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投资分析
为什么一线城市的有些豪宅价格十年不涨?

作者:室介屋笈 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2019-06-12 15:36:04点击579


■北京真正最好的房子价格十年不涨?

今天,笔者看到一条很有意思的微博,微博博主@大明湖畔容嬷嬷 表示,北京真正最好的房子,价格十年不涨,甚至有个别楼市已经有将近二十年没有涨价了。而配图给出的几个豪宅分别是上院、励骏华庭、钓鱼台七号院、霞公府、缘溪堂、贡院九号等。

出于好奇,笔者专门搜索了这几个楼盘的在售价格和历史价格。首先来看一下东城区的几个盘。

位于东城区东直门内大街的NAGA上院,目前在售价格是9.4万元/㎡左右,2005年入市时的报价是3万元/㎡左右,2012年报价为8万元/㎡,整体来看价格的上涨曲线还是比较明显的,14年涨幅为213%2012年至今的涨幅为17.5%


位于东城区王府井饭店北侧的霞公府,目前的均价是13万元/㎡左右,但是在2010年开盘的时候,霞公府的价格就已经达到了10.7万元一平米,如今将近10年过去了,涨幅仅21%,对豪宅来说这个价格确实相当于没涨。


同样位于东城区的励骏华庭,目前在售价格约11.8万元/㎡,2012年开盘时的报价已经达到了10万元/㎡,涨幅比霞公府更低,只有18%


东城区贡院西街的贡院九号,目前二手房售价是9万元/㎡,2009年开盘价格为4万元/㎡,十年涨幅为125%,比较可观。


再看海淀区著名豪宅盘钓鱼台七号院,目前在售的参考均价是16万元/㎡,2009年这个项目开盘的时候均价是7.2万元/㎡,到次年第三季度已经攀升到了10.35万元/㎡,2011年钓鱼台七号院喊出了“30万一平米”的天价,最终被政府限制至15万,十年涨幅大约是122%


另一个位于海淀区的豪宅项目缘溪堂目前的均价是10万元/㎡,2010年均价是5.5万元/㎡,9年涨幅是81%,相对还算合理。


■影响豪宅价格的几个重要因素:地段、供应量、圈层

通过对数据的一通梳理,我们会发现上述的豪宅在过去十年到二十年的时间里,价格都有不同程度的上涨,只是涨幅多少的问题而已。

东城区的几个楼盘中,除了贡院九号的十年涨幅较高,达到了125%以外,NAGA上院、霞公府、励骏华庭三个豪宅盘的涨幅都在20%左右。那是什么问题导致这几个豪宅盘的涨幅上不去呢?

笔者从知乎和微博等渠道了解的信息是,霞公府、NAGA上院等楼盘出现价格滞涨的原因,主要是因为开发时间早,开盘定价高,并且存在一些价值硬伤,如层高不够、面积大总价高、塔楼结构等。但是笔者认为,这些只是细枝末节,完全不足以对这些楼盘的价格构成决定性的影响。

那么决定性的影响因素是什么呢?在查阅了相关资料之后,笔者认为主要有三方面的因素:地段、供应量、圈层。首先从地图上看,NAGA上院、霞公府、励骏华庭所在的位置都是标准的“皇城根下”,地段可以说绝无仅有。供应量上,NAGA上院是99户,霞公府只有76户,励骏华庭的多一些,126户。

也就是说,绝版地段加上极为稀少的供应量,决定了这些楼盘的业主除非万不得已,不会出手,因为一旦售出想要再买回来就难了。北京我爱我家的二手房网签数据显示,近五万条二手房成交数据中,霞公府、NAGA上院、励骏华庭的二手房成交数量为零,二手在售的霞公府和励骏华庭则分别一套。

从二手房市场的网签数据可以看出,这些豪宅业主的长持心态非常明显。而匹配顶层人士的圈层价值,也是这些豪宅业主“捂盘惜售”的一个重要原因。以NAGA上院为例,有报道显示,这个楼盘的开发商曾经表示,NAGA上院的业主必须满足四个基本要求:高素质、有责任心、乐善好施的成功人士。

也就是说,除了总价区隔以外,有些豪宅还人为设定了圈层区隔,因此并不是有钱就能够住进去的。毕竟对于十年前就能够花10万块钱一平米的价格购买豪宅的客户群体而言,人脉和圈层更重要,价格的涨跌反倒成为次要关注的问题了。

■豪宅价格失真,购房者应注重实地踩盘和独立思考

从北京东城区几个豪宅盘的价格表现可以看出,真正好的房子价格信号可能已经不那么重要了,或者说由于大部分业主捂盘惜售,导致价格信号在一定程度上已经失真。

事实上,除了北京以外,上海、广州、深圳等一线城市也会存在类似的现象,在这种价格不能充分反映价值的情况下,摒除外界的干扰声音,多实地踩盘、调查,并进行独立判断和思考,对购房者来说也就显得尤为重要。


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