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投资分析
中美贸易战按下暂停键,风口之下,资金流向何方?

作者:室介屋笈 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2019-07-17 09:56:32点击311


导读:
■中美贸易磋商重启,国内经济获缓冲契机
■土地市场交易活跃,资金向一线城市集聚
■机遇与挑战并存的置业风口,如何兼顾成本与潜力?
■细数低价高发展科创板块,还看国际低碳城
正文:

■美国暂停加征关税,国内经济获缓冲契机

6月29日,中美两国元首在G20大阪峰会举行会晤,会上,两国领导人就重启经贸磋商达成共识。7月10日,美国商务部宣布将解禁对华为供货,允许部分美国企业与华为进行贸易往来,并且,美国政府还豁免了110种中国进口商品高关税,中美贸易摩擦进一步得到缓解。
回顾中美贸易摩擦期间,美国的科技封锁,不仅没有达到打压华为,震慑中国的目的,反而激发了华为自主研发的决心和动力,助推了华为在全世界范围的品牌影响力。并且,华为的成功反击还警示了国内企业应当居安思危,自强创新,尤其是科创企业聚集的深圳,势必加大对科研的投放力度和科技人才的培养。
而此次贸易战,除了让企业对科研领域引起重视,更大的意义在于让国内经济有了一定的缓冲期,恢复平稳积极运行,其中较为明显的就是国内股市上涨。


据路透社71日报道,上证综指当日创下430日以来最高收盘水平,收涨2.22%3044.90点;沪深300指数收升2.88%,创425日以来最高收盘水平;深证综指收升3.46%,创业板指数收升3.75%

■土地市场交易活跃,资金向一线城市集聚

事实上,在国际形势缓和之前,国内经济就有了明显的回暖迹象,主要表现在全国活跃的土地市场交易。并且土地交易的频繁,让资金流向和贸易流通更为自由,也让众多物流、资金流和信息流向一线大城市中心集聚。

据克而瑞地产研究统计,2019年上半年,全国土地市场成交量缩价涨,溢价率也在优质地块集中出让的带动下环比上涨了5%,市场较去年下半年明显回暖。各能级城市中,一二线城市供地力度明显较去年同期加强,成交量同比分别上涨了20%9%

其中一线城市中,深圳624日以224亿抢5宗地的“史诗级”土地拍卖可以说十分典型了。据了解,在开拍之前,参与拍地盛宴的30多家房企光是缴纳参拍保证金就给了1100亿,按照当日的银行零存记息,1100多亿保证金一天的利息就多达1000万。

 

而如此庞大的资金流汇聚深圳,又将给深圳带来怎样的机遇和挑战呢?

■机遇与挑战并存的置业风口,如何兼顾成本与潜力?

一方面,深圳作为“大湾区投资风口”的主要阵地,其发展前景是毋容置疑的。

2016年珠三角9市投资密度的对比数据,其中深圳达20418万元/平方公里,约是全国平均水平的32倍,并且,深圳市发改委发布的《深圳市2019年政府投资计划》表明,2019年深圳市区两级政府投资总规模共1430亿元,预计推动全年全社会固定资产投资规模达到7000亿元,大约可以预测2019年深圳市的投资密度将达到35053万元/平方公里。

 

而另一方面,随着城市多年的高速扩张,深圳的城市拓展空间十分有限。

按照国际惯例,一个地区土地开发强度的警戒线为30%,珠三角9市中,有4个城市土地开发强度超过30%,其中深圳已经超过45%,土地资源高度紧张,这也直接导致房地产高成本和供需矛盾加剧,在这样的背景下,也就衍生出“重金拍地”这样的现象。联想此前刷新龙华地价纪录的A817-0609地块,其可售楼面地价达6.69万元/㎡,基本上与同区域的房价持平。

在笔者看来,随着深圳产业、服务、生活和城市价值的综合发展与提升,深圳的预期房价将持续上涨,而土地供需日益激烈也让“地价替房价”现象成为未来深圳发展的趋势,因此,对购房者来说当务之急,是要找到位于价格洼地,但是又具备良好价值上升空间的优质物业。

■细数低价高发展科创板块,还看国际低碳城


文章一开头我们已经提到,在贸易战的冲击下,为了提升城市的核心科技创新力,深圳接下来势必会加大对科创板块的投入,因此购房者可以在深圳高新区、坂雪岗科技城、国际低碳城等广深科技创新走廊片区中找寻价格洼地。

而对比这三大科技产业板块的平均房价,安居客数据显示,高新科技园片区6月二手房均价约为 9万元/m²,坂田片区6月二手房均价约5万元/m²,低碳城片区6月二手房均价约3.3万元/m²,比较之后可以确定国际低碳城区域的物业仍然处于价格洼地。不过近日这一处价格洼地也有隐隐上涨的趋势。

据最新消息,深圳国际低碳城片区第一个低碳、生态、高端、功能完善的配套项目——“低碳乐城”已经于6月26日正式开业。项目引进华侨城深东集团和龙岗区城投集团合作,投入近1亿元,涨租率每年递增不低于2%,按照“精品酒店、特色公寓、低碳办公”的“绿色建筑微综合体”进行全面改造,规划四星级品质精品酒店、酒店式服务公寓、商务会议空间、便捷金融服务、特色品质餐饮多重业态,打造建筑面积约2公顷的街区级的海绵城市示范公园。作为片区首个酒店公寓配套项目,低碳乐城还是国际低碳城论坛的重点活动场所,对提升片区企业人群商务生活环境和助推低碳城产业升级作用显著。


除此之外,低碳城核心区的会展中心旁2宗共3.9公顷建设用地也成功出让,其中深圳华侨城股份有限公司联合深圳市龙岗区园区开发有限公司以约23亿元的地价中标,将用于建设国际低碳城文化会议中心项目。据龙岗发布规划了解,该项目是龙岗区2019年十大挂图作战重点项目之一,将投资近50亿元建设10万m²的产业空间和16万m²的商业办公及服务配套,营造一个占地10公顷滨水活力空间和近20公顷的低碳科普公园,长达21公里的低碳碧道绿环,建设一处高端五星级酒店,预计年产值规模可达60亿元。而伴随片区配套的全面升级和城市形象的改善,低碳城周边的物业也将迎来价格跃升和价值进阶,因此,当前的购房时机不容错过。

同时,在大湾区一体化的发展下,深圳城市拓展的步伐不会停止,与周边湾区城市的联系和沟通将更加紧密。而国际低碳城作为“东进战略”的排头兵,地铁3号线、21号线、龙坪快速干线和东部过境高速等多条规划线路在深莞惠1小时交通圈中价值突出,对有购房需求的人士来说,选择区域内有交通枢纽特性的物业更具长远性。

其中,君胜·熙珑山毗邻地铁3号线东延线与地铁21号线(规划中)站点新生站,串联深圳北部片区,高效通往福田前海中心圈,集中龙岗约130㎡商业体量和区域顶尖教育资源,是国际低碳城核心辐射范围内少有的高性价优质物业。

在综合筛选科创板块的价格因素和区域价值空间之后,君胜•熙珑山的都市人居特性已经十分明了,事不宜迟,当赶在这一波短暂的购房窗口,收割科创时代的发展红利。



 


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