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投资分析
224亿土拍后刺激效应:壕客连夜刷卡,一周刷5套顶豪

作者:homer 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2019-06-26 17:56:31点击984


导读:
■深圳史上最猛的土地大战
■宝安尖岗山地块仅13分钟17轮已达最高限价
■为何诸多大型房企瞄准深圳,虎口抢夺土地?
一、城市综合经济竞争力,深圳第一
二、2018年深圳GDP首次超过香港,大湾区第一
三、可建设净地近乎枯竭,卖一块少一块
■土拍后刺激效应:壕客半夜刷卡,豪宅盘一周连刷5套
一、前海核心价值,居住需求外溢
二、超过10个旧改项目环绕,价值加码毋庸置疑
三、立体式交通环绕,三地铁接驳、十分钟贯通多中心
四、顶豪聚集地,全球首创“2+N”大平层空间
正文:

■深圳史上最猛的土地大战

6月24日,深圳雷雨骤响,土拍大战激烈上演。深圳市5宗住宅用地集中挂牌出让,其中宝安、龙华、坪山区各1宗,2宗位于光明区。土地总出让面积170273.1㎡,总规划建筑面积689680㎡。

这是深圳市2019年首次一次性大手笔出让住宅用地,也是继2018年12月以后,深圳时隔半年再次出让住宅用地。拍地当天,吸引了超过70家房企到场,竞拍保证金超过1100亿,仅保证金所收总额便已创出了深圳乃至全国土地拍卖市场的新记录。

不同以往的是,除了吸引诸多房企关注,此次拍地同样吸引了诸多媒体及各方人士密切关注,入场排长龙,现场几乎座无虚席。无论线上还是线下、深圳本土还是外城无不聚焦于此次规模极大的土拍。

土地拍卖现场激战了接近3小时,全场举牌343次、成交总价高达224亿......最终,广州越秀、龙光、中海、电建以及平安不动产成了此次土地拍卖的最大赢家,也成就了深圳史上最猛烈的土拍大战。


■宝安尖岗山地块仅13分钟17轮已达最高限价


笔者颇为关注的是第一拍的宝安尖岗山地块。作为大前海范围,该片区多年没有居住用地推出,如今第一拍就是宝安地块,自然备受瞩目。


宝安尖岗山地块编号A122-0360,总用地面积38880.19㎡,规划建筑面积121310㎡,其中住宅108060㎡(人才住房不少于10810㎡),商业6000㎡;出让年限70年,起始价40.74亿元,起始楼面价33583元/㎡。


该地块吸引了11家房企相互抢夺,仅仅13分钟、17轮报价已经达到最高限制价格,然后转为竞人才房面积。


最终经过31轮竞拍,由广州越璟房地产开发有限公司(广州越秀)以上限价59.08亿元+配建人才住房19610㎡竞得,折合楼面价4.87万/㎡;若去掉人才房和公共配套,实际可售楼面单价达6.68万/㎡。

■为何诸多大型房企瞄准深圳,虎口抢夺土地?

根据这次拍地的激战状况,超过70家房企的到场、几乎每块地都被秒抢的速度来看,无不从可以看得出全国性资金对深圳的一致看好。事实上,从城市竞争力、城市经济发展增量、城市创新力角度,深圳值得系列房企在这里前仆后继地投入资金。

一、城市综合经济竞争力,深圳第一

6月24日,中国社科院(财经院)与经济日报社也共同发布《中国城市竞争力报告No.17:住房,关系国与家》。从报告显示,深圳表现强劲的尤其是在城市综合经济竞争力超越香港、上海,位列第一。

 

二、2018年深圳GDP首次超过香港,大湾区第一

能吸引全国超过70家房企扎堆抢夺土地资源,自然是这座城市的经济表现够强,且存在极大的上升空间。盘点深圳这几年的GDP表现情况,即可强有力地得以验证。

经广东省统计局核定的经济数据显示,2018年深圳市GDP为24221.98亿元,高出香港221亿元左右,首次超过香港,在粤港澳大湾区位列第一。

这是深圳市GDP首次真正超越香港,成为粤港澳大湾区城市经济总量第一的城市。


三、可建设净地近乎枯竭,卖一块少一块

不止于此,深圳土地尤其是核心区的土地越来越稀缺,促使土地价值不断上行。

深圳土地面积不到2000平方公里,约为上海的1/3,广州的1/4,北京的1/8。长久以来,以拆除重建、微改造为主的城市更新是深圳城市的主要供地来源,来自公开市场的土地供应日渐匮乏。

通过公开拍卖则是外来房企进入深圳的极佳机会。此次广州越秀地产大力抢夺宝安尖岗山地块,争夺深圳土地资源,正是对深圳土地价值、城市发展的长远看好。

而且随着深圳经济的快速发展以及土地供应的日益减少,大型房企在深圳“抢地”越来越常见,过去的两三年,高价地频现,与之相随的是上扬的房价。2018年深圳新房均价约54100元/平方米,顶级物业普遍都在10万元/平米左右,部分顶级物业的单价甚至超过了20万元/平米。

何况深圳可建设用地市场已经基本枯竭,如今抢地激烈程度来看,外地房企进入深圳的决心之强由此可见,再次推波助澜下,深圳土地价格还将继续上涨,深圳房屋价格还将存在极大上升空间。

 

■土拍后刺激效应:壕客半夜刷卡,豪宅盘一周连刷5套

回到上述所讲的第一拍宝安尖岗山地块,广州越秀地产的进入,该地块可售楼面地价即超过了6.68万元/平米,未来该项目面向市场的商品房单价,要达到10万元/平米以上才可实现保本销售。加上在建中的泰禾院子项目尚未对外销售,这两个项目必将成为片区的新房价格风向标,甚至进一步带动周边物业的溢价。

据一线消息:此次拍地结束后,宝安尖岗山周边的新房项目销售情况即刻得到了体现,据悉当晚便有多名土豪客户上门前海·观一,连夜刷卡下定,紧接着的几天则是持续火爆成交,一周连刷了五套,日均成交一套。

当然就前海·观一本身来说,除了此次土地拍卖刺激带来的销售火爆外,它本身所在的区域、地段、资源以及周边的旧改等,都是该项目价值的集中体现,这也是为何受到土拍刺激后,不少土豪客户加速入手的重要原因。

一、前海核心价值,居住需求外溢

就目前来看,以尖岗山地块为中心的周边五公里范围,目前面向市场可售的新房物业并不多,顶级物业更是凤毛麟角。

何况,这里属于前海核心片区。在大湾区加速融合进程下,前海作为国家级战略片区,核心领头作用越来越凸显。前海·观一距离此次土拍的宝安尖岗山地块,驱车不到10分钟即可到达,而且该项目接驳地铁五号线灵芝站、十分钟即可融入前海、南山核心区,快速通达机场飞向全球。

随着前海基建不断加速,系列利好持续兑现,尖岗山片区豪宅化、诸多高层次精英群体大批进驻前海寻求居住外溢,类似前海·观一这样的核心资源物业,

二、超过10个旧改项目环绕,价值加码毋庸置疑

得享前海外溢价值利好之余,前海·观一周边密集的旧改项目数量之多,同样为其奠定了强劲的后发价值。

根据深圳2019年第二季度新开工的113个项目,按开工项目总投资额来看,宝安区以405.4亿元排首位;根据开工的城市更新项目,宝安开工的就有9大项目,城市更新类的有4个,其中2个(规划用地面积约2.2平方公里的佳兆业尖岗山项目;建筑面积100万㎡、总投资额150亿元的中粮大悦城25区旧改项目)均在前海·观一周边。

不止于此,前海·观一周边未来还有包括勤诚达旧改项目、卓越翻身更新项目、宏发更新项目、新安宝城3区、甲岸村等超过10个以上城市更新项目环绕。未来随着系列旧改项目的逐步展开及建成,将进一步推动片区环境的美化,带动区域土地及房地产项目的价值上升。

前海外溢、区域更新利好,价值逐步加码已是毋庸置疑。在这样的大趋势下,自然更能清晰地看到当前区域在售项目的未来价值。前海·观一在如此价值包围圈中,难怪能得到大批资金的青睐。


三、立体式交通环绕,三地铁接驳、十分钟贯通多中心


不止于此,在轨道建设方面,前海·观一除了无缝接驳地铁五号线灵芝站外,周边在建及规划的地铁12号线、15号线均环绕在周边,促使项目成为三地铁线、多地铁口接驳的顶级项目。


值得注意的是,近段时间消息,深圳地铁5号线南延线开通试运营确定,将于9月30日开通。届时通过五号线,前海·观一业主即可直达前海中心、蛇口等地。


在建中的地铁12号线预计2022年通车运营,该线路将支撑整个西部发展轴,覆盖西部地区南北向交通需求走廊,是连接宝安两大重点规划区域大空港(机场)、宝中(前海)和南山中心区至太子湾片区的大动脉。而且地铁12号线与5号线在灵芝站交汇换乘,前海·观一瞬间升级为双地铁线物业。



此外有消息称,地铁15号线将争取在2020年前开通建设,加快推进轨道107线前期规划,探索推进中运量有轨电车规划建设,区域交通有望持续升级。根据规划,地铁15号线与地铁5号线在洪浪北站交汇换乘,与前海·观一所在的灵芝站仅一站之隔,换乘非常便捷。

四、顶豪聚集地,全球首创“2+N”大平层空间

由此来看,依托深圳城市发展、大湾区融合经济、大前海趋势向上,宝中的发展蒸蒸日上,旧改项目的陆续展开,未来这里将吸引越来越多高层次精英人士聚居,从而形成了各有风格的豪宅聚集

如今广州越秀地产以59.08亿元高价拿下的宝安尖岗山地块来说,仅可售楼面地价即达到6.68万元/平米,未来在前海辐射影响下,新房售价甚至或将达到12万元/平米。

以此来看,更靠近前海中心且接驳地铁、随时可享综合体便利的前海·观一,应该得到更强烈的溢价体现,甚至出现15万/平米的售价也并非没有可能。

换而言之,未来随着片区的发展逐渐成熟,片区及周边的物业价值也将得到稳步上升。尤其是未来系列立体式交通的完善,宝中无论面向前海、南山、福田还是机场乃至世界各大城市,都将更加便捷,也将更持续有效地承接系列经济核心区的外溢价值。

何况自粤港澳大湾区规划发展以来,以前海为中心的周边片区,已然成为资本瞄准的重点区域。此次土地拍卖,外来房企对区域地块的偏爱即可见一斑。

前海·观一位处前海核心地段,无缝接驳地铁五号线灵芝站、一线城市核心公园资源,既得享了国家级战略规划利好,也拥有媲美于纽约中央公园、伦敦海德公园的永久性视野景观。

而且前海·观一打造的335-670㎡大平层空间,四梯一户格局、刷卡独立电梯入户,赋予业主尊崇待遇。其中670㎡大平层更实现了全球首创“2+N”空间理念,男女双主卧行政级套房,270°约15米全景观阳台,业主在家即可一览无遗城市繁华以及灵芝公园景观,奢享级大平层空间,媲美世界级标准。

前海·观一的大平层空间产品稀缺性之强,整个深圳也罕见,难怪如此之多壕客毫不犹豫地迅速出手买入了。


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