■国际经贸及科技竞争背景下，深圳城市空间发展风向已变！

近期，由于国际经贸及科技竞争的不断升级，以华为、中兴、大疆等为代表的深圳企业成为全球关注的焦点！其中华为在全球产业竞争格局中的出色表现，也给国内的很多城市带来重要启发：只有不断优化产业空间、营商环境，加大产业投入，才能有助于企业提升全球竞争力。

这些举措都在释放一个重要的信号：城市空间发展的风向，以及价值判断要变了。

一、深圳产业用地新政出炉，预计可扩容1.6亿㎡产业空间

5月16日，深圳市出台产业用地节约集约利用政策《深圳市扶持实体经济发展促进产业用地节约集约利用的管理规定》（下称《管理规定》），明确规定产业用地可通过新建、改建、拆建及三种方式组合的路径调整容积和容积率，预计审批时间可从原来的6-12个月，压缩到2-3个月。

据深圳市规划和自然资源局副局长王策飞介绍，目前深圳全市符合该政策规定的产业用地约88平方公里，理论上可在不新增加1平方米建设用地情况下，增加1.6亿平方米产业空间。也此举也被认为是深圳产业空间再造、产能再扩大、促进实体经济发展的重大举措。

二、产城综合体将成为工改项目空间升级的主流方向

通过调整容积率，深圳产业空间发展有望迎来一次量和质的双重飞跃，而工改项目数量的显著增长，也将为深圳产业发展带来新一轮刺激。

深圳乐居的数据显示，深圳市城市更新项目历年各类型计划立项数量中，超过9成是工改项目。合一研究中心的统计数据表明，2009年至2019年第一季度计划立项城市更新项目各类型数量及规模统计中，工改工项目合计169个，工改工规模合计922公顷。

城市更新立项数量不断增加，再加上产业用地集约利用政策的刺激，未来工改项目的整体规模将持续扩大，甚至有可能成为深圳楼市的主流供应产品。但是在政府对产业用地用途进行严格监管的情况下，这些工改项目会以什么样的空间形态展现在我们的眼前呢？

一般情况下，工改项目的土地属性都是工业用地，这就决定了产城综合体形态将成为工改项目空间升级的主流方向。

■产城时代到来，产城商综合体具备领头价值

在城市综合体基础上延伸发展出来的产城综合体，具有土地高度集约、业态丰富多元等特点，可以在一个空间维度内实现产业、办公、居住、购物等多重功能，不仅是工业用地的主要开发方向之一，也是工改项目进行空间、功能升级的首推。

从深圳工业用地出让以及工改项目的情况来看，深圳在建或者将建的产城综合体数量可能不下百个，产城时代已经到来！当产城综合体的数量出现爆发式增长，市场竞争日趋激烈的情况下，对应产城综合体的价值评价体系也会发生不同程度的改变。

根据粗略统计，目前深圳产业空间的表现形式主要有以下几种：

一、第一代，以产业为核心、汇集上下游资源的产业综合体；

二、第二代，在产业基础上叠加了居住、商业等业态的产城综合体

三、第三代，即将出现的、将产业、商业、文化、生活等进行有机互融的产城商综合体。

这三种产业空间表现形式中，第三代的产城商综合体具有产业接轨国际、空间更多元，业态更丰富、人群更高端的特点。再加上都市人对效率、体验感、舒适性等方面的高要求，未来这些产业空间中单个项目的价值信号将表现为产城商综合体＞产城综合体＞产业综合体，在产城商的基础上叠加生态资源、历史文化、国际平台等的综合体，更将成为产城时代的领头者。

■深圳产城商生活新模式，粤海城走在时代前列

作为深圳具有代表性的“以珠宝为主题的多元商业综合体”，粤海城不仅占据了布心-水贝珠宝商圈的核心位置，而且体量达到了65万㎡，约300m粤海置地中心、约180m深圳钻石交易大厦（暂定名）、规划面积约11.5万㎡体验式商业、精品商务公寓等丰富业态，满足办公、居住、购物休闲等全部需求。

也就是说，粤海城不仅具备产城综合体的基本构成要素，同时在商业氛围的营造上会采用更大的手笔，还将打造城市产业地标建筑，给城市带来更国际、前沿的产城商生活新模式。在此基础上，粤海城坐拥城市中心丰富的山水资源，并且是深圳罕有的具有工业遗存的综合体，多重价值融合，有望将深圳产城综合体的发展推上了一个新的台阶。