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投资分析
灵魂拷问:224亿土拍落幕后,你该如何买房?

作者:室介屋笈 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2019-07-01 18:12:00点击644


■深圳“史诗级”土拍的五宗最!

最近几天,深圳房地产市场持续洋溢着一股兴奋、激动的情绪,而导致这股兴奋潮席卷房企、中介以及广大购房者的事件,相信很多人已经非常了解了,那就是6月24日举行的深圳“史诗级”土拍!

总结这场土拍盛宴,我们会发现有以下几个特点:

1、宅地出让体量大,无论宗数还是土地面积,都是近二十年深圳之最;

2、保证金总额高,达到了1100亿元,前所未有;

3、实际可售楼面地价高,龙华上塘地块的实际可售楼面地价几乎和周边一二手房价格持平;

4、总成交价高,3小时吸金224亿,同样刷新了历史记录;

5、房企参与数量多,“参战”房企数量据说达到了80家,其中不乏众多央企、国企。

■土拍落幕后,如何看待毛衣战影响、城市价值和房价?

目前这次土地拍卖已经尘埃落定,但是关于后市的猜测、讨论仍在不断发酵。特别是通过微博、微信等渠道围观了这次土地拍卖的盛况之后,很多人的心里可能会冒出很多问题:不是说毛衣战影响经济吗,不是说深圳没地了吗?为什么政府还能一次出让这么多地块,而且房企们抢得不亦乐乎?

针对这些疑问,我们接下来会从毛衣战、城市以及房价几个角度给大家进行分析。

一、全球局势动荡,头部城市仍将一骑绝尘

首先我们来看毛衣战这个问题,从2018年至今,中美之间你来我往已经经过了几个回合的交锋,但是谁也没占到便宜。

为了遏制中国的高科技发展,川普甚至使出了针对华为的大招,但却始终是“为人作嫁衣”,不仅加速了华为5G在全球的布局,而且让深圳这个城市和南山区的粤海街道办都大火特火了一把。

毛衣战对两国经济的影响无疑是非常巨大的,但是像北上广深这样的头部城市,因为集中了来自全国乃至全球的资源、人才和资金,即便世界局势动荡,也依旧会保持比较领先的发展趋势。特别是深圳,在粤港澳大湾区的规划背景下,大有一骑绝尘之势。

全国经济界、产业界以及房地产界对深圳城市前景的看好,从这次众多央企、国企不惜重金在深拿地也可以看出一二。

二、大湾区背景下,央企、国企看好深圳

据了解,此次土拍中,拿下光明A510-0151地块的中海地产,以及参与竞拍的招商地产、华润置地、华侨城地产、保利地产等是大名鼎鼎的央企,而拿下尖岗山A122-0360地块的越秀地产、获得光明A510-01512地块的电建地产,则属于大型国企。

 来源:央广天下财经

央企、国企在一定程度上代表着国家意志、国家动向,此次深圳宅地集中出让不仅吸引了众多的国企、央企竞相参与,并且5宗地块中,有3宗被国企、央企斩获,这相当于以国家名义变相为深圳土地价值背书,也给深圳未来的城市发展提供了最有力的支撑。

而国企、央企敢于大胆注资深圳土地市场,相信也是看准了在粤港澳大湾区这一国家级战略规划背景下,深圳城市价值的不可限量。

众所周知,目前全国只有粤港澳一个大湾区规划,并且这个湾区的定位看齐纽约湾区、旧金山湾区、东京湾区等三大世界级湾区,对综合国力的提升、国家的未来发展意义非凡。这种独一无二的战略属性,决定了全国的资源、人才、资金等都将进一步向粤港澳大湾区集中。

大湾区各个城市中,又数深圳的价值表现最为突出。深圳2018年GDP已经超越香港,成为了湾区名副其实的经济龙头,今年年初发布的《粤港澳大湾区规划发展纲要》,也明确了深圳作为湾区中心城市的地位……多重利好的综合作用,决定了深圳具有其他城市难以比拟的价值前景,无论对房企还是购房者,都充满了吸引力。

三、未来房价如何表现,购房者该买哪里?

而对普通购房者来说,最关心的莫过于房价的涨跌,以及买哪里的房子才能实现居住环境的改善和财富的增值。因此在这里我们要了解清楚的几个问题是:深圳到底还有没有地(这里主要指的是居住用地);深圳未来的房价还会不会上涨;购房者应该怎么选择标的,是否要跟着这次房企拿地的步伐去买房。

1、“豪供”宅地背后,政府土储“捉襟见肘”

首先,深圳还有没有更多可供开发的居住用地,这个答案应该是比较清晰而且统一的:没有,即便有也是极少量,否则的话这次土地拍卖的总成交价、可售楼面地价以及房企数量就不会全部创下新高。

而这次政府之所以大手笔“豪供”居住用地,据说是为了稳定市场预期,但是可开发土地的总量是不变的,提供给市场的越多,意味着政府手里的地会越来越少。

2、“地价替房价”兑现,房价大概率上涨

那么房价还会不会涨呢?其实这个答案相信很多人也已经是心知肚明了。

中国楼市南派意见领袖尹香武表示,因为本次拍卖的5宗地都是立即冲到最高限价,然后转向竞人才房。考虑到这批地块的商品住宅部分,将不限价销售,3~4年后如果供求关系继续维持供小于求,则必会导致房价的上涨,如果供大于求则会导致房企的亏损。

而尹香武先生在2015年之后做出的“地价替换房价”的判断,通过这次土拍也已经得到了验证。像龙华上塘地块的实际可售楼面地价已经达到了6.7万元一平米,而周边新房的价格普遍在6万~7万元每平米左右。

此次拍卖地块的实际可售楼面地价,乘以2或者2.5,大概率就是将来楼盘上市销售的均价!也就是说,未来宝安尖岗山、龙华上塘地块的新房售价可能会达到13万元每平米,光明地块大概率会冲到6-8万,而坪山的新房价格应该在5万元一平米左右。

3、地价信号可能失真,购房者应谨慎追高!

那购房者要不要跟着房企拿地的步伐,买入龙华、宝安、光明呢?我们已经不止一次提到,在这次拍地过程中,龙华上塘地块的可售楼面地价是最高的,如果按照有些人的思维逻辑,得出的结论是:龙华房价又要起飞了!

但是笔者要告诉你:不一定!

尹香武先生在其微博中重点提到,本次土拍可能存在地价信号失真的情况。出于维持企业运转、养团队等方面的原因,有些房企必须不惜成本拿地,这也是导致“地价替换房价”现象出现的其中一个重要原因。

而这次土拍中,出现了“地价替换房价”现象的区域主要是龙华、光明。其中龙华在透支了福田后花园、深圳北站等利好以后,支撑房价进一步上涨的动力其实已经比较有限了。

而反观同为深圳经济大区的龙岗,不仅有大量的储备用地,还是东进的主力军,更重要的是目前中心城片区的一些地铁口优质新房,单价只是龙华上塘地块楼面地价的1/2左右,在这次土拍奠定了深圳未来几年楼市发展主基调的情况下,哪里的“钱景”更好,还用得着说吗?


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