房价其实是城市价值的微观表现，房价是基于城市价值框架的信号输出，什么样的价值框架就有什么样的房价。

城市的价值框架，主要是由基建、企业、文教卫、各种流……所组成的。如果价值框架变化也必然会带来信号——也就是房价的变化。

那么接下来的时代里，哪座城市的价值框架变化可能大呢？我想应该是北京。

通过设立雄安新区、北京的市级功能向通州迁移，非首都功能的疏解可能比我们想象的还要大。

当然，我准备去看看通州新区但还一直没成行。但从规划资料上看起来，这个动作是巨大的，甚至于包括河北的一些地区都要进行与通州同步的规划。

雄安新区之前我去看过，土地非常平整、拆迁量不大，虽然靠近水源地治污成本比较高，但综合成本应该还是可以控制的。

现在不是已经鼓励企业向雄安新区迁移吗？综合通州新区和雄安新区，非首都功能疏解的历史进程已经开始了，中央直辖区（比如说把东城区和西城区合并成为中央直辖市）似乎也正在显露雏形。

通州城市副中心，把市级公务员都疏解过去了，中国是以政府为中心的经济架构，城市的框架是跟着政府走的。

而雄安新区迁移的是各类事业单位的知识分子、以及一些企业的总部。通州新区影响的是北京的经济中心的迁移，但是雄安新区这直接摊薄了北京的价值。

北京原来的老城区和核心区，逐渐变成了中央的北京——不是价值概念，而是政治概念。北京原有的城市价值框架正在快速的重新构建和分流，如果雄安新区和通州新城的建设顺利，北京的房价对此一定会有感知的。

当然，作为极大的杠杆——政治，即使如此疏解，作为一个大国的政治中心，北京依然能够不断地凝聚高价值，不断的吸附全国各地的进贡，对于北京城市价值的观察是一件相对有挑战的事情。

但无论如何，新区效应进入新的阶段了。原来的新区效应，是在城市旁边建一个新区——通州新城还属于这个老范畴。

而现在的新区效应，则是在100公里之外另外建一座新城市然后把一些企业和城市功能迁过去——雄安新区就属于这个范畴。北京是老的新区效应、新的新区效应兼有，这是一场很难得的实验！