■城中村拆还是改，这是一个问题？

城中村，是深圳城市发展过程中绕不过去的一个话题。

437个村，37.94万栋建筑，总面积约4.05亿㎡，居住着差不多442.2万人口，深圳的城中村可以说支撑起了全市将近三分之一常住人口的日常起居、生活。

由于租金低廉、生活便利，城中村是包括笔者在内的众多深圳人在这个城市落脚的第①站，因为花几百块钱就能够在一线城市的优质地段拥有属于自己的独立居住空间，非常划算。甚至可以认为，城中村是很多在深圳奋斗的年轻人撬动人生向上的一道杠杆。

但是由于违建、治安等原因，长期以来社会各界对城中村的态度是褒贬不一的。有人说城中村是深圳城市发展的“毒瘤”，脏、乱、差，还有消防隐患，也有人认为城中村是深圳维持活力、创新的保障，没有城中村就没有深圳今天的高速发展。而政府对城中村的态度，将直接影响城市的未来。

■深圳市政府确认城中村将采用“微改造”方式

6月11日，深圳市规划和自然资源局披露了《关于深入推进城市更新工作促进城市高质量发展的若干措施》（简称《若干措施》），对绿色发展理念、保护和活化历史文化遗产、提升产业空间质量、支持实体经济发展、规范城中村改造等方面提出很多新的举措。

在城中村改造方面，《若干措施》提出，坚持城中村有机更新，更多采用微改造方式，不急功近利，不大拆大建，对无法消除重大隐患或者完善基础设施和公共设施的，可综合运用局部拆建、扩建、加建等多种方式。

而就在《若干措施》发布的前不久，龙岗区城市更新和土地整备局召开了龙岗区城市更新计划清理工作会议，涉及的12个城市更新项目未能按期完成相关整改工作，将按程序调出计划。这是龙岗区率先在全市各区中启动“计划清理”工作。

采用微改造方式对城中村进行综合整治，并将原本纳入改造计划的城中村清退一部分，从这两个动作可以看出，深圳市政府更倾向于保留城中村这一城市生态系统的重要组成部分。

早在3月27日，深圳市规划和自然资源局就发布了《深圳市城中村（旧村）综合整治总体规划（2019-2025）》（下简称《总体规划》），明确提出在2019-2025年的规划期内——

❶ 深圳全市划定的综合整治分区用地规模为55平方公里；

❷ 福田区、罗湖区和南山区综合整治分区划定比例不低于75%；

❸ 其余各区不低于54%。

在综合整治总体规划发布之前，深圳的城中村大部分是有改造预期的。

■一夜暴富的背后，是城中村漫长的改造过程

1996 年及 2004 年，深圳先后出台了将集体土地无偿转为国有土地的政策，拆除重建成为了深圳城中村的改造首推。在这种趋势下，深圳不少原住民也因房屋拆迁成为了“千万富翁”、“亿万富翁”。

目前深圳城中村改造成功的案例有南山大冲村、罗湖鹿丹村、福田岗厦村等等。有调查显示，大冲旧改选择房产补偿的原住民中，分到几十套房的大有人在，多则一百多套，少的也有十套八套。旧改造富的巨大诱惑下，也吸引了很多非城中村村民高价买入城中村的房子，只为博拆迁预期。

但是城中村改造一夜暴富的背后，是漫长的谈判过程，由于城中村改造涉及拆迁、安置、赔偿等问题，往往耗时非常长，沉没成本极高。大冲村旧改从2002年被深圳市政府列为旧村改造项目的重要试点村，到2013年第①次回迁，整体耗时大约11年。

■城中村是深圳活力的保证，创业、创新的基础

如果说耗时长、沉没成本高只是局部影响的话，那城中村大规模旧改引发的城市空间格局的变化，将影响在这个城市生活的每一个人。由于城中村数量不断减少，原本低廉、便利的农民房被高大上的豪宅取代，房价、租金一步步上涨，导致的结果是年轻人的生存、生活空间受到严重挤压，只能搬到离工作地点更远的地方，甚至搬出深圳。

而深圳的城市活力，就来源于年轻人。过去十年，深圳市户籍人口增长了202万，常住人口增长了376万，但是全市住房自有率仅为34%，常住人口中近七成为非本地户籍。平均年龄32.5岁，也说明深圳常住人口中年轻群体占多数。如果这些年轻人在深圳连租房都困难，无疑将会严重削弱整个城市发展的后劲。

正如@尹香武 先生所言，城中村是深圳活力的保证、创业与创新的基础，是很多人起飞的机场。因为深圳城中村面积占全市总建面的49.27%。深圳能维持相对低租金、低物价、低人工（与一、二线城市比）、有创业好条件、能保持市民多样性（如大芬村）……都要感谢土著，因租金是所有价格的枢纽，土著起到了为社会垫资建廉租房/影子政府的巨大作用。如果把城中村全部消灭，那将是深圳的灾难。

■保留城中村的同时，存量商品房将更加稀缺

而此番深圳市政府启动城中村综合整治，并明确采用微改造的形式，或许正是意识到了保留城中村对于城市发展的重大意义。

事实上，早在2017年，福田区住建局就结合福田人才住房建设需要，对水围新村共29栋居民统建楼进行整租，并升级改造为504套优质的青年人才公寓，以期打造具有水围特色的人才社区，推动城中村人口结构和产业结构的转型升级。

如今水围村已经成为深圳的“网红”城中村，彩虹屋顶也吸引了很多人前来打卡。作为深圳城中村综合整治的成功案例，水围村以较低的翻新成本，实现了城市面貌、居住环境的显著改善，对于深圳其他城中村未来进行综合整治具有借鉴意义。

水围村/图源经济参考报

保留更多的城中村，并使其焕发新的生机，再次彰显了深圳这个城市包容、开放特性，也让无数向往深圳的年轻人，不至于因高房租而却步。不过值得注意的是，由于深圳土地面积少，商品房供应早已经进入了存量消耗阶段，导致政府和房企都将希望寄托在了城市更新项目上。

如今随着城中村定调“综合整治”，城市更新项目被大量清退，预期的商品房新增供应也将大大缩减，目前市面上在售的存量商品房也将更加稀缺，价值也将水涨船高。因此无论自住还是投资，都建议提前布局。