■房地产的密码数字

房地产市场的关注度之高，已是全球现象。根据《华夏地理》（美国《国家地理》杂志中文版）2019年2月刊，在美国，房租占家庭收入的30%是住房可负担性的标准门槛。在旧金山湾区，这个数字接近39%。由于大额首付等买房障碍，除旧金山外的湾区租房者通常更年轻且收入更低。

不止于此，同时Zillow数据，洛杉矶、旧金山、纽约22-34岁年轻人房租占收入的比例约40%。而根据查普曼大学数据，加州旧金山、洛杉矶和圣迭戈的25-24岁年轻人自有住房比例在19.6-22.6%之间。

其实在加州，只有不到25%的人口有能力购买中位价格的房屋。在旧金山，只有15%的居民可以拥有住房。换而言之，全美不到三成的人可以拥有自己的住房，而且就城市核心区的房租情况来看，占家庭收入三成才是合理的可负担的门槛。不止美国如此，中国房地产市场也如此，3，已然是房地产的密码数字。

■激增的资产净值来源

为了购买一套房屋，购房者需要付出的成本如下：

在旧金山，一个典型的单户住房价格约为130万美元，在奥克兰为75万美元。这对于平均年收入12.3万美元的科技工作者来说，这一价格应该是可以承受的，但对于年收入3万美元的服务业员工来说就未免太高了。

美国所有地区中，房价高的是阿瑟顿，中位价格接近700万美元。相比之下，全美国的房价中位数仅为21.7万美元。

加州房地产经纪人协会称，只有略低于四分之一的人口有能力购买中位价格的房屋。在旧金山，拥有住房的道路更加艰难——只有15%的居民可以如愿以偿。对于有能力购房者来说，不断上涨的房价创造了一个激增的资产净值来源。

■资本配置的渠道选择应遵循这样的规律

事实上，当前的房地产价格居高不下已是共性。日前中国各大城市房租数据表明，报告显示，2月份20城租金均价为每月43.51元/平方米，环比上涨0.13%。其中，重点二线城市租金均价继续回升。从20个重点城市租金均价情况来看，深圳以97.27元/平方米/月占据榜首，其次为上海，租金均价87.59元/平方米/月。

从房租、房价表现来看，城市核心土地稀缺应是上涨之本。美国如此、中国也如此。高的越高，低的越低，已然在各个城市房地产市场中显露无疑。但无论从哪个方面来看，购置房产尤其是购置核心城区的房产，已然是有能力人士都倾向于做的资产配置。

也正是如此，资本人士在对待房产购置事宜时，尤为关键的选择，一个是城市，一个是地段，一个是产品本身。这也是为何前段时间位于深圳好地段的深圳湾瑞府商务公寓，即便均价高达15万元/平米以上， 开盘当天400平米户型也被秒抢的重要原因。这就是深圳核心城区核心地段核心资源的产品的价值。

当然，怎样的资产匹配怎样的物业，力所能及范围尽可能地配置自己及家庭所需求的资产，这应该是资本人士重点要去做的事情。在当前市场情况下，好地段好产品更应值得重视，譬如位于华侨城片区的香山美墅·云颂、紧邻灵芝公园的前海观一、前海CAZ范围的鸿荣源·壹方中心|玖誉，都应值得关注。