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行业观察
公摊小则档次低:别了,寒酸崇拜!

作者:尹香武 类型:行业观察

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2019-02-26 16:57:23点击1049



前天下午,亚洲大的上市地产公司之一——凯德置地的重庆来福士广场来深圳举办巡讲活动,@尹香武 有幸负责为到场的100位要求3000万身价验证的客户主讲。

重庆来福士广场,是全国单位投资密度高的民用项目,也是集合和复合程度高的项目之一,几乎可以做到在150米的半径内满足生活工作需求。

而且本项目,既拥有上天造就的稀缺自然资源——两江汇流、也拥有人类造就的稀缺民生资源——城市及其CBD……这两点上达成了统一,可算是天人的杰出合作。

在开讲之前,有一位尹香武 13年的老铁粉就跟尹香武谈到了近期的热门话题:所谓的公摊面积。现在就在以前微博的基础上口述新增部分,供大家参考。

图1:前天尹香武为凯德置地重庆来福士广场主讲

舆论不要瞎兴奋了,住建部提了个草案说以后卖楼要按套内面积计算,舆论就开始自嗨了。

其实现在的合同中,都会明文记录总建筑面积、套内使用面积,本来就已经是按套内使用面积销售了,不是什么新东西。

而且要记住,成本一定是用家来支付的,不可能改个名词或者计价范围,成本就漂移到别人那里去、自己就不用支付了,如果这样想,未免也太贪了、太幼稚、太巨婴。

好吧,本来以前就是按套内面积、只是换了个说头,改个名词也不可能降低成本(甚至还可能因为降低公摊面积影响居住品质),那瞎兴奋什么呢?


图2:凯德置地重庆来福士广场主讲现场

还要提醒的,如果一个做法已经完全成熟、深入民心,因为这个做法形成了一套固有的机制,就不要轻易去改变,因为改变可能导致额外成本的付出(比如说适应需要的时间成本、突然改变导致数据跳变),是得不偿失的。

名头上自爽、代价却更大、为改变而改变,傻不傻?另有不少的人以为,原来公摊面积让自己多花了钱,是没必要的多余的。并且举了国外的例子。

其实欧美日情况跟咱们是很不同的,人家以独门独院的独栋为主,没有什么公共空间、交叉的空间。

西方即使是集合式住宅,也是以多层为主,除了电梯和楼梯就没有其他的公摊面积了,所以在欧美日澳新没有什么公摊面积的话题。

我们国家在多层建筑为主,就很少有共摊话题,原因就在此。我在武汉居住的是带电梯的多层,使用面积自然就大,没有什么公摊面积。


图3:讲座后客户咨询凯德置地重庆来福士广场100平米、120平米住宅单位

但现在我们已进入到高层乃至超高层为主的阶段了、小高层都越来越少见了,这种高度集合的住宅,必然涉及到更多的公共空间和交叉面积,没有这些整个居住的品质会严重下降。

比如说高层尤其是超高层,必然就会要三部以上的电梯,电梯井就要占用面积,难道你能说只设计1部电梯吗?再比如说现在的建筑密度高,为了扩大室外活动空间,经常进行1楼的架空做花园,也经常做空中花园。为了增强居住的空间感体验,大堂要有一定的体量。这些都需要公摊面积来实现。

我目前在深圳居住的就是超高层,每5层就会有一个巨大的空中花园、无论是地下大堂还是地面大堂,都是高层高,而且地面是连体大堂,不但层高极高,而且面积阔大敞亮——如果估计不错的话,应该是全国大面积的超高住户大堂了。

这个超高层合计有5部电梯,每层的电梯间宽达接近3.5米、长达近8米,各层走道的宽度也有2米、连消防步行楼梯都宽达1米3。你看吧,这个设计的结果就是公摊面积高。

但比较武汉和深圳这两个档次差不多的住宅居住体验,毫无疑问后者要强太多。所以奉劝那些对公摊面积深恶痛绝的人,你要理智一些。

你不妨这样设想一下:把你所居住的高层或者超高层,设计为只有一部电梯、电梯厅只有1米宽、走道70公分、大堂面积狭小,空中花园你就别想了,然后所有节省下来的公摊面积都放到你家户内去,你真的就住的舒服吗?

你的住宅,是需要相应的公摊面积来保证居住感的。如果社会形成只顾套内面积的风气,那么你以后就偏要去找公摊面积大的项目。

公摊面积小、就是档次低,苦为难自己呢?现在还是关窗户关门不顾门外生存的时代吗?还以为公摊面积小是什么好事吗?

我应该是在10多年前吧,在做营销的时候提供一个概念,所有的房子是关门豪宅、关窗豪宅,因为只把户内做好了,打开门打开窗就不行了。

但真正的豪宅,一定是什么呢?户内做好是基础,然后打开门打开窗也必须是好的。真正的豪宅必须是开门豪宅、开窗豪宅。

你不要以为公摊小档次低只是针对豪宅而言,只要是高层、超高层,公摊面积带来的改变都是立竿见影的。

如果你不相信,你去看看华润城二期的阔大电梯厅(比很多写字楼都大),给项目带来的提升作用你就会立即明白了。



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