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行业观察
1年已1倍:价值再凝聚的天价疯警示

作者:尹香武 类型:行业观察

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2019-04-30 17:10:56点击1399


近期,华润深圳湾·悦府北区成交了一套363㎡的二手房,这是项目的景观王座,成交总价8600万元,单价23.6万元/㎡。

这个成交单价,与去年通过转让公司股权实现的几套的成交价相比基本一致。

也就是说,起码在悦府北区项目上,在三年的公司持有免税时间内,公司持有转让的成本更低,转让实际得利大多了。这就是为何要出补丁政策,堵死公司购买的主要原因。

本物业之前的购入价总成本约为14万元/㎡,实现增值9.6万元/㎡、2016年4月7日购入至今三年的总投资回报率68.6%,折算为复利年增长率为19%、非复利年增长率22.7%。

由于本物业用了一倍的杠杆,因此自有资金投资回报率大约120%、3年实现1.2倍,折算为复利年增长率为30%、非复利年增长率40%。

这个投资业绩是斐然的,而且是在2016年开始普遍行情已经失去的情况下取得的,又尤其男人可贵了。

如果是悦府南区,由于从签合同到交房时间更短(不到一年),时间成本更低、收获就更大了,其实是一年1.2倍了,这几乎是近十年来好的投资业绩!今天来聊聊这个。开说之前提醒你:

第18回专享----《年度标的’密件:房价纠缠前,你要通吃先》,快递已经陆续寄出,请查收,有问题找13266798623李小姐。其中关于房价的接龙与纠缠、房价全新的估值时代、不要恋战要转战的警示、无主经济等的分析,尤其是具备通吃三类行情的“年度标的”发布,值得你高度重视!言归正传。

图片:时间是楼投资的高纲领,时间,时间还是时间!

相信大家还记得,2016年初尹香武作出判断并提醒VIP客户、2017年初过了保密期之后向密讲听众提醒、2017年第二季度公开提醒,深圳已经从1:3顺利进入3:1阶段,价值再凝聚的潮流即将开始,这就是所谓的天价疯行情。

也就是说2016年初至2018年中(因为政府限价特别严格,之后限价就开始逐渐放宽了)开始进入都市豪宅,是一个好的时间点,既没有多出时间成本、也没有错失之前其它的价值洪峰。

如果比这个时间点更早进入,其实就错过了其他的机会。如果比这个时间点晚进入,限价政策开始放宽,出的门票价就多了。

比如说悦府,北区和南区开盘虽然隔了接近两年,但价格是一样的。但到了同一个大项目内的瑞府,包括装修费在内的单价就已经达到了18.5万元/㎡了,比之前南区的单价高出6万元/㎡,而且瑞府是商务公寓、悦府可是住宅性质哈!

说到这里想提醒大家。房地产投资呢,看起来是容易的。如果只是想实现保值的目的,只要你有足够的时间瞎买都行,这个不需要专业。

但如果要实现增值的目的,那么进行选择和判断就很重要了。什么样的城市?什么样的片区?什么样的品种?这个判断是专业的。

但如果你把购房当成投资,而不仅仅是增值,这就是高专业,因为这就涉及到时间点的把握,不同的时间点介入不同的产品,获得的回报是不同的。

而从经济学概念上来讲,投资是相对概念,赚少了就是亏——这就是机会损失。在普涨不再的条件下,其实尤其要重视这个。有的人其实已经不但出现相对投资损失,其实还出现了损失了。

有的人呢,该聚集在一线城市的时候去了二三线城市,该扩散到强二线城市的时候他固守一线城市,该买郊区白领大宅享受0~1行情的时候他去追豪宅,该买都市豪宅享受再价值凝聚的天价疯行情的时候他却去相信老破大老破小……这些都不是合格的投资行为。

也许这些行为多多少少都能挣一点,但是产生的巨大的机会损失是恐怖的。举例子说,2017年买入深圳所谓的性价比高的郊区白领大盘,和那时候买入深圳的都市豪宅,其投资回报率相差可能达到惊人的地步。

直白可以这么说,如果你购房是一种储蓄,那不需要任何专业,你买农村的房子都可以起到抵御重置成本上涨的目的。

如果你购房只是为了增值,就开始触及到专业的门槛了,要不你自己专业,要不就需要依赖于专业人士。

如果你购房是为了投资,你已经没有别的路可以走,为了提高确定性你只能依赖于高的,甚至是军师,你千万不要过于自信,更不要小看房地产,那可是一片其大无外、其小无内的投资天地。

你还要记住的是,除了价值再凝聚的天价疯行情之外,你还要关注区域质变带来的“0-1”行情、全国万元化背景下的“本价狂”行情,这三类行情是在普涨消失之后的三条活路。

而且,在某些城市,已经与上级城市实现了房价的接龙和纠缠,价值再凝聚将阶段性降速了,虽然依然看好但你好别恋战,因为有更加低耗能空间更大的选择,好改换阵地去轻松收获0-1、本价狂这两大行情,之后再从容反攻倒算吧。

以后,别怪我没提醒你。

以后,你可别找后悔药。


【年度标的’密件:已快递,请查收】

第40场密讲201人到场,4-21已成功举办、并发布了2019年度标的,现场认购36人。现将速记完善、补充为@尹香武 的《年度标的’密件:房价纠缠前,你要通吃先》http://t.cn/R6tMdz0,快递已陆续邮递,请查收,有问题找13266798623李小姐。内容不限于:

①勿"为富不智":犹太人悖论/恐龙起飞悖论/创行业创业态到创资产。②美国6大中国视角:人民币逆差与新开放/GLZ现象/ZWTH双紧规律/细胞与房价/黑死病效应;③冷膨现象:全流量化/房价估值化。④流沙定式:勿恋战/黑社H标准/无主房联想/房价接龙纠缠…⑤年度标的:此盘定十年/通吃三行情。



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