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行业观察
知屋漏者:最长寿资产,为何突变弃儿?

作者:尹香武 类型:行业观察

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2019-05-10 18:24:35点击264


其实在突破了临界点——也就是城市的住房价格开始超过30%的本地人的承受能力——那么效率就会成为一个反向指标。

在临界点之前,效率的逐渐提升会创造出更多的投资机会。在临界点之后,效率越高,投资机会越少。

因为能够匹配新效率的人在迅速的减少。天生有很多人的效率是无法进一步提升的。因为进一步提升的效率就不是手脚的问题了,而是思想的问题。

思想力是有天然鸿沟的。但是效率越高,投资机会越少,那么剩余的机会空间反而会变大,普通房产围内将非常温吞。

深圳在价值再凝聚之后,将会呈现出一个新的行情趋势(大家再等等,还有一小段时间保密就可以公开了)。这个行情趋势就是剩余的机会空间。

但这个机会空间,与大众无关。举个例子说,深圳湾1号的莱佛士公寓很好——我(尹香武)觉得这个再次为中国带来了颠覆性革新的公寓具备极佳的机会,未来一定还会翻番。

但它的新房售价应该在25~30万元/㎡之间,单套的中间总价在1亿左右吧。这种玩家很少的,如果在深圳,几乎普遍在我的接触范围内了。

能玩得起的人要坚决进入,如果信得过,那就合伙进入也行,之后就舒服自在地以时间换空间好了。

前天香港成交地皮,是启德机场跑道区的4c区2号地块,创出历史最高。成交楼面地价19,636港元/尺²,也即21.14万港元/㎡,折合人民币18.22万元/㎡。这个楼面地价已比深圳的顶级豪宅单价更高了。

这个侧面说明了,大陆一线城市的超级都市豪宅,即将转入价值再凝聚之后的新行情阶段,机会在收敛。一线城市效率的提升,已经达到了临界点,那就是剩余机会的空间放大了。

在一线城市达到效率临界点、等待全民实现效率新匹配需要一定的时间。而以武汉为代表的强二线城市呢?效率还没有达到当地的临界点。

这就是可资利用的机会。这个城际之间的机会如果你摸透了会有极致兴奋感,而且存在较大的腾挪操作空间。如有必要,近期找机会开讲给大伙说说这个。

其他的人对上述深圳的这种机会不会有兴奋感,因为已经绝望了,因为买得起的涨不动,买不起的涨得快!绝望了,也就不关心了,未来只是会用这个项目做背景,拍点照片吹吹牛而已。

而除此之外,尹香武之前准确把握的深圳价值再凝聚的行情需要暂停了,机会快速的向头部聚集,90%的人在深圳几年内的机会是没有了的,其他普通住宅的价格表现未来将比较温吞。

深圳的楼市运行条件,由于一些特殊的因素,受到了比较大的改变和扭曲。很多原本的分析判断结论也需要进行调整了。

我(尹香武)的粉丝应该明白,2017年开始除了深圳的超级都市豪宅、超级核心综合体,我已没做过具体其他深圳项目的推荐,这就是一种趋势把握和合理的回避。

所以呢,如果在深圳,你购房首先是为了自住——当然这也是投资,只是说有了自住的限制,需要尽快解决——那么你现在该买还是买,因为未来的房价会比较温吞。何苦损失这段居住的时间成本呢?

但是如果作为投资来说,正因为他的温吞平稳,所以把你的投资空间给抹平了。自助快买,投资别急。大概就这个意思。

就此,我建议那些呆瓜你好好思考一下,为什么去年上半年政府还大力支持的农民房整治、房企接手农民房租赁,为什么到了去年年底就突然的崩解了。

这个关系到成本的生存问题,你好好想想就能明白我为什么会说投资者要转场这段话。农民房是深圳居住生态中最底层的,最底层的变化最后它的信号会被放大的,农民房的信号变化其实比商品房具备更强大的意义。请记住:

这应该是深圳首次出现底层信号的方向性变化,以前从未有过。是顶层更离不开底层,而不是底层更离不开顶层,现在深圳的底层已经比较脆弱了,而这种脆弱度可能比我们想象的要大。

这个底层信号的转变,值得所有的人好好思考。最底层的崩解,这是原始信号的输入。原来这个最底层的信号从没有改变过方向,农民房一直是向上向上再向上的。

即使在波动的1992年土地市场崩盘、1997年亚洲金融危机、2003年非典、2008年金融海啸、2012年全面严控……这些个关键年,商品房可是颤抖过好几次,但农民房依旧是香饽饽,大家争着抢建。

最后连政府也眼红了,大房企也眼红了,然后都进入农民房市场,说明了啥啊,没有别的更多机会了因此连底层机会都不放过啊。结果就出现了上述情况:几十年受欢迎的品种却被广泛抛弃了,现在连抢建农民房的新闻与信息东路不见了,连土著自己也在大规模撤离农民房了!

这是深圳历史上的农民房信号第1次转向,最长寿资产突然就成了弃儿。很多已经签约的村民房狼藉一片地退出。农民房忽然成了避之不及的品种。

原始信号要经过三倍的杠杆扩大的:底层、中层、顶层。所以对这个信号要引起高度的关注。知屋漏者在宇下,知政失者在草野,知经误者在诸子。这个古话不要忘记。即使贵为皇帝,最担心的不会是富裕阶层、中间阶层,而是底层出问题。

这是我在为VIP客户保守了一个季度的秘密之后,从这几天才开始对外提醒这个信号的。知道我习惯的人都会明白我这么做的道理所在。

我依旧认可深圳楼市存在局部机会和中长远价值的地位,但是,深圳越过效率临界点之后,能否在尽量短的时间里实现再次匹配,匹配需要多长的时间?这真是考验眼光和脑力的问题啊。

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阅读如下武汉孔雀城地产的航天府·滨江苑的系列文章,有助于你全面了解情况,为决策提供关键性的帮助意见。点击标题可直接阅读(逆序排列):

⑨2019-5-8的《致烟蒂族:当跟屁虫你别狂》

⑧2019-05-07的《1套变16套:升产大跃进,享受盒裂变》

⑦2019-05-06的《龙市我胜王石,如今虎市眈眈:游牧投资论》

⑥2019-04-06的《见者捡宝:最后三类住宅行情首发》

⑤2019-03-20的《“万有斥力”的绝杀与绝机:6套逻辑》

④2019-03-13的《生路只两条,此道最轻松:50万翻升仗》

③2019-01-24的《时隔十二年,再现倒贴价:三房42万》

②2018-12-21的《4800元/㎡后面的国家坐庄…》

①2018-12-20的《惨绝房界的4800元/㎡及余…》


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