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行业观察
最恐怖的购房者数据:深圳三年,平移万亿!

作者:尹香武 类型:行业观察

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2019-05-15 18:21:33点击169


本文涉及的数据本来不想这么快发出来的。但当我陆续发出《笨人好救,聪明人难治》《知屋漏者》《致烟蒂族》后,有的还不太了解我的人就不断问啊、打探啊,你的节奏真的那么准吗?你有那么神吗?你是吹牛的吧?……等等,那就用数据来说话吧。

强调过多少遍了,房地产是强规律、长周期的。房地产是城市化的生意,而关于城市化的研究已经汗牛充栋了,我无外乎就是在视野范围内穷尽中外此类书籍,然后尽可能地靠近了规律而已。

这与神不神没关系,只和谨慎、善别、博观约取有关系。正因为如此,我和我的团队在节奏上的把握才能精准,以下我们的这些判断都在各自时期,都准确地把握到了当时最大的投资浪潮:

“人民币如升值、房地产将亢奋”

“尖端放电”

“不是牛市、而是龙市”

“南山将超罗赶福”

“西比中强、中比东强、北比南强”

“金融化是用更多钱解决问题”

“房价是零泡沫、负泡沫”

“白送甚至倒贴”

“五年十万”

“(人力+土地+资本)/人口:均衡式决定中国房价将球冠”

“0-1行情”

“省城浪潮:两年三倍”

“价值再凝聚的‘天价疯’”

“买顶豪不离南山”

……

你现在看历史上的这些判断,可能觉得你也是这么想的,但是那是当时!趋势也没呈现的预判!这些判断涉及宏观、中观、微观,上述这些均可公开搜索查询到,有什么好吹牛的呢?没有精准的判断,如何成就绰号“二十三楼兄”这样的从零起步、甚至可以说从负起步,达到23亿身家这样的神迹呢?

远的就不说了吧。甚至最近的两年三倍的省城浪潮(9000买进,现在接近3万了)也不说了,说说最新的。我不是判断说会有价值再凝聚的天价疯行情吗?但是很多人看到深圳超级都市豪宅10万+的单价就跪了。

你别以为是普通人这样,连绝大多数的投资者也是这样,他们退场了。而我的判断是价值再凝聚已经箭在弦上,即将又一波大行情。结果如何呢?

5月初华润深圳湾·悦府北区成交了一套363㎡的二手房,这还不是项目的景观王座,成交总价8600万元,单价23.6万元/㎡。而景观最好的A户型成交总价是9500万元,单价25万。

而其实,通过注册公司持有深圳超级都市豪宅的投资圈的人,以20~28万之间的价格,通过股权的方式悄无声息的转让的案例已经比较多了,手上只留下自用的。因为投资要注重时间成本。

也就是说,在悦府北区项目上,在2017~2019这个其它品种温温吞吞甚至出现价格下降的三年里,反而出现了巨大的涨幅。另外几个超级都市豪宅方向上也差不多,只是幅度略有差别。

本物业之前的购入价总成本约为14万元/㎡,实现增值9.6万元/㎡、2016年4月7日购入至今三年的总投资回报率68.6%,折算为复利年增长率为19%、非复利年增长率22.7%。由于本物业用了一倍的杠杆,因此自有资金投资回报率大约120%、3年实现1.2倍,折算为复利年增长率为30%、非复利年增长率40%。

这个投资业绩是斐然的,而且是在2016年开始普遍行情已经失去的情况下取得的,又尤其难能可贵了。如果是悦府南区,由于从签合同到交房时间更短(不到一年),时间成本更低、收获就更大,其实是一年回报率120%了。

这是深圳除开能够做零首付、负首付且房价大涨的一年半之外,其余年份里最佳的投资业绩,也是无须特殊手段的历史最佳业绩!

相信大家还记得,2016年初我作出判断并提醒VIP客户、2017年初过了保密期之后向密讲听众提醒、2017年第二季度公开提醒,深圳已经从1:3顺利进入3:1阶段,价值再凝聚的潮流即将开始,这就是所谓的天价疯行情。

也就是说2016年初至2018年中(因为政府限价特别严格,之后限价就开始逐渐放宽了)开始进入超级都市豪宅,是一个最佳的时间点,既没有多出时间成本、也没有错失之前其它的价值洪峰。

如果比这个时间点更早进入,其实就错过了其他的机会。如果比这个时间点晚进入,限价政策开始放宽,出的门票价就多了。

比如说悦府,北区和南区开盘虽然隔了接近两年,但价格是一样的。但到了同一个大项目内的瑞府,包括装修费在内的单价就已经达到了18.5万元/㎡了,比之前南区的单价高出6万元/㎡,而且瑞府是商务公寓、悦府可是住宅性质哈!

假设,当时买的是其它住宅,就算是其它的好住宅吧,三年没动,甚至出现了下跌。比如说某热点片区的某热点大盘,2017年买入大约6万/平米,现在要卖出的话只能收到5.5万左右。

现在要成功卖出变现的话,亏损大约达到了5000元/平米,总投资亏损率-8.3%,假定同样是一倍杠杆,那么两年里自有资金的亏损就是-16.6%(还没有考虑其资金成本、时间成本)。

这是绝对亏损。那么你看不见的相对亏损呢?购入上述都市超级豪宅,一年里自有资金投资回报率120%。那么上述投资的机会损失率(也就是相对损失率)是多少呢?是:

(-16.6%)+(-120%)=-136.6%≈137%!而且还多耗进去一年的时间!这难道不是亏得底朝天吗?因为这就意味着投入100元,亏了137元!这就是经济意义上的亏损---机会损失。

对不起啊,这可不是那个项目的个案,而是深圳好几大热点片区中,几乎所有购房者在近三年里的共同待遇!!!

如果按照每年成交3万套新房、9万套二手房合计12万套房产来核算,撇除其中真豪宅占比15%,也就是年度总成交非豪宅类10.2万套,三年总成交30.6万套。

什么个意思啊?是说三年来有30.6万个购房者事实上亏损136.67%!按照深圳5.6万的均价,90平米的平均面积,套均总价大约500万,假定首付均为50%,也就意味着发生了500万*137%=342.5万元的机会损失(相对损失)!!。绝对损失是多少呢?250万*(-16.6%)=41.5万!

合计相对损失是多少呢?342.5万元*30.6万=10480.5万亿≈1万亿!三年来,因为决策不同导致选择不同,相对损失1万亿啊!这些数据可都是经得起经验的,虽然不是精算,但方向上就是这样。

这1万亿相对损失,几乎是无痛转移啊,转到哪里去了呢?转移到抓对节奏、踩对了点的人那里去了!万亿级的相对财富转移就这么完成了,相当于3333亿/年连续平移了三年。

按照2.42万亿的GDP,每年单此一项扩大的差距就达到13.8%、合计41.4%,而财富格局的人数呈现出“28”规律啊,也就是说,富裕那一段的人,落实到人头上,仅此一项扩大的富裕人群领先幅度就达41.4%*4=165.6%!这还未考虑其它方面,你相信还是不相信都是这样。

所以呢,接下来深圳会有亿级单位的不错成交,比如深圳湾1号的莱佛士公寓,等着看吧。接下来不要动不动就说贫富差距了,这不叫贫富差距,这叫智慧差距!贫富差距还可以通过政策控制,智慧差距则是受到赞美的、无法控制的。

说到这里我想提醒大家。房地产投资呢,看起来是容易的。如果只是想实现保值的目的,只要你有足够的时间瞎买都行,这个不需要专业。但如果要实现增值的目的,那么进行选择和判断就很重要了。什么样的城市?什么样的片区?什么样的品种?这个判断是极其专业的,后续结果天差地别。

但如果你把购房当成投资,而不仅仅是增值,这就是高级专业,因为这就涉及到时间点的把握,不同的时间点介入不同的产品,获得的回报是不同的。

而从经济学概念上来讲,投资是相对概念,赚少了就是亏——这就是机会损失。在普涨不再的条件下,其实尤其要重视这个。有的人其实已经不但出现相对投资损失,其实还出现了绝对的损失了。

有的人呢,该聚集在一线城市的时候去了二三线城市,该扩散到强二线城市的时候他固守一线城市,该买郊区白领大宅享受0~1行情的时候他去追豪宅,该买超级都市豪宅享受再价值凝聚的天价疯行情的时候他却去相信老破大老破小……这些都不是合格的投资行为。

也许这些行为多多少少都能挣一点,但是产生的巨大的机会损失是恐怖的。举例子说,2017年买入深圳所谓的性价比高的郊区白领大盘,和那时候买入深圳的超级都市豪宅,其投资回报率相差可能达到惊人的地步。

直白可以这么说,如果你购房是一种储蓄,那不需要任何专业,你买农村的房子都可以起到抵御重置成本上涨的目的。

如果你购房只是为了增值,就开始触及到专业的门槛了,要不你自己专业,要不就需要依赖于专业人士。

如果你购房是为了投资,你已经没有别的路可以走,为了提高确定性你只能依赖于高级的,甚至是顶级的军师,你千万不要过于自信,更不要小看房地产,那可是一片“其大无外、其小无内”的投资天地。

你还要记住的是,除了价值再凝聚的天价疯行情之外,你还要关注区域质变带来的“0-1”行情、全国万元化背景下的“本价狂”行情,这三类行情是在普涨消失之后最后的三条活路。

而且,在某些城市,已经与上级城市实现了房价的接龙和纠缠,价值再凝聚将阶段性降速了,除非你能够把握到其中即将出现的那股新的行情(还在保密中),否则虽然依然看好后市但你最好别恋战。

因为有更加低耗能空间更大的选择,最好改换阵地去轻松收获0-1、本价狂这两大行情,之后再从容反攻吧。因此文后的广告含金量极高。

以后,别怪我没提醒你。

以后,你可别找后悔药。


仅40万,你即可轻取两行情!】

强二线前二的武汉,其境内千元计价项目:孔雀城地产的航天府·滨江苑,作为5800元/㎡全市最低的价格优势,展现出全国建安成本万元化、片区军工总部化背景下的投资优势,是极佳的不限购通吃“本价狂+0-1”两行情的宅品。

项目位于国家航天产业基地,鄂A牌,有远期地铁、规划大桥与光谷一河隔,具郊区军工总部化的质变潜质,属黄金面积段:70、88、100㎡,此次首推70㎡小户、总价40万。其他事务性咨询,及省时无费用代办找胡女士18627725511,别找我。
还要提醒,研究与资产挖掘是我的职业生命与乐趣所在,我是为自己说话、体现水平而说话,不是求着谁买不买房。你买不买我不关心。何况购房投资是有条件要求的、每个人要根据自身情况把握,非一概而论的。

阅读如下武汉孔雀城地产的航天府·滨江苑的系列文章,有助于你全面了解情况,为决策提供关键性的帮助意见。点击标题可直接阅读(逆序):


⑨2019-5-8的《致烟蒂族:当跟屁虫你别狂》

⑧2019-05-07的《1套变16套:升产大跃进,享受盒裂变》

⑦2019-05-06的《龙市我胜王石,如今虎市眈眈:游牧投资论》

⑥2019-04-06的《见者捡宝:最后三类住宅行情首发》

⑤2019-03-20的《“万有斥力”的绝杀与绝机:6套逻辑》

④2019-03-13的《生路只两条,此道最轻松:50万翻升仗》

③2019-01-24的《时隔十二年,再现倒贴价:三房42万》

②2018-12-21的《4800元/㎡后面的国家坐庄…》

①2018-12-20的《惨绝房界的4800元/㎡及余…》



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