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行业观察
第五争:武汉成都,斗上一斗?

作者:尹香武 类型:行业观察

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2019-06-20 17:35:34点击243


前注:这是4月密讲的速记局部,请注意口语表达并不严谨,要注意抓方向而非细节。现在局部解密,其余部分将根据需要决定是否公开。

■最可能的第5城

1)最独特的千万级人口大城地段

效率空间改写了以后,必须要进一步地打,它才能满足它这个效率。所以我们现在关注的不是特大城市,我们要关注的是超大城市里面可能转化为特大城市的城市。比如说现在看哪些二线城市,哪些城区人口已经突破500万,靠近城区人口1000万的城市,而这里边无外乎就那么几个。

二线城市里头城区总人口排在第一的是武汉,其后才是重庆、天津、成都。这里边武汉的城区常驻人口标准是868万,排在强二线的城区常住人口的第一名,而武汉恰好又是平原城市。

武汉很特别,武汉往西1000公里才到成都,往南1000公里才到广州、深圳,往北1000公里才到北京。在1000公里半径之内,只有在东部是650公里有另外的千万人口城市,在其它三个方向的1000公里之内不存在第三个千万人口的城市。比如说两头,成都、重庆、武汉、广州、深圳,中间它没有说出现另外一个千万人口的城市。

北京跟武汉1000公里里边也没有其他的千万人口的城市,这是我们国家的一线城市当中比较特别的。比如说深圳不一样,深圳北边就是个千万人口城市,上海旁边也有千万人口城市,北京旁边也有个千万人口城市,成都旁边有个重庆,重庆旁边有个成都。

但武汉很特别的是,这个千万人口城市在650~1000公里半径内不存在别的千万人口的城市。在三个方向是1000公里之内,不存在别的千万人口的城市,不存在虹吸的可能性。

因为城市和城市竞争,两个距离在200公里以内的超大城市,如果它现在体量相当,假以时日它一定体量不相当,它不可能保持体量相当的。

比如说深圳、香港、广州,现在深圳、广州差不多,未来一定不能这样,一定是深、港、广三个城市内,第一大城市的人口是3倍,第二大城市的人口是2倍,第三个城市是1倍,那就看谁更厉害。自由竞争的结果不能等量,等量不成立,它必须要不平等。

2)最具全系统性和全要素优势的城市结构

米国最近出了一本书,我还没看到,那本书的名字大概叫《为什么不平等有必要》,现在书还没有翻译过来,我建议翻译过来以后大家第一时间去买这个书看,这本书里面讨论到不平等有必要。也就是说在这么短的半径之内,不可能保持两个城市是同当量,一定是不同当量的。

但是武汉的格局目前已经形成了,它只能继续虹吸。现在是户口自由化,给我的感觉就是我可以自由迁徙,哪个地方工作多,哪个地方房价值得我够匹配我就去哪个地方。所以从这个意义上来讲,武汉具备全系统成本优势和全要素的成本优势。

现在我们国家利用外资,武汉排名第四,第一上海,第二北京,第三成都,第四武汉,但成都的面积相当于武汉的1.8倍,因为成都的面积是1.6万平方公里,武汉8400平方公里,所以成都的面积特别大。

武汉和成都两者差距是12亿美元,也就是说事实上武汉应该是比成都质量更高一点,因为面积小,全国第三;如果副省级排名,武汉市仅次于成都排名全国第二,但如果论质量武汉市第一;武汉的年轻人净流入量仅次于深圳,排名全国第二,所以这些数据不说,大家可能都不知道。

那全要素是什么意思呢?就是水电要便宜,土地要足够,还要是相对平原城市,如果建设用地太少了就不好扩张,而这些条件武汉是满足的。

3)一线城市外首先具备地理甜点效应的城市

得出第三个结论,叫具备地理甜点效应的城市,这个地理甜点有几点我建议大家记一下,我们来看城市化的规律,城市化规律的分五个段,分三个大段五个小段。第一个大段叫初级城市化,第二个大段叫深度城市化,第三个大段叫群化。

第一个小段是初级城市化,初级城市化的第一个城市化叫农村城市化,就是农村开始消失往城里搬。中国从1976年开始农村城市化,文革结束以后开始一直到农村城市化结束,1976年到2005年为时30年时间,而2005年就出现了一个所谓的刘易斯拐点,刘易斯拐点说的是农村人不够了之后农村人不能再跑到城市来了,当农村人跑完时就是刘易斯拐点。也就是说中国的农村城市化在2005年结束了。

接下来就是大城市化,中小城市的人开始向大城市流出,这个过程是从2006年到2012年为时7年时间,而这里面的出发点是2008年的铁公基建设,也就是4万亿经济刺激计划。4万亿经济刺激计划以后,铁公基肯定是建在城市,如果建在农村肯定是建不起来,因为没人,所以铁公基建设以后,它进一步扩大了我们国家的城乡差距,也扩大了我们国家的大城和小城镇之间的差距。

为什么现在要扶持小城镇?为什么要建设美丽乡村?为什么要乡村扶贫?因为城乡差距扩大的不得了,必须要扶贫对冲一点。所以中小城市流出,实现大城市化,为时大概7年时间。当7年时间结束了以后是大城市化,大城市化以后就是郊区城市化,比如说大城市的郊区。

我们原来买房子,你愿意去龙华买吗?肯定是不愿意,沙井、坪山就更不用说了,而现在坪山、沙井很多人就去了,这就是郊区城市化。在武汉也是,武汉原来二环以外没人去,现在买到三环以内很牛了,三环以外也不错了,都是这样子,就是郊区城市化。

郊区城市化是城界开始扩张的表现,而城界扩张有一个契机,就是2008年的铁公基建设在2013年大规模的见效,铁公基建设就是高铁建成、城际铁路建成以及城市的地铁建成。城市地铁建成,大规模的人口往郊外的迁移就有了条件,所以深度城市化的第一个就是郊区城市化。

深度城市化的第二个就是超大城市化。目前我们值得关注的就是从超大城市向特大城市过度的这些城市,具备我们认为的最佳的机会,而这里面如果实现特大城市和超大城市,城市的半径就会向50公里延伸。比如延伸到50公里,原来你住在成都,从成都的毛主席雕像原来跑步跑一个短途就冲到郊区了,以后就慢慢变成了6公里到郊区——8公里到郊区——10公里到郊区,这是为什么呢?

因为成都是单核型的城市,它四方土地效率非常高,它单核型,北京差不多,所以原来的半径很小到现在半径就要扩大了,像成都慢慢都要向15、20公里扩,最后要50公里,现在成都的天府机场离市区恰好符合50公里半径,那么从天府机场开车去成都市区就是50公里,现在深圳的机场就觉得不合时宜了,把前海给压住了,为什么呢?因为特大城市化必须得50公里的机场,现在才多少公里,从机场开车到这20公里,这是不够的,必须要拉大。

所以,避免流沙定式最佳的机会就是所谓的地理甜点,地理甜点就是从原来的10公里、15公里的半径扩大为50公里。但50公里里头并不是全部都是吃起来很甜的甜点,这里面有一个标准,就是用50公里乘以黄金分割数0.618,是30公里,也就是说成都也好,武汉也罢,30公里半径就是这两个城市的黄金半径。所谓的地理甜点半径内的东西好吃,这里面会有很大的便宜,但前提是,这个地方的承载能力很强.

4)从外部循环到内部循环的内需之王

两会刚刚结束不久,四川人大代表提的一个引起广泛关注的议案说四川平原的水资源承载能力到达了顶线,他们有一个水利公司,李冰负责搞的都江堰。都江堰2000年来终于达到上限了,人再多水不够用。

而武汉提的议案是希望国家给武汉更多的政策,我的水用不完、我地也挺多、你多搞点人给我、重大的项目搞给我、解放军的联勤司令部赶紧搬过来,已经设立了篱,为什么还不搬过来?赶紧搬过来!

成都和武汉两边是相反的提案,非常强,大家回去搜索一下,你就懂我在说什么。也就是说成都这么发展下去,成都一定要限制人口,因为水不够,水不够还怎么活?还有就是国家要求接下来的石油自给率要达到80%,那就要大力开采页岩油,而页岩石油重心在四川,我是有所担心,在加大页岩开采情况下的地质问题的,当然我希望四川安好、成都安好。

而武汉水不是不够,因为上流各条汉江,如长江、嘉陵江、汉江的水汇到那个地方。南水北调的水源地就在湖北省的丹江口市,它的水有的卖。

我以前去过三峡,看着三峡大坝我说湖北省吃亏了,因为水是湖北省的,地是湖北省的,三峡大坝的GDP给了长江电力,我是长江电力的股东,它的公司总部在北京,GDP寄到北京去了多吃亏。湖北省的GDP,光葛洲坝和三峡这两块就没有计算,丹江口的南水北调你又没计。

所以湖北省全省的GDP低估1万亿不算过。我们算了一下,三峡大坝一年3000亿,葛洲坝1000亿,还有卖的水呢?再加上还有这些机构的纳税,还有你设总部到那去,就业机会,算下来,也就低估了1万亿。所以湖北省的提案是多搞点项目给我,水也方便,电也方便,地也多,多多益善。

在这种情况下,我觉得反映了各地ZF的担忧之处,武汉市几乎是具备从一个超大城市向特大城市过度的所有条件。而从超大到特大转,现在城区仅仅还差132万人,现在武汉市保底每一年净增大概18万人。不到8年时间,特大城市马上就实现了。如果特大城市实现了,那地理甜点半径就是30公里。所以现在要关注武汉的甜点半径就是30公里。



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