入户花园，入户花园一般长约8米、宽约4米，每层面积约32平方米。后露台长约9.85米宽约4.8米，每层面积约47.28平方米，两层共计约94.56平方米。

二、餐厅、客厅双挑高

本项目复式不但实现了客厅的中空，也实现了餐厅的中空。而这两处中空其实业主都可以利用，将复式的二层变多两处空间，扩大使用面积。

说到这里大家可能已经发现，本项目赠送比例较高，这在衡量房价的时候必须要考虑到。赠送方式就包括：前后挑高露台、餐厅客厅双挑高、入户阳台。

三、挑高电梯厅

关于挑高的话题还要继续。由于式复式，那么电梯间就可以隔层布置。因此本项目复式单位全部设计了挑高电梯厅。电梯厅挑高的同时还有景观窗，可近距离欣赏到银湖山山景。当你进出电梯厅时陪伴你的是山坡的荔枝林。相当诱惑！

【网络信息系统配置“外挂设备扩展区”箱体】

项目家庭网络信息系统考虑到了未来的可适应性变化，家庭信息系统进线与分线箱体积比较大，而且内部设计了“外挂设备扩展区”，以适应未来的新技术、新变化。

这种超前考虑，避免了未来更换设备的麻烦，留下了改进的空间，值得提倡。

【创新技术与创新材料大面积运用】

一、电梯关门速度自动调整快慢

到地下室，我们看到了日立HGP微机房电梯。日立HGP微机房电梯采用小型永磁无齿主机及薄型化控制，1050KG净宽2,1米，净深2,05米，节约58%的机房面积，可充分利用井道上方空间，真正方便土建布局。

全新HGP电梯采用智能化的自适应变频门机系统，可灵活合理的调整开关门速度，使用开关门动作更自然，平稳，确保门系统配合整梯顺利安全地工作。能够创造30%的节能空间，因使用永磁同步齿轮引机，大大减小了耗电量，能为业主节省30%的能量，比较实惠的。

二、建筑整体隔热保温：XPS挤塑式聚苯乙烯隔热板

在车库出口的一侧一堆摆放整齐的隔热板引起了我们的注意，这是XPS挤塑式聚苯乙烯隔热板，这种材料通过覆盖在墙壁、屋顶实现建筑整体的保温和隔热，其表面才是涂料、磁砖等。这样之后节能性能肯定会更好了。

隔热板以聚苯乙烯为原料加上其它原辅料及防火剂，通过加热混和同时注入催化剂，然后挤压成型的硬质板发泡塑料板。化学名称是挤塑式聚苯乙烯板（简称XPS）。

XPS挤塑板的导热系数小于等于0.028w/mk，具有高热阻、低线性膨胀率的特点；有完美的闭孔蜂窝结构，因此具有高抗压、轻质、不透气、耐腐蚀、不降解等特点；抗压强度高达250kPa以上，最高值可达500kPa，可以适合环境的长期负荷人行屋面、非人行屋面、泊车屋面、机场跑道、广场。

三、住宅较少见的“土工防水布”

在车库顶板正在做土工防水布的布置，也就是把新型排与回填土分开的材料，土工防水布具有强度高，延伸性能好，变形模量大、耐酸碱、抗腐蚀、耐老化、防渗性能好，不受气候的影响等特点。

本材料价格较为贵，主要用于工程建设领域的防渗、反滤、隔离、补强、防裂、加固、水平面排水、整治翻浆冒泥，特别适用于水头高、水压力和侧向压力大、防渗要求高的工程，用在住宅工程上较为少见，一般都是用普通塑料布的。

四、新型排水板

在园林中，也就是车库顶板的上面，笔者发现星河没有采用一般容易碎裂的陶粒，而是选择了新型疏水材料。

这就是在深圳商品房项目上第一次采用的排水板。这种产品以高抗冲的PS、PE、PVC等材料制成，是绿色环保产品。蓄水排水板具有蓄水、（架空）排水、透气、保温隔热和部分防根刺五大突出功能，是传统滤水材料的良好替代产品；也常用于做建筑夹层板和智能窜线板。

大家都知道园林排水往往排不净就会形成积水，时间一长成为污水，引虫传染。这种产品广泛应用于建（构）筑物屋顶、架空层、大型广场、地下工程顶面及其它混凝土面，同时也是屋顶绿化的关键技术。

五、钢丝网骨架塑料聚乙烯复合管

来到地下室我们发现项目采用了广东东方管业有限公司生产的钢丝网骨架塑料聚乙烯复合管。这种管材是以冷扎带钢为增强体，外层和内层双面复合热塑性塑料的一种新型管材，该管材克服了钢管和塑料管的各自缺点，又具有钢管和塑料管的共同优点。

这种产品具有超过塑料管强度的较高强度、刚性、抗冲击性及环刚度；双面HDPE防腐，比PVC管更具防腐及耐老化性能；重量轻，运输及施工方便；三大特点。

该管道安装与聚氯乙烯管道安装相近，采用注塑直通套筒连接管道，不需更多的附助设备安装。广泛应用于光纤套管、电力设备线套管及高速路、桥梁、埋地穿线套管。是一种二十一世纪的新型复合管道。

六、HL型混流式通风机：与市民中心地下工程一致

在地面项目采用的HL型混流式通风机已经运到，等待安装。HL型混流式低噪声、节能型风机是介于轴流式离心式通风机之间的一种新型风机，它具有离心式通风机高的压力，轴流风机大的流量，效率高、节能、低噪声、安装方便等特点。

主要是通风换气，用于冷冻、空调、纺织、船舶、民用建筑等。与老式的离心式通风机相比可节电20%，转速小于2000rpm时，噪声低于75db（A）风机。在深圳市民中心地下工程，用的这是这个牌子。

■商家概况

【进步较快】

成立于1994年4月2日的星河地产是深圳历史上产品线最丰富的民营房企、深圳中心区拥有项目之冠、深圳唯一进入旅游地产的民营房企、结构性缺陷解决得最好的民营房企。

2003年之前，星河地产至多每年一个项目，企业管理、人员构成、运作模式等都是项目公司的框架。之后，星河地产步入了多项目、多区域、多品种、大规模的开发时期，经过短暂磨合，企业团队作战能力大大增强。

【已然质变，布局珠三角】

星河地产开发过星河明居、星河雅居、星河华居、星河•国际、星河世纪、星河soho购物公园等项目。星河地产，已经从项目公司顺利变身为多战区、多品种同时作战的综合房企，位居深圳一线房企行列。

即使是在星河·丹堤、星河·世纪、星河COCOPark、星河国际丽兹·卡尔顿（Ritz-Carlton）酒店等4个不同性质项目同时开工的情况下，星河也依然借机表现了自己的实力。

如今星河已经成功在惠州、广州南沙落子，成功布局珠江三角洲。

■数据与用料

【测量数据】

楼板厚：13公分
洗手间下沉：34公分
复式客厅挑高：5.69米
复式房间净层高：2.66米
前院露台挑高：5.20米
消防楼梯净层高：4.61米
消防楼梯宽：1米
架空层净层高：6.26米
地下室车库净层高：3.85米

【部分用料】

南塑给水管、广熙PVC-U水管、联塑双壁波纹管、腾马水泥、皇冠PVC-U水管、昌盛钢材、HL型混流式通风机、日立HGP微机房电梯、广东东方管业有限公司生产的钢丝网骨架塑料聚乙烯复合管、深圳创新建材有限公司生产的CAX新型沟槽卡箍、雅达利铝塑板...........

“星河·丹堤”F组团：质量监督的群众防线

“星河·丹堤”F组团：D区后就收官了，看到良好的护坡了吗？

“星河·丹堤”F组团：高层看湖，是影，在湖看楼，是山

“星河·丹堤”F组团：向北，是湖山，与人间

“星河·丹堤”F组团：向西，是楼山，与繁忙

“星河·丹堤”F组团：不合格，哪怕再小也要返工

“星河·丹堤”F组团：复式单位客厅餐厅双中空好处就是，通透和爽

“星河·丹堤”F组团：复式前后院都是挑高，注意清水柱

“星河·丹堤”F组团：花岗岩外挂好处多多，但成本高高

“星河·丹堤”F组团：地下车库三跃，让阳光和风，进来

“星河·丹堤”F组团：出地下车库，就是山的问候

“星河·丹堤”F组团：外墙全保温节能靠得是它

“星河·丹堤”F组团：园林局部小品

“星河·丹堤”F组团：项目与银湖山及银湖山郊野公园的负距离关系

“星河·丹堤”F组团：南坪快速上盖是绿化，并通向银湖山郊野公园

“星河·丹堤”F组团：与市民中心地下工程一样的紧急通风设备

“星河·丹堤”F组团：看中国第4大城，是盆景

“星河·丹堤”E组团

“星河·丹堤”F组团：半岛，与湖

“星河·丹堤”F组团：开个PARTY？

“星河·丹堤”F组团：放心，未来可以适应

“星河·丹堤”F组团：样板房装修中，注意，天花就是星河的LOGO

“星河·丹堤”F组团：住宅较少见的新型排水板、土工防水布

“星河·丹堤”F组团：外墙砖试验中

“星河·丹堤”F组团：大树，再见！