导读：
■大湾区时代，区际再凝聚浪潮来袭
■湾区一体化加速，郊区概念将彻底淡化
■城市中心化，这样的物业是置业首推！
正文：

■大湾区时代，区际再凝聚浪潮来袭

3月17日，@尹香武 先生出席讲座时指出，当前粤港澳大湾区快速发展的背景下，购房者应该重点关注一个新的价值趋势：区际再凝聚。

区际再凝聚是什么意思呢？在分析这个概念之前，我们需要先了解一下价值再凝聚。从经济学的角度来看，投资就是凝聚价值。因为不凝聚的一切都成不了价值。而大城市中，由于一、二手房成交比例的变化，会出现楼市价值再凝聚的现象。

一般情况下，当一个大城市二手房和新房的成交比例是1:3，即每成交1套二手房的同时，会有3套新房成交，这时候楼市会出现一轮普涨；当二手房和新房的成交比例从1:3过渡到了3:1，就意味着普涨阶段结束，市场整体的价值已经兑现得差不多了。

但是城市还在源源不断地创造剩余价值，这些剩余价值需要重新寻找更稀缺、更优质的产品，即豪宅进行新一轮的价值凝聚，这种现象被称之为价值再凝聚。

■湾区一体化加速，郊区概念将彻底淡化

目前深圳楼市已经度过了普涨阶段，迎来了价值再凝聚。但是豪宅动辄数千万甚至上亿的总价，意味着普通购房者想要把握价值再凝聚的机会，难度非常大。所幸随着粤港澳大湾区各项利好的出炉，还有一波机会可以把握，那就是区际再凝聚。

2月18日，《粤港澳大湾区发展规划纲要》发布，使得都市圈和湾区经济再度成为热议的焦点。作为国内第①个大湾区，粤港澳大湾区具有示范效应。目前连接大湾区各个城市的高铁、地铁、桥梁等都在加速建设，有助于港澳和湾区其他城市之间往来的各项便民政策也先后落地，大湾区正逐步变成一个真正意义上的整体。

除了粤港澳大湾区以外，以上海为核心的华东都市圈，以北京、天津、雄安为核心的华北都市圈，以武汉为核心的华中都市圈，以成都、重庆为核心的华西都市圈也在加速规划、成型。大湾区、都市圈的密集出现，表明区际再凝聚已经开始。

相比于价值再凝聚将凝聚点集中在城市的某一个物业品种上，区际再凝聚的点要大得多，以粤港澳大湾区为例，湾区内的大部分优质物业都具备再凝聚的价值，同时由于大湾区将形成一个整体，郊区的概念将被彻底淡化。

■城市中心化，这样的物业是置业首推！

众所周知，由于历史原因，深圳曾经有关内关外之分，2010年，经批准，深圳经济特区范围延伸至全市，关内关外的观念也日趋淡化，而粤港澳大湾区的规划，或将彻底让这种认知成为历史。

《粤港澳大湾区发展规划纲要》中，确立了深圳作为湾区四大中心城市之一的地位，同时深圳南接香港，北面是东莞惠州，西面有广州、澳门、珠海，这种处在湾区其他重要城市“簇拥”之下的地理优势，使得深圳将实现整个城市的中心化。

但是正如价值再凝聚是向豪宅靠拢，区际再凝聚的标的也有优劣之分。对购房者来说，在粤港澳大湾区都市圈置业，深圳这样的一线城市依然是首推。而处在价格洼地，同时紧邻地铁站点，拥有丰富的生态资源，产品面积段科学的的大盘项目，比其他任何一类产品都更符合区际再凝聚的方向和要求。

首先，明显可见的价格洼地，是判断物业是否拥有增值空间的基本条件之一，而紧邻地铁站点，和山、河、公园、湿地等优质生态资源的加持，不仅能够保证出行的效率以及居住的舒适性，也是高价值物业所具有的显著特征。

在产品面积段方面，有研究表明，小康三口之家，住宅套内面积127㎡、建筑面积140~150㎡左右是合适的常住上限。如果考虑溢价型投资，建筑面积90~100㎡的户型是黄金户型。也就是说，购房者可以将置业的主流面积段锁定在90-140㎡左右。如果能够同时符合上述几个条件，又是品牌开发商旗下的大盘项目，那必须毫不犹豫出手！