■北京真正好的房子价格十年不涨？

今天，笔者看到一条很有意思的微博，微博博主@大明湖畔容嬷嬷 表示，北京真正好的房子，价格十年不涨，甚至有个别楼市已经有将近二十年没有涨价了。而配图给出的几个豪宅分别是上院、励骏华庭、钓鱼台七号院、霞公府、缘溪堂、贡院九号等。

出于好奇，笔者专门搜索了这几个楼盘的在售价格和历史价格。首先来看一下东城区的几个盘。

位于东城区东直门内大街的NAGA上院，目前在售价格是9.4万元/㎡左右，2005年入市时的报价是3万元/㎡左右，2012年报价为8万元/㎡，整体来看价格的上涨曲线还是比较明显的，14年涨幅为213%，2012年至今的涨幅为17.5%。

位于东城区王府井饭店北侧的霞公府，目前的均价是13万元/㎡左右，但是在2010年开盘的时候，霞公府的价格就已经达到了10.7万元一平米，如今将近10年过去了，涨幅仅21%，对豪宅来说这个价格确实相当于没涨。

同样位于东城区的励骏华庭，目前在售价格约11.8万元/㎡，2012年开盘时的报价已经达到了10万元/㎡，涨幅比霞公府更低，只有18%。

东城区贡院西街的贡院九号，目前二手房售价是9万元/㎡，2009年开盘价格为4万元/㎡，十年涨幅为125%，比较可观。

再看海淀区著名豪宅盘钓鱼台七号院，目前在售的参考均价是16万元/㎡，2009年这个项目开盘的时候均价是7.2万元/㎡，到次年第三季度已经攀升到了10.35万元/㎡，2011年钓鱼台七号院喊出了“30万一平米”的天价，被政府限制至15万，十年涨幅大约是122%。

另一个位于海淀区的豪宅项目缘溪堂目前的均价是10万元/㎡，2010年均价是5.5万元/㎡，9年涨幅是81%，相对还算合理。

■影响豪宅价格的几个重要因素：地段、供应量、圈层

通过对数据的一通梳理，我们会发现上述的豪宅在过去十年到二十年的时间里，价格都有不同程度的上涨，只是涨幅多少的问题而已。

东城区的几个楼盘中，除了贡院九号的十年涨幅较高，达到了125%以外，NAGA上院、霞公府、励骏华庭三个豪宅盘的涨幅都在20%左右。那是什么问题导致这几个豪宅盘的涨幅上不去呢？

笔者从知乎和微博等渠道了解的信息是，霞公府、NAGA上院等楼盘出现价格滞涨的原因，主要是因为开发时间早，开盘定价高，并且存在一些价值硬伤，如层高不够、面积大总价高、塔楼结构等。但是笔者认为，这些只是细枝末节，完全不足以对这些楼盘的价格构成决定性的影响。

那么决定性的影响因素是什么呢？在查阅了相关资料之后，笔者认为主要有三方面的因素：地段、供应量、圈层。首先从地图上看，NAGA上院、霞公府、励骏华庭所在的位置都是标准的“皇城根下”，地段可以说从未有过。供应量上，NAGA上院是99户，霞公府只有76户，励骏华庭的多一些，126户。

也就是说，地段加上极为少的供应量，决定了这些楼盘的业主除非万不得已，不会出手，因为一旦售出想要再买回来就难了。北京我爱我家的二手房网签数据显示，近五万条二手房成交数据中，霞公府、NAGA上院、励骏华庭的二手房成交数量为零，二手在售的霞公府和励骏华庭则分别一套。

从二手房市场的网签数据可以看出，这些豪宅业主的长持心态非常明显。而匹配顶层人士的圈层价值，也是这些豪宅业主“捂盘惜售”的一个重要原因。以NAGA上院为例，有报道显示，这个楼盘的开发商曾经表示，NAGA上院的业主必须满足四个基本要求：高素质、有责任心、乐善好施的成功人士。

也就是说，除了总价区隔以外，有些豪宅还人为设定了圈层区隔，因此并不是有钱就能够住进去的。毕竟对于十年前就能够花10万块钱一平米的价格购买豪宅的客户群体而言，人脉和圈层更重要，价格的涨跌反倒成为次要关注的问题了。

■豪宅价格失真，购房者应注重实地踩盘和独立思考

从北京东城区几个豪宅盘的价格表现可以看出，真正好的房子价格信号可能已经不那么重要了，或者说由于大部分业主捂盘惜售，导致价格信号在一定程度上已经失真。

事实上，除了北京以外，上海、广州、深圳等一线城市也会存在类似的现象，在这种价格不能充分反映价值的情况下，摒除外界的干扰声音，多实地踩盘、调查，并进行独立判断和思考，对购房者来说也就显得尤为重要。