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行业观察
深圳湾1号→天鹅湖:40亿/天的大嘴怪与好孩子

作者:尹香武 类型:行业观察

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2019-05-17 17:55:22点击748


在深圳房地产历史上,评论人士与媒体记者此前出的最大丑,是2013年9月底到10月初关于超级都市豪宅深圳湾1号的所谓的地基塌陷、工地大火,那些评论人士,尤其是某报记者,枉下定论、胡乱指责,发出了大篇幅报道,看起来头头是道。

其实都是缺乏失专业基础知识、对工程与工地管理缺乏起码了解的文人臆想,把正常的工程现象、偶发小事、创新的施工手段,全部解读成了负面。在全国专业界面前,出了一次天大的丑。这应该也是全国楼市评论界出的最大的丑,号称是先锋城市的深圳情何以堪啊。

当时我的评价就是:深圳评论界的水平跟不上开发界的脚步!但在当时其刻,我(尹香武)几乎成为独家之言,跟风那些言论者吧我都给淹没了,所以我当时愤懑地称那些人叫“呆瓜”!但是呆瓜人多势众啊,所以购房者还是受到了影响,结果导致有的人退定金。

当时的价格是多少呢?7万元/㎡左右!五年过去了,现在的市面价格已经达到20万/㎡左右。因为这些不良报道,导致不少原本要买而后来未敢买的人损失极为惨重!以300㎡为计,损失的增值就是13万*300=3900万!

当时的那些记者、那份报纸、那些评论者,如今似乎什么都没发生过一样,没人站出来就担责,照样到处招摇过市、甚至继续传错经布乱道,装扮成成功的专家样子。真令人愤慨,深圳评论界的某些人怎么啦。

好吧,就算这些人没有耻感,能知耻而后勇、取得进步也好啊。这些人偏就不、他们还是那么呆瓜。最近预感,继深圳湾1号事件后,又一次评论界的大丑正在上演了。

最近华侨城的新豪宅项目---天鹅湖(也就是天鹅堡3期)5月7日拿到预售证,5月15日由前海公证处公证抽签符合资格的认筹客户263个。结果评论界有些人士立即就像吃了伟哥。

他们都在做什么高论呢?说“卖得差”者有之,说“昔日冠军、今日无人买”者有之,说“客户观望”者有之,说“户型问题”者有之,说“定价太高”者有之。这些人是否客观?是否专业?

本项目从拿到证到开筹只有8天时间,华侨城是央企、可不像民企那么自由,华侨城是极度遵循政府规定的,不敢有任何偷步,真是个好孩子啊。而且还首家“双公证”开盘---认筹公证、销售公证,政府不让做的动作一个也没做。政府没要求的标准华侨城也达到了。

因此只有仅仅8天时间,8天就收到了263份有效认购、涉及总金额接近40亿,40亿/天怎么就叫卖得差了呢?怎么就叫客户观望呢?怎么就叫没人买呢?是不是奔驰车要和奥拓比销售速度呢?这种声音啊,是没豪宅购买经历的人才可能发出。他们是以自己的臆想去评论从未知晓的世界。

本项目的备案价是毛胚12.5万/㎡,这个价格不是华侨城定的,是主管部门定的。管理当局掌握着比你我全面得多的土地、空间、客户、市场数据,然后综合考虑批了这价格,恰恰反应了掌握更全情况后的理性估值。

以前的华侨城本部所在地,可开发土地资源还比较多,供应源源不断,所以房价表现相对平稳。但是经过这些年快速消耗,华侨城在本部接下来的开发量讲快速下降。华侨城原本可以永远不断供应的格局,就变成新房越来越少的新格局,严格说,这对于交易价格提升是有很大帮助的。

在这种情况下,当然要以提价来平衡。我以前多次强调说,深圳即将进入四替阶段:地价替换房价、月租替换月供、首付替换全款、租房替换购房。也就是说,再过个五六年,华侨城市如果爱买土地的话,像这种深圳核心区的超级豪宅用地,比如说天鹅湖地块的楼面地价达到现在的售价也就是10万/㎡是正常的。

从这个角度说,12.5万/㎡的批准预售价格,反应出我们的管理当局越来越娴熟、越来越了解市场并且具备了越来越强的前瞻性。其实就我的认知来说,这个价格其实是低的,远不能反应华侨城家底的厚度。

而且,作为人类的本位财富,作为人类的总枢纽与总平台、剩余价值的总归入,类似于天鹅湖这样的顶级豪宅的入门级标的,如果出现日光、销售速度过快,反而是不正常的。

这么好的家底、这么稀缺的地段,凭什么要卖很快?凭什么要更低价卖掉?具有“家底要快卖”心里的人,其实就是那种消费意识浓厚、投资思维浅薄之徒,是不适合评论超级豪宅入门的标的的。

最后呢,华侨城也是挺冤的。主要是社会大体上与华侨城面对的客户之间存在巨大的脱节。华侨城是豪宅客户号召力最强的房企了,有房地产人士的房企、老板的房企之称,但是与普通大众距离甚远。

什么意思呢?说得是房地产人士买华侨城的比例极高、老板住华侨城的比例极高。我曾经开玩笑说,要让深圳经济停摆,把华侨城这个片区从地球上抹去即可。

有好事者曾计算,住在这里的老板阶层,直接和间接控制的经济当量不下1万亿级,还有哪里具备这分量?只有人,才是价值的真正标定者,华侨城是终将发光的。

这群体对长远价值的识别力是最强的。但社会大众对于华侨城是光有好奇而没有体验的,结果就楼红是非多。那些个专业水准不够的评论者啊,就好像找到了一个足以让他们觉得足够条件的撒娇者了,在华侨城身上不撒娇那就可惜了。

华侨城这种企业啊,进步了会被视作理所当然。除了点小问题就会被无限放大。举个例子吧,我在华侨城拥有过4套房产,办公居住好几年。记得有人说华侨城的物管不好,但我觉得挺好。

为什么呢?因为华侨城物管比较有边界、不过分热情、不多打搅业主,这多好啊,这才符合豪宅区的要求啊。但就是有些人啊,只适合小白领心态,平时缺乏尊重、闲的慌,就喜欢那种过度热情、天天小恩小惠的服务。所以这种评论就是错位。

至于户型设计方面,作为超级豪宅的入门级标的,其户型设计是极为优秀的,122㎡横厅三房户型,几乎没有面积浪费、甚至连走廊都涉及为客厅的一部分了。而122㎡竖厅三房户型同样在超宽阳台、超宽采光面上表现极为卓越。

而且所有户型设计,不但考虑到室内空间与室内动线,而且兼顾室外视野。从专业上说,内外结合上这个项目的表现是最好的。哪种窗景的纵深感、层次感,在所有超级豪宅入门标的上无出其右。那些说户型设计不好的,敢不敢或者说能不能举几个例子来比一下?

可以说,作为超级豪宅的入门级标的,天鹅湖是问心无愧的。但是这些评论人,也应该具备评论的专业素养与积累,真正了解房地产。房地产是每个人每个家庭最大的经济事务,如果因为轻率言论而让购房者做出错误决策,这个责任是不好担的。

从深圳湾1号到华侨城天鹅湖,都快六年了,评论界里的这些人,应该尽快上点心、长点进,赶上专业的步伐。只有这样才能配得上深圳这样的城市,才能配得上房地产这么重要的行业。

专业人士却只满足于当大嘴怪,这是危险的,是容易被社会淘汰的。何必啊!


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评论者:落汤青
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