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土地市场
上半年全国土地收入50强出炉,深圳告别土地财政

作者:室介屋笈 类型:土地市场

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2019-07-05 10:53:51点击4461


导读:
■全国土地出让排行榜,这个一线城市为何名落孙山?
■土地贵,出让却少,一线城市土地财政落后?
■深圳土地的惊人附加价值
■城市与土地,不能割舍的互补互助
正文:

■全国土地出让排行榜,这个一线城市为何名落孙山?

近日2019年上半年全国300城市土地出让情况统计放出出乎很多人意料,杭州和武汉分别以1423亿和949亿的出让金位居冠亚军被不少人认为是中国地产大市场的四座一线城市均不在榜首高的北京也仅以933亿屈居第3,上海以687亿位于第5位,广州583亿排第7深圳更是让人大跌眼镜,仅以269亿排在24

不仅如此,深圳这269亿还是因为就在624日极为罕见地一下拍出五宗宅地足足贡献了224亿否则,半年来区区45亿的土地出让金比排在榜末的镇江81亿还差了一大截深圳连这份榜单都进不去

继续看榜单,我们会发现,尽管深圳在全国土地出让排行里不算突出,但在另外两份榜单中,却不难看到深圳的身影。

深圳在全国单块住宅用地成交总价前十的地块中足足占据三席,数量和北京相同,分别位列第8,第9和第10,单块土地成交价高达65.9亿

并且在单块住宅用地楼面单价前十的地块中深圳独占两席,分别位列第5和第7仅次于北京和上海各占三席,单价高达到4.87/㎡,名副其实的贵

■土地贵,出让却少,一线城市土地财政落后?

可以看到深圳虽然整个2019年上半年的土地成交收入在全国只能排到24但是无论是单块楼面单价还是单块地块总价,在全国都是名列前茅的之所以总收入排名落后原因无非是土地出让太少而已

榜单中土地出让收入冠军杭州足足出让了799万㎡的土地,亚军武汉更是出让了1144万㎡而深圳整整半年只出让31万㎡的土地,是这份榜单中出让宗地少的,连杭州二十分之一都不到,土地出让面积倒数第二的厦门都有87万㎡相当于深圳出让土地面积的2.8倍。

这是个很有趣的现象。按照部分人的认知,房地产是一线城市的经济支柱,深圳只出让这么点地块,莫非当地政府不要政绩了吗?今年年底国家统计局发报告,我们就能看到深圳在国内经济的领头地位被杭州、武汉取代?

■深圳土地的惊人附加价值

不可能深圳已经连续好几年拍地数量都较少,但是深圳国内城市经济领头羊的地位从来没有被取代连被取代的迹象都没有,为什么?

透过深圳的土地我们已经能窥得答案土地价值高,是因为城市赋予土地的附加价值够高,深圳的土地价值如此惊人,不是因为土地自身如何,关键在于深圳这座城市,即使排开土地财政,也有足够的价值。

2015,北上广深四城土地出让收入与地方政府财政收入的占比分别为43.2%30.5%70.8%16.0%,二线城市对土地财政的依赖程度更甚,深圳作为年轻的一线城市,土地出让收入却是低的。2017年是全国土地财政的丰收年,前三个季度,全国土地出让金过千亿的城市就有5个,分别是北京、上海、南京、重庆和杭州深圳却只有418亿并且对土地财政依赖程度也低,仅16%,同为一线城市,北京是36%广州达到61%只有上海依赖度比较小18%也比深圳略高

但在土地财政收入如此落后的情况下深圳的总体经济水平始终位列全国前三并且在加紧追赶前面的上海和北京。也就是说,深圳仅仅依靠其他产业,就足以位居全国城市前列。

■城市与土地,不能割舍的互补互助

说起深圳,大家先想到的是什么难道不是华为腾讯这些高新技术企业?难道不是一个遍地是机会的创业天堂?深圳是科创之都从划为经济特区开始它担负的就是扛起全国科技创新大旗的任务这里的核心是高附加值的科技产业房地产只是深圳城市发展带来的附加价值而已没有深圳这座城市自身的强大,深圳房地产谈何价值

因此,对于深圳而言,土地财政收入并非没有,但却只是总体收入中较少的一部分,深圳有更有前景、更能够支撑起持续发展的新兴产业,靠着高新技术产业源源不断地为城市输送给养,深圳这座城市才能够不断发展。

伴随着城市发展,深圳的土地、住房,都将获得更多的附加价值,升值空间巨大。无论是类似新天鹅堡三期、香山美墅·云颂这样在深圳久负盛名的南山华侨城豪宅项目,还是类似君胜·熙珑山这样正位于国际低碳城周边,且已经迎来片区大升级大发展的刚需项目,前景都将不可估量,这也是深圳城市与房地产“出让少,地块贵,经济强,潜力大”的核心魅力。


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