3#地铁“龙城广场·东方明珠城”考查流水帐
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〖时间〗：2007年04月28日12：10~15：00 
          2007年04月10日14：08~14：00
〖天气〗：睛、多云
〖事件〗：实地步行考察CBD“龙城广场·东方明珠城”
〖地点〗：深圳龙岗中心城东侧、东方国际茶都南侧
〖提示〗：工地繁杂，头绪较多，个人角度与观点仅供参考

导读：
    ■项目概况
    【基本情况】
    【龙岗首个有机综合体：空中栈桥互相连通】
    【深圳唯一性最强的中小户】
    【龙岗住宅地标：百米成就最高住宅】
    【租赁抬升效应：英国Tesco深圳第一店落户】
    ■四周及景观
    【5000多只和平鸽：龙城广场是全国第3、广东最大综合性文化广场】
    【龙岗河已被列入重点治理名单：短期利空、长期利好】
    【四周山脉环抱：区域至高点视野极开阔】
    【靠深惠路：高层单位有一定噪音影响】
    【北侧：龙岗河、龙岗公园、龙城大道】
    【南侧：近处既将改造、视野开阔远景较佳】
    【西侧：龙城广场、龙岗中心区、余石岭公园，最美的画面】
    【东侧：东方置地成沿河老大】
    【交通便利：四通八达】
     一、环线高速路网发达
     二、与地铁3号线龙城广场站无缝对接
     三、20多条公交线路
    【配套：享老城便利、沾新城繁华】
    ■项目考查
    【全部封顶：楼内楼外进展顺利】
    【即严格又人性化：茶水间、吸烟室】
    【安全防范措施到位：易燃易爆品分区摆放】
    【从工地开始，物管提前进驻：定时巡查签到】
    【龙岗首次采用高标准通风设备：自动切换的双速电机】
    【关门自调速电梯，龙岗领先】
    【公共施工】
     一、商场外墙：外钢挂施工
     二、龙岗住宅第一柱：高达15米清水立柱
     三、3.3万余平方米商业配套：地铁站与商场无缝对接
     四、架空花园回填土够厚：可种植大树、乔木
     五、商业广场：倒蘑菇小品飘浮在空中
     六、剪刀式消防楼梯：意外事件输出时倍增
    【楼内考查】
     一、小户型大要求
     二、空调室外机隐藏布置：安装维修更方便，外观整洁
     三、全赠送可步入式落地凸窗
     四、挑高大露台：5.60~6.83米
     五、外置集中排烟管道：扩大室内使用面积
    ■数据与用料
正文：

■项目概况

【基本情况】

CBD“龙城广场·东方明珠城”位于深圳市龙岗区龙岗街道办龙河路，北侧与二期东方国际茶都（同一发展商）相连，南侧与四期“宝红、长海旧改项目”相接，东侧龙河路，西侧龙岗河，正面与龙城广场、文化中心遥相呼应。

项目占地28346平米，总建面包括：住宅121558.34平方米、商业33499.85平方米、架空层3746.59平方米；其中公共建筑2100平方米（社康中心、居委会、管理用房及文化中心）。

项目容积率5.54、覆盖率43.4%、绿地率30%；住宅总户数1344户；停车位合计857个（其中地上356个、地下501个）。主力户型：约62-73平方米两房；约93-110平方米三房；约129-135平方米四房。

【龙岗首个有机综合体：空中栈桥互相连通】

香地咨询&半求工作室www.BANQ.cn得到最新消息，同为一个发展商的雅豪祥苑、东方茶都、明珠城三个楼盘，未来将以空中栈桥互相连通，实现商业、住宅、写字楼等优势互补，成为一个即是整体、又互相独立的有机综合体，这将是龙岗首个建筑综合体。

【深圳唯一性最强的中小户】

香地咨询＆半求工作室www.BANQ.cn仔细分析表明，在深圳，之前还没有出现这样一个中小户物业：它同时满足紧邻省级广场、地铁上盖、主要干道、国际商业4个条件。

之前的中小户物业满足以上条件最多的是深圳中心区的中小户星河世纪，但它只满足了省级广场、地铁上盖、主要干道三个条件。而且距离广场还稍微有点远，走路得5分钟

而东方明珠城则同时满足了4个条件，是深圳迄今为止的唯一，未来全市不会超过5个。3#地铁龙城广场站与深惠公路位于项目南侧，深惠公路，这条道路即将改造，路两旁的绿化正在移植。

【龙岗住宅地标：百米成就最高住宅】

东方明珠城楼高32层，总高度99.9米。近百米的标高是目前龙岗全区的第一高楼，在城市化刚刚进入高速发展阶段的时候，高楼带来的视野开阔、空气清新、景观无遮挡的优点会得到更多的欢迎。

同时，其第一高宅的标志性，也能够符合那些需要容易寻找、具有身份标签者的需要。

【租赁抬升效应：英国Tesco深圳第一店落户】

项目引进了成立于1932年，已有近74年历史的英国最大的零售公司~特易购(Tesco)，特易购(Tesco)与家乐福、沃尔玛同列位居世界三大零售巨头。深圳首家店自2005年开始规划，2007年选定龙岗东方明珠城裙楼，商店面积达33499.85平方米，是龙岗大商场之一。

特易购的到来与不远处的家乐福、沃尔玛加剧了零售业的竞争，为争夺市场份额，未来的优惠活动会频繁光顾，最终受惠的还有居民。特易购的到来将给深圳市民带来全新的购物体验。

而商业对于中小户租赁具有5%~8%的租赁抬升效应。对于投资客来说，这是比较诱惑的。

■四周及景观

【5000多只和平鸽：龙城广场是全国第3、广东最大综合性文化广场】

龙城广场就在项目北侧，业主下楼基本就到了，基本可以视为自己的活动领地。位于深惠公路边，龙山区政府大楼正面，占地面积15万平方米，是区政府投资兴建的大型市政广场，该广场1997年6月建成。

广场由三部分组成：A区为市政广场，面积为8000平方米，包括广场、喷泉等；B区为下沉式音乐广场，是龙城广场的中心，有音控喷泉、主景雕塑、灯架、花坛、看台等建筑物；C区为休闲观光广场（含文化中心、电影院、SHOPINGMALL等），周末文艺广场，每逢周五晚有文艺演出、周六电影晚会。

来到广场后，我们与这里的5000多只和平鸽相遇，它们在鲜花草地中自由活动，显然，已经习惯了与游人和平共处。广场是全国第三、广东最大的综合性文化广场，被誉为龙岗区跨世纪城市建设标志.。

【龙岗河已被列入重点治理名单：短期利空、长期利好】

与项目紧临的龙岗河不得不提，龙岗河是深圳第五大河，流域面积属于第四，随着经济发展太快，与深圳其它河流一样，污染较为严重，河水少且呈现黑带味的现状。

笔者经过仔细观察发现，河水虽不是很好，但河两岸边的生态植物很是茂密，甚至局部植物已占到河道的一半面积了。

龙岗河是龙岗的母亲河，又流经龙岗最大、广东第三的龙城广场这个龙岗门面，在大运会落户的背景下，治理是肯定的，根据香地咨询＆半求工作室www.BANQ.cn的监测，《2007年深圳市实施治污保洁工程主要目标及任务分解方案》已经把该列为重点治理河流。因此目前的污染虽然属于短期利空，但是长期来说这个因素恰恰能够压制房价，对于真正购房者反而是好事，

【四周山脉环抱：区域至高点视野极开阔】

项目的东侧和南侧是老城区，都是七八层的民房，西侧和北侧也只是零星的高层建筑，大多是待开发和正在开发阶段。所以四个方向视野非常的开阔，几乎无任何遮档，并且四周的远处都是山脉。

北有龙园公园山脉、南有牛坳水库山脉、西有余石岭山脉、东有八仙岭山脉。东方明珠又是最高的住宅，面向北左边是龙岗新城右边是老城区，周围山脉环绕，景观不错。

【靠深惠路：高层单位有一定噪音影响】

项目与即将改造的深惠公路靠得比较近，与南面的深惠公路之间隔着融发公司工业区及下坡头村、南联工业区，消除了绝大部分噪音，大约有200米远。

实事求是地说，楼盘噪音并不算大，但是半求www.BANQ.cn还是提醒高层单位还是存在一些噪音影响。各位稍微留意一下就可以了，不要过于担心。

【北侧：龙岗河、龙岗公园、龙城大道】

站在顶楼向北望去，龙岗河弯曲直通龙岗公园，龙岗河水质不好但绿化养眼。南北走向的龙城大道到了晚上，夜景不错，龙城大道双向六车道，两边及中间都有绿化带。另外，这个方向比较明显的是黄土裸露在外的两块空地。其中龙城大道与龙翔大道交汇处的地块为珠江商业地块。

此面没有什么高层建筑，视野较为开阔，10楼以上的远景较佳，远处的龙园公司山脉也能看的到。

【南侧：近处既将改造、视野开阔远景较佳】

当我们来到第七栋的顶楼，往南望去是大面积的民房，以六至八层为主。远景方面很有看点，主要是圳埔岭和牛坳水库的山脉。

乘升降机从顶楼下来的时候，看到了近处的房子，这些房子又老又破，融发公司工业区及下坡头村、南联工业区。住的人也不多，最主要的是这里的改造工程已经启动，可能已有些人已经搬走了。

【西侧：龙城广场、龙岗中心区、余石岭公园，最美的画面】

西面是整个楼盘景观最好的一面，龙城广场与本项目之间只有龙岗河和龙城大道之隔，刚好在项目的入口处有个桥可以通往龙城大道和龙城广场，很是方便。

除四层架空层以外，五楼以上的户型都可以看到龙城广场的景观，中高层能够欣赏到整个龙岗中心区的繁华。

除了近处的龙城广场、龙岗中心区远处的余石岭公园山脉也是叠叠起伏，就像一条“绿龙”，此面景观远近皆佳，估计也是卖得最快的户型吧。

【东侧：东方置地成沿河老大】

东侧是龙岗老城区，很热闹的。此面最集中的建筑是雅豪祥苑（榭里花园）、东方茶都，东方置地是龙岗河沿河的老大。

雅豪祥苑是沿龙岗河而建，很长，差不多有一里路。然后就是三条路，由北到南分别是龙河路、龙园路和深惠路，这三条路都是东西走向的。深惠路大家都很熟悉，是联系深圳至惠州的交通命脉，当然车流量也不小。

另外，龙河路和龙园路是双向四道，路挺宽但车流量不是很多。其中龙河路呈Y型分别紧临项目的北和东侧。景观方面和南侧有共同之处，大面积的多层民房，远处也是山景。

【交通便利：四通八达】

一、环线高速路网发达

与本项目紧临拓宽中的深惠公路东联惠州，北通福建，西接深莞、南达港澳；以及南坪、清平、水官等高（快）速路；深惠、深汕一级公路和深惠、深汕、机荷高速公路贯穿而过。

二、与地铁3号线龙城广场站无缝对接

全长32.983公里的地铁3号线，起点站是红岭中路站，终点站为龙兴街，设19座车站，其中6座地下站和13座高架站，老街站为1号线与3号线换乘站。在中心城内有三个站：吉祥路站→龙城广场站→龙兴街站

地铁3号线龙城广场路站位于项目南侧的深惠路，站点出入口与项目商业无缝对接，尽享交通便利，

三、20多条公交线路

片区内的城市主干道和次干道分别为龙城道、龙翔大道、龙园路、龙河路，其公交车线路多达二十多条。分别有龙岗同乐至南头火车站的353路；秀新材委至小梅沙的380路；动物园至坪地的361路；科技园至田头材的365路，此外还有351、866、863、309、654、869、818、839、985.......

【配套：享老城便利、沾新城繁华】

东方明珠城地处龙岗老城和新城的交汇，老城区经过多年的积累，商业已非常活跃，新城中心区规划起点高发展速度快，项目的主要配套集中在东西两侧方圆千米之内，

龙岗区政府、龙城广场、中国税务、龙岗街道办等政府机构，世贸百货、国美电器、万佳、苏宁电器、新一佳、天虹商场等商业有，雅豪祥苑幼儿园、九州国际幼儿园；小学有爱联小学、五联小学、龙岗中学、平岗中学、龙岗成人中专、丰丽学校等教育资源，乐兴家居广场、南联新市场、九洲文具玩具批发市场、南洋五金电器批发市场等专业市场，图书馆、文体中心、客家文物博物馆等文化设施，以上设施都在2000米范围内。

■项目考查

【全部封顶：楼内楼外进展顺利】

项目总共有七栋高层，来到工地我们看到第一至七栋已全部封顶，由上至下正在粉涮外墙，“楼体绿衣”正在逐步脱落，园林广场也在铺设磁砖，裙楼的外墙开始焊接准备外钢挂施工。进入楼内考查时，多处施工同步进行，有隔墙、抹灰、管道及线路等施工，进展顺利。

【即严格又人性化：茶水间、吸烟室】

施工场面较大，工地的材料堆放非常的有秩序，无论是加气空心砖、预制的水泥垫块以及钢筋加工区都是分区、分类摆放整齐。

在第六栋的架空层有专门的两间小屋，上面还贴着标志牌，一间为吸烟室，另一间为茶水间。

在大量消耗体力的建筑工地，饭后一枝烟也算是一种休息和放松了。设立专门的吸烟室和茶水间体现了对工人的关怀。

【安全防范措施到位：易燃易爆品分区摆放】

在材料的堆放区，我们看到有两个用钢筋做成的铁网，两个铁网里分别放置了氧气瓶和乙块油脂，每个网内将满瓶和空瓶分开放置。同时，铁网的外部用白底红字来标识严禁烟火等字样，非常明显，远远的就能看到，随时提醒着过往人员，工地安全防范措施非常到位。

【从工地开始，物管提前进驻：定时巡查签到】

进入到施工工地，我们分别在地下车库入口以及地下库通往样板房的楼梯口处发现了一份巡查签表，签到表上密密麻麻写着保安巡逻员的姓名和签到时间，测算了一下，签到表上平均每一小时就巡逻签到一次。

东方明珠城是由深圳市雅豪园物业管理有限公司实施物业管理，与隔壁的雅豪祥苑同属一家物管公司。一般售楼处和样板开放就开始由物业公司管理了，但平均每一小的巡逻签到在施工工地上还是比较少见的，这样的服务还是另人满意的。

【龙岗首次采用高标准通风设备：自动切换的双速电机】

在首层架空层，我们发现了东莞市雅高通风设备制造公司生产HTF型消防轴流排烟风机，这种新型消防轴流排烟风机一般采用双速电机，平时低速运行作通风换气用，如一旦发生火灾，会自动通过电控系统自动切换成高速运行在半小时内迅速排除烟气，使火场内人员安全撤离，输送空气和其他不自燃，对钢材无腐蚀性气体。

HTF型消防轴流排烟风机一般用于对消防要求要求较高的建筑物，如地铁、隧道、体育馆、高层建筑、地下商场、车间、烘箱等，既可用作排风，也可用做送风，在龙岗高层住宅中，这是第一次采用这种高标准的设备。

【关门自调速电梯，龙岗领先】

在广场处，我们看到了刚刚运来广州日立生产的HGP微机房电梯。电梯外包装箱贴有产品的规格分别是型号：HGP-1050-C050；毛重940kg；净800kg；层/门/站，/33/32/31。

日立HGP微机房电梯采用小型永磁无齿主机及薄型化控制，1050KG净宽2,1米，净深2,05米，节约58%的机房面积，可充分利用井道上方空间，真正方便土建布局。

全新HGP电梯采用智能化的自适应变频门机系统，可灵活合理的调整开关门速度，使用开关门动作更自然，平稳，确保门系统配合整梯顺利安全地工作。能够创造30%的节能空间，因使用永磁同步齿轮引机，大大减小了耗电量，能为业主节省30%的能量，比较实惠的。在特区内这种电梯也不多，而在龙岗，东方明珠城的电梯比较领先。

【公共施工】

一、商场外墙：外钢挂施工

在商场的入口处，多名师傅正在进行钢挂施工的焊接，焊接完毕后商场的外墙将采用高档大理石或花岗岩外钢挂。

钢挂施工的好处是精度高、脱离了混凝土的酸碱性物质因此耐久性更好并不易变色、由于与墙体之间存在空间因此隔热保温性能好、热胀冷缩小这种施工方法的成本比水泥沙浆粘贴贵起码1.5倍。香蜜湖1号和星河丹堤都是采用这种施工法。

二、龙岗住宅第一柱：高达15米清水立柱

进入商场，同样也是在入口处，门内侧两边有两根又高又大的立柱展现在眼前，感觉就像到了“西游记”片段里佛祖大殿的场景。

立柱采用清水施工法，表面光滑圆溜溜的。经过测量商场入口处是三层挑高15米，所以这两根立柱高达15米，这是龙岗住宅第一高柱。

三、3.3万余平方米商业配套：地铁站与商场无缝对接

东方明珠城自身商业配套有3.3万余平方米，也是龙岗的大商场之一，未来这里就是英国的TESCO商场了，这商场全球第三。一、二、三楼为商业裙楼，商场主入口为三层挑高，自动扶手电梯位于整个商场的中心处临近商场主入口。

根据项目规划，地铁3号龙城广场站位于项目南侧的深惠路，本项目与龙城广场站无缝对接，从商场可直接到达地铁口。地铁开通以及英国TESCO的进驻，有理由相信这里将成于龙岗的又一个大型综合商场。

四、架空花园回填土够厚：可种植大树、乔木

项目总共有七栋，通过架空平台连通为整体，裙楼三层，四楼是架空花园。四楼架空花园正在做楼板的防水及排水施工，游泳池高出目前花园标高1.70米，相信回填土厚度可以达到超过1米，这个土质厚度，完全可以在架空平台上种植大树、乔木。

游泳池分深水和浅水区，其中，深水区深1.40米，浅水区深60公分，显然一个是成人游泳池另一个是儿童游泳池。站在游泳池边缘处，向东望去首先映入眼帘的是园林广场，广场上以张拉膜制作的类似倒蘑菇小品别具特色，再往远处就是龙城广场了。

项目自身的园林及雕塑与龙城广场及广场内的“龙”图腾雕塑形成了一幅立体多维画面。游泳池建好后再添几把太阳伞和躺椅、木栅就更有情调了。

五、商业广场：倒蘑菇小品飘浮在空中

项目整体布局呈C字型状，广场面积目测约有1500平方米。提到商业广场不得不说说艺术小品。广场内的小品总共有五处，两个双一个单，雕塑的造形有点像倒蘑菇，很有创意。

另外，商业广场的水景以及喷泉轮廓已经显现，各种电路及管道正在铺设中，广场磁砖已贴好一半，不久就可以完工了。

六、剪刀式消防楼梯：意外事件输出时倍增

消防楼梯设计是剪刀式双出入口，每层有两个出入口实现可上又可下，等于是设计了两条楼梯，剪刀式楼梯的好处是输出量倍增，意外事件时逃生的通道是很重要的。

【楼内考查】

一、小户型大要求

在进入楼内考查时，笔者看到墙体、墙面都已经很平整、很规范。如果不是监理留下的整改笔迹是很难发现部分位置有瑕疵的，同时这也让我们看到了项目对细节的完美追求。

如墙面的抹灰、阴角的边缘，甚至墙面稍有粗糙监理人员都留下了打磨的整改要求，对于小户型能有这种接近苛刻的严格要求，实在是找不出什么理由担心其施工质量。

二、空调室外机隐藏布置：安装维修更方便，外观整洁

目前，高层建筑中空调大部分置于凸窗下沿，外围由百页窗围起来，以达到外观整洁的目的，但是时间一长，百页窗开始脱落，外观就支离破碎。

而本项目则是利用高层建筑格局中的通风井，将空调置于通风井侧，这样一来无论是入伙时的安装还是未来的维修会更加方便、安全，而且外观整洁。这种做法比较少见。

三、全赠送可步入式落地凸窗

户型设计方方正，南北通透，特别书房、客房、主卧房、客厅、餐厅采用了大量的可步入式落地凸窗，并且宽70公分的凸窗不计算面积都是完全赠送的，实惠多多呀。

还有户内的公共洗手间和主卧卫生间的凸窗也都是赠送的哟。可步入式凸窗有两个好处，第一实用，窗户的地平与地板是整体，扩大了地平的面积。第二景观拓展，可步入式落地凸窗实现了上下全景观的角度，避免了普通凸窗有遮挡的现象。

四、挑高大露台：5.60~6.83米

主卧及客厅错层挑高大露台将户外景观引入室内，挑高5.60米，其实，作为中小户型能有这样的挑高是不错的，有些露台虽然不是很大，但空间感是一流的，如果能够解决隐私问题就好了。

经过测量，挑高露台最高的达6.83米。

五、外置集中排烟管道：扩大室内使用面积

考查楼内时，我们发现了一处与其他楼盘不同的一种排烟管道的设计。通常排烟管道位于厨房的一角，而本项目有一些户型的排烟管道不在厨房内，而是位于与厨房一墙之隔的入户花园一角，扩大室内使用面积、使室内更加整体，便于装修和布置。

而入户花园有具有一定的空间进行管道美化处理，也不会影响到入户花园的作用及效果。

■数据与用料

【测量数据】

洗手间下沉：25公分
客房凸窗宽：72公分
架空层净层高：5.11米
地下车库净层高：3.96米
消防楼梯宽：1.23米
消防楼梯净层高：2.73米
一层裙楼净层高：5.11米
二层裙楼净层高：4.91米
三层裙楼净层高：5.05米
商场入口处挑高：15米
游泳池深水区深：1.70米
游泳池浅水区深：60公分
主卧阳台挑高：6.83米

【部分用料】

荣亚PVC-U排水管、昆明钢材、榕彩牌油漆、丰凌牌水泥、联塑牌污水排水管、联塑牌PVC-U供水管、广州日立HGP微机房电梯、HTF型消防轴流排烟风机.......

CBD“龙城广场·东方明珠城”：龙城广场与东方明珠城

CBD“龙城广场·东方明珠城”：看到和平鸽了吗，饲养了5000多只呢

CBD“龙城广场·东方明珠城”：龙岗河已被列入重点治理名单，短期利空、长期利好，河两岸边的生态植物很是茂密，甚至局部植物已占到河道的一半面积了

CBD“龙城广场·东方明珠城”：同为一个发展商的雅豪祥苑、东方茶都、明珠城三个楼盘，未来将以空中栈桥互相连通，实现商业、住宅、写字楼等优势互补，成为一个即是整体、又互相独立的有机综合体，这将是龙岗首个建筑综合体

CBD“龙城广场·东方明珠城”：龙城大道到了晚上，夜景不错，龙城大道与龙翔大道交汇处的地块为珠江商业地块

CBD“龙城广场·东方明珠城”：龙园路是双向四道，路挺宽但车流量不是很多

CBD“龙城广场·东方明珠城”：与龙城广场一条线的龙岗区政府

CBD“龙城广场·东方明珠城”：龙岗文化中心、图书馆

CBD“龙城广场·东方明珠城”：享老城便利、沾新城繁华

CBD“龙城广场·东方明珠城”：东侧的龙园路车少绿化可好的很

CBD“龙城广场·东方明珠城”：平均每一小的巡逻签到在施工工地上还是比较少见的，这样的物管服务还是另人满意的

CBD“龙城广场·东方明珠城”：龙岗住宅第一柱，高达15米清水立柱

CBD“龙城广场·东方明珠城”：3.3万余平方米商业配套，地铁站与商场二楼无缝对接

CBD“龙城广场·东方明珠城”：挑高露台虽然不是很大，但空间感是一流的

CBD“龙城广场·东方明珠城”：空调室外机隐藏布置，安装维修更方便，外观整洁

CBD“龙城广场·东方明珠城”：小户型大要求，小户型能有这种接近苛刻的严格要求，实在是找不出什么理由担心其施工质量

CBD“龙城广场·东方明珠城”：俯视商业广场，倒蘑菇小品飘浮在空中，很有创意

CBD“龙城广场·东方明珠城”：游泳池边缘有三个圆孔是干什么的？你来猜猜？

CBD“龙城广场·东方明珠城”：站在第四层架空花园看龙城广场

CBD“龙城广场·东方明珠城”：项目采用的中空隔音玻璃

CBD“龙城广场·东方明珠城”：接待中心

CBD“龙城广场·东方明珠城”：项目模型

CBD“龙城广场·东方明珠城”：租赁抬升效应，英国Tesco深圳第一店落户

CBD“龙城广场·东方明珠城”：这个倒蘑菇造形很有意思

CBD“龙城广场·东方明珠城”：目前正在进行粉涮外墙，“外衣”已逐步脱去

CBD“龙城广场·东方明珠城”：地铁3号线完成时间倒计时