导读：
■“楼市冰火两重天”，大城市香港化不可逆
■地少价高，置业该何去何从？
■深圳中心都市圈已定，人居轨迹向东成大势
正文：

■“楼市冰火两重天”，大城市香港化不可逆

近日，网传东北鹤岗市1.6万元买套房的消息引起了广泛关注，据了解，此次被曝出“冰点价”的是鹤岗的棚改住房，但据媒体报道，鹤岗市中心的部分在售商品房约为3000-4000元每平方米，这样的房价在三四线城市里面也属低谷。

图片来源长三角产经智库

与此同时，世邦魏理仕集团在4月12日发布的《全球生活报告》中，香港“荣登”2018年全球贵的房屋市场，平均房价折合人民币约15.12万元每平方米，连续第九度蝉联No.1，此外，深圳房价跻身前五，超越了北京、洛杉矶、纽约。

一边是东北小城鹤岗房价低至350元每平方米，数万元就能拥有一套，一边是中国香港和内地多个城市住宅均价再创新高，并且两者之间每平方米的价格差距达到近43倍，这样的反差也被网友戏称为“楼市的冰与火之歌”。

事实上，在这个人口加速向城市转移的大都市圈时代，一二线城市强者恒强的局面已不可逆转，都市圈的中心城市，将是未来各大城市群经济发展的引擎。在楼市大分化的大环境下，大城市香港化的趋势愈演愈烈。

■地少价高，置业该何去何从？

什么是香港化？上海金融与法律研究院曾这样解释：香港化，直观看来，主要体现在三个层面：第①，房价高、物价高、生活成本高；第二，收入差距大、社会资本差距大、阶层流动难；第三，本地与外地居民冲突明显。其中显著的特征之一就是高房价。

香港作为国际大都会，凭借制度福利优势和与国际接轨的城市资源，吸引着众多优质人才和企业，再加上土地控制，因而其房价一直居高不下。而深圳，与香港一衣带水，其楼市发展轨迹也深受其影响，近年更有向香港靠拢的趋势。

据深圳统计年鉴数据，深圳平均房价从2000年的五千左右每平方米，增长到2016年的五万每平方米，仅十多年的时间，深圳房价已增长十倍以上，而今年更是成为全球房价贵的城市前五。另外，与香港楼市现状相似的，还有深圳日趋稀缺紧张的土地市场，据深圳市规土委和美联物业全国研究中心统计的结果，今年1季度深圳未出让1宗住宅用地，当现有的住宅用地供不应求时，房价也自然随着上涨。

图片来源深圳统计年鉴

目前深圳楼市的香港化特征已经十分明显，随着以深圳为核心的大湾区都市圈形成，人口将持续涌入深圳，而目前住宅土地零供应的现状让现有的楼盘更加珍贵。

■深圳中心都市圈已定，人居轨迹向东成大势

在土地紧缺和房价高涨的背景下，深圳可选择的物业并不多，找准潜在发展区域是一大关键。随着粤港澳大湾区一体化的进程加快，人居轨迹向东发展已是大势所趋，而龙岗区作为深圳东部战略中心，当属置业优选区域。

龙岗区作为深圳的新起之秀，蕴藏着巨大的发展潜力。根据深圳资源与国土委员会统计的2016年各区城市更新数据，龙岗更新面积达1296.8公顷，远超其他各区，意味着龙岗区正在以一个崭新的面貌迎接片区的腾飞。同时，得益于珠江口东岸深莞惠城市圈几何中心的位置，龙岗区不仅是2018年全国工业百强区之首，还是2016-2017连续两年广东省内GDP增速第①的行政区。

此外，龙岗区素有深圳人“后花园”的美誉，有着优质的宜居属性。目前区域内森林覆盖率达53%，拥有1.4万公顷的生态风景林，是深圳空气质量好的行政区之一。作为深圳的“生态大城”，龙岗区的国际低碳城还打造了一个集轨道交通、有轨电车、公交网络、慢行系统于一体的绿色出行体系，通过便捷的交通运输系统与绿色TOD空间理念相结合，真正让区民实现在森林公园里实现生活畅想。

36万㎡的香沙湿地公园实拍图

当然置业重要的一点，是性价比，龙岗区作为深圳少有的高值低价区域，可以说十分符合了。去年全年楼市检测数据显示，龙岗区的新房均价比较平稳地保持在3.7万元每平方米左右，称得上是深圳房价的洼地。

在确定了意向购房区域以后，购房者要做就是精挑细选契合自己需求的物业。而衡量一个物业是否优质，主要在于其价值点。尹香武先生曾说：都市圈时代下，要注意时间的释放和空间的收缩。

时间的释放，指的是交通的便捷程度。交通作为连接城市的重要纽带，对生产要素流动、区域协调沟通和城镇体系发展有着不可或缺的作用，这也是近年来地铁物业兴起的重要原因。而空间的收缩，简单来说就是在所属置业范围内，涵盖商业、办公、教育、通行、公园等众多日常需求要素，做到城区资源集中化。

同时在土地制约的因素影响下，目前深圳市场上供应的住宅户型逐渐向小面积发展，而与之相悖的是，城市置业的主流需求仍然以购置中大户型为主，据房地内参统计的楼市周榜数据，上周全市住宅成交量中，面积在90~144㎡区间的住宅成交量多，约占总成交量的一半。

当区域、交通、配套、户型等方面的需求确定以后，购房者只需要根据需求逐一对应、筛选，优中选优，自然能够找到理想的置业标的。