经常有人问我(尹香武),现在的房价和他的工资比起来完全脱钩了,房价收入比过高说明房价太高。尹香武的回应是,此处有几个误区。
①首先是价格规律
因为无论如何演绎,都会是有一半人要买不起房的,如何让他买不起?无非就是价格要高到一定的程度。可以说让一半人买不起、一半人能够参与的房价才是合适的房价。
现在几乎人人都关心房地产——也就等于人人想做地主啊——这就说明我们的房价还是有问题的,还是没能够让一半人买不起房,房价必须要让一半的人绝望的。
很多人看待房价的基础就有问题,而且情绪化,总以为房价是促进交易的,其实房价的根本作用在于拒绝、封闭,而不是欢迎、开放,拒绝一半的人交易、然后再是有一半的人通过拒绝参加交易,这样的市场才健康、有效。
如果都能买房或者都买不起房,市场的有效性就没有了。那些总以为房价要让自己买得起的人,在思维上是错乱的,房价本来就要对一半的人带有鄙视性。
如果认为价格信号就是为了促成、欢迎,那其实免费才是好的价格的。但这可能吗?你用这个逻辑去推理就很容易理解,为什么“半推半就”才是好的房价信号了,标价本身就是拒绝。
②其次是生命周期问题
因为看到不少毕业生初入社会便希望购入新房,而且低于100平米竟然不买,但实际上其起始经济能力确实与房价不匹配,自然会感到压力难以承受。
应该在有一定的经济沉淀及购买力的时候才买,以后啊35岁才买第1套房是正常的,房价的水准必须要实现这个安排。
而且第1套房多大面积呀?其实也就70平米。当年的处级干部分房,也就是这个面积。
③其次是购房面积的问题
不少购房者秉承“一步到位”的原则选择面积较大的户型,则会有一定程度的吃力感,建议量力而行,选择合适的面积。
其实小康的三口之家,非常好的集合式住宅的居住面积在欧盟的建议也不过就是117平米,也就是说,这个面积恰好低于这个面积,会引起空间的争夺和太拥挤,大于这个面积则引起家庭关系的过于宽松,拉大距离。
反观咱们现在,一毕业就要三房,一起步就90平米嫌小,一换房就是200平米。在这种情况下,总价怎能不高?如果按照70平米的中等面积,以及中等房价计算,深圳大约350万,按照30年按揭计算,再来看房价你感觉如何?
④再次就是收入问题
房价收入比应该从长期来看待,因为住房发挥效用的期限可以说是一辈子,这笔支出应该对应一辈子的收入来进行评估,而不是以当下的收入去做简单的对比。
随着社会的演进,人们的收入增加,再考虑到通货膨胀,要以这个角度看待收入问题。
所以购房就跟家庭、感情差不多,难道你评论感情,评论家人,是以一时1事的表现来看待吗?那是一辈子的事儿,一时1事的问题,有时候并不重要的。
说完以上四点,相信你就会有些洞明感了。也因此,基于房价首先是一种拒绝信号,是鄙视信号,你就完全可以了解,如果一个项目以成本价卖房,要不就是项目获得了低廉的土地、要不就是企业要迅速的回笼资金。
有这样的机会就要尽快参与,因为到时候市场的博弈,一定会让这个项目的房价,升到让目标客户中有一半的人买不起的地步。所以我们才说要有本价狂的思想!
在遭受拒绝与鄙视之前,这个价格信号会有点无原则地容纳你,给了你尽快站好队的机会,你是选择哪个一半就非常重要了。选择站在无房队伍,以后就永远遭受房价的鄙视而不得翻身;选择站在有房队伍,以后就永远站在被房价保护和宠爱的天堂。
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