“富通城Ⅲ·世界公寓”考查流水帐
半求
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〖时间〗：2007年04月26日14：30～17：00
〖天气〗：晴天、多云
〖事件〗：实地步行考察宝安碧海中心区之“富通城Ⅲ·世界公寓”
〖地点〗：深圳宝安碧海中心区西乡大道与兴业路交汇处
〖提示〗：个人角度与观点，仅供参考

导读：
    ■项目概况
    【珠江沿线深圳段第一大盘中的最后小户供应】
    【升级版：楼市绝偷，魔幻世界】
    ■四周及景观
    【片区进入开发高峰期，居住环境改善还需要假以时日】
    【交通方式中，就差地面火车了】　
    【北侧：近景视未来建筑物而定，远处看碧海湾公园山景】
    【东侧：保卫福中福、发展区域生产性服务业中心】
    【西侧：四期在建、远景优越】
    【南侧：海、岛、山、别墅群】
    ■项目考查
    【围墙包装】
    【1~8栋已封顶：6、7、8浇灌混凝土到14层】
    【变化较大，施工环境位居首位】
     一、场地功能完全分区
     二、设置临时管槽
     三、分栋材料加工区分区，切断跨越园林的运输保护园林
    【看楼通道太长：但处理手法值得学习】
    【世界公寓之公共部分】
     一、双公共走道
     二、剪刀式消防楼梯输出量倍增
     三、通天达地公共内庭院
     四、局部双层挑高的公共走道
     五、大盘小户的独特优势：地下室车库采光一流
    【施工手段有进步】
    【无缝粘结的防水技术：“贴必定”BAC高分子卷材】
    ■片区概况
    【一核一带、五轴四心】
    【世界公寓家门口：25926平方米市公共绿地】
    ■数据与用料
正文：

■项目概况

【珠江沿线深圳段第一大盘中的最后小户供应】

富通城3期位于宝安中心西区西乡大道与宝源交汇处，并临近滨海大道、兴业路，通过滨海大道、深南西路与市区接驳，通过沿江高速到达机场、广州，道路系统将非常通达。

富通城总用地面积26万平方米、总建筑面积60万平方米、总户数超过5000户。是深圳宝安区域内，沿珠江岸线规模最大的盘。而世界公寓则是富通城里最后的小户供应，未来的供应全部是中大户型。

大盘中的小户，与大户占有相同的小区内与小区外资源，因此在占有资源上是很划算的，这就是半求之前分析的“以小占大”的购房策略。

【升级版：楼市绝偷，魔幻世界】

富通城3期占地57164平米；总筑148600平米；住宅建面81000平米；公寓建面56700平米；商业建面10000平米。

此次推出的富通城3期·世界公寓6、7、8栋，是小区内第三次推出小户，也是最后一次。户型主要以单身公寓、一房一厅、一房两厅、复式一房两厅以及两房两厅的32~77平方米为主。

自深圳2006年6月25日新的房屋面积测绘规范实施后，由于凹阳台和露台计算全部面积，新报送的高赠送的设计方案已经不再批准。因此在售的高赠送项目就值得投注更多的目光。

世界公寓在之前生活立方赠送的基础上，又有了新改变：甚至有了入户花园。小户型带入户花园，在深圳极为罕见。

世界公寓在送面积上，以可变房间的中空、挑高露台、入户花园为手法，甚至使一房一厅可以变成4房户型，变“送面积”为“送房间”：单身公寓变三房、复式一房变4房，冠绝深圳，叫人不动心是极难的。

至于赠送面积的分析，请参考《绝偷：蔑视规则·收获自己》一文，这里不重复了。

■四周及景观

【片区进入开发高峰期，居住环境改善还需要假以时日】

无论是富瑰园、富盈门、富佳苑、蟠龙居，还是沙井第一个商品房项目丽沙花都，又或者是宝安中心区第一盘好旺角，到现在的富通城，开始都是非常偏僻或者生地，有些甚至是连道路都没有的荒芜之地，富通地产往往是区域先行者的角色。

目前富通城3期·世界公寓周围建设建进入快车道，北侧分别有槟城西岸和泰华阳光海两个项目正在紧张的施工。3期生活立方的西侧空地是富通城的第四期，目前也正在进行地基阶段的施工。

项目周围的工地与既将发售的富通城3期·世界公寓6、7、8栋近有200米，远则1000米，所以影响不是很大，但片区内整体居住环境还需要假以时日才能完善。

【交通方式中，就差地面火车了】　

富通城所在片区的交通，拥有陆、海、空、地下的特色，是深圳交通最立体的片区之一：

项目距离1#地铁西乡中心站约5分钟步程，沿江高速在楼盘西南侧，享受便利又距离较远无噪音影响，已开通的宝安大道、西乡大道、宝源路、新安六路、以及建设中的海滨大道就在四周，宝安国际机场驾车只有五分钟路程

这些构成了未来便利的交通系统。

【北侧：近景视未来建筑物而定，远处看碧海湾公园山景】

我们到达8栋顶楼的布筋处向北望去，最近处是一块空地，记得2006年10月份到此工地考查时，这块空地上是一栋破烂的七层高的楼，此次再来考查该地块已整平了。根据香地咨询＆半求工作室监测的数据，此处约10万平方米的地块是福中福的。空地以北是富通城3期的1、2栋。

此面景观存在着不确定性，主要视福中福地块未来建筑物而定，估计更多的是园林景观。另外，整个项目的北边是未来将建设的碧海湾公园、铁仔山公园、平恋山郊野公园，因被1、2栋挡住，所以只能看到一部分碧海湾公园山景。

【东侧：保卫福中福、发展区域生产性服务业中心】

一、保卫福中福

其实，在顶楼布筋处考查四个方向时，最另人奇怪的就是本项目和福中福之间的关系了，两项目的地块说长不长，说方不方，呈S形状，而且是你中有我，我中有你，但最终还是富通城占尽了各方面的优势。福中福完全被富通城3期包围，并且刚好挡住海景资源。越过西乡大道就是富通城的1期和F518创意产业园了。所以东侧近处也是空地，未来是园林景观，另一部分远景较为开阔，特别是靠进富通城1期的别墅群看过去很舒服。

二、发展区域生产性服务业中心

与富通城紧邻的旧厂房已经规划改造为“F518创意产业园”。在第二届文博会上，深圳F518创意园正式签约西乡。该项目计划改造总长518米、面积达11万平方米的22栋旧厂房。

该创意园项目规划包括工业创意设计、建筑装潢创意设计、综合艺术创意设计、会议及展览中心、管理服务中心、商业配套、停车场及茶文化休闲广场和一里艺术长街等8个方面。它的建设将在宝安乃至深圳产业结构调中重扮演重要角色。

以工业为主的西乡，现在要搞创意产业，似乎出人意料之外，不过放到2005年底深圳出台的《2030深圳城市发展策略》中来看，这似乎并不意外，西部将不仅仅局限于服务深圳，而是将立足珠三角和更大区域范围，连接世界。同时与香港合作发展成为区域生产性服务业中心。

【西侧：四期在建、远景优越】

富通城世界公寓西侧紧临已经售出的4、5栋，再往西是正在施工的富通城第四期，目前正在进行地基施工。再往远处是珠江口海景以及沿海滨大道的树林，远处的海和绿色的树叠错在一起，景观不错。

【南侧：海、岛、山、别墅群】

一、珠江口：一线海景

站在顶楼施工处往南看首先是广阔的珠江海岸，然后进入视野的是大小铲岛，大铲岛距离有点远看过去有点模湖，当然天气好的时候会很清淅。近处有宝安大兴一汽丰田特约店和海灏华庭花园粉红色的别墅群。

幽静的海面、珠江口的两个岛屿以及远处的大南山山脉，此面以海景、岛屿、山景、别墅群形成了多元化景观线，极具欣赏性。

二、小铲岛：原生态岛屿

小铲岛为深圳第三大岛，仅次于内伶仃岛和大铲岛，目前深圳尚无海岛旅游点，因而，小铲岛成为珠江入海口区最有旅游发展潜力的近岸岛屿。小铲岛陆地面积大约0.18平方公里，最高处77.8米，地势西陡东缓，与大铲岛和南山蛇口隔海相望。

■项目考查

【围墙包装】

当我们来到通往营销中心的兴业路上时，就感觉好像到了世界所最繁华的港口城市。产生这一视觉的原由是来自路两边的围墙包装，以及项目的地理位置。“沟通世界观，沟通西部通道”；“国际西岸CLD，提升价值城市”；“国际海港连接世界”........

西部通道的既将开通、沿江高速的建设、地铁1号线延长线的建设、大铲湾港口的发展、宝安国际机场........以“空间”和“环境”为两个重要因素，号称CLD、世界观，作为广告来说是无可非议的。

【1~8栋已封顶：6、7、8浇灌混凝土到14层】

首先向各位网友介绍一下富通城3期整个工地的情况，让已经成为富通城的准业主和各位客户对富通城的进展有个全面的了解。

富通城3期生活立方总共有1~8栋，经过前两次的推盘，第1~5栋已基本销售完毕，这五栋都已封顶，现正进行外墙、屋内隔墙及公共部分的施工，进展顺利。估计很快就可以入伙了。既将销售的6、7、8栋目前已浇灌混凝土到第14层左右了，速度还是挺快的。施工人员主要集中在楼内及顶楼作业。

【变化较大，施工环境位居首位】

香地咨询＆半求工作室www.BANQ.cn专业人员曾于2006年10月16日到本项目进现了实地考查，与上次相比，现场的施工环境变化非常的大。在现有项目中，富通城的综合施工环境是第一位的。

一、场地功能完全分区

很多项目的工地都是人行道与材料堆放混在一起，此次考查我们看到，工地的人行道是与材料堆放区完全分开的，实现了功能分区，这样做避免了发生事故的机率。

二、设置临时管槽

一般工地上，免不了有各种各样不同用途的管道，如抽水管、排水管、电线管等等，绝大多数项目的临时管线都是裸露在地面的。进入此项目我们发现，专门为这些管道设置了临时管槽，所有的抽水管、排水管、以及双层保护线管统一放进这个管内槽。水管漏水就不会积水，保证了现场的施工环境，有效的避免事故的发生。

三、分栋材料加工区分区，切断跨越园林的运输保护园林

7栋和8栋楼下分别设立了两个钢筋加工区，每一栋专门设立一个加工区，感觉有点独家供应的意思。除了钢筋，其他的建筑材料也是分开不同的区域进行加工，如负筋马橙和水泥垫块等。

这种做法避免了长距离的运输，能够有效地减少对施工环境的破坏，毕竟这里的园林已经起来了一部分，必须要切断这种跨越园林的运输路线，当然这种做法的成本高了一些。

【看楼通道太长：但处理手法值得学习】

富能城3期世界公寓的看楼通道连接1至8栋，估计有1000多米长，不知道深圳还有哪个看楼通道可以长过这里。印象中佳兆业可园六期的看楼通也是很长，但也不及本项目。

最初笔者认为通道可能会因太长而受影响，不过经过包装，减少了购房者长距离步行的烦躁，主要是因为通道内集光电、雕塑艺术品、平面视觉等系统于一体，虽然长但很好玩，令到很多小朋友都留恋忘返，很值得同行学习。

【世界公寓之公共部分】

一、双公共走道

7、8栋为三梯14户，出电梯后两侧是两个南北走向的公共走道，公共走道宽1.4米，高2.70米。双公共走道狭长较绣气，但通风采光一流，两端及中间的内庭院都可给公共走道提供通风采光。

二、剪刀式消防楼梯输出量倍增

电梯厅前面是消防楼梯，后面也是消防楼，双消防楼与电梯厅集中整栋楼的中间位置。项目的消防楼梯，设计是剪刀式双出入口的消防楼梯，每层有两个出入口实现可上又可下，等于是设计了两条楼梯，剪刀式楼梯的好处是输出量倍增，意外事件时逃生的通道是很重要的。双消防楼梯都是紧靠两侧的内庭院，所以可实现自然采通风光窗。

三、通天达地公共内庭院

两条公共走道中间除了电梯厅、消防楼、还有位于消防楼梯两侧的中空内庭院。公共内庭院通天达地，给第每一户的通风采光，提供了条件，这样就实现了户户南北通透，避免了传统无光线式的公寓。

四、局部双层挑高的公共走道

世界公寓的公共走道设计也是前所未有，在公共走道的两端位置为双层挑高。一方面与挑高的小复式格调一致，一方面公共走道的采光量将大大的提高，每当驻足在挑高走道里欣赏珠江口的海景及岛屿景观也别有一凡滋味呀。

五、大盘小户的独特优势：地下室车库采光一流

当我们下到地下室车库时，感受到充足的自然光线和通风效果，靠外墙侧上沿都有采光窗，特别是通往首层的消防楼梯处，采光窗布置较多而且也比较大，所以无论是通风还是采光都是一流水平，在小户型中不多见，如果不是依托大盘的优势，车库是绝不可能这么宽敞明亮的，各位可以和其它小户型小盘比较比较。

【施工手段有进步】

在材料堆放处，我们看到了现场制作的水泥垫块，水泥垫块与混凝土同一材料所以使用后无需抽取，施工方便，质量有保证。

预制的负筋马橙也有了新的改进，用平底钢筋取代了以往的支角架，踩上去更稳制作时也更方便了，看样子这施工方法和材料也是随着技术的需要而不断的改变，而且越变越灵活越方便。

同时，我们也看到了摆放整齐的施工模板，模板都很平整而且以脱料剂予以加工，保证脱离墙体时不留木屑，提高了墙体质量及装修的便利。

【无缝粘结的防水技术：“贴必定”BAC高分子卷材】

在本项目工地我们又发现了一种新材料，新型BAC高分子卷材。BAC高分子卷材由高分子片材、自粘胶料、隔离膜复合而成，该卷材实现了结合部分的无缝沾结，从而避免两块防水卷材之间的缝隙发生渗漏的情况，保证放水成功率，大大提高了抗穿刺、耐候、自愈、耐高低温等性能，物理性能更优异，化学性能更稳定。

同时，该卷材搭接方式灵活，可根据工程实际情况，选择冷自粘的“胶粘胶”方式或“焊接高分子卷材及双面自粘胶带封口”方式。能与后浇筑混凝土粘结，解决了地下室底板、侧墙、隧道等外防内贴难题。避免了环境污染和消防隐患，节约了能源。刚柔结合，形成了刚性防水和柔性防水的优势互补，防水效果更可靠。

■片区概况

【“一核一带”、“五轴四心”】

按照规划本片区城市空间组织的主要构思为：结合本片区的自然环境和城市布局特征，保护并强化片区优质景观资源，突出城市的滨海特色，构筑“一核一带”、“五轴四心”的城市空间景观结构。

一、“一核一带”

“一核”即本片区西侧由碧海湾公园构成的绿色开敞空间，北部山体是片区自然地形的制高点，南部空间直通珠江口海面。这里就是片区的景观核心，未来将是景观空间的标志性。

“一带”是指西乡河及两侧绿地空间组成的带状开敞空间，规划将沿河两侧各100米范围内的区域作为视线影响区，并限制区内用地的开发强度和建筑高度。

“一核一带”作为本片区的标志性开敞空间，将区外生态环境引入城市内部，形成了较为完善区域整体的生态网络格局。

二、“五轴四心”

“五轴四心”是指本片区沿五条主要道路（新湖路、宝源路、西乡大道、海城路、银田路）形成的公共空间轴以及分布在这些轴线上的四个特征各异的城市公共中心，它们是展示滨海自然风貌和城市特色景观的重要场所。

【世界公寓家门口：25926平方米市公共绿地】

根据深圳BA103-16＆18＆T5/01号片区（西乡中心区法定图则）规划显示，本片区内的12-01-03为11140平方米的公共绿地，以及80-03-3为14786平方米的公共绿地。查看规划图规后惊奇的发现，12-01-03地块就位于世界公寓家门口，而另一个80-03-3地块也仅仅与西乡大道一路之隔。

两个市政公共绿地共计25926平方米绿地。可以想象一下，出了大堂就是25926平方米公共绿地，休闲、娱乐、健身..........爽？

■数据与用料

【测量数据】

楼板厚：12公分
凸窗宽：70公分
客厅挑高：5.60米
房间净层高：2.70米
公共走道宽：1.40米
公共走道净层高：2.70米
消防楼梯净层高：2.70米
消防楼梯宽：1.25米
车库净层高：3.68米
架空净层高：6.94米
架空层回填土厚：90公分

【部分用料】

雄塑难燃线管、雄塑PVC-U排水管、友钢钢材、明达牌水泥、“贴必定”BAC高分子卷材、宏佳牌铝材、方大牌铝合金扣板……

富通城3期·世界公寓：步入国际港生活大道

富通城3期·世界公寓：快速“成长”中

富通城3期·世界公寓：友情基地，F518创意园

富通城3期·世界公寓：东南是富通城1期，靠路边的临时建筑未来是公共绿地

富通城3期·世界公寓：东侧视野开阔远景较佳

富通城3期·世界公寓：南侧滨大道既将开通，通往沿江高速的路已开始修建

富通城3期·世界公寓：一线海景，小铲岛，原生态岛屿

富通城3期·世界公寓：北及西侧近处空地为福中福地块

富通城3期·世界公寓：设置临时管槽，施工环境位居首位

富通城3期·世界公寓：场地功能完全分区，避免了发生事故

富通城3期·世界公寓：安全工作很到位

富通城3期·世界公寓：公共走道的开槽很整齐

富通城3期·世界公寓：消防楼梯与电梯厅

富通城3期·世界公寓：公共走道

富通城3期·世界公寓：所有挑高处可以隔成房间

富通城3期·世界公寓：首层架空层

富通城3期·世界公寓：顶楼布筋处

富通城3期·世界公寓：地下室车库采光通风一流

富通城3期·世界公寓：6、7、8栋与海与岛屿的关系

富通城3期·世界公寓：会所

富通城3期·世界公寓：高层与会所广场

富通城3期·世界公寓：模型

富通城3期·世界公寓：片区规划图